2013

Objednávateľ :

Auctioneer, s.r.o. Špitálska 61 811 08 Bratislava Slovensko IČO: 45 881 014

Číslo objednávky:

Objednávka znaleckého posudku č. 037/2012 zo dňa 01.03.2013

ZNALECKÝ POSUDOK číslo úkonu 21 / 2013 Vo veci:

Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností - Rodinného domu s.č.355 na pozemku p.č. CKN 149 v spoluvlastníckom podiele 1/1 v k.ú. Lovinobaňa, vrátane pozemkov p.č.CKN 148 a CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa, v obci LOVINOBAŇA okres Lučenec, podľa Vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty pre účely dobrovoľnej dražby, podľa Zákona č. 527/2002 Zb.z. o dobrovoľných dražbách .

Počet strán ( z toho príloh ) : 29 (9) Počet vypracovaných vyhotovení:

3 x objednávateľ 1 x archív znalca

Znalecký posudok č. 21 / 2013

Strana: 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností - Rodinného domu s.č.355 na pozemku p.č.CKN 149 v spoluvlastníckom podiele 1/1 v k.ú. Lovinobaňa, vrátane pozemkov p.č.CKN 148 a CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa, v obci LOVINOBAŇA okres Lučenec, podľa Vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty pre účely dobrovoľnej dražby podľa Zákona č. 527/2002 Zb.z. o dobrovoľných dražbách 2. Dátum vyžiadania znaleckého posudku: 3. Dátum, ku ktorému je vypracované odborné vyjadrenie :

7.3.2013 18.3.2013

4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 13.3.2013 5. Podklady na vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : 5.1.1 Objednávka zo dňa 7.3.2013 5.1.2 Potvrdenie o veku stavby vydané Obcou Lovinobaňa zo dňa 15.3.2013 - originál, v posudku kópia 5.2 Získané znalcom : 5.2.1 Výpis z katastra nehnuteľností vytvorený cez katastrálny portál SR, LV č.465 zo dňa 12.3.2013, aktualizované údaje k 9.3.2013 - kópia, v posudku kópia 5.2.2 Kópia z katastrálnej mapy na parcelu p.č.C-KN 149 vytvorená cez katastrálny portál SR, zo dňa 18.3.2013 - kópia, v posudku kópia 5.2.3 Zameranie a zakreslenie skutkového stavu RD s.č.355 na pozemku CKN 149v obci Lovinobaňa 5.2.4 Fotodokumentácia vykonaná pri obhliadke, dňa 13.3.2013 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:  Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov  Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov  Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška MS SR č.490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov  STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov.  Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.  Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.  Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy  Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb.  Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.  Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má odborné vyjadrenie použiť: Zákona č. 527/2002 Zb. zákona

Auctioneer, s.r.o

Za účelom dobrovoľnej dražby v zmysle

Znalecká organizácia PBT, s.r.o.


Strana: 3

II. POSUDOK II. A NÁLEZOVÁ ČASŤ 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie porovnávacej metódy je vylúčené pre nedostatok podkladov potrebných pre porovnávanie. Nehnuteľnosť nedosahuje a nemôže v danej lokalite dosahovať primeraný výnos, z toho dôvodu nie je použitá kombinovaná metóda. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre III. štvrťrok 2012 - kcú 2,211. b) Vlastnícke a evidenčné údaje :

