2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3634-457/2013 O ceně rodinného domu v obci Slavíkovice č.p.43, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.46, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 501 m2 a p.č.611/44, zahrada, o velikosti 1256 m2, vše zapsáno na LV č.155 pro k.ú. Slavíkovice u Jemnice

Objednatel posudku:

Účel posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc

ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 2317/08-80

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 21.11.2013

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny rodinného domu v obci Slavíkovice č.p.43, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.46, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 501 m2 a p.č.611/44, zahrada, o velikosti 1256 m2, vše zapsáno na LV č.155 pro k.ú. Slavíkovice u Jemnice

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Slavíkovice 43 675 31 Slavíkovice Kraj Vysočina Třebíč Slavíkovice Slavíkovice u Jemnice 224

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.11.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.155 pro k.ú. Slavíkovice u Jemnice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR -2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

641104/1076, Pan Vladimír Bambušek, Slavíkovice 43, 67531 Slavíkovice, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

641104/1076, Pan Vladimír Bambušek, Slavíkovice 43, 67531 Slavíkovice, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní objekt, se sedlovou střechou, krytina je z pálené tašky - bobrovky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně chybějící, a cementový postřik. Fasáda je vápenná špatná, částečně chybějící. Okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažeb, betonu, dlažeb a prken. Topení je jen lokální, kamínky na pevná paliva, teplá voda jen v koupelně, z boileru. V koupelně vana, obklady. WC je splachovací s nádržkou. Kuchyň je s linkou, sporák. Dispozičně jde o byt 2+1. Dům je napojen na elektřinu, vodu ze studny, společné pro celou ulici, a kanalizaci. Stáří domu je nejméně 110 roků, v letech 1963 a 1995 byla provedena menší modernizace, stav domu je zhoršený, nutné větší opravy. Na pozemku je dále vedlejší stavba do 25 m2 zastavěné plochy, studna pouze s užitkovou vodou a zemní sklep.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Zemní sklep zděný

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 110 let 2 426,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí: Název podlaží přízemí:

16,85*6,0

=

Zastavěná plocha 101,10 m2

-5-

101,10 m2

Konstrukční výška 2,60 m

Obestavěný prostor

vrchní stavba: 101,1*3,1 zastřešení: 101,1*3,0/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = =

313,41 m3 151,65 m3 465,06 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

101,10 m2 101,10 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. -6-

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

III III IV

0,03 0,02 0,04

I II

-0,08 -0,05

I I III

0,00 -0,05 0,05

III III IV

0,01 0,00 0,65

či rozsáhlejšími stavebními

Koeficient pro stáří 110 let: 0,61 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,61 = 0,353 i=1

Index polohy

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II II I I I II II I III II

Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,850 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,353 * 0,850 * 0,850 = 0,255

-7-

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 2 426,- Kč/m3 * 0,255 = 618,63 Kč/m3 CP = CU * OP = 618,63 Kč/m3 * 465,06 m3 = 287 700,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

287 700,07 Kč

1.2. Příslušenství

1.2.1. Studna

Zatřídění pro potřeby ocenění

Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 4,00 m 2222

Ocenění

Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Studna neslouží trvale svému účelu: Plná cena:

-8-

+ = * * * * =

7 800,- Kč 7 800,- Kč 0,8500 2,3130 0,8370 0,2000 2 567,11 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,615 %

-

2 172,16 Kč

Studna - zjištěná cena

=

394,95 Kč

1.2.2. Zemní sklep zděný

Zatřídění pro potřeby ocenění

Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

15. Zemní sklep zděný nebo betonový 37,76 m3 obestavěného prostoru 242

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 37,76 m3 * 1 800,- Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

67 968,- Kč 0,8500 2,3180 0,8370 112 088,82 Kč

Stáří (S): 69 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 69 / 80 = 86,250 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

95 275,50 Kč

Zemní sklep zděný - zjištěná cena

=

16 813,32 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

-9-

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemek

Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % Úprava cen: -5 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8370 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,8370 -5,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 0,8370 -5,00

Zatřídění

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Upr. cena [Kč/m2] 59,72 23,89

