Meno, adresa znalca: Ing. František Nekoranec, J. Halašu 2711/12,911 08 Trenčín Evid. číslo znalca: 912481 Telefón, e-mail: 032/6529 829, 0907/776 991,
[email protected] Zadávateľ:
DUPOS draţobná, spol. s r.o. Tamaškovičova č. 17 917 01 Trnava IČO: 36 233 935 IČ DPH: SK 2021473476
Číslo objednávky:
DD 201-2013 zo dňa 27.11.2013
ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon č. 150/2013
Vo veci:
Byt č.5 s príslušenstvom, vo vchode č.70, na 3.poschodí bytového domu súp.č.86 postavenom na pozemku parc.č. KN-C 464/1, s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku parc.č. KN-C 464/1, zapísané na LV č.3143, k.ú. Handlová, obec Handlová, okres Prievidza
Počet strán (z toho príloh): Počet odovzdaných vyhotovení:
29 (15) 5
2
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: • Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností - byt č.5 s príslušenstvom, vo vchode č.70, na 3.poschodí bytového domu súp.č.86 postavenom na pozemku parc.č. KN-C 464/1, s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku parc.č. KN-C 464/1, zapísané na LV č.3143, k.ú. Handlová, obec Handlová, okres Prievidza. 1.2. Účel posudku: • Podklad pre právny úkon – výkon záloţného práva formou dobrovoľnej draţby 1.3. Dátum objednania posudku:
27.11.2013
1.4. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 1.5. Dátum vypracovania posudku:
05.12.2013
10.12.2013
1.6. Podklady na vypracovanie znaleckého posudku: 1.6.1. Poskytnuté zadávateľmi: • Objednávka č. DD 201-2013 na znalecký úkon zo dňa 27.11.2013 • Znalecký posudok č. 108/2008, vypracoval Ing. Jozef Čaplár, znalec z odboru Stavebníctvo, bytom Partizánska 3/7, 972 51 Handlová, dátum vypracovania 09.10.2008 (kópia). • Potvrdenie o roku začatia uţívania stavby, vydalo oddelenie výstavby, územného plánovania, dopravy a ochrany ţivotného prostredia Mestského úradu Handlová pod zn.: A4-6498/2008, dátum vydania 08.10.2008 (kópia) 1.6.2. Obstarané znalcom: • Miestne šetrenie dňa 05.12.2013 • Fotodokumentácia nehnuteľností zo dňa 05.12.2013 • Zameranie bytu č.5 • Zakreslenie bytu č.5 • Podlahová plocha bytu č.5 • Výpis z katastra nehnuteľností - Výpis z listu vlastníctva č.3143 - čiastočný, vyhotovil katastrálny odbor Okresného úradu Prievidza pod objednávkou: 7835/2013, dátum vyhotovenia 05.12.2013 (originál) • Kópia katastrálnej mapy na parcelu: 464/1, vyhotovil katastrálny odbor Okresného úradu Prievidza pod číslom zákazky 7835/2013, dátum vyhotovenia 05.12.2013 (originál) • Kúpna zmluva uzavretá dňa 20.10.2008, vklad povolený dňa 04.12.2008 pod číslom V 6688/08 (originál). 1.7. Pouţitý právny predpis: • Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. zo dňa 23.08.2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení vyhlášky MS SR č.626/2007 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.605/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.254/2010. 1.8. Ďalšie pouţité právne predpisy a literatúra: • Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, v znení vyhlášky MS SR č.500/2005 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.534/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 33/2009 Z.z. • Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, v znení vyhlášky MS SR č.400/2006 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 565/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 34/2009 Z.z. • Inštrukcia 7/2009 MS SR č. 23635/2009-51 o organizácii a riadení znaleckej, tlmočníckej a prekladateľskej činnosti • Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb podľa ÚSI Ţilina z roku 2001 • Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov
3
• Zákon č. 50/1976 Zb., o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov • Indexy cien stavebných prác podľa Klasifikácie stavieb Štatistického úradu Slovenskej republiky • Indexy cien stavebných prác podľa Ústavu súdneho znalectva Bratislava (www.sco.svf.stuba.sk/usz) • Obyvateľstvo v obciach SR podľa Štatistického úradu Slovenskej republiky • Miera nezamestnanosti v okrese Prievidza podľa Národného úradu práce SR (www.upsvar.sk) • Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb., v znení neskorších predpisov. 1.9. Osobitné poţiadavky zadávateľov: • Zadávateľ znaleckého posudku neuviedol ţiadne osobitné poţiadavky na vypracovanie znaleckého posudku.
