Znalecký posudek č. 775 – 45/2013 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 994/2 v bytovém domu čp. 994 na stavebním pozemku č. parc. 800 s příslušenstvím a pozemky. k. ú. Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký.
Objednatel posudku:
Revitala, v.o.s. J. Hory 4080/23 466 04 Jablonec nad Nisou Insolvenční správce dlužníka: Daniel Tůma,nar.29.7.1982,trvale bytem Jablonec nad Nisou,Dlouhá 994/12, PSČ 466 01, r.č. 820729/0014
Úkol znalce:
Stanovení tržní ceny nemovitosti dlužníka a to - bytová jednotka č.j. 994/2, v budově č.p. 994 – objekt k bydlení, na st. par. č. 800 - spoluvlastnický podíl ve výši podílu 1211/7138 na společných částech budovy č.p. 994, a na pozemku par. č. 800, k.ú. Jablonec nad Nisou
Posudek vypracoval:
ing. Jaroslav Najman, znalec bytem, Mánesova 67, 466 02 Jablonec nad Nisou, tel. 483 315 445, 603 567 109
Datum místního šetření:
3. 6. 2013
Datum ke kterému je provedeno ocenění:
3. 6. 2013
Zvláštní požadavky objednavatele:
nejsou požadovány
V Jablonci nad Nisou dne 10. 6. 2013
Tento znalecký posudek obsahuje 28 stran včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 x v elektronické podobě. 1
Obsah 1. Úvod – titulní strana, základní údaje, foto - přední pohled 2. Základní údaje, nález 3. Metody oceňování 4. Oceňování nemovitosti a jeho analýza 5. Závěrečná analýza 6. Závěr – odpovědi na znalecké otázky 7. Znalecká doložka 8. Seznam příloh a přílohy
str. str. str. str. str. str. str. str.
1 2 7 9 19 20 20 21
2. Základní údaje, nález 2.1.
Ekonomická charakteristika subjektu:
Jedná se o bytovou jednotku 2 + 1 v městě Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou ve vlastnictví fyzické osoby. Bytová jednotka není v současně době využívána, ale není vyklizená. K bytové jednotce patří ještě komora v půdním prostoru v úrovni cca mezonetu 4. NP a jedna velká místnost umístěná v 1. PP, která je ze strany dvora v podstatě na úrovni terénu. K bytové jednotce patří i podíl na zahradě, která je umístěna za objektem.
2.2.
Majetek subjektu, vlastnické a evidenční údaje:
Oceňovaný majetek je zapsán na jednom listu vlastnictví LV 8535, k.ú. Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou vedeném u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou. Vlastnické právo: Tůma Daniel, Dlouhá 994/12, Jablonec nad Nisou, identifikátor 820729/0014
2.3 Podklady pro vypracování posudku Písemná objednávka: firmy REVITAL, v.o.s., J. Hory 4080/23, 466 04 Jablonec nad Nisou ze dne 30. 5. 2013 se stanovením úkolu na ocenění nemovitostí zapsaných na LV 8535 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou pro obec Jablonec nad Nisou, kat. území Jablonec nad Nisou.
Výpis z KN – LV č. 8535 Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou ze dne 11. 8. 2011. Stavebně právní údaje: nebyly předloženy Výkresová resp. další dokumentace: nebyla poskytnuta.
2
2.4. Podklady opatřené znalcem Cenová mapa pozemků platná: daného území není provedena, ocenění pozemků je provedeno podle § 28 odst. 1 vyhlášky.
Literatura: Zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb. vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhl. č. 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc Věcná břemena od A do Z, Doc.ing. Albert Bradáč, Doc. Judr. Josef Fiala Nemovitosti (oceňování a právní vztahy) Doc.ing. Albert Bradáč, Doc. Judr. Josef Fiala
Místní šetření: Informace o nemovitosti byly zjištěny při místním šetření dne 3. 6. 2013 se zaměřením současného stavu za přítomnosti pana Daniela Tůmy.
Ostatní informace: údaje o stáří objektu a příslušenství byly stanoveny odborným odhadem
2.5.
Součásti nemovitosti – výčet oceňovaných položek: a) Stavby: Bytová jednotka 994/2 v bytovém domě s číslem popisným 994, na st. p. č. 800. b) Pozemky
Parcela 800
2.6.
Výměra (m2) 517
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Pojištění majetku Nebylo zjišťováno.
3
2.7. Restituční a jiné váznoucí nároky, zástavní právo, věcná břemena, úvěry, leasing, závazky plynoucí z negativních vlivů na životní prostředí, případně jiná omezení: Na nemovitosti je evidováno (jak je uvedeno na LV viz. Příloha č. 1) řada zástavních práv a exekučních příkazů Nemovitost není umístěna v záplavové ani zátopové oblasti K nemovitosti je zajištěn přístup a příjezd po obecní (městské) komunikaci.