Parcelní číslo st.46

Výměra [m2] 501,00

Jedn. cena [Kč/m2] 59,72

Cena [Kč] 29 919,72

611/44

1 256,00

23,89

30 005,84 59 925,56

Pozemek - zjištěná cena

=

- 10 -

59 925,56 Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 287 700,10 Kč

1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství

2 567,10 Kč 112 088,80 Kč

1.2.1. Studna 1.2.2. Zemní sklep zděný 1. Ocenění staveb celkem

402 356,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

59 925,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

59 925,60 Kč

Celkem

462 281,60 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

462 281,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 287 700,10 Kč

1.1.1. Rodinný dům

- 11 -

1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Zemní sklep zděný

394,90 Kč 16 813,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

304 908,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

59 925,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

59 925,60 Kč

Celkem

364 833,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

364 833,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Třistašedesátčtyřitisícosmsettřicet Kč

- 12 -

364 830,- Kč

Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 1Nc-2820/2002-15 ze dne 11.12.2002, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 072EX-584/2009-8 ze dne 9.5.2006, Nařízení exekuce Nc-302/2006 ze dne 24.3.2006, Nařízení exekuce Nc-266/2006 ze dne 24.4.2006, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 072EX-886/2006-4 ze dne 26.5.2006, Nařízení exekuce 9Nc-920/2006-4 ze dne 19.9.2006, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 124EX-1983/2006-3 ze dne 10.10.2006, Nařízení exekuce 7Nc-475/2006-4 ze dne 5.7.2006, Nařízení exekuce 9Nc-1471/2007-5 ze dne 12.10.2007, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 093EX-1808/2007 ze dne 11.1.2008, Nařízení exekuce 9Nc-689/2008-3 ze dne 11.4.2008, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 97EX-2925/2008-14 ze dne 12.5.2008, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 042EX-1861/2006-32 ze dne 30.9.2009, Zástavní právo exekutorské - GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Nařízení exekuce 14EXE-1068/2011-16 ze dne 8.9.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 450.079,- Kč a příslušenství - TARAKAN, a.s., U zákrutu 1778/5, Záběhlice, 106 00 Praha 10, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 10.082,- Kč a příslušenství - Domácí Půjčky, a.s., V závětří 1036/4, Holešovice, 170 00 Praha 7, Nařízení exekuce 9EXE-113/2012-9 ze dne 11.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 038EX-73/2011-1 ze dne 30.1.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Dům v centru obce Mladoňovice. Výhodou domu je, že má novou střechu. Interiér domu je ke kompletní rekonstrukci. Dispozičně je v domě chodba ze které je vstup do 3 místností a zadní vchod na zahrádku. Pozemek celkem 174 m2.Požadovaná cena 350.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků.

- 13 -

přízemní RD 3+1 (rekreační chalupu) s garáží a vinným sklípkem, dvorkem, předzahrádkou v obci Dešov u Moravských Budějovic. Nemovitost je ve velmi zachovalém stavu, okamžitě k nastěhování. Dům je vhodný jak k trvalému bydlení tak k rekreaci, chalupářská oblast nedaleko Vranovské přehrady. Malebná obec s restaurací, obchodem, školou a kulturním domem. Dispozice domu: kuchyň, tři obytné pokoje, chodba, WC, koupelna, garáž, stodola a dílna. Veškeré IS zavedeny. Požadovaná cena 460.000,- Kč.

Rodinný dům 2+1 s verandou a garáží v obci Bačkovice, okr. Třebíč. Celková plocha pozemku je 249 m2. Dispozice domu: zádveří s verandou cca 4 m2. Samostatný vstup do kuchyně 10 m2, ze které je vstup po pravé straně do pokoje cca 15 m2 a po levé straně do pokoje cca 30 m2. Z verandy je samostatné vstupy do koupelny a WC. Dům má předzahrádku a malou zahradu za domem. Z předzahrádky je vstup do kotelny a garáže. Garáž stojí vedle domu, jako samostatná budova a vraty se vjíždí z ulice. Její velikost je cca pro dva vozy. Na zahrádku za domem se chodí vedle garáže. Uliční šíře domu je 22 m2. V domě byla započatá rekonstrukce a je nutné dokončení. Nemovitost je napojena na obecní vodovod, obecní kanalizaci, plyn a elektřinu. U domu je i vlastní studna. Střecha je sedlová, pálená taška bobrovka. Nemovitost je vyklizená a volná. Požadovaná cena 330.000,- Kč.

- 14 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 360.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 360.000,- Kč. Slovy: Třistašedesáttisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 21.11.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.

- 15 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3634-457/2013 znaleckého deníku.

- 16 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.155 ze dne 22.10.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 17 -

počet stran A4 v příloze: 6 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

- 21 -

- 22 -