List vlastníctva č.465

A. Majetková podstata: PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape: p.č.CKN 148 o výmere 818,0m2 záhrady v intraviláne obce Lovinobaňa p.č.CKN 149 o výmere 536,0m2 zastavané plochy a nádvoria v intraviláne obce Lovinobaňa STAVBY: Súpisné číslo 355 na pozemku p.č.C-KN 149- rodinný dom B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1/ Ľuboš Mažáry, nar. 23.7.1961 a Dana Mažáryová,rod. Rapčanová, nar. 16.6.1962 - spoluvl. podiel 1/1 Poznámky : sú uvedené na LV č. 465, viď príloha č.2 k ZP. Pre ich rozsiahlosť ich v tejto časti neuvádzam Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva č.V2479/88, Z26.4.1999 - 37/99 C. Ťarchy: sú uvedené na LV č. 465, viď príloha č.2 k ZP. Pre ich rozsiahlosť ich v tejto časti neuvádzam Iné údaje: bez zápisu Poznámka: bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 7.3.2013 o 14:00 hodine za účasti vlastníkov nehnuteľnosti a pracovníka dražobnej spoločnosti. Zameranie vrátane fotodokumentácie vykonané pri obhliadke. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom : Dokumentácia bytu nebola poskytnutá, bolo vykonané zameranie rodinného domu. Podľa vyhlásenia majiteľov, bol pôvodný dom postavený v rokoch 1919-1922. Zároveň potvrdili, že v rokoch 1970-1975 bola realizovaná rekonštrukcia prednej časti domu. Po nadobudnutí nehnuteľnosti súčasnými vlastníkmi, v roku 1999 boli na dobe vykonané ďalšie stavebné úpravy v rozsahu bežnej údržby domu. Údaje súhlasia so skutočnosťou. e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutočným stavom : Snímka z katastra nehnuteľnosti a listy vlastníctva boli vytvorené cez katastrálny portál, umožňuje to Vyhláška č. č.33/2009 Zz, ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Údaje katastra nehnuteľností sú vo vzájomnom súlade so skutkovým stavom. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré sú predmetom ohodnotenia: POZEMKY: Auctioneer, s.r.o



p.č.CKN 148 o výmere p.č.CKN 149 o výmere

Strana: 4

818,0m2 záhrady v intraviláne obce Lovinobaňa 536,0m2 zastavané plochy a nádvoria v intraviláne obce Lovinobaňa

STAVBY: Súpisné číslo 355 na pozemku p.č.C-KN 149- rodinný dom g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nie sú také.

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 ZLÚČENÉ STAVBY 2.1.1 Rodinný dom s.č.355 na pozemku CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa POPIS: Nakoľko stavebno-technický stav ale aj využitie rodinného domu je rozdielne v časti obytnej a iné v technickej časti, bol zvolený výpočet východiskovej hodnoty samostatne pre zoobytnenú časť a samostatne pre technickú. Toto rozdelené bolo aj z dôvodu, že zastavaná plocha technickej časti nebola voči ZP zanedbateľná

