Znalecký posudek č. 5442 - 29 / 2013 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 83 na p.č. st. 131, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 131, 628/2, 889/9 uvedeno na LV č. 278, v k.ú. Kostelany nad Moravou, v obci Kostelany nad Moravou, v okrese Uherské Hradiště
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy
Posudek vypracoval:
VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Uherském Hradišti, 21.2.2013
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 83 na p.č. st. 131, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 131, 628/2, 889/9 uvedeno na LV č. 278, v k.ú. Kostelany nad Moravou, v obci Kostelany nad Moravou, v okrese Uherské Hradiště.
Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 14.2.2013.
Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 83 na p.č.st. 131, Kostelany nad Moravou Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Kostelany nad Moravou Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne 14.2.2013 v 8,30 hod. Povinný pan Otakar Nožička umožnil znalci prohlídku nemovitosti.
Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 278 pro k.ú. Kostelany nad Moravou Objednávka ze dne 4.2.2013 čj. 042/2013-D Informace získané při místním šetření dne 14.2.2013 Nahlížení do KN – internet
Vlastnické a evidenční údaje Dle předloženého LV č. 278 pro k.ú. Kostelany nad Moravou je vlastníkem předmětného majetku: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, 686 01 Uherské Hradiště, r.č. 640530/0726
Váznoucí závazky Dle přiloženého LV č. 278 pro k.ú. Kostelany nad Moravou ze dne 14.1.2013 oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva:
váznou na
- Zástavní právo smluvní Oprávnění pro: Wüstenrot hypoteční banka a.s. Povinnost k: stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. na pohledávky v celkové výši 675.000,- Kč s příslušenstvím ze dne 15.12.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 17.12.2009. - Zástavní právo smluvní Oprávnění pro: Wüstenrot hypoteční banka a.s. Povinnost k: stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. na pohledávky v celkové výši 375.000,- Kč s příslušenstvím ze dne 15.12.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 17.12.2009. -Nařízení exekuce, pověřený exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38, 750 01 Přerov Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, 686 01 Uherské Hradiště, r.č. 640530/0726 Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 14 EXE-274/2011-12 ze dne 23.5.2011. Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 103 Ex-20906/2011-28 ze dne 3.8.2011. 3
-Nařízení exekuce , soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38, 750 01 Přerov Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, 686 01 Uherské Hradiště, r.č. 640530/0726 Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 6 EXE-478/2011-8 ze dne 10.8.2011. Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 103 Ex-35646/2011-22 ze dne 16.1.2012. -Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, 686 01 Uherské Hradiště, r.č. 640530/0726 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex-35646/2011-9 vydán dle exekuce 6 EXE 478/2011-8 ze dne 2.9.2011. - Zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 750.000,- Kč s příslušenstvím, soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38, 750 01 Přerov Oprávnění pro: Vašíček Richard, Vlkoš 376 Povinnost k: stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Listina: Exekutorský příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex35646/2011-10 ze dne 2-9-2011. Právní moc ke dni 4.11.2011 -Nařízení exekuce , soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38, 750 01 Přerov Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, 686 01 Uherské Hradiště, r.č. 640530/0726 Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 15 EXE-990/2011-10 ze dne 2.1.2012. -Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, 686 01 Uherské Hradiště, r.č. 640530/0726 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex-35974/2011-9 vydán dle exekuce 15 EXE 990/2011-10 ze dne 24.1.2012. - Zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 60.796,- Kč s příslušenstvím, soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38, 750 01 Přerov Oprávnění pro: T&G DOMOV s.r.o., Chudčická 1351/17, Bystrc, 635 00 Brno 35, r.č. 27124339 Povinnost k: stavba Kostelany nad Moravou č.p. 83, parcela st. 131, 628/2, 889/9 Listina: Exekutorský příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex35974/2011-10 ze dne 24.1.2012. Právní moc ke dni 6.2.2012. -Rozhodnutí o úpadku, insovenční správce JUDr. Vlasta Němcová, Nádražní 2369/10, 678 01 Blansko Povinný: Nožička Otakar, Kostelany nad Moravou 83, 686 01 Uherské Hradiště, r.č. 640530/0726 Listina: Usnesení insolvenčního soudu o úpadku KSBR 26 INS 12069/2012-A-11 ze dne 2.8.2012.
