Znalecký posudek č. 2875/148/2013 O ceně provozních jednotek č.669//302 a 669/303 s podílem na domě č.p.669 a pozemku parc.č. 81 v k.ú.Děčín, obec Děčín, okres Děčín.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 19. 11. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 15 stran a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 26. 11. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé dvou obchodních prostorů v domě č.p.669/4 Hudečkova ulice, Děčín.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 11. 2013 za přítomnosti vlastníka J.Nazárka.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4795 Snímek z pozemkové mapy Skutečnosti zjištěné na místě Údaje poskytnuté vlastníkem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Ústecký Děčín Děčín (624926)
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla k dispozici, ocenění je provedeno na základě údajů a skutečnopstí zhjištěných na místě. Vlastník nemohl označit čísla jednotek. Pro ocenění to není překážka, neboť se jedná o dva téměř identické prostory.
6. Celkový popis nemovitosti Dům postavený v řadové zástavbě Hudečkovy ulice je rozdělen na 3 nebytové prostory a 6 bytových jednotek. Nebytovým prostorem č.669/301 je střelnice umístěná v suterénu domu. Oceňované nebytové jednotky jsou v přízemí domu se vchody po levé a pravé straně hlavního vchodu do domu. Umístění v centru města je velmi výhodné pro podnikání.
7. Obsah posudku Oddíl 1 Pozemek a) Pozemek č.81
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Nebytový prostor a) Nebytová jednotka č. 669/302
Oddíl 2 Pozemek a) Pozemek č. 81 Nebytový prostor a) Nebytová jednotka č. 669/303
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:
Děčín
Oddíl 1 Pozemek
a) Pozemek č.81 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 500,– Kč. Cena je určena podle písm. g): Děčín. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 85 % × účelu užití stavby
1,850
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)
1,100 2,131 1,856
Název zastavěná plocha
Parc. č. 81
Výměra
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 500,– 4 024,3509
[m2] základní 415
Pozemek č.81 – zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č.81 Oddíl 1 – cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Nebytová jednotka č. 669/302 – spoluvlastnický podíl: 865 / 9 508
Cena [Kč] 1 670 105,62 1 670 105,62 Kč
1 670 105,62 Kč 1 670 105,62 Kč 151 939,56 Kč
–5– Nebytový prostor
a) Nebytová jednotka č. 669/302 – § 13 Jednotka představuje obchodní prostory v přízemí obytného domu čtyřpodlažního, podsklepeného. Jednotka je vybavena vlastním WC, přívodem vody a kanalizace. Vytápění elektrické, zemní plyn je zaveden do domu. Dům postavený ve dvacátých letech min.století je řadový vnitřní, postavený zděnou technologií. Krov sedlový mansardový. Do domu jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě. Technický stav domu je dobrý. Je průběžně udržován a modernizován.
Zatřídění pro potřeby ocenění Nebytový prostor v budově Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,856 (Bytové domy) Podlahové plochy nebytového prostoru: podlahová plocha Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové pasy 6,00 % 18,80 % 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – rovný pohled 8,20 % 5,30 % 4. Krov, střecha – sedlová, vázaný krov s mansardami 5. Krytiny střech – tašková 2,40 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozink.plechů 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové 6,90 % 3,10 % 8. Úprava vnějších povrchů – probarvená omítka 9. Vnitřní obklady keramické – koupelna, kuchyně, WC 2,10 % 10. Schody – betonové 3,00 % 11. Dveře – plné i prosklené 3,20 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – dřevěná dvojitá 5,40 % 3,10 % 14. Povrchy podlah – dlažby, textilní, dřevěné 15. Vytápění – etážové plynové 4,70 % 16. Elektroinstalace – 220, 380 V 5,20 % 17. Bleskosvod – ano 0,40 % 18. Vnitřní vodovod – studená i teplá 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace – kuchyně, koupelna,WC 3,20 % 20. Vnitřní plynovod – zemní plyn 0,40 % 21. Ohřev vody – z kotle ÚT + průtokové ohřívače 2,10 % 22. Vybavení kuchyní – sporáky 1,80 % 23. Vnitřní hygienické vybavení – vany, umyvadla,WC splachovací 3,80 %
86,50 m2
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
–6– 24. Výtahy
1,30 % Nevyskytuje se
25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra
5,60 % Nevyskytuje se 0,00 % Neuvažuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – 0,0130 – 0,0560 = 0,9310
Ocenění: Základní jednotková cena: 7 310,– Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9310 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1310 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,8560 Základní jednotková cena upravená: = 27 802,69 Kč Základní cena upravená: 86,50 m2 × 27 802,69 Kč Základní cena nebytového prostoru:
= =
2 404 932,69 Kč 2 404 932,69 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 50) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 2 404 932,69 Kč × 66,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 603 296,48 Kč 801 636,21 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 1 670 105,62 Kč Spoluvlastnický podíl: × 865 / 9 508 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 151 939,56 Kč 151 939,56 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 953 575,77 Kč Nebytová jednotka č. 669/302 – zjištěná cena: Cena slovy: devětsetpadesáttřitisícepětsetsedmdesátšest Kč
Oddíl 2 Pozemek
a) Pozemek č. 81 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 500,– Kč. Cena je určena podle písm. g): Děčín.