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1.1. Výber pouţitej metódy: • Pre zistenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností neboli k dispozícii podklady o predaji rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností, preto nie je moţné uplatniť porovnávaciu metódu, ktorá poskytuje najspoľahlivejšie a najobjektívnejšie výsledky. Pouţitie kombinovanej metódy je veľmi problémové bez objektívnych podkladov a ukazovateľov, preto pre výpočet všeobecnej hodnoty nie je počítané s výnosovou hodnotou a následne s kombinovanou metódou. Z týchto dôvodov v tomto znaleckom posudku určujem všeobecnú hodnotu nehnuteľností metódou polohovej diferenciácie - úpravou technickej hodnoty resp. úpravou jednotkovej všeobecnej hodnoty pozemku o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Úprava rozpočtového ukazovateľa je realizovaná indexom cien stavebných prác vydávaných Štatistickým úradom Slovenskej republiky a Ústavom súdneho inţinierstva v Ţiline. 1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje: • Výpis z katastra nehnuteľností – Výpis z LV č.3143 - čiastočný: Katastrálne územie: Handlová Obec: Handlová Okres: Prievidza Časť A – Majetková podstata: - Parcely: - Pozemok parc.č. KN-C 464/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 878 m2 Príslušnosť k ZÚO: pozemok v zastavanom území obce - Stavby: - Bytový dom súp.č.86 na pozemku parc.č. KN-C 1856/4 Časť B – Vlastníci a iné oprávnené osoby: Vchod: 70 3.p. Byt č. 5 - Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 823/20759 - 47 ZDERKA RADOSLAV r. ZDERKA, MIEROVÉ NÁMESTIE 250/11, HANDLOVÁ, SR Dátum narodenia: 16.12.1976 Spoluvlastnícky podiel: 1/2 - Titul nadobudnutia: - Kúpna zmluva zo dňa 20.10.2008, V 6688/08 – VZ 1666/08 - Poznámka: - Na byt č.5, vchod č.70, 3.posch. - Oznámenie o začatí výkonu záloţného práva – Slovenská sporitelňa, a.s., Bratislava, P(i)1162/13 - 1489/13 - Poznámka: - Na byt č.5, vchod č.70, 3.posch. - Oznámenie o začatí výkonu záloţného práva – Slovenská sporitelňa, a.s., Bratislava, P(i)1162/13 - 1489/13
4
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– - 48 CABANÍKOVÁ TAMARA r. CABANÍKOVÁ, SNP 61/11, HANDLOVÁ, SR - Kúpna zmluva zo dňa 20.10.2008, V 6688/08 – VZ 1666/08 Spoluvlastnícky podiel: 1/2 - Titul nadobudnutia: - V 2105/04 - Darovacia zmluva - vz.1238/04 Časť C – Ťarchy: - Por.č.: 47, 48 - Záloţné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov podľa § 15 zák.č.182/93 Z.z. - Por.č.: 47 - Na byt č. 5, 3.p., vchod: 70 (vlastn. B 47,48,) - Záloţné právo v prospech Slovenskej sporiteľne a.s., so sídlom Suché mýto 4, 816 07 Bratislava, IČO: 00151653 na základe zmluvy o zriadení záloţného práva k nehnuteľnostiam č. V 6626/08 -VZ 1643/08,VZ 1666/08 - Por.č.: 48 - Na byt č. 5, 3.p., vchod: 70 (vlastn. B 47,48,) - Záloţné právo v prospech Slovenskej sporiteľne a.s., so sídlom Suché mýto 4, 816 07 Bratislava, IČO: 00151653 na základe zmluvy o zriadení záloţného práva k nehnuteľnostiam č. V 6626/08 -VZ 1643/08,VZ 1666/08 - Vlastníci pod por.č.: 47, 48 sú bez ďalších tiarch. - Iné údaje: - Bez zápisu. 1.4. Porovnanie dokumentácie so skutkovým stavom: • Poskytnutá a získaná právna a technická dokumentácia o predmete ohodnotenia bola pri miestnom šetrení porovnaná so skutkovým stavom obhliadkou a meraním. Skutkový stav v čase obhliadky, to je dňa 05.12.2013, je popísaný v časti ohodnotenia, zakreslený v prílohe znaleckého posudku a vyobrazený na fotodokumentácii nachádzajúcej sa tieţ v prílohe znaleckého posudku. Identifikáciu bytového domu súp.č.86 a hodnoteného bytu č.5 som vykonal porovnaním tabuliek so súpisným a orientačným číslom, osadených na fasáde domu, so získaným výpisom z listu vlastníctva č.3143, získanou kópiou katastrálnej mapy a ústnymi informáciami vlastníkov hodnotených nehnuteľností. Na pozemku parc.