2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7ř36-160Ř/2013

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 9/40 k nemovitosti - rodinného domu č.p. 67, příslušející k části obce Moravské Prusy, na pozemku p.č. St. 78/1, objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. St. 78/4, včetně pozemků p.č. St. 78/1 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. St. 78/4 zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. St. 161 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 27/1 - zahrada, p.č. 27/2 - zahrada, p.č. 4504 - ostatní plocha, p.č. 4551 - ostatní plocha, p.č. 4629 - ostatní plocha a p.č. 4633 - ostatní plocha, vše v k.ú. Moravské Prusy, obec Prusy-Boškůvky, okres Vyškov. Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 10517/13-39

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 4.9.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 20 stran a 10 stran příloh. V Přerově, dne 13.9.2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 7ř36-160Ř/2013

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 14.8.2013 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 10517/13-39, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 9/40 k nemovitosti - rodinného domu č.p. 67, příslušející k části obce Moravské Prusy, na pozemku p.č. St. 78/1, objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. St. 78/4, včetně pozemků p.č. St. 78/1 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. St. 78/4 zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. St. 161 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 27/1 zahrada, p.č. 27/2 - zahrada, p.č. 4504 - ostatní plocha, p.č. 4551 - ostatní plocha, p.č. 4629 ostatní plocha a p.č. 4633 - ostatní plocha, vše v k.ú. Moravské Prusy, obec Prusy-Boškůvky, okres Vyškov. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 4.9.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zamě ení nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.9.2013 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka a povinného pana, Josefa Šebely.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 358, pro k.ú. Moravské Prusy, obec Prusy-Boškůvky, okres Vyškov, vyhotovený objednavatelem dne 14.8.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Moravské Prusy, obec Prusy-Boškůvky, okres Vyškov, vyhotovená objednavatelem dne 14.8.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Moravské Prusy, obec Prusy-Boškůvky, okres Vyškov, vyhotovená znaleckým ústavem dne 4.9.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Územní plán obce Prusy-Boškůvky. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Jihomoravský Vyškov Prusy-Boškůvky Moravské Prusy (734012)

List vlastnictví číslo: 358 Vlastníci: 1. Crkalová Erika Moravské Prusy 67, 68201 Prusy-Boškůvky

Podíl: 9/40

2. Novák Oldřich Moravské Prusy 67, 68201 Prusy-Boškůvky

Podíl: 9/40

3. Novák Oleg Moravské Prusy 67, 68201 Prusy-Boškůvky

Podíl: 1/10

4. Nováková Soňa č.p. 459, 76363 Halenkovice

Podíl: 9/40

5. Šebela Josef Moravské Prusy 67, 68201 Prusy-Boškůvky

Podíl: 9/40

5. Celkový popis nemovitosti I) Rodinný dům č.p. 67 s příslušenstvím

Jedná se o nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami a taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Prusy-Boškůvky, místní části Moravské Prusy, v řadové zástavbě jako řadový koncový. Předmět ocenění se nachází na adrese Moravské Prusy č.p. 67, 682 01 Prusy-Boškůvky. Parkování je možné ve vlastním průjezdu. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 2105/1 ostatní plocha a přes pozemek p.č. 2082/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Jihomoravský kraj, Žerotínovo náměstí 449/3, Veveří, 601 82 Brno. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plynové vedení, septik s přepadem do hloubkové kanalizace. Objekt sestává ze dvou bytových jednotek o velikosti 4+1 s kompletním sociálním zařízením a 3+1 bez sociálního zařízení a společným vstupem. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 80 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. V roce 1963 byla provedena přístavba dvorní části rodinného domu. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu starší stránka č. 4


než 80 let. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou předpoklad provedení menších stavebních úprav. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na rodinný dům vzadu navazuje přízemní, zděná vedlejší stavba pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Na tuto navazuje přízemní objekt ze smíšeného zdiva pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Na pozemku p.č. St. 78/4 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází objekt bez čp/če - zem. stav. Jedná se o přízemní, podsklepený objekt ze smíšeného zdiva pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - septik - přístupový chodník kámen - přípojky IS