4
Celkový popis nemovitosti
3. POSUDEK obec Kostelany nad Moravou (926 obyvatel), vzdálená cca 6 km od okresního města Uherského Hradiště, leží na pravém břehu řeky Moravy, směrem po proudu od Uh. Hradiště oceňovaný RD se nachází v blízkosti toku řeky Moravy, na jejím Pozice v obci pravém břehu, cca 200 m od Obecního úřadu, v řadové zástavbě rodinných domů s přimknutím k sousedovi zleva i zprava Pozemek p.č. 628/2 leží mimo zastavěnou část obce, v místní trati Díly vzdálenost cca 5 min. pěší chůze Dostupnost centra zóna domů pro rodinné bydlení se zahradami Převažující zóna nemovitost je napojena na veřejnou elektrickou síť, má přípojku Napojení na sítě a plynu, přípojku vody z vlastní studny, kanalizace do jímky na komunikace vyvážku, přístup je po místní komunikaci se zpevněným povrchem p.č. 889/2 v KN vedená jako ostatní plochy, ostatní komunikace ve vlastnictví Obce Kostelany nad Moravou dostatečná pro účel rodinného bydlení Kapacita sítí obec je dostupná po místní komunikaci, ústící na hlavní silnici Staré Dopravní dostupnost Město – Moravský Písek, nebo po komunikací z obce Kunovice (pro osobní automobily, z důvodu nosnosti mostu přes řeku Moravu), zastávka vlaku na trase Přerov – Břeclav je vzdálená cca 1 km, zastávka autobusu je přímo v obci v obci Kostelany nad Moravou jsou k dispozici základní obchody a Dostupnost služeb drobné služby, pošta, lékař, Obecní úřad, ostatní služby, zastoupení institucí a bankovních domů je nejblíže ve Starém Městě (cca 5km), nebo v okresním městě Uherské Hradiště možnost parkování na krajnici komunikace před objektem, nebo na Parkování volné ploše před průjezdem domu nezjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita slabá, v dané lokalitě působí pouze několik drobných firem Konkurenční prostředí v současné době jsou v obci Kostelany nad Moravou v nabídce 3 rodinné domy Dům č.p. 83 slouží k rodinného bydlení Současný způsob Pozemek p.č. 628/2 je sloučen do většího půdního celku, jde o využití zemědělský pozemek k zemědělské prvovýrobě Venkovní úpravy u RD: plot zděný, ražená studna hl. 4,5m, Ostatní zpevněné plochy z betonové mazaniny, plotová vrátka plechová Součástí pozemku je jeden ovocný strom. Lokalita
5
Rodinný dům č.p. 83 na p.č. st. 131 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, prístavby Rekonstrukce, modernizace
Počet bytů Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku Životnost Současný a minulý způsob využití
Betonové pasy KS zděný dřevěné omítnuté Sedlová šablonová - Betonit Pozinkovaný plech vápenné štukové vápenné hladké sokl – páskový obklad keramické neuvažují se dveře dřevěné lakované, zárubně kovové, vrata dřevěná masivní dřevěná dvojitá, předokenní rolety betonové s textiliemi betonové, dlažby ÚT , kotel plynový 220/380V instalován Rozvod T+S vody – zdroj vlastní studna el. bojler Provedeny rozvody Do vlastní jímky sporák, kuchyňská linka vana, umývadlo splachovací Nezjištěno v minulosti veranda, adaptace dvorních místností V roce 1989 – koupelna, okna, podlahy, kotel ÚT v roce 2006 – střešní krytina + výměna části poškozených trámů, okna střešní VELUX v roce 2012 – el. bojler 1 Z místní zpevněné komunikace níže uvedeno pravidelná nebyly zjištěny cca 1920 150 roků Rodinné bydlení s jednou bytovou jednotkou
6
Vnitřní dispozice včetně výměr : Podlaží 1.NP
Název místnosti průjezd pokoj veranda pokoj ložnice kuchyně spíž koupelna s WC zádveří
m2 19,59 14,81 15,74 17,60 17,74 18,29 2,84 5,86 1,07
b) Vedlejší stavby b1) Garáž+sklad Garáž přistavěna těsně vedle rodinného domu, KS zděný, střecha rovná, krytina vlnitý plech, okno zdvojené, vrata dřevěná v ocelovém rámu, podlaha betonové, přípojka elektro 220V, stavba je z roku 1989. b1) Bývalé chlévy Objekt ve dvorní části domu, jako prodloužení pravého křídla stavby hlavní, KS zděný na tl. 0,15m, střecha pultová, krytina vlnité osinkocementové desky, dveře svlakové, klempířské konstrukce z pozic. plechu s nátěrem, stavba je z roku cca 1960. Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný, jednotková cena hlavní stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav.
Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Region: Okres: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 83 Zlínský Uherské Hradiště Kostelany nad Moravou
7
3.1. VĚCNÁ HODNOTA 1.1 Rodinný dům č.p. 83 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,24 m 139,97 m2
Název 1.NP Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP - uliční část (12,20*7,20)*3,24 = 1.NP - dvorní část (6,50*5,82*2,48)+(6,50*2,20*3,02) = Zastřešení (12,20*7,20)*2,70/2+(6,50*5,82*3,46/2)+(6,50*2 = ,20*0,48/2)
[m3] 284,60 m3 137,00 m3 187,46 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP - uliční část 1.NP - dvorní část Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Ocenění 140 114 609,07 4 000 100,00 2 436 272 93 57 62,00 925 783
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
8
Obestavěný prostor 284,60 m3 137,00 m3 187,46 m3 609,07 m3
1.2 Garáž + sklad Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,06 m 31,60 m2
Název 1.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (3,45*9,16)*(2,06+2,36)/2
=
[m3] 69,84 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Obestavěný prostor 69,84 m3 69,84 m3
Ocenění 32 69,84 2 000 100,00 139 681 24 56 30,00 97 777
2
[m ] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1.3 Bývalé chlévy Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,32 m 35,15 m2
Název 1.NP
9
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (8,85*2,94*2,32)+(4,50*2,03)*(2,60+3,02)/2 zastřešení 8,85*2,94*0,42/2
[m3] 86,03 m3 5,46 m3
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Obestavěný prostor 86,03 m3 5,46 m3 91,50 m3
Ocenění 35 91,50 2 000 100,00 182 995 53 27 66,25 61 761
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 278 pro k.ú. Kostelany nad Moravou: Parcela Druh pozemku st. 131 zastavěná plocha a nádvoří 628/2 orná půda 889/9 ostatní plocha
m2 365 1 456 254
Pozemek p.č. st. 131 je v části zastavěn rodinným domem č.p. 83, v části slouží jako dvorek. Pozemek p.č. 889/9 zahradou u domu č.p. 83. Pozemek p.č. 628/2 je ornou půdou sloučenou do většího půdního celku.
10
Metoda stanovení porovnávací hodnoty stavebních pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří – přímo v obci Kostelany nad Moravou není žádná nabídka, v okruhu do 5 km je 57 nabídek. . Z těchto vybráno 10 nejaktuálnějších nabídek: nabídka č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
výměra 862 1 950 942 1000 3120 1045 3209 884 1229 510
cena 547 200 690 000 595200 488999 770000 720000 1400000 442000 800000 310000
JC 635 354 632 489 247 689 436 500 651 608
lokalita Polešovice Tupesy Polešovice Nedakonice Boršice Nedakonice Zlechov Tupesy Nedakonice Zlechov
Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 247 až 689,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší než skutečně dosažené, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 200,- Kč/m2 až 550,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek je rovinatý, řadový, vnitřní, protáhlý, obdélníkový, výměrou je přiměřený, přístup je bezproblémový z místní zpevněné komunikace, má možnost veškerých veřejných přípojek inženýrských sítí. Nejvyšší vypovídací schopnost mají nabídky č. 4, 6 a 9 jež jsou situovány v sousední, větší obci Nedakonice. Tyto ceny jsou v očekávaném rozptylu 390,- až 550,- Kč/m2. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši
300,- Kč/ m2