č. KN-C 464/1 v k.ú. Handlová sa nachádza bytový dom súp.č.86. Predmetný bytový dom je zakreslený na katastrálnej mape. Byt č.5 sa nachádza vo vchode orientačné číslo 70. Získaná právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Ako doklad o veku bytového domu súp.č.86 a bytu č.5 som prevzal predloţené potvrdenie oddelenia výstavby, územného plánovania, dopravy a ochrany ţivotného prostredia Mestského úradu Handlová a odborné posúdenie na základe materiálového a technického riešenia stavby. Doklady o veku stavby, ako stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o pridelení súpisného čísla a pod., zadávateľ znaleckého posudku nepredloţil. Bytový dom súp.č.86 bol daný do uţívania v roku 1957. 1.5. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: • Nehnuteľnosť – byt č.5 sa nachádza na 3.poschodí to je 3.nadzemnom podlaţí bytového domu súp.č.86, postavenom na pozemku parc.č. KN-C 464/1, k.ú. Handlová, obec Handlová, okres Prievidza, adresa bytu ulica 29.augusta orientačné číslo 70. Na základe poţiadavky zadávateľa je predmet znaleckého posudku a jeho členenie nasledovné: Byt č.5 v bytovom dome súp.č.86 Podiel k pozemku parc.č. KN-C 464/1. 1.6. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky usporiadané: • Všetky nehnuteľnosti uvedené v bode II.1.1.5. znaleckého posudku sú vlastnícky usporiadané.
5
2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č.5 v bytovom dome súp.č.86 Technický stav: Predmetný bytový dom je riešený ako trojpodlaţná podpivničená budova, ktorá je osadená na svahovitý terén pozemku parc.č. KN-C 464/1. Bytový dom pozostáva z troch samostatných dilatovaných celkov, ktoré vzájomne v pôdoryse majú tvar nepravidelného písmena „U“. Strechy nad jednotlivými dilatačnými úsekmi sú šikmé sedlové s valbami, hrebene striech majú rôznu výškovú úroveň. Obvodové steny sú murované z pálených tehál skladobnej hrúbky 45cm. Pre výpočet veku bol pouţitý údaj z potvrdenia Mestského úradu Handlová, pôvodná stavba je uţívaná od roku 1957, vek stavby ku dňu ohodnotenia je 2013 - 1957 = 56 rokov. Prvky dlhodobej ţivotnosti nevykazujú znaky porúch na zvislých nosných konštrukciách a stropoch. Ţivotnosť daného typu stavieb je 80 aţ 120 rokov, vzhľadom na priemerný technický stav bytového domu pri obhliadke a konštrukčné vyhotovenie obvodového plášťa predpokladám 100 rokov. Údrţba prvkov krátkodobej ţivotnosti je zabezpečená. Bytový dom má vymenené strešnú krytinu, klampiarske konštrukcie a okná na schodiskách. Byt č.5 bol pred rokom 2008 čiastočne modernizovaný, má vymenená okná, dverné krídla, vybavenie kuchyne, poloţené nové podlahy. Výpočet opotrebenia vykonám lineárnou metódou. Stavebno-technický popis spoločných častí a spoločných zariadení: Osadenie 1.nadzemného podlaţia na hornú úroveň svahovitého terénu. Základy bytového domu pásy z monolitického betónu s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé konštrukcie murované z plnej pálenej tehly skladobnej hrúbky 45cm. Časť zvislých konštrukcií 1.podzemného podlaţia z monolitického oceľobetónu. Stropy nad 1.podzemným podlaţím monolitické oceľobetónové trámové. Stropy nad 1. a 2.nadzemným podlaţím prefabrikované s rovným podhľadom, nad 3.nadzemným podlaţím drevené trámové s rovným podhľadom. Schody oceľobetónové monolitické, povrch nástupníc liate terazzo. Zastrešenie sedlové drevené krovy s valbami, krytina striech pálená škridla. Klampiarske konštrukcie ţľaby, zvody a strešné prieniky z pozinkovaného plechu. Parapety v spoločných priestoroch a byte č.5 z oplastovaného plechu. Úpravy vonkajších povrchov brizolit s uličnou reliéfovou výzdobou na 1.nadzemnom podlaţí a portálovou výzdobou vstupov do domu. Úpravy vnútorných povrchov dvojvrstvové hladké vápenné omietky, úpravy soklov mimo 1.podzemného podlaţia olejové nátery. Spoločné priestory na 1.podzemnom