953 575,77 Kč
–7–
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 85 % × účelu užití stavby
1,850
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)
1,100 2,131 1,856
Název zastavěná plocha
Parc. č. 81
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 415 500,– 4 024,3509
Pozemek č. 81 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 1 670 105,62 1 670 105,62 Kč
Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. 81 Oddíl 2 – cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Nebytová jednotka č. 669/303 – spoluvlastnický podíl: 882 / 9 508
1 670 105,62 Kč 1 670 105,62 Kč 154 925,66 Kč
Nebytový prostor
a) Nebytová jednotka č. 669/303 – § 13 Jednotka umístěná v přízemí obytného domu slouží jako obchod. Je vybavena vlastním WC, přívodem vody a kanalizace. Vytápění elektrické, plyn je do domu zaveden.
Zatřídění pro potřeby ocenění Nebytový prostor v budově Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,856 (Bytové domy) Podlahové plochy nebytového prostoru: podlahová plocha Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové pasy 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – s rovným pohledem 4. Krov, střecha – sedlová, vázaný krov s mansardami
88,20 m2
Obj. podíl 6,00 % 18,80 % 8,20 % 5,30 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní
–8– 5. Krytiny střech – tašková 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Klempířské konstrukce – úplné,pozink plech Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové Úprava vnějších povrchů – probarvená omítka Vnitřní obklady keramické – koupelna, kuchyně, WC Schody – betonové Dveře – plné, náplňové Vrata Okna – dřevěná zdvojená Povrchy podlah – dlažby, textilní, dřevěné Vytápění – etážové plynové Elektroinstalace – 220, 380 V Bleskosvod – ano Vnitřní vodovod – studená i teplá Vnitřní kanalizace – kuchyně, WC, koupelna Vnitřní plynovod – zemní plyn Ohřev vody – z kotle ÚT + průtokové ohřívače Vybavení kuchyní – sporáky Vnitřní hygienické vybavení – vany, umyvadla,WC splachovací Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra
2,40 % Standardní 0,70 % 6,90 % 3,10 % 2,10 % 3,00 % 3,20 % 0,00 % 5,40 % 3,10 % 4,70 % 5,20 % 0,40 % 3,30 % 3,20 % 0,40 % 2,10 % 1,80 % 3,80 % 1,30 % 5,60 % 0,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
1,0000 – 0,0130 – 0,0560 = 0,9310
Ocenění: Základní jednotková cena: 7 310,– Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9310 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1310 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,8560 Základní jednotková cena upravená: = 27 802,69 Kč Základní cena upravená: 88,20 m2 × 27 802,69 Kč Základní cena nebytového prostoru:
= =
2 452 197,26 Kč 2 452 197,26 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 50) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 2 452 197,26 Kč × 66,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 634 806,35 Kč 817 390,91 Kč
–9– Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 1 670 105,62 Kč Spoluvlastnický podíl: × 882 / 9 508 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 154 925,66 Kč 154 925,66 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 972 316,57 Kč Nebytová jednotka č. 669/303 – zjištěná cena: Cena slovy: devětsetsedmdesátdvatisícetřistasedmnáct Kč
972 316,57 Kč
– 10 –
C. Rekapitulace Oddíl 1 Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č.81 Oddíl 1 – cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Nebytová jednotka č. 669/302 – spoluvlastnický podíl: 865 / 9 508
1 670 105,62 Kč 1 670 105,62 Kč 151 939,56 Kč
Výsledné ceny nebytového prostoru: a) Nebytová jednotka č. 669/302
953 575,77 Kč
Oddíl 2 Rekapitulace cen pozemku: b)Pozemek č. 81 Oddíl 2 – cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Nebytová jednotka č. 669/303 – spoluvlastnický podíl: 882 / 9 508
1 670 105,62 Kč 1 670 105,62 Kč 154 925,66 Kč
Výsledné ceny nebytového prostoru: a) Nebytová jednotka č. 669/303
972 316,57 Kč
Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
1 925 892,34 Kč 1 925 890,– Kč
Zjištěná cena: 1 925 890,– Kč Cena slovy: jedenmiliondevětsetdvacetpěttisícosmsetdevadesát Kč
Cena obvyklá : Cena vypočtená zohledňuje kvalitu i umístění jednotek. Výsledná cena za 1 m2 podlahové plochy okolo 11 tis.Kč je porovnána s nabídkovými cenami obdobných prostorů ve městě. Byly zváženy klady a zápory oceňovaných jednotek. Kladné vlivy : - poloha v centru města - plocha umožňující víceúčelové využití - velmi dobrý stav domu Negativní vlivy : - zanedbané vnitřní úpravy, nutnost menších oprav
– 11 – Vyhodnocením všech známých vlivů na prodejnost a porovnáním s nabídkou v místě, je možné považovat vypočtenou cenu za cenu obvyklou. Cena obvyklá nebytového prostoru č. 669/302 - 950 000,-Kč (slovy: devětsetpadesáttisíc korun českých) Cena obvyklá nebytového prostoru č. 669/303 - 950 000,-Kč (slovy: devětsetpadesáttisíc korun českých)
, 26. 11. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
– 12 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2875/148/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 148/2013 podle připojené likvidace.
– 13 –
E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy
– 14 –
Snímek z pozemkové mapy
– 15 –