2.1.1.2 RD - obytná časť Predmetom ohodnotenia je rodinný dom s.č.355 situovaný na ul. SNP v obci Lovinobaňa na pozemku p.č.CKN 149 v intraviláne obce. Nehnuteľnosť je situovaná v zástavbe rodinných domov a obslužných objektov - obecný úrad, obchodný dom Jednota. Prístup k nehnuteľnosti je po miestnych komunikáciách. Objekt je napojený na verejný vodovod a vzdušnú NN sieť . Odkanalizovanie je riešené do kesónového septika na pozemku. Stanovenie opotrebenia RD: Podľa Potvrdenia vydaného obcou Lovinobaňa bol rodinný dom postavený pred rokom 1976 ( pred platnosťou SZ). Zároveň podľa potvrdenia majiteľov RD bol dom postavený v rokoch 1919 - 1922, následne v rokoch 1970 - 1975 čiastočne rekonštruovaný. V roku 1999 bol rodinný dom zrekonštruovaný do dnešného stavu. Z tohto dôvodu výpočet opotrebenia stanovujem analytickou metódou, pri ktorej sú zohľadnené roky, kedy bol dom postavený a rekonštruovaný. Z titulu odlišného spôsobu využitia rodinného domu a zároveň odlišného stavebnotechnického prevedenia je výpočet východiskovej hodnoty rozdelený na dve časti - RD obytná časť a RD technická časť. V závere sú obidve časti domu zlúčené do stavby - Rodinný dom s.č.355. Popis rodinného domu: Rodinný dom je založený na pôvodných kamenných základoch, rokmi len čiastočne odizolovanými. Nosný systém prevažnej časti domu sú hlinené války v kombinácii s tehlou. V prednej časti domu, ktorá bola rekonštruovaná v rokoch 1970-1975 je časť muriva z pálenej tehly. Strop nad celým domom je drevený trámový, bez viditeľných trámov omietnutý. Krov valbový, krytina na streche je plechová. Klampiarske konštrukcie strechy a zvody sú pozinkované. Vonkajšie omietky v technickej časti RD sú hladké vápenné, v novej časti je hrubozrnný brizolit. AJ časť prekrytej podstienky je omietnutá brizolitom. Okná sú drevené zdvojené, interiérové dvere sú drevené. Vnútorná inštalácia - voda a elektrika boli v roku 1999 menené. V roku 1999 boli opravované vnútorné VPC omietky, podlahy v kuchyni, chodbe sú keramické, v izbách sú laminátové. Zároveň bola vymenená kúpeľňa - smaltovaná vaňa, umývadlo a WC. Obklady a dlažby sú keramické. V roku 2006 bola vymenená kuchynská linka v tvare "L", dĺžka 4,20, nerezový dres, sporák na plynovú bombu, elektrická rúra. Korpus linky drevotrieska, dvierka lamino. Vykurovanie a ohrev TUV je ústredným kúrením , zdroj tepla je pec na pevné palivo. Auctioneer, s.r.o



Strana: 5

ZATRIEDENIE STAVBY 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy

JKSO: KS:

MERNÉ JEDNOTKY Začiatok užívania 1920

Podlažie 1. NP

2

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m ]

kZP

5,50*8,95+(1,4*5,50)+(9,400*13,450)

183,36

120/183,36=0,654

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ 2

Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

2

Základy

Hodnota

2.3.b kamenné - bez izolácie 3

200

Podmurovka 3.3.c nepodpivn. - priem. výška nad 100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic

4

Murivo

5

Deliace konštrukcie

4.8.b kamenné murivo v hrúbke nad 60 cm

870

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 6

Vnútorné omietky

7

Stropy

160

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené

400

7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové 8

760

Krovy 8.2 väznicové valbové

10

Krytiny strechy na krove

12

Klampiarske konštrukcie strechy

625

10.1.c plechové pozinkované

570

12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 13

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

14.

Fasádne omietky

55

13.2 z pozinkovaného plechu

20

14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 17

165

Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené

18

Okná

22

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

135

18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zaskl.

250

22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23

Dlažby a podlahy ost. miestností

24

Ústredné vykurovanie

23.2 keramické dlažby

480

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná

29

355 150

24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25

460

155

Bleskozvod

Auctioneer, s.r.o



Strana: 6

- vyskytujúca sa položka 30

155

Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja

35

Spolu

6000

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks)

34

10

Zdroj teplej vody 34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks)

40

35

Zdroj vykurovania

36

Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 36.7 odsávač pár (1 ks)

35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks)

37

38

39

90

60 30

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks)

30

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.2 bm)

231

Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)

30

37.5 umývadlo (1 ks)

10

Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks)

35

38.3 pákové nerezové (1 ks)

20

38.4 ostatné (1 ks)

15

Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)

40

45

25

Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)

80

40.4 vane (1 ks)

15

40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks)

30

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)

15

Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks)