2.8.
Popis podnikatelské činnosti, způsob současného využití
Nemovitost – bytová jednotka není používána k podnikatelské činnosti, slouží pro bydlení – v současné době nevyužívaná, ale nevyklizená.
2.9.
Popis okolí, kde se oceňovaný majetek nachází, popis oceňovaného majetku: a) Charakteristika obce:
Jablonec nad Nisou je statutární město na severovýchodě Čech, nedaleko (asi 13 km) od krajského města Liberec, ležící v údolí Lužické Nisy a jejich přítoků. Město je proslulé výrobou sklad a bižuterie. Nabízí také vyžití v množství sportovních i turistických aktivit v atraktivním okolí města, které tvoří jak romantické Malosklasko, tak populární Jizerské hory. Kromě bižuterie a sklářství je však v Jablonci n. N. výrazně zastoupeno také strojírenství, dřevozpracující průmysl a výroba nábytku. V městě je kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošty, řady bank, policie, okresního soudu, pojišťovny atd. Dále je zde také řada průmyslových podniků, které zajišťují řadu pracovních příležitostí, přesto ale řada obyvatel musí za prací dojíždět hlavně do sousedního Liberce. V Jablonci n. N. je v podstatě kompletní síť obchodů, služeb, řada pohostinských, kulturních a sportovních zařízení, řada základních středních škol, okresní nemocnice. Dobrá dopravní dostupnost je zajištěna silnicí E 65 na rychlostní komunikaci R 35 (Liberec – Praha).
b) Poloha nemovitosti: Bytový dům, ve kterém je umístěna oceňovaná bytová jednotka je umístěn ve statutárním městě Jablonec nad Nisou. Umístění objektu je na velmi mírně svažitém pozemku s orientací na severozápad, v zástavbě rodinných a bytových domů. Zahrada patřící k bytovému domu je orientována západně od domu (za domem).
c) Stav posuzované nemovitosti: Údaje o nemovitosti:
Stávající stav: 4
Stavba dokončena v roce: Zásadní změna stavby v roce:
Stavebně technický stav stavby: Konstrukce stavby: Vytápění:
1890 (stanoveno odborným odhadem) Byt je v podstatě v původním stavu, zřejmě v cca 70 letech proběhla dílčí rekonstrukce koupelna, WC, etážové vytápění Bytový dům a bytová jednotka je v průměrném stavu, na dosažení stávajícího standardu je nutná rekonstrukce zděný, nezateplený objekt etážové vytápění na tuhá paliva, kotel je umístěn v kuchyni v rámci bytové jednotky
Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky: Poloha v obci: Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
bydlení zástavba bytovými a rodinnými domy po zpevněné komunikaci elektro, vody, kanalizace, plynu na okraji centrální části obce autobus (cca 300 m) rychlostní komunikace R 35 (Liberec - Turnov),
d) Základní popis objektu: Bytový dům je objekt podsklepený se třemi nadzemními podlažími, jsou v něm čtyři bytové jednotky a jeden nebytový prostor (ordinace zubaře). Bytová jednotka 994/2 je umístěna v 2. NP, výstup po schodišti - vstupní dveře jsou mírně vpravo od výstupní čáry. V bytové jednotce umístěné ve 2. NP jsou omítky štukové, dveře dřevěné plné , prosklené dle druhu místnosti, okna dřevěná dvojitá, nášlapná vrstva podlah v pokoji č. 1 a 2 jsou vlysové podlahy, v kuchyni, předsíni a komoře – PVC, v koupelně a WC keramická dlažba. WC je přístupné přes koupelnu (nepraktické). V koupelně je vana a plynová karma, na WC je splachoví WC s horní nádržkou a umyvadlo, jsou provedeny porovinové obklady. Vytápění je provedeno etážové s kotlem na tuhá paliva umístěném v kuchyni, dnes podstandardní způsob vytápění. Je proveden rozvod studené a teplé vody, ohřev teplé vody je plynovou karmou (umístěna v koupelně), rozvody elektro pod omítkou, Objekt není vybaven osobním výtahem. Byt je v průměrném stavu, ale pro dosažení dnes požadovaného standardu je nutná kompletní rekonstrukce. K bytu patří komora na půdě – jedná se o samostatnou místnost s dřevěnou podlahou, strop a stěny (kromě štítové stěny) tvoří bednění střechy (nezateplené, bez povrchové úpravy),okno dřevěné jednoduché. V 1. PP patří k bytu místnost o ploše cca 36,0 m2 s okny umístěnými do zahrady (západní strana), podlaha betonová, omítky štukové značně poškozené od vlhka. Okna dřevěná dvojitá (z části místo skla folie PE) a dveře dřevěné za hranou životnosti. Prostor je ve stavu před kompletní rekonstrukcí, ale pro budoucího majitele bytu zajímavý prostor pro skladování (světlá výška 3,07 m), přístupný i ze dvora.