II) Pozemky komunikací

Jedná se o ocenění nemovitostí pozemku p.č. 4504 - ostatní plocha, p.č. 4551 - ostatní plocha, p.č. 4629 - ostatní plocha, p.č. 4633 - ostatní plocha, vše v k.ú. Moravské Prusy, obec Prusy-Boškůvky, okres Vyškov, které jsou situovány v severní části katastrálního území. Na pozemcích se nachází nezpevněné komunikace.

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 67 b) Objekt bez čp/če - zem. stav 2) Pozemky a) Pozemky b) Pozemky komunikace 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Vyškov Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 67 – § 26a Podlaží: Název I.NP II.NP Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 11,44×6,75+6,07×2,22+6,07×4,62+1,49× 4,62+4,64×2,22 = 11,44×6,75 = = 213,14 / 135,92

135,92 m2 77,22 m2 213,14 m2

= 1,57

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 11,44×6,75×5,27+6,07×2,22×4,58+6,07×4,62×2,58+1,4 9×4,62×2,59+4,64×2,22×3,29 = Zastřešení 11,44×6,75×3,50×0,50+6,07×2,22×2,20×0,50+6,07×4,6 2×2,20×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: =

592,74 m3 180,81 m3 773,55 m3

Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené 2. Zdivo – smíšené 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – eternitové šablony, taška pálená 6. Klempířské konstrukce – standardní plechové (žlaby, svody, parapety)

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 6


7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Obj. podíl Vnitřní omítky – omítky vápenné hladké 6,20 % Fasádní omítky – břízolitové a vápenné hladké 3,10 % Vnější obklady 0,40 % Vnitřní obklady – keramické (kuchyně, koupelna) 2,30 % Schody – betonové s povrchem Teraco a zábradlím 2,40 % Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,30 % Okna – dřevěná zdvojená 5,20 % Podlahy obytných místností – parkety, prkenné , textilní krytiny 2,20 % Podlahy ostatních místností – keramická dlažba (koupelna, WC) 1,10 % Vytápění – ústřední (kotel na tuhá paliva) 4,40 % Elektroinstalace – 240V/400V 4,10 % Bleskosvod 0,60 % Rozvod vody – teplá i studená 3,00 % Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,80 % Instalace plynu – ano, zemní plyn 0,50 % Kanalizace – kompletní odkanalizování 2,80 % Vybavení kuchyně – 2x elektrický sporák 0,50 % Vnitřní vybavení – umyvadlo, vana 5,10 % Záchod – splachovací WC 0,40 % Ostatní 3,60 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Prusy-Boškůvky Počet obyvatel: 665 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 286,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 U znaku 3. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 9/40 (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku Ti III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,05 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 +  Ti): i=1

0,950

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení

Pi 0,00 0,00 0,00 0,03 stránka č. 7


5 6 7 8 9 10

Školství a sport III. Základní škola a sportovní zařízení Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 11

Index polohy (IP = 1 +  Pi): i=1

0,03 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1,030

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům 1 Druh stavby 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6

Vi B 0,00 –0,08 0,00 0,01 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13): i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Rodinný dům č.p. 67 – zjištěná cena:

0,520

0,950 × 1,030 × 0,520 = 3 286,– × 0,509 =

0,509 1 672,57 Kč/m3

773,55 × 1 672,57 =

1 293 816,52 Kč

× =

9 / 40 291 108,72 Kč 291 108,72 Kč stránka č. Ř


1.a.2) Objekt bez čp/če - zem. stav – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ II–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 1,288 (Rodinné domy) Podlaží: Název I.NP I.PP Součet:

Výška 1,50 m 3,81 m 5,31 m

Zastavěná plocha 13,20×7,10 8,00×5,90

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 8,00×5,90×1,50 Vrchní stavba 13,20×7,10×3,81 Zastřešení 13,20×7,10×2,99×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – kamenné 2. Obvodové stěny – smíšené 3. Stropy – dřevěné trámové bez podhledu 4. Krov – vaznicová sedlová 5. Krytina – taška pálená 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 7,10 % 1. Základy 2. Obvodové stěny –0,54 × 32,20 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,60 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 5,70 % 8. Schodiště –0,54 × 1,852 × 4,60 %

= =

93,72 m2 47,20 m2 140,92 m2

= = = =

70,80 m3 357,07 m3 140,11 m3 567,98 m3

Obj. podíl 7,10 % 32,20 % 20,60 % 9,30 % 5,70 % 1,60 % 5,70 % 4,60 % 2,30 % 1,20 % 6,30 % 3,40 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se 1,0000 – – – – –

0,0383 0,1739 0,0160 0,0570 0,0460 stránka č. ř


9. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,30 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,20 % 11. Podlahy –0,54 × 1,852 × 6,30 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – =

0,0230 0,0120 0,0630 0,0340 0,5368 0,8000

Ocenění:

Základní jednotková cena 1 140,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 × 0,8500 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 × 1,2880 Koeficient prodejnosti Kp: 2 089,77 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 567,98 m3 × 2 089,77 Kč/m3

=

1 186 947,56 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 1 186 947,56 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 008 905,43 Kč 178 042,13 Kč

× =

9 / 40 40 059,48 Kč 40 059,48 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Objekt bez čp/če - zem. stav – zjištěná cena:

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 67 b) Objekt bez čp/če - zem. stav Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

291 108,72 Kč 40 059,48 Kč 331 168,20 Kč 331 170,– Kč

stránka č. 10


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 70,– Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 665 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Součet:

Parc. č. St. 78/1

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 920 70,– 212,8317 2

Cena [Kč] 195 805,16

St. 78/4

95

70,–

212,8317

20 219,01

St. 161

81

70,–

212,8317

17 239,37

1 096

233 263,54

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Zahrada Zahrada Součet:

1,100 2,146 1,288

Parc. č. 27/1 27/2

× × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 70,– 85,1327 400 343 70,– 85,1327 743 2

1,100 2,146 1,288 0,400 Cena [Kč] 34 053,08 29 200,52 63 253,60

Součet cen všech typů pozemků:

=

296 517,14 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

9 / 40 66 716,36 Kč

Pozemky – zjištěná cena:

66 716,36 Kč

stránka č. 11


2.a.2) Pozemky komunikace – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 70,– Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 665 obyvatel v obci. § 28 odst. 6a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Ostatní plocha silnice Ostatní plocha silnice Ostatní plocha silnice Ostatní plocha silnice Součet:

Parc. č. 4504

2,146 1,288

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní snížení upravená 39 70,– 55 % 87,0675 2

Cena [Kč] 3 395,63

4551

44

70,– 55 %

87,0675

3 830,97

4629

36

70,– 55 %

87,0675

3 134,43

4633

7

70,– 55 %

87,0675

609,47 10 970,50

126

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky komunikace – zjištěná cena:

× =

9 / 40 2 468,36 Kč 2 468,36 Kč

Ceny pozemků: a) Pozemky b) Pozemky komunikace Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

66 716,36 Kč 2 468,36 Kč 69 184,72 Kč 69 180,– Kč

stránka č. 12


3) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Chvalkovice na Hané, okres Vyškov Patrový vícegeneračního RD (objektu), kde jsou některé části nově vybudované a některé před rekonstrukcí. ZP 260 m2, UP 400 m2, zahrada 280 m2 (přes silnici). Dispozice: Dům se skládá z přední části a z dvorní části: Přední část - započatá rekonstrukce: 1. PP - sklepy 1. NP - 3 místnosti + koupelna