145

Spolu

911 2

Hodnota RU na m zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

kCU = 2,211 kM = 0,95 2

2

Podlažie

Výpočet RU na m ZP

1. NP

(6000 + 911 * 0,654)/30,1260

Hodnota RU [EUR/m ] 218,94

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov 1

Základy vrátane zemných prác

2

Zvislé konštrukcie

Auctioneer, s.r.o

Cenový podiel [%] 2,89

Rok užívania 1920

Životnosť

Vek

150

93

Opotrebenie [%] 1,79

21,55

1920

120

93

16,70



Strana: 7

3

Stropy

11,00

1920

100

93

10,23

4

Zastrešenie bez krytiny

9,04

1920

93

93

9,04

5

Krytina strechy

8,25

1970

93

43

3,81

6

Klampiarske konštrukcie

1,09

1970

93

43

0,50

7

Úpravy vnútorných povrchov

5,79

1999

58

14

1,40

8

Úpravy vonkajších povrchov

2,39

1970

93

43

1,11

9

Vnútorné keramické obklady

2,03

1999

58

14

0,49

10

Schody

0,00

1920

93

93

0,00

11

Dvere

1,95

1970

93

43

0,90

12

Vráta

0,00

1920

93

93

0,00

13

Okná

3,62

1970

58

43

2,68

14

Povrchy podláh

7,31

1999

58

14

1,76

15

Vykurovanie

8,25

1999

58

14

1,99

16

Elektroinštalácia

4,34

1999

58

14

1,05

17

Bleskozvod

2,24

1970

93

43

1,04

18

Vnútorný vodovod

1,52

1999

58

14

0,37

19

Vnútorná kanalizácia

0,14

1999

58

14

0,03

20

Vnútorný plynovod

0,00

1920

58

93

0,00

21

Ohrev teplej vody

0,58

1999

58

14

0,14

22

Vybavenie kuchýň

5,08

2006

58

7

0,61

23

Hygienické zariadenia a WC

0,94

1999

58

14

0,23

24

Výťahy

0,00

1920

93

93

0,00

25

Ostatné

0,00

1999

58

14

0,00

Opotrebenie

55,87%

Technický stav

44,13%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [EUR] 2

2

Východisková hodnota

218,94 EUR/m *183,36 m *2,211*0,95

Technická hodnota

44,13% z 84 322,23

84 322,23

37 211,40

2.1.1.1 RD - technická časť ZATRIEDENIE STAVBY KSO: JKS:

803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy

Auctioneer, s.r.o



Strana: 8

MERNÉ JEDNOTKY Začiatok užívania 1920

Podlažie 1. NP

2

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m ]

kZP

7,70*8,95+(1,4*7,70)

79,7

120/79,7=1,506

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ 2

Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

2

Základy

3

Podmurovka

Hodnota

2.3.b kamenné - bez izolácie

200

3.3.c nepodpivn. - priem. výška nad 100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4

Murivo

5

Deliace konštrukcie

4.8.b kamenné murivo v hrúbke nad 60 cm 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 6 7

Stropy

8

Krovy

7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové 8.2 väznicové valbové 10

Krytiny strechy na krove

12

Klampiarske konštrukcie strechy

10.1.c plechové pozinkované 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty

160 400 760 625 570 55

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu

14.

Fasádne omietky

17

Dvere

14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 17.3 hladké plné alebo zasklené 18

Okná

23

Dlažby a podlahy ost. miestností

18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zaskl. 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 25