Metoda stanovení porovnávací hodnoty zemědělských pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s realizovanými cenami pozemků v okrese Uh. Hradiště: Zemědělské pozemky v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště Jedná se o p.č. 3285/164 o výměře 4 132 m2 v lokalitě Nová hora, místní trať „Chrastě“. Pozemek je osázen vinicí, která byla vysázena na náklady kupujícího. Obchodováno v 08/2011 za 7,- Kč/m2 Zdroj: vlastní databáze 5067 ZPU Pozemky v obci Bánov Jedná se o pozemky p.č. 2414, p.č.PK 2262/1, 2416/2, 2417 o celkové výměře 4 730m2 situované v lokalitě Paňháje, v části vinice (jen 137m2), v části polní cesta (36m2), většinově lení porost. Obchodováno v 03/2012 za 33 110,- Kč, tj. 7,- Kč/m2 Zdroj: vlastní databáze 3375 ZPV 11
Zemědělské pozemky v obci Mistřice Jedná se o pozemky2417 o výměře 1928 m2, je lesním pozemkem s lesním porostem, ostatní pozemky p.č. (PK) 207/1, 207/2, 4166 o výměře 8344m2, jsou zemědělskými pozemky sloučenými do větších půdních celků. Celková výměra 10 272 m2. Obchodováno v 04/2011 za 5,- Kč/m2 (51 400,- Kč) Zdroj: vlastní databáze 3166 ZPV Ceny zemědělských pozemků v okrese Uh. Hradiště je v rozptylu 5 – 7,- Kč/m2. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši 6,- Kč/ m2
Název zastavěná plocha a nádvoří orná půda ostatní plocha Celkem
P.Č. st. 131 628/2 889/9
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 365 300,00 1 756 6,00 254 300,00 2 375
Cena [Kč] 109 500,00 10 536,00 76 200,00 196 236,00
3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA 1) Rodinný dům č.p. 146, Kostelany nad Moravou Jednopodlažní dům se sedlovou střechou, zděného konstrukčního systému ze smíšeného zdiva (vepřovice, pálená cihla, kámen). Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí. Dům je z roku 1940, v roce 2004 byla vyměněna nová střešní krytina a plastová okna. Dále byla zahájena částečná rekonstrukce a modernizace rodinného domu, která není doposud ukončena - jsou osekány vnitřní omítky, je dokončeno podřezání zdiva v uliční části, vybourány vnitřní dveře, demontovány zařizovací předměty. Garáž je v průjezdu domu. Dispozice domu: 1.NP - průjezd, kuchyň, koupelna, 4x pokoj, komora, vstupní chodba Zastavěná plocha: 150 m2 Obestavěný prostor: 671 m3 Podlahové plochy: 120 m2, nebo 109 m2 započitatelné plochy Opotřebení 40 % Pozemek o výměře 843 m2 Obchodováno v 11/2011 za 1 100 000,- Kč Kč/m2 ze započitatelné plochy Zdroj: vlastní databáze 5104 ZPU
tj. 9 167,- Kč/m2 z celkové plochy, nebo 10 092,-
12
2) Rodinný dům č.p. 177, Kostelany nad Moravou Jednopodlažní rodinný dům zděného konstrukčního systému s částečným podsklepením, se sedlovou střechou, má veškeré přípojky inženýrských sítí, vytápění ÚT - kotel plynový, okna dřevěná zdvojená a plastová, dveře dřevěné plné a prosklené, fasádní omítky vápenopískové s nátěrem. Dům je z roku 1940, v roce 1998 okna a dveře v uliční části. V roce 1993 - ÚT plynový kotel, plynofikace, krytina a laťování, klempířské konstrukce. Dům není v posledním roce obydlen, není řádně udržován. Zdivo bez izolace proti vodě, plynový kotel i zásobník na teplou vodu na hranici životnosti.Nutné podřezání zdiva a výměna podlah, výměna plynového kotle a plynového zásobníku na teplou vodu. Garáž je v průjezdu domu. Dispozice domu: 1.PP - sklad, vodárna, plynová kotelna 1.NP - 3x pokoj, kuchyně, spíž, prádelna, koupelna, chodba, vstupní veranda, průjezd Zastavěná plocha: Obestavěný prostor: Podlahové plochy: Opotřebení Pozemek o výměře
138 m2 748 m3 133 m2, nebo 113 m2 započitatelné plochy 60 % 384 m2