5
e) Druh stavby – účel užití: Jedná se o samostatný bytový dům, umístěného hranou u chodníku. V současné době jsou v něm zřízeny čtyři bytové jednotky a jeden nebytový prostor.
Charakter objektu: Jedná se o budovu dle § 3 protože stavbu nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle §4 až 11. Jedná o budovu – v tomto případě – bytový dům netypový – ozn. K.
f) Dispoziční řešení bytové jednotky 994/2: - kuchyň, pokoj č. 1, pokoj č. 2, předsíň, komora, koupelna, WC (přístup na WC je přes koupelnu), komora na půdě, sklepní místnost v 1. PP
g) Popis technického stavu stavby: Jedná se o bytový dům cca z roku 1890, v současné době je technický stav přístupných (společných) částí objektu v průměrném stavu je prováděna běžná údržba. Vlastní bytová jednotka je ve stavu schopném užívání, ale pro dosažení dnes požadovaného standardu je nutná oprava, modernizace a rekonstrukce (např. změna způsobu vytápění, renovace vlysových podlah, výměna podlahových krytin, rekonstrukce koupelny a WC, výměna kuchyňské linky, zřejmě i provedení nové elektroinstalace – stávající je údajně funkční, výměna nebo repase oken, repase nebo výměna dveří, kompletní rekonstrukce místnosti v 1. PP).
3. Metody oceňování 3.1.
Zjištění ceny nemovitosti dle platné vyhlášky
Tato metoda je použita, protože ocenění je provedeno dle platného oceňovacího předpisu.
3.2.
Metoda porovnávací
Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu realit, jsou známé a ze 6
získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Předpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a neustálý pohyb cen u jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocené prodeje nebo nabídky na realitních portálech by neměly být starší než 1 rok, protože zpravidla po době delší ztrácí svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu s nemovitostmi. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 – 6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - polohu v lokalitě - konstrukční systémy - vybavenost - opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - ekologické zatížení - věcná břemena - architektonické působení Porovnávací metoda stanovuje cenu nemovitosti na základě srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné době a nebo jsou v aktuální nabídce realitních kanceláří. Podobnost s oceňovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, případné odchylky se upravují koeficienty K1 – K7, aby výsledná cena byla co nejbližší ceně obvyklé. Přehled jednotlivých koeficientů a jejich popis: Koeficient: K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7
Popis: = věrohodnost zdroje, redukce pramene ceny = velikost objektu = poloha = provedení a vybavení = celkový stav = vliv pozemku = ostatní (úvaha zpracovatele ocenění)
7
Zjištění tržní ceny nemovitosti Obvyklá (tržní) cena je cena, za kterou lze danou nemovitost obvykle prodat v daném místě a čase. Při stanovení obvyklé ceny se vychází: - ze skutečných prodejů jiných – obdobných nemovitostí v daném místě a čase - ze skutečných prodejů v obdobných lokalitách v případě, že v dané lokalitě není v daném období dostatek realizovaných prodejů - z nabídek realitních kanceláří na realitních portálech v daném místě a čase - z nabídek realitních kanceláří na realitních portálech v obdobných lokalitách v případě, že v dané lokalitě není v daném období dostatek registrovaných nabídek - z ocenění nemovitosti dle platné vyhlášky s přihlédnutím k místním poměrům - ze zjištění hodnoty nemovitosti metodou věcné hodnoty - ze zjištění hodnoty nemovitosti výnosovým způsobem - z kombinace výše uvedených způsobů
Ze zkušeností z oceňování nemovitostí dle platné vyhlášky (pro finanční úřad) po realizaci prodeje nemovitosti lze konstatovat, že cena obvyklá (tržní) je zpravidla obdobná s cenou zjištěnou dle vyhlášky, někdy je nižší, někdy zase vyšší, ale zpravidla do rozpětí 10 – 15 % při koeficientu prodejnosti zpravidla v intervalu od 0,800 do 1,200. Pokud je koeficient prodejnosti nižší nebo vyšší pak se to zpravidla odchyluje od reality skutečného prodeje (obvyklá - tržní cena bývá pak zpravidla vyšší resp. nižší než cena zjištěná dle platné vyhlášky, projevuje se to nejvíce u obcí do 5000 obyvatel). Tato metoda v současné době zpravidla neplatí pro stanovení ceny pozemků dle platné vyhlášky, ceny obvyklé – tržní jsou zpravidla mnohem vyšší než ceny zjištěné dle platné vyhlášky (největší rozdíly se vyskytují zpravidla u menších obcí). S ohledem na charakter nemovitostí – rodinný dům resp. bytový dům, je pro stanovení tržní (obvyklé) ceny v souladu s požadavky objednatele využito dvou metod: - výpočtem dle platné vyhlášky - metodou porovnávací
-
Tržní (obvyklá) cena závisí na řadě faktorů: na druhu nemovitosti jak majitel nemovitosti spěchá na prodej na lokalitě na atraktivitě nemovitosti na technickém stavu na skladbě okolního obyvatelstva na životním prostředí na infrastruktuře na vzdálenosti od města na množství pracovních příležitostí na skladbě uživatelů jednotlivých bytů atd
8
4.