podlaţí bez obkladov, v spoločných priestoroch nadzemných podlaţí jednoradový beţný keramický obklad pri podlahe. Dvere vchodové plastové s dvojsklom so zabudovanými poštovými schránkami, v pivničných priestoroch drevené stolárske. Okná v pivničných priestoroch z časti kovové jednoduché s kovovými mreţami, v ostatných pivničných priestoroch a na schodiskách plastové s dvojsklom. Okná v byte č.5 plastové s dvojsklom. Povrchy podláh spoločných priestorov terazzová dlaţba, v pivničných priestoroch cementový poter. Rozvody ústredného vykurovania z oceľových rúr. Elektroinštalácia svetelná a motorická, bleskozvody. Stúpacie a leţaté rozvody z oceľových rúr pre studenú a teplú úţitkovú vodu. Zvislé zvody vnútornej kanalizácie z liatinového potrubia, leţaté rozvody z kameninových rúr. Ostatné vyhotovenie – rozvody káblovej televízie, internetu. Stavebno-technický popis bytu: Byt má tri obytné miestnosti, kuchyňu, chodbu v tvare písmena „L“, kúpeľňu s WC a komorou, a dve pivnice č. A 8/1, 8/2 na 1.podzemnom podlaţí, podlahová plocha bytu vrátane pivníc je 82,42m2. Úprava vnútorných povrchov maľby na vápenných omietkach s fabiónmi. V kúpeľni na všetkých stenách výšky 1,80m a čela vane priemerný belninový keramický obklad. V kuchyni pozdĺţ celej kuchynskej linky a sporáka mierne nadpriemerný keramický obklad s motívmi. Dvere vstupné, do kúpeľne a komory hladké plné, ostatné vnútorné dvere drevené kazetové plné a zasklené, všetky dvere v kovových zárubniach. Povrchy podláh izieb a kuchyne
6
plávajúce laminované, ostatných priestorov mierne nadpriemerná keramická dlaţba. Ústredné vykurovanie centrálne, liatinové článkované radiátory, na radiátoroch termoregulačné ventily a pomerové merač tepla. Elektroinštalácia svetelná a motorická v medenom vyhotovení, automatické poistky v byte, elektromer na 1.podzemnom podlaţí oproti schodisku. Prípojky studenej a teplej úţitkovej vody do kuchyne, kúpeľne a WC z kovového potrubia, na prípojkách v hygienickom priestore merače spotreby vody. Prípojky do zvislých zvodov kanalizácie z kuchyne, kúpeľne a WC z plastového potrubia. Centrálny ohrev teplej úţitkovej vody. Vybavenie kuchyne typová linka z materiálov na báze dreva dĺţky 4,2m, dvierka s reliéfovou úpravou. V linke zabudované nerezové drezové umývadlo s odkvapávačom, páková vodovodná batéria, elektrický sporák, odsávač pár. Vyhotovenie kúpeľne – smaltovaná vaňa, keramické umývadlo, sprchová a vodovodná batéria pákové. Vyhotovenie WC - splachovací záchod „combi“. Priestory kúpeľne s WC murované. Ostatné vyhotovenie bytu – bytový zvonček s domovým vrátnikom, 1x predloţené ţalúzie z tkaniny. Spoločné časti domu: Základy domu, strechy, povalové priestory, obvodové múry, priečelia, vchody, chodby, schodištia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie. Spoločné zariadenia a príslušenstvo domu: Práčovňa, sušiareň, ţehliareň, 3x miestnosť pre kočíky, 7x sklad, 2x WC, sklad náradia, 2x predsieň, výmenníková stanica, komíny, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a teplonosné prípojky, rozvody TKR. Vybavenie bytu:
Členenie bytu: Byt: Adresa bytu:
1*kuchynská linka s drezovým umývadlom, 1*elektrický sporák, 1*odsávač pár, 2*páková vodovodná batéria, 1*páková sprchová batéria, 1*záchodová misa, 1*smaltovaná vaňa, 1*umývadlo, 5*liatinový radiátor, 5*regulačný ventil, 5*pomerový merač tepla, 1*merač SV, 1*merač TÚV, 1*ERZ skrinka, 1*bytový zvonček, 1*poštová schránka. Byt obsahuje tri obytné miestnosti, kuchyňu, chodbu, komoru, kúpeľňu s WC a dve pivnice na 1.podzemnom podlaţí. Byt číslo 5, 3.nadzemné podlaţie ulica 29.augusta 86/70-5, 972 51 Handlová
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 1 Domy obytné typové s celoštátne sústavami (mimo sústav to ) KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy
neunifikovanými
konštrukč.
PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Izba 2,70m*4,15m-0,45m*0,50m Izba 4,20m*4,15m+0,40m*1,15m Izba 4,20m*4,05m Kuchyňa 3,50m*4,15m Chodba 3,00m*1,15m+1,10m*1,90m Komora 1,10m*1,05m Kúpeľňa, WC 1,80m*2,00+1,70m*0,80m Výmera bytu bez pivnice Pivnica č. A 8/1 1,90m*3,00m Pivnica č. A 8/1 1,55m*3,00m Vypočítaná podlahová plocha
2
Podlahová plocha [m ] 10,98 17,89 17,01 14,53 5,54 1,16 4,96 72,07 5,70 4,65 82,42
7
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m2 kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) kCU = 2,220 kM = 1,00
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
Názov Spoločné priestory Základy vrát. zemných prác Zvislé konštrukcie Stropy Schody Zastrešenie bez krytiny Krytina strechy Klampiarske konštrukcie Úpravy vonkajších povrchov Úpravy vnútorných povrchov Vnútorné keramické obklady Dvere Okná Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Bleskozvod Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Výťahy Ostatné Zariadenie bytu Úpravy vnútorných povrchov Vnútorné keramické obklady Dvere Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Ohrev teplej vody Vybavenie kuchýň Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC Bytové jadro bez rozvodov Ostatné Spolu
Cenový podiel Koef. štand. RU [%] cpi ksi
Úprava Cenový podiel podielu cpi * hodnotenej ksi stavby [%]
5,00 18,00 8,00 3,00 5,00 2,00 1,00 3,00 2,00 0,50 0,50 5,00 0,50 2,50 2,00 1,00 2,00 2,00 1,00 2,00 2,00
1,10 1,10 1,00 1,00 1,20 1,20 1,15 1,15 1,00 0,20 1,10 1,30 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
5,50 19,80 8,00 3,00 6,00 2,40 1,15 3,45 2,00 0,10 0,55 6,50 0,50 2,50 2,00 1,00 2,00 2,00 0,00 0,00 2,00
5,15 18,52 7,49 2,81 5,62 2,25 1,08 3,23 1,87 0,09 0,51 6,08 0,47 2,34 1,87 0,94 1,87 1,87 0,00 0,00 1,87
4,00 1,00 2,00 2,50 2,50 3,00 1,00 1,00 0,50 2,00 2,00
1,00 1,20 1,20 1,30 1,10 1,10 1,00 1,00 0,00 1,00 1,50
4,00 1,20 2,40 3,25 2,75 3,30 1,00 1,00 0,00 2,00 3,00
3,74 1,12 2,25 3,04 2,57 3,09 0,94 0,94 0,00 1,87 2,81
4,00
1,00
4,00
3,74
4,00 2,50 100,00
1,50 1,00
6,00 2,50 106,85
5,62 2,34 100,00
8
kV VH VH VH
Koeficient vplyvu vybavenosti: Východisková hodnota na MJ:
= = = =
106,85 / 100 = 1,0685 RU * kCU * kK * kV * kM [€/m2] 325,30 €/m2 * 2,220 * 0,939 * 1,0685 * 1,00 724,56 €/m2
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením ţivotnosti odborným odhadom Názov Byt č.5
Začiatok uţívania 1957
V [rok] 56
T [rok] 44
Z [rok] 100
O [%] 56,00
TS [%] 44,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota
Výpočet 724,56 €/m2 * 82,42m2 44,00% z 59 718,24 €
Hodnota [€] 59 718,24 26 276,03
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1 BYTY
Všeobecná hodnota bytu vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť – byt č.5 sa nachádza na 3.nadzemnom podlaţí bytového domu súp.č.86, vo vchode orientačné číslo 70. Byt č.5 je umiestnený na severovýchodnom okraji domu, pod povalovým priestorom. Predmetný bytový dom, postavený na pozemku parc.č. KN-C 464/1, je situovaný v zastavanom území ostatného mesta Handlová, k.ú. Handlová, okres Prievidza. Dom je situovaný na hlavnej mestskej komunikácii na trase Prievidza – Handlová – Ţiar nad Hronom. Bytový dom má tri nadzemné a jedno podzemné podlaţie, šikmé sedlové strechy s povalovými priestormi a pozostáva zo štyroch vchodov. Vo vchode č.70 sa nachádza 3*2=6 bytov. V časti bytového domu sú umiestnené dva nebytové priestory (potraviny, pohostinstvo), ktoré sú prístupné z chodníka na hlavnej mestskej komunikácii. Po stranách nebytových priestorov sú v bytovom dome vedená dva podchody spájajúce hlavný mestský chodník s nádvorím domu. Bytový dom je v dobrom technickom stave, primeranom jeho veku, má zabezpečovanú pravidelnú údrţbu a vyţaduje len beţnú údrţbu prvkov krátkodobej ţivotnosti. V bezprostrednom okolí bytového domu prevládajú obdobné objekty pre bývanie. Príslušenstvo bytového domu tvoria o.i. práčovňa, sušiareň, miestnosti pre kočíky, výmenníková stanica. Byt je v zachovalom stave, s náznakmi priebeţnej modernizácie. Miera nezamestnanosti v okrese Prievidza je 10,92%, pre mesto Handlová uvaţujem nad 10%. V okolí bytového domu je priemerná hustota obyvateľstva. Byt je umiestnený na severovýchodnom okraji bytového domu. Dostupnosť ţelezničnej a autobusovej dopravy pešou chôdzou je cca 10 minút. Centrum mesta s mestskou občianskou vybavenosťou je vzdialené cca 600m. Vo vzdialenosti nad 1km sa nachádzajú lesné pásma pohorí Vtáčnik, Ţiar a Kremnické Vrchy.