870

Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené

13

460

20 135 135 250 50

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Spolu

155 4845

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu

Auctioneer, s.r.o

0



Strana: 9

2

Hodnota RU na m zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

kCU = 2,211 kM = 0,95 2

2

Podlažie

Výpočet RU na m ZP

1. NP

(4845 + 0 * 1,506)/30,1260

Hodnota RU [EUR/m ] 160,82

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Cenový podiel [%] 4,13

Rok užívania 1920

Životnosť

Vek

1

Základy vrátane zemných prác

150

93

Opotrebenie [%] 2,56

2

Zvislé konštrukcie

30,74

1920

120

93

23,82

3

Stropy

15,69

1920

100

93

14,59

4

Zastrešenie bez krytiny

12,90

1920

93

93

12,90

5

Krytina strechy

11,76

1970

93

43

5,44

6

Klampiarske konštrukcie

1,55

1970

93

43

0,72

7

Úpravy vnútorných povrchov

8,26

1920

58

93

13,24

8

Úpravy vonkajších povrchov

2,79

1950

93

63

1,89

9

Vnútorné keramické obklady

0,00

1999

58

14

0,00

10

Schody

0,00

1920

93

93

0,00

11

Dvere

2,79

1950

93

63

1,89

12

Vráta

0,00

1920

93

93

0,00

13

Okná

5,16

1970

58

43

3,83

14

Povrchy podláh

1,03

1920

58

93

1,65

15

Vykurovanie

0,00

1999

58

14

0,00

16

Elektroinštalácia

3,20

1950

58

63

3,48

17

Bleskozvod

0,00

1970

93

43

0,00

18

Vnútorný vodovod

0,00

1999

58

14

0,00

19

Vnútorná kanalizácia

0,00

1999

58

14

0,00

20

Vnútorný plynovod

0,00

1920

58

93

0,00

21

Ohrev teplej vody

0,00

1999

58

14

0,00

22

Vybavenie kuchýň

0,00

2006

58

7

0,00

23

Hygienické zariadenia a WC

0,00

1999

58

14

0,00

24

Výťahy

0,00

1920

93

93

0,00

25

Ostatné

0,00

1999

58

14

Číslo Názov

0,00

Opotrebenie

86,01%

Technický stav

13,99%


Výpočet

Hodnota [EUR] 2

2


160,82 EUR/m *79,70 m *2,211*0,95

Technická hodnota

13,99% z 26 922,21

Auctioneer, s.r.o

26 922,21

3 766,42



Strana: 10

2.1.1.3 Vyhodnotenie - Rodinný dom s.č.355 na pozemku CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa Číslo Názov

1. 2.

Východisková hodnota [EUR] Technická hodnota [EUR]

RD - technická časť RD - obytná časť Spolu

26 922,21 84 322,23 111 244,44

3 766,42 37 211,40 40 977,82

2.2 PLOTY 2.2.1 Predný plot Pred vstupom do RD je plechová brána a bránička. Podľa technického stavu, predpokladám, že bola zrealizovaná v roku 1960.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

815 2 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. 4.

Popis

Počet MJ

Body / MJ

Rozpočtový ukazovateľ

1 ks

7435

246,80 EUR/ks

1 ks

4050

134,44 EUR/ks

Plotové vráta: a) plechové plné

5.

Plotové vrátka: a) plechové plné

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

kCU = 2,211 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1960

53

7

60

88,33

11,67

Predný plot


Výpočet


(1ks * 246,80 EUR/ks + 1ks * 134,44 EUR/ks) * 2,211 * 0,95

800,78

Technická hodnota

11,67 % z 800,78 EUR

93,45

Hodnota [EUR]

2.2.2 Oplotenie záhrady Jedná sa o oplotenie záhrady.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

815 2 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby

Auctioneer, s.r.o



Strana: 11

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. 1.

Popis

Počet MJ

Body / MJ

36,00m

170

Rozpočtový ukazovateľ

Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených

5,64 EUR/m

Spolu: 3.

5,64 EUR/m

Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

64,80m

2

380

12,61 EUR/m

36,0 m 2 36*1,80 = 64,80 m kCU = 2,211 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Oplotenie záhrady


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1970

43

2

45

95,56

4,44

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet 2 2 (36,00m * 5,64 EUR/m + 64,80m * 12,61 EUR/m ) * 2,211 * 0,95 4,44 % z 2 142,81 EUR

Hodnota [EUR] 2 142,81

95,14

2.3 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.3.1 Vodovodná prípojka z verejnej siete Prípojka je riešená z verejnej site v uličnom ráde. Podľa vyjadrenia vlastníkov nehnuteľnosti bola realizovaná v roku 1960.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1780/30,1260 = 59,09 EUR/bm 6,0 bm kCU = 2,211 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodovodná prípojka z verejnej site


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1960

53

12

65

81,54

18,46


Výpočet


6 bm * 59,09 EUR/bm * 2,211 * 0,95

Technická hodnota

18,46 % z 744,69 EUR

Auctioneer, s.r.o

Hodnota [EUR] 744,69

137,47 Znalecká organizácia PBT, s.r.o.