Ocenění nemovitosti
4.1.
Cena podle platného oceňovacího předpisu
4.1.1. Byt ve vícebytovém domě § 25 Popis Jedná se o ocenění dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J resp. K z přílohy č. 2 , včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu a pozemků. Jedná se o zděný dům o jednom podzemním podlaží,
třech nadzemních podlažích bez výtahu,
Podklady pro výpočet indexu cenového porovnání
Stanovení indexu trhu s nemovitostmi Trh s nemovitostmi
Příloha č. 18a Tabulka č. 1
Číslo
Znak Název znaku
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
2
Vlastnictví nemovitosti
3
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Kvalitativní pásma Číslo I. II. III. IV. V. I. II. I. II. III.
Popis pásma Poptávka výrazně nižší než nabídka Poptávka nižší než nabídka Nabídka odpovídá poptávce Poptávka je vyšší než nabídka Poptávka je výrazně vyšší než nabídka Stavba na cizím pozemku Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) Negativní Bez vlivu Pozitivní
HodnoHodnota Ti -0,10 -0,05 0,00 0,05 0,10 -0,05 0,00
cení -0,05
0,00
-0,01až -0,05
0,00
0,00
0,01 až 0,05
Index trhu celkem = 1+sumaTi (i =1 - 3)
0,950
Stanovení indexu polohy nemovitosti Poloha nemovitosti Příloha č. 18a Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce s více jak 2000 obyvateli kromě vyjmenovaných měst (oblastí a okresů Praha-východ a Praha-západ) v tabulce č. 1 v příloze č.19 nebo 20a
Tabulka č. 5 Číslo
1
Znak Název znaku Význam obce z
Číslo
I.
Kvalitativní pásma Popis pásma Bez většího významu 9
Hodnota Pi
0,00
Hodnocení 0,00
hlediska zeměpisného kulturního nebo hospodářského
II. III.
I. II. 2
3
Úřady v obci
Poloha nemovitosti
Obecní úřad popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta
0,02
III.
Kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta, banka, policie, soud, pojišťovna, apod.
0,04
I.
Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha)
-0,03
Na okraji zastavěného území obce nebo v nesrostlém území obce V souvisle zastavěném území obce V centru obce
-0,01 0,00 0,02
Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí (např. sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby)
-0,07
II.
III. IV. V. I.
5
6
7
8
Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti
Školství a sport v okolí nemovitosti Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti
Veřejná doprava
II. III. I. II. III. I. II. III. I.
Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem Převažující objekty pro bydlení Objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně
-0,03 0,00
Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality Žádný obchod nebo pouze se základními potravinami
-0,03
Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení
0,00
Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení Žádná základní škola ani sportovní zařízení Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště Základní škola a sportovní zařízení Žádné zdravotnické zařízení Omezená dostupnost zdravotnické péče Dobrá dostupnost zdravotnické péče
0,05 -0,04 0,00 0,04 -0,05 0,00 0,05 -0,05
Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji
-0,03
III.
Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Zastávka hromadné dopravy do 500 m
0,00 0,03
Zastávka hromadné dopravy do 500 m (MHD, příměstské linky, vel.měst)
0,05
Obyvatelstvo II.
Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech nebo v okolí Bezproblémové okolí 10
0,02
0,00
0,05
II.
I.*
0,04
0,03
Žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m
IV. V.
9
0,03 až 0,06
0,00
II. Okolní zástavba a životní prostředí
0,01 až 0,03
Obecní úřad
III. IV. I.
4
Vyhledávané (např. lázeňská místa typ B, předměstí měst Vyhlášená (např. lázeňská místa typ A, vyhledávaná horská střediska, předměstí velkých měst