9
Analýza vyuţitia nehnuteľností: Jedná sa o trojizbový byt na 3.nadzemnom podlaţí bytového domu súp.č.86. Byt má v suteréne, to je na 1.podzemnom podlaţí, dve pivnice. Prístup k nehnuteľnosti je priamo z mestských asfaltových komunikácií (ulica 29.augusta, Partizánska ulica) cez mestské asfaltové chodníky. Pri vchode orientačné číslo 70 je hlavná mestská komunikácia prepojená s Partizánskou ulicou. Pri ďalšom pohľade na ohodnocovanú nehnuteľnosť uvaţujem s jej vyuţitím. V danej lokalite sa neuvaţuje s výstavbou výrobných priestorov, ktoré by nepriaznivo vplývali na uţívanie posudzovanej nehnuteľnosti. Z hľadiska kvality ţivotného prostredia v bezprostrednom okolí posudzovaného vchodu bytového domu je vedená intenzívna osobná a nákladná automobilová doprava, uvaţujem zvýšenú hlučnosť a prašnosť. Zastávky ţelezničnej a autobusovej dopravy sú vo vzdialenosti cca 800m. Parkovanie osobného automobilu je riešené na priľahlých verejných parkoviskách. Byt je vhodný na rodinné bývanie alebo na prenajatie k bývaniu resp. ako sídlo menšej obchodnej spoločnosti a pod. Byt č.5 vo vzťahu k polohe, charakteru, vybavenosti bytového domu a bytu vrátane dispozičného riešenia bytu a jeho polohy a orientácie v dome hodnotím ako priemerný byt. Analýza prípadných rizík spojených s vyuţívaním nehnuteľností: Podľa získaného výpisu z listu vlastníctva č.1343 viazne na hodnotených nehnuteľnostiach zákonné záloţné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome súp.č.86. Uvedená problematika, s ohľadom na účel tohto znaleckého posudku, nie je predmetom bliţšieho skúmania v tomto znaleckom posudku. Podľa získaného výpisu z listu vlastníctva č.1343 viazne na hodnotených nehnuteľnostiach záloţné právo v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. Bratislava. Uvedená problematika, S ohľadom na účel tohto znaleckého posudku, nie je predmetom bliţšieho skúmania v tomto znaleckom posudku. V získanom výpise z listu vlastníctva č.1343 je zapísaná poznámka – oznámenie o začatí výkonu záloţného práva v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. Bratislava. Uvedená problematika, s ohľadom na účel tohto znaleckého posudku, nie je predmetom bliţšieho skúmania v tomto znaleckom posudku. V získanom výpise z listu vlastníctva č.1343 nie je zapísané ţiadne ďalšie záloţné právo, ţiadne právo uţívania pre tretiu osobu, ani právo obmedzujúce nakladanie s nehnuteľnosťami. V danej lokalite neboli v súčasnosti zistené riziká, ktoré by vplývali na vyuţívanie nehnuteľností formou prenájmu resp. predaja, ţiadne konfliktné skupiny ľudí. V posudzovanej časti obce nie je vyhlásená stavebná uzávera, obec nie je v chránenej krajinnej oblasti. Určenie priemerného koeficientu polohovej diferenciácie: Sídlo Handlová je ostatné mesto, ktoré má 17654 obyvateľov. Mesto sa nachádza na štátnej ceste 1.triedy na trase Prievidza – Ţiar nad Hronom, mimo diaľničných ťahov, v oblasti s priemerne rozvinutou priemyslovou infraštruktúrou a priemernou mierou nezamestnanosti. Dopyt po porovnateľných nehnuteľnostiach je v súčasnosti maximálne na úrovni ponuky, jedná sa o byt umiestnený na hlučnej mestskej komunikácii, v regióne s priemernou mierou nezamestnanosti. Hodnotená nehnuteľnosť má prevaţne priemernú technickú a kvalitatívnu úroveň. Vplyv európskej finančnej krízy a jej dopad na podmienky Slovenska nie je predmetom skúmania v tomto znaleckom posudku. Bytový dom súp.č.86, v ktorom sa nachádza ohodnocovaný byt č.5, zaraďujem medzi bytové budovy. Z uvedených dôvodov zvyšujem doporučený priemerný koeficient predajnosti nad doporučenú hornú hranicu orientačnej hodnoty o 0,25, to je na úroveň 0,40+0,25=0,65. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet I. trieda III. trieda + 200 % = (0,650 + 1,300) II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy III. trieda Priemerný koeficient IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650 - 0,585)