Strana: 12

2.3.2 Elektrická prípojka Rodinný dom je napojený na vzdušnú NN sieť zo stĺpa verejnej siete.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.a) vodiče - 1-fázová prípojka vzdušná AlFe 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

355/30,1260 = 11,78 EUR/bm 1 7,07 EUR/bm 6,0 bm kCU = 2,211 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1960

53

2

55

96,36

3,64

Elektrická prípojka


Výpočet


6 bm * (11,78 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,211 * 0,95

Technická hodnota

3,64 % z 148,46 EUR

Hodnota [EUR] 148,46

5,40

2.3.3 Vonkajšie schody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 EUR/bm stupňa Počet merných jednotiek: 4*1,20+(6*1,20) = 12 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vonkajšie schody


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1960

53

7

60

88,33

11,67


Výpočet


12 bm stupňa * 7,14 EUR/bm stupňa * 2,211 * 0,95

179,97

Technická hodnota

11,67 % z 179,97 EUR

21,00

Auctioneer, s.r.o

Hodnota [EUR]



Strana: 13

2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov

Východisková hodnota [EUR]

Rodinný dom s.č.355 na pozemku CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa Predný plot

Technická hodnota [EUR]

111 244,44

40 977,82

800,78

93,45

2 142,81

95,14

Vodovodná prípojka z verejnej site

744,69

137,47


148,46

5,40

Vonkajšie schody

179,97

21,00

115 261,15

41 330,28

Oplotenie záhrady

Celkom:

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti : Oceňovaná nehnuteľnosť je situovaná v intraviláne obce Lovinobaňa, na ul. SNP v okrese Lučenec. Prístup k nehnuteľnosti je po obecných komunikáciách. Nehnuteľnosť je napojená na verejný vodovod, vzdušnú NN sieť. Odkanalizovanie je riešené do septika. Plyn nie je k objektu privedený. Obec Lovinobaňa je situovaná do 15 km od okresného mesta Lučenec. V obci sa nachádza obecný úrad, pobočka policajného zboru, základná a materská škola, obchodné domy Jednota a CBA Slovakia,s.r.o. Podľa internetovej stránky obce žije v obci okolo 2100 obyvateľov. V blízkosti obce sa nachádza vodná nádrž Ružiná. b) Analýza využitia nehnuteľnosti Rodinný dom je skolaudovaný na bývanie, tak sa aj užíva. Iný účel nepredpokladám. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: Ako riziko hodnotím stavebnotechnický stav nosných konštrukcií, ktoré sú však úmerné veku objektu. Upozorňujem na ťarchy evidované na LV č.465.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN 80-7100-827-3). Metodika odporúča priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre danú obec, "obec" v rozmedzí od 0,2-0,3. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej stavebno-technický stav a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,35. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

Auctioneer, s.r.o

0,35



Strana: 14

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,350 + 0,700)

1,050

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,700

III. trieda

Priemerný koeficient

0,350

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,193

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,350 - 0,315)

0,035

Hodnota

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Trieda

kPDI

Váha vI

IV.

0,193

13

2,5090

I.

1,050

30

31,5000

III.

0,350

8

2,8000

I.

1,050

7

7,3500

III.

0,350

6

2,1000

III.

0,350

10

3,5000

III.

0,350

9

3,1500

I.

1,050

6

6,3000

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Konfigurácia terénu

III.

0,350

5

1,7500

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

I.

1,050

6

6,3000

III.

0,350

7

2,4500

III.

0,350

7

2,4500

IV.

0,193

10

1,9300

V.

0,035

8

0,2800

II.

0,700

9

6,3000

III.

0,350

8

2,8000

V.