-0,01 až -0,40
0,00
0,05
0,04
0,05
0,00
-0,15
10
Pracovní příležitosti v obci
I. II. III.
11
12
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Vlivy neuvedené
Omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí Dostatečná nabídka prac. možností v obci a okolí (místní a spotřební průmysl, administrativa) Optimální nabídka pracovních možností v obci a okolí Výrazně negativní změny trvalého charakteru
I.* II.* Negativní změny v okolí řada nepřizpůsobivých spoluobčanů III. Bez vlivu IV*. Pozitivní změny V*. Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru I.* Vlivy snižující cenu II.* Bez dalších vlivů III.* Vlivy zvyšující cenu
-0,04 0,00
0,00
0,04 -0,06 až -0,10
-0,05
-0,01 až -0,05
0,00 0,01 až 0,05 0,06 až 0,10 -0,01 až -0,10
0,00
0,00
0,01až 0,10
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení celkem = 1+suma Pi (i =1 - 12)
1,000
Stanovení indexu konstrukce a vybavení
Konstrukce a vybavení bytů
Příloha č. 19
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty
Tabulka č. 2 Číslo
Znak Název znaku
Číslo
I. 1
Typ stavby
Budova - panelová, nezateplená
-0,05
Budova - panelová, zateplená Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Žádné z dále uvedených Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Komerční plochy,sauna nebo fitnes Garážové stání Bazén Příslušenství snižující cenu Bez dopadu na cenu bytu
0,00
3
Příslušenství domu
4
5
6
Umístění bytu v domě Orientace obytných místností ke světovým stranám Základní
III. IV. V. I. II. III.
0,10 -0,01
0,10
0,00 0,02 0,10 0,15 -0,05 0,00
0,00
I. II.
Příslušenství zvyšující cenu bytu (např. venkovní parkovací stání …) 1. PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu Ostatní podlaží nevyjmenované 2. - 4. NP s výtahem Okna jen na sever nebo bez výhledu Ostatní světové strany - částečný výhled
0,10 -0,05 0,00 0,05 -0,01 0,00
III.
Ostatní světové strany - s výhledem
0,03
Bez vlastního příslušenství
-0,15
I. II. III.
I.
11
Hodnocení
-0,10
III.
I. II. Společné části domu
Hodnota Vi
II. IV.
2
Kvalitativní pásma Popis pásma Budova - dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty
0,00
0,00
0,00
příslušen- ství bytu a)
II. III. IV.
V.
I. II.
7
Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem
III. IV. V.
I. II. 8
9
Vytápění bytu
Kriterium jinde neuvedené
III. IV. V. I. II. III. IV. V.
Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro Příslušenství úplné - standardní provedení
-0,10 0,00
Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem
0,05
Příslušenství nadstandardního vybavení (vířivé vany, masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství Standardní vybavení bez dalších prostor
0,10 -0,03
Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje
-0,01
Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)
0,00
Nadstandardní vybavení (např. krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada
0,04
Nadstandardní vybavení (např. sauna, centrální vysavač, elektr. zabezpeč. zařízení, klimatizace, bazén), terasa nebo zimní zahrada Lokální na tuhá paliva Lokální na elektřinu nebo plyn,- etážové topení na tuhá paliva - kotel v kuchyni bytové jednotky Dálkové ústřední etážové Podlahové topení obytných místností Podlahové nebo velkoplošné stěnové vytápění apod. Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu
10
Stavebně technický stav
IV. V.
-0,02 0,00 0,07 0,10 -0,10 -0,05 0,00 0,05 0,10 1,25* 1,05*
Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
0,85*
Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Byt ve špatném stavu (nutná rekonstrukce)
0,65* 0,40*
12
-0,02
0,00
0,08
Byt ve výborném stavu Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
Index konstrukce a vybavení IV = (1+suma Vi (i =1 - 9)) x V10 =
0,00
0,05 až 0,10 -0,10
mezisoučet - suma Vi (i =1 - 9) I. II. III.
0,00
0,65
0,421
Výpočet ceny porovnávacím způsobem Výpočet výměr pro ocenění Bytová jednotka velikosti 2 + 1 2. NP Kuchyň Pokoj 1 Pokoj 2 Předsíň Komora Koupelna WC Komora na půdě 10,78*0,1 Sklep 36,17*0,8
14,10 24,26 25,93 3,60 1,50 4,44 1,84 1,08 28,94
Výměra celkem pro ocenění
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
105,69 m2
Výpočet ceny
Výpočet ceny bytu ve vícebytovém domě podle § 25, přílohy č. 19 vyhl. účel užití budovy - domy vícebytové typové Zatřídění pro potřeby ocenění zděná atypická typ K Konstrukce sklonitá Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Indexovaná průměrná cena Podlahové plochy Index trhu Index polohy Index konstrukce a vybavení Index cenového porovnání Cena upravená
Výpočet ceny porovnávacím způsobem příloha č. 19, tabulka č. 1 IPC PP dle přílohy č. 1 IT příloha č. 18a, tab. č. 1 IP příloha č. 18a, tab. č. 5 IV příloha č. 20a, tab. č. 2 I I = IT x IP x IV CU=IPC x I CU
Cena ke dni odhadu
OP x CU
Cn
13
bytová jednotka CZ-CC SKP rok rok roků
112 46.21.12.1.5.1. 2 013 1 890 123
Kč/m2 m2
Kč
20 082,00 105,69 0,95 1,00 0,42 0,40 8 035,61
Kč
849 251,63
4.1.2 Pozemky § 28
Velikost a typ obce: pozemky jsou v městě, kde bylo k 31. 12. 2002 sídlo okresního úřadu Počet obyvatel je stanoven dle údajů v Malém lexikonu obcí České republiky pro rok 2013. .
Zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet ceny nákladovým způsobem
Druh pozemku
Stavební pozemky dle § 28 přílohy č. 21 vyhlášky
p1
číslo parcely
800
výměra
P
m2
517,00
Základní cena dle § 28 odst. 1
ZC´
Kč/m2
400,00
Úprava koeficientem dle § 28
Kú
-
1,00
Základní cena pozemku po úpravě
ZC1
Kč/m2
400,00
Úprava základních cen stavebních pozemků dle příl. č. 21, tab. č. 1 pol. č. 1, 2, 12, 13, 14 Výhodnost polohy pozemku na území obce
nevýhodně položených částech obce Základní cena po úpravě dle položky č. 1
ZC2
%
0,00
Kč/m2
0,00
Kč/m2
400,00
Úprava základních cen stavebních pozemků dle příl. č. 21, tab. č. 1 pol. č. 3-11,15 Možnost napojení na plynovod
přirážka
+%
10,00
Součet v %, koef. přirážek a srážek
Ks,p
%
10,00
Přirážky a srážky - součet
Ss,p
Kč
40,00
ZC
Kč/m2
440,00
Ki
-
2,131
Základní cena pozemku
ZC2 + Ss,p
Koeficient změny cen staveb Ki Úprava ceny koef.dle § 28 odst.
kú1
-
1,000
Základní cena upravená
ZCÚ
Kč/m2
937,640
Kč
484 759,88
ZC x Ki x Kú1
Cena ke dni odhadu bez Kp ZCÚ x P Koef. prodejnosti dle hlavní stavby z přílohy 39
Kp
-
1,380
Cena ke dni odhadu včetně Kp
Cn
Kč
668 968,63
Cena ke dni odhadu bez Kp, součet sl.
p1 - p6
Kč
484 759,9
Cena ke dni odhadu včetně Kp, součet sl.
p1 - p6
Kč
668 968,6
Spoluvlastnický podíl:
1 211
/
7 138
Cena ke dni odhadu bez Kp
Kč
82 242,1
Cena ke dni odhadu včetně Kp
Kč
113 494,1
14
4.1.3. Poř. č.
Rekapitulace ceny zjištěné dle platného oceňovacího předpisu Přehled oceněných nemovitostí
Cena ke dni odhadu včetně koeficientu prodejnosti Kp
4.1.1 Byt 4.1.2 Pozemky § 28
849 252 Kč 113 494 Kč
Cena nemovitosti ke dni ocenění celkem činí
962 746 Kč
Cena nemovitosti ke dni ocenění celkem po zaokrouhlení dle § 46 činí
962 750 Kč
Cena nemovitosti zjištěná podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky 460/2009 Sb. vyhlášky č. 364/2010 Sb. vyhl. č. 387/2011 Sb. a vyhlášky 450/2012 Sb. činí 962.750,- Kč.
4.2.
Cena stanovená metodou porovnávací
Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Způsob stanovení obvyklých (tržních) cen je uveden v části 4.1.
15
4.2.1.
Přehled posuzovaných – srovnávaných nemovitostí
Zjištěné obvyklé ceny prodeje obdobných nemovitostí – bytových jednotek v obci Jablonec nad Nisou je z databáze znalce za první polovinu roku 2013.
Nemovitost č.1. – bytová jednotka 2 + kk, Proseč nad Nisou Podlahová plocha 48 m2, Podlaží: 2. NP, Cena: 874.510,- Kč, Budova: Zděná, zateplená, Stav bytu: po rekonstrukci, Rok výstavby 1908, rok rekonstrukce 2012, Velikost pozemku 2137 m2 Popis: V bytové jednotce umístěné ve 2. NP jsou omítky štukové, dveře dřevěné plné , prosklené dle druhu místnosti, okna plastová, nášlapná vrstva podlah plovoucí podlaha a keramická dlažba, ústřední vytápění je etážové plynové, je proveden rozvod studené a teplé vody, ohřev teplé vody je z kombinovaného plynového kotle, rozvody elektro pod omítkou, rozvody STA, Koupelna je vybavena vanou, umyvadlem a WC, Objekt není vybaven osobním výtahem. Byt je v dobrém stavu po celkové rekonstrukci v původním objektu.
Nemovitost č. 2 - bytová jednotka 3 + 1, Jablonec n. N. Mšeno n. N. Podlahová plocha 60 m², Podlaží: 10. NP, Cena: 850 000 Kč, Budova: Panelová, Stav bytu: původní stav, Rok výstavby 1978, Velikost pozemku 368 m2 Popis: V bytové jednotce umístěné v 10. NP jsou omítky štukové, dveře dřevěné plné , prosklené dle druhu místnosti, okna plastová, nášlapná vrstva podlah PVC, koberce a keramická dlažba, ústřední vytápění a ohřev TUV je napojeno na centrální ohřev pro celý dům, je proveden rozvod studené a teplé vody, rozvody elektro pod omítkou, rozvody STA, Koupelna, zděné jádro je vybavena vanou, umyvadlem, samostatné WC kombi. Kuchyň je vybavena plynovým sporákem a s digestoří. Byt je v dobrém stavu.