Hodnota 1,950 1,300 0,650 0,358 0,065
10
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čís Popis Trieda lo 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru 2 obce časti obce, mimo obchodného centra, II. hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyţaduje opravu, len II. beţnú údrţbu 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, I. parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, vlastná kotolňa alebo II. výmenníková stanica, výťah obchody v prízemnej časti 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a III. kuchyne Pracovné moţnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti obmedzené pracovné moţnosti v mieste, III. nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v II. sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne III. vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 11 12
13
14
15
16
Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov Doprava v okolí bytového domu ţeleznica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné sluţby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrţ, park, vo vzdialenosti nad 1000 m Kvalita ţivot. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu zvýšená hlučnosť a prašnosť - blízkosť dopravných ťahov Názor znalca priemerný byt Spolu
kPDI
Váha vI
Výsledok kPDI*vI
0,650
10
6,50
1,300
30
39,00
1,300
7
9,10
1,950
5
9,75
1,300
6
7,80
0,650
10
6,50
0,650
8
5,20
1,300
6
7,80
0,650
5
3,25
1,300
9
11,70
II.
1,300
7
9,10
II.
1,300
7
9,10
III.
0,650
6
3,90
IV.
0,358
4
1,43
III.
0,650
5
3,25
III.
0,650
20
13,00
145
146,38
11
VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota
Výpočet kPD = 146,38/ 145 VŠHB = TH * kPD = 26 276,03 € * 1,010
Hodnota 1,010 26 538,79 €
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 Zastavaná plocha a nádvorie Pozemok parc.č. KN-C 464/1 sa nachádza v k.ú. Handlová, obec Handlová, okres Prievidza. Mesto Handlová je ostatné mesto, ktoré má 17654 obyvateľov. Pozemok je situovaný na hlavnej mestskej komunikácii, ktorá je súčasťou štátnej cesty 1.triedy na trase Prievidza - Ţiar nad Hronom, v mieste jej kriţovania sa s podruţnou sídliskovou komunikáciou. Polohu pozemku hodnotím ako rohovú parcelu pre obchodné účely. V okolí pozemku prevláda zástavba 3 aţ 4-podlaţných obdobných bytových domov. Dostupnosť ţeleznice a autobusu je cca 10 minút. Pri pozemku sú rozvody elektrickej energie, vodovodu, kanalizácie, telefónu, káblovej televízie, internetu. Povyšujúce faktory som zistil – predpísaná východisková hodnota mernej jednotky pozemku pre danú lokalitu je nedostatočná, uvaţujem koeficient povyšujúcich faktorov na úrovni 1,50. Redukujúce faktory som zistil dva. Prvý faktor – pri pozemku je vedená intenzívna osobná a nákladná automobilová doprava so zvýšenou hlučnosťou a prašnosťou, uvaţujem koeficient redukujúcich faktorov na úrovni 0,90. Druhý faktor – terén pozemku je mierne svahovitý, uvaţujem koeficient redukujúcich faktorov na úrovni 0,95. Výsledný koeficient redukujúcich faktorov má hodnotu 0,90*0,95=0,86.