0,035

7

0,2450

Číslo 1

Popis Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší

2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská

3

Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu

4

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

5

Príslušenstvo nehnuteľnosti

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. bez dopadu na cenu nehnuteľnosti 6

7

8

Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva

9

10 11

12

13

14

15

16

17

Výsledok kPDI*vI

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia

Auctioneer, s.r.o



Strana: 15

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

18

nehnuteľnosti bez výnosu

V.

0,035

III.

0,350

4

0,1400

20

7,0000

180

90,85

Názor znalca

19

priemerná nehnuteľnosť Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 90,85/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 41 330,28 EUR * 0,505

Hodnota 0,505

20 871,79 EUR

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemky evidované na LV č.465

POPIS: Pozemky sú situované v intraviláne obce Lovinobaňa, na ul. SNP prakticky v centre obce. Prístup k nehnuteľnosti je po obecných komunikáciách napojených na hlavný dopravný ťah Zvolen - Lučenec. Pozemok je napojený na verejnú vodovodnú sieť a NN vzdušnú sieť. Plyn nie je k pozemku privedený, odkanalizovanie je riešené individuálne. V prípade záhrady hodnotím ju ako predpokladaný stavebný pozemok, nakoľko je priamo prístupný od komunikácie s možným napojením na verejné siete. Šírka pozemku je okolo 9,0m, čo je vyhovujúca. Jednotková východisková hodnota pozemku VH pozemku je stanovená v zmysle Vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 254/2010, ktorou sa mení Vyhláška MS SR č.492/2004 Zb.z o stanovení VŠH majetku v znení neskorších predpisov. Jednotková všeobecná hodnota obce je podľa novely Vyhlášky č. 254/2010 stanovená na hodnotu 3,32.€/m2. V prepočte všetkých koeficientov výsledná cena za m2 pozemku reálne zohľadňuje ceny pozemkov v danom mieste a čase. Koeficient redukujúcich( ponižujúcich) faktorov je zvolený "1,0". Povyšujúci faktorom je zvolený "1,80", Ostatné koeficienty volené pri výpočte všeobecnej hodnoty reálne zohľadňujú charakter, vybavenie, situovanie pozemku.

149

zastavaná plocha a nádvorie

536,0

Spolu výmera 536,00

148

záhrada

818,0

818,00

Parcela

Druh pozemku

Vzorec

Spolu výmera

Obec:

Auctioneer, s.r.o

Výmera

Podiel 1/1

536,00 m

2

1/1

818,00 m

2

1 354,00 m

2

Lovinobaňa



Strana: 16

Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie

VHMJ = 3,32 EUR/m

2

Hodnota koeficientu

Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov

0,90

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové kV domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným koeficient intenzity využitia technickým vybavením kD 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k koeficient dopravných prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) infraštruktúry pozemku kZ 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v koeficient povyšujúcich zvýšenej východiskovej hodnote faktorov kR koeficient redukujúcich 1.nevyskytuje sa faktorov

1,00

0,90

1,00

1,10

1,80

1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,00 * 1,10 * 1,80 * 1,00

Jednotková hodnota pozemku Všeobecná hodnota pozemku

Hodnota 2

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 EUR/m * 1,6038 2 VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 354,00 m * 5,32 2 EUR/m

1,6038 2

5,32 EUR/m

7 203,28 EUR

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

parcela č. 149

Všeobecná hodnota [EUR] 2 851,52

parcela č. 148

4 351,76

Spolu

7 203,28

Názov

Auctioneer, s.r.o



Strana: 17

III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností - Rodinného domu s.č.355 na pozemku p.č.CKN 149 v spoluvlastníckom podiele 1/1 v k.ú. Lovinobaňa, vrátane pozemkov p.č.CKN 148 a CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa, v obci LOVINOBAŇA okres Lučenec, podľa Vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty pre účely dobrovoľnej dražby podľa Zákona č. 527/2002 Zb.z. o dobrovoľných dražbách Odpoveď: Na základe dodaných podkladov od zadávateľa, podkladov získaných pri miestnej obhliadke bola stanovená hodnota predmetných nehnuteľností na: 28 100,00 €.