Nemovitost č. 3 - bytová jednotka 3 + 1, Jablonec nad Nisou - Šumava Podlahová plocha 69 m², Podlaží: 1. NP, Cena: 1 020 000 Kč, Budova: Panelová, Stav bytu: po rekonstrukci, Rok výstavby 1972 Popis: Bytová jednotka je v 1. NP, orientace bytu je na severozápad a jihovýchod. Vytápění bytu je ústřední dálkové, příprava TUV centrální, je proveden rozvod teplé a studené vody. Elektroinstalace z části pod omítkou, zčásti v lištách. Koupelna je vybavena vanou a hydromasážním parním boxem, umyvadlem, samostatné WC typu kombi. Omítky vnitřních stěn jsou štukové, nášlapné vrstvy podlah – keramická dlažba, PVC, textilní krytiny. Dveře 16
plné hladké a prosklené do ocelových zárubní dle účelu místnosti. Součástí bytové jednotky je prefabrikované instalační jádro a lodžie se zasklením. V objektu je osobní výtah, okna plastová, dům je zateplený
Nemovitost č. 4 - bytová jednotka 2 + kk, Jablonec nad Nisou - Střelnice Podlahová plocha 35,80 m², Podlaží: 1. NP , Cena: 500 000 Kč, Budova: zděná, Stav bytu: po rekonstrukci v roce 2002, Rok výstavby 1908, Velikost pozemku 172 m2 Popis: V bytové jednotce umístěné v 1. NP, jsou omítky štukové, dveře dřevěné plné, prosklené dle druhu místnosti, okna plastová, nášlapná vrstva podlah PVC a keramická dlažba, vytápění plynovými lokálními kamny typu WAW, ohřev TUV je zajištěn elektrickým bojlerem, je proveden rozvod studené a teplé vody, rozvody elektro pod omítkou, rozvody STA, Koupelna s WC je vybavena vanou, umyvadlem a WC kombi. Kuchyň je vybavena elektrickým sporákem. Byt je v podstatě v původním stavu (kromě nových plastových oken, které byly vyměněny v celém domě před cca 2 lety), v bytě je třeba provést drobné stavební práce pro zajištění dnes požadovaného standardu (výměna krytin, renovace dveří, provést úpravu rozvodů atd.). Podlaha nad 1. PP není zateplena.
4.2.2.
Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou
Porovnávací metoda stanovuje cenu nemovitosti na základě srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné době a jsou v databázi znalce. Podobnost s oceňovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, případné odchylky se upravují koeficienty K1 - K7, aby výsledná cena byla co nejbližší ceně obvyklé posuzované nemovitosti. Koeficienty se upravuje nabízená cena srovnávaných nemovitosti z daného místa v daném stavu na parametry posuzované nemovitosti. Výpočet výměr pro ocenění porovnávací metodou Bytová jednotka velikosti 2 + 1 2. NP Kuchyň Pokoj 1 Pokoj 2 Předsíň Komora Koupelna WC Komora na půdě 10,78*0,5 Sklep 36,17*0,5
14,10 24,26 25,93 3,60 1,50 4,44 1,84 5,39 18,09
Výměra celkem pro ocenění
99,15 m2
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
17
Hodnocená nemovitost: UP - užitná plocha (m2) 99,15 Plocha pozemku (m2) 517 m2 včetně zahrady Umístění v obci na okraji centra obce Technický stav průměrný
Název 1 Cena prodejní (Kč) UP - užitná plocha (m2) Cena za 1 m2 UP (Kč/m2)
Srovnatelná nemovitost číslo 2 3
874 510
850 000
1 020 000
500 000
48
60
69
35,8
18 219
14 167
14 783
13 966
původní stav
po rekonstrukci
původní stav
jen pod stavbou 1,00 1,05 1,05 0,85 0,90 1,05 0,80
jen pod stavbou 1,00 1,05 1,05 0,75 0,80 1,05 0,80
jen pod stavbou 1,00 1,10 1,05 0,90 0,90 1,05 0,80
8 214
10 976 4
Stav bytové po jednotky rekonstrukci Pozemek (m2) K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7
4
2 137 1,00 1,10 1,10 0,80 0,80 0,80 0,80
Upravená cena za 1 m2 9 030 10 037 UP (Kč/m2) Počet porovnávaných nemovitostí Cena UP - maximum (Kč/m2)
10 976
Cena UP - aritmetický průměr (Kč/m2) Cena UP - minimum (Kč/m2)
9 564 8 214
Užitná plocha posuzované bytové jednotky (m2)
99,15
Obvyklá cena oceňované nemovitosti (Kč)
948 272
4.2.3. Rekapitulace ceny zjištěná metodou porovnávací Cena nemovitosti zjištěná porovnávací metodou činí ke dni odhadu 948.272,- Kč 18
5. Závěrečná analýza V níže uvedené tabulce je uvedeno porovnání zjištěných cen dle jednotlivých použitých metod. Z uvedeného rozboru vyplývá, že takto zjištěné ceny nemovitosti se v zájemně liší v rozsahu do 2,0 %. Vyšší cena v tomto případě je cena dle platného oceňovacího předpisu, nižší cena je zjištěná metodou porovnávací. Tento výsledek odpovídá i stávající situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je převis nabídky nad poptávkou, ceny nemovitostí mírně klesají s ohledem na ekonomickou situaci ve společnosti, neustále se prohlubující ekonomickou krizi v jednotlivých hospodářských odvětvích, snižování reálných příjmů jednotlivých vrstev obyvatelstva což má za následek jejich šetření se snahou snižovat výdaje a to má vliv na snižování cen nemovitostí. Oddíl číslo
4.1. 4.2.