Obchodováno v 11/2011 za 1 070 000,- Kč tj. 8 045,- Kč/m2 z celkové plochy, nebo 9 470,- Kč/m2 ze započitatelné plochy Zdroj: vlastní databáze 3230 ZPV 3) Rodinný dům č.p. 336, Nedakonice Dům leží nedaleko centra obce, je řadový koncový se samostatnou garáží, kůlnou a zemním sklepem. mimo centrum obce, v blízké lokalitě, je řadový. Jednopodlažní rodinný dům s částečným podsklepením, zděného konstrukčního systému se sedlovou střechou. Dům je z roku 1960, v roce 1990 byla provedena plynofikace, výměna kotle za plynový a nová kuchyně. Veškeré prvky a vybavení v původním stavu, schází kuchyně, která je zdemontována včetně spotřebičů Dispozice: 1.PP – plynová kotelna 1.NP – WC, koupelna, chodba, prádelna, 3x pokoj, kuchyň, veranda, zádveří, šatna, komora Zastavěná plocha: 172 m2 Obestavěný prostor: 860 m3 Podlahová plocha: 140 m2 celkové plochy, 132 m2 započitatelné plochy Pozemek: 266 m2 Opotřebení: 65% Obchodováno v 05/2012 za 1 550 000,- Kč, tj. 11 070,- Kč/m2; 11 740,- Kč/m2 Zdroj : vlastní databáze 5282 ZPU
13
Komentář: Realizované rodinné domy jsou v rozptylu 9 470,- Kč/m2 až 11 740,- Kč/m2. Dům č. 1 leží ve stejné obci, má větší výměru pozemku, výměrou podlahových ploch je srovnatelný, je v lepším technickém stavu, ale zahájená zásadní rekonstrukce není dokončena. Oceňovaný dům je horší velikostí pozemku a technickým stavem. Dům č. 2 leží ve stejné obci, má menší pozemek, větší výměru podlahových ploch, technický stav je obdobný. Oceňovaný dům je srovnatelný. Dům č. 3 leží v sousední, větší obci, má menší pozemek, větší výměru podlahových ploch, technický stav je srovnatelný, je zahájena rekonstrukce, která není dokončena. Oceňovaný dům je horší lokalitou. Ze srovnání vyplývá, že porovnávací hodnota oceňovaného domu bude nižší než 9 000,- Kč/m2 a bude oscilovat kolem 8 000,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvažujeme jednotkovou cenu : 8 000,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 113,54 m2)
Porovnávací hodnota:
908 320,- Kč
REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů:
1 085 321,- Kč
Hodnota pozemků:
196 326,- Kč
Věcná hodnota celkem:
1 281 557,- Kč
Porovnávací hodnota:
908 320,- Kč
14
3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že nedokončená stavba bude alespoň v části využitelná a nevzniknou náklady na její úplné odklizení. Název hodnoty věcná hodnota porovnávací hodnota
Kč 1 281 557 908 320
Silné stránky nemovitosti :
Přiměřená velikost domu Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí
Slabé stránky nemovitosti :
Dům nemá veškeré veřejné přípojky Řadový, vnitřní dům
S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši:
900 000,- Kč
15
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 83 na p.č. st. 131, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 131, 628/2, 889/9 uvedeno na LV č. 278, v k.ú. Kostelany nad Moravou, v obci Kostelany nad Moravou, v okrese Uherské Hradiště, ke dni 14.2.2013, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši :
900 000,- Kč slovy: Devětsettisíc Kč V Uherském Hradišti, 21.2.2013 Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5442-29/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura.
SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 278 pro k.ú. Kostelany nad Moravou ze dne 14.1.2013 Nahlížení do KN - internet Fotopříloha
16
Pokoj
Obývací pokoj
Pokoj
Kuchyně
Koupelna
Dvorní část domu
17
Průjezd
Garáž
Bývalé chlévy
Zahrada
18