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Ako vhodná metóda na stanovenie všeobecnej hodnoty bola použitá metóda polohovej diferenciácie v zmysle vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji.

Rekapitulácia : Stavby:

Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 20 871,79 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky:

Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 7 203,28 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

Auctioneer, s.r.o



Strana: 18

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

Stavby Rodinný dom s.č.355 na pozemku CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa

20 693,80

Predný plot

47,19

Oplotenie záhrady

48,05

Vodovodná prípojka z verejnej site

69,42


2,73

Vonkajšie schody

10,60

Pozemky 2

Pozemky evidované na LV č.465 - parc. č. 149 (536 m )

2 851,52

2

Pozemky evidované na LV č.465 - parc. č. 148 (818 m )

4 351,76

Spolu VŠH

Zaokrúhlená VŠH spolu

28 075,07

28 100,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 28 100,00 EUR Slovom: Dvadsaťosemtisícsto EUR Znalecký posudok vypracovali, môžu potvrdiť jeho správnosť a podať žiadané vysvetlenia v zmysle § 17 zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a § 15 vyhlášky MS SR č. 490/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov: Ing. Ľubica Marcibálová Znalecký posudok je vypracovaný podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. v súlade s metodickou inštrukciou Ministerstva spravodlivosti SR MI č.1 / 2004, ktorou sa dopĺňa a upravuje znalecký štandard „Stanovenie hodnoty strojov a strojových zariadení“, schválený Ministerstvom spravodlivosti SR pod číslom 3107/93 – 50 zo dňa 11.05.1993.

V Žiline dňa: 20.03.2013

............................................

Ing. Anton TUROŇ osoba zodpovedná za výkon znaleckej činnosti

Auctioneer, s.r.o



Strana: 19

IV. PRÍLOHY Zoznam príloh - (kópie):      

Auctioneer, s.r.o

Pr.č.1 - Objednávka č. 037/2012 zo dňa 01.03.2013 Pr.č.2- Výpis z katastra nehnuteľností vytvorený cez katastrálny portál SR, LV č.465 zo dňa 12.3.2013, aktualizované údaje k 9.3.2013 - kópia, v posudku kópia Pr.č.3 - Kópia z katastrálnej mapy na parcelu p. č. C-KN 149 vytvorená cez katastrálny portál SR, zo dňa 18.3.2013 - kópia, v posudku kópia Pr.č.4 - Potvrdenie o veku stavby vydané Obcou Lovinobaňa zo dňa 15.3.2013 - originál, v posudku kópia Pr.č.5- Pôdorys bytu Pr.č.6 - Fotodokumentácia vykonaná pri obhliadke



Auctioneer, s.r.o

Strana: 20



Auctioneer, s.r.o

Strana: 21



Auctioneer, s.r.o

Strana: 22



Auctioneer, s.r.o

Strana: 23



Auctioneer, s.r.o

Strana: 24



Auctioneer, s.r.o

Strana: 25



Auctioneer, s.r.o

Strana: 26



Auctioneer, s.r.o

Strana: 27



Auctioneer, s.r.o

Strana: 28



Strana: 29

V.II. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok bol vypracovaný Znaleckou organizáciou PBT, s.r.o. zapísanou v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbory : 030000 Doprava cestná 100000 Elektrotechnika 370000 Stavebníctvo 390000 Strojárstvo 510000 Ekonomika a riadenie podnikov Evidenčné číslo znaleckej organizácie 900 251. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 21 / 2013 znaleckého denníka č.2 Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujeme podľa priloženej faktúry číslo: 20082013.

........................................... Ing. Ivan Brezianský konateľ

Auctioneer, s.r.o


2013

Recommend Documents