Použitá metoda ocenění
Cena ke dni ocenění
Podíl
(Kč)
(%)
Cena zjištěná dle platného oceňovacího předpisu Cena zjištěná metodou porovnávací
962 750 100,00% 948 272 98,50%
Průměrná cena nemovitosti - (aritmetický průměr) výpočet pouze informativního charakteru
955 511
99,25%
Bytová jednotka 994/2 je umístěna v 2. NP bytového domu z přelomu 19. a 20. století. V bytové jednotce byla zřejmě cca v 70 letech provedena dílčí modernizace a rekonstrukce (např. koupelna, WC, zřízení etážového vytápění s kotlem na tuhá paliva umístěném v kuchyni). Na dosažení dnes požadovaného standardu je nutná oprava, modernizace a rekonstrukce bytu včetně rekonstrukce místnosti umístěné v 1. PP, Pro uvedení bytové jednotky do dnes požadovaného standardu lze počítat s investicí minimálně cca 300.000,- Kč až 500.000,- Kč (např. změna způsobu vytápění, renovace vlysových podlah, výměna podlahových krytin, rekonstrukce koupelny a WC, výměna kuchyňské linky, zřejmě i provedení nové elektroinstalace – stávající je údajně funkční, výměna nebo repase oken, repase nebo výměna dveří, kompletní rekonstrukce místnosti v 1. PP pokud by se měla v budoucnu plnohodnotě využívat). Na základě uvedených skutečností je odhadce toho názoru, že uvedená nemovitost je obchodovatelná, o tuto nemovitost může být zájem poměrně velký byt, možnost využití zahrady, v blízkosti centra města. Silné stránky: výhodná poloha blízko centra města, byt v 2. NP, zahrada, velká místnost v 1. PP. Slabé stránky: pro dosažení dnes požadovaného standardu bytové jednotky nutné investice, existence řady nepřizpůsobivých osob v okolních domech. Velký nepořádek a spousta nevyklizených věcí – před prodejem by bylo vhodné prostory vyklidit. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti v daném čase a místě ve výši 900.000,- Kč, za předpokladu, že se podaří prostory bytu i mimo byt vyklidit a vyčistit.
19
6. Závěr – odpovědi na znalecké otázky: Znalecký úkol: Stanovení tržní ceny nemovitosti dlužníka a to - bytová jednotka č.j. 994/2, v budově č.p. 994 – objekt k bydlení, na st. par. č. 800 - spoluvlastnický podíl ve výši podílu 1211/7138 na společných částech budovy č.p. 994, a na pozemku par. č. 800, k.ú. Jablonec nad Nisou.
Odpověď na znalecký úkol: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované bytové jednotky ve výši 900.000,- Kč. Slovy: devětsettisíc Kč
V Jablonci n.N. dne 10. 6. 2013
ing. Jaroslav Najman
7. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, čj. Spr. 921/2002 ze dne 20. 2. 2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 775-45/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Jablonci nad Nisou 10. 6. 2013
ing. Jaroslav Najman Mánesova 67 466 02 Jablonec nad Nisou
20
8. Seznam příloh Příloha č. 1. Příloha č. 2. Příloha č. 3.
Výpis z katastru nemovitostí pro LV 8535 ze dne 11. 3. 2011 Kopie výřezu z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
21
22
23
24
25
Příloha č. 2
Kopie výřezu z katastrální mapy
26
Příloha č. 3 Fotodokumentace
Čelní pohled – objekt vpravo
Pohled ze dvora
Koupelna
WC
Kuchyň
Kotel na tuhá paliva v kuchyni
27
Pokoj č. 2
Komora na půdě
Místnost v 1. PP
Místnost v 1. PP
28