Parcela 464/1
Druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie
Spolu výmera 2 [m ]
Vzorec 878
Obec: Východisková hodnota:
Handlová VHMJ = 6,64 €/m2
Označenie a názov koeficientu
Hodnotenie
Podiel
878,00 823/20759
4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, beţné kV bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, koeficient nebytové stavby pre priemysel s beţným technickým intenzity vyuţitia vybavením kD 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej koeficient dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným dopravných vzťahov autom do centra (10 min), územie mesta kS koeficient všeobecnej situácie
Výmera podielu 2 [m ] 34,81
Hodnota koeficientu 1,10
1,00
1,00
12
kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov
2. obchodná poloha a byty
1,50
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3)
1,35
5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote
1,50
4. rušivý hluk z cestnej, leteckej alebo ţelezničnej dopravy v obytných oblastiach 8. svahovitosť terénu, hladina podzemnej vody, únosnosť základovej pôdy
0,86
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie
Výpočet kPD = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,50 * 1,35 * 1,50 * 0,86 VŠHMJ = VHMJ * kPD = Jednotková hodnota pozemku 6,64 €/m2 * 2,8735 Všeobecná hodnota pozemku v VŠHPOZ = M * VŠHMJ = celosti 878,00 m2 * 19,08 €/m2 Všeobecná hodnota podielu VŠH = Podiel * VŠHPOZ = pozemku 823/20759 * 16 752,24 €
Hodnota 2,8735 19,08 €/m2 16 752,24 € 664,15 €
13
III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Výpis z KN: Nehnuteľnosti:
Adresa: Vlastníci:
LV č.3143 - čiastočný, k.ú. Handlová, obec Handlová, okres Prievidza Byt č.5 na 3.poschodí bytového domu súp.č.86 postavenom na pozemku parc.č. KN-C 464/1 a pozemok parc.č. KN-C 464/1 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 823/20759 ulica 29.augusta 86/70-5, 972 51 Handlová 47 Zderka Radoslav r. Zderka, Mierové námestie 250/11, Handlová, SR Dátum narodenia: 16.12.1976 Spoluvlastnícky podiel k bytu: 1/2 –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 48 Cabaníková Tamara r. Cabaníková, SNP 61/11, Handlová, SR Dátum narodenia: 29.10.1984 Spoluvlastnícky podiel k bytu: 1/2
Pozemky: Číslo parcely 464/1
Druh pozemku Zastavané plochy a nádvoria
Výmera (m2) 34,81
2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty) spoluvlastníckeho podielu: 26 538,79 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola pouţitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná
hodnota
Ako vhodná metóda diferenciácie
metódou na
polohovej
stanovenie
VŠH
diferenciácie pozemkov
spoluvlastníckeho podielu: 664,15 € bola pouţitá metóda polohovej
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Byt č.5 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria – parc. č. 464/1 (34,81 m2) Spolu VŠH
Zaokrúhlená VŠH spolu SKK
Všeobecná hodnota celej časti [€]
Spoluvl. podiel
Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [€]
29 608,84
1/1
26 538,79
16 752,24
823/20759
664,15 27 202,94
27 200,00 819 427,20
14
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: Slovom: Dvadsaťsedemtisícdvesto Eur
27 200,00 €
Konverzný kurz 1 € = 30,1260 SKK
4. ŤARCHY LV č.3143-čiastočný, k.ú. Handlová: -
-
-
Por.č.: 47, 48 - Záloţné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov podľa § 15 zák.č.182/93 Z.z. Por.č.: 47 - Na byt č. 5, 3.p., vchod: 70 (vlastn. B 47,48,) - Záloţné právo v prospech Slovenskej sporiteľne a.s., so sídlom Suché mýto 4, 816 07 Bratislava, IČO: 00151653 na základe zmluvy o zriadení záloţného práva k nehnuteľnostiam č. V 6626/08 -VZ 1643/08,VZ 1666/08 Por.č.: 48 - Na byt č. 5, 3.p., vchod: 70 (vlastn. B 47,48,) - Záloţné právo v prospech Slovenskej sporiteľne a.s., so sídlom Suché mýto 4, 816 07 Bratislava, IČO: 00151653 na základe zmluvy o zriadení záloţného práva k nehnuteľnostiam č. V 6626/08 -VZ 1643/08,VZ 1666/08 Vlastníci pod por.č.: 47, 48 sú bez ďalších tiarch. Iné údaje: - Bez zápisu.
5. MIMORIADNE RIZIKÁ LV č.3143 – čiastočný, k.ú. Handlová: Nezistené. v Trenčíne, dňa 10.12.2013
Ing. František Nekoranec Jána Halašu 2711/12 911 08 Trenčín
IV. PRÍLOHY Str.
Dokument
Počet strán
15 16 - 19 20 21 22 23 - 26 27 28 29
Objednávka na znalecký úkon Výpis z LV č.3143 - čiastočný, k.ú. Handlová Kópia katastrálnej mapy Snímka z orientačnej mapy mesta Handlová Potvrdenie Mestského úradu Handlová zo dňa 08.10.2008 Kúpna zmluva V 6688/08 Pôdorys bytu č.5 Fotodokumentácia bytu a bytového domu Znalecká doloţka
1x 4x 1x 1x 1x 4x 1x 1x 1x
strana strana strana strana strana strana strana strana strana
15
V. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký úkon som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvia Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912481. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 150/2013 znaleckého denníka č.1/2013. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloţeného dokladu č.150/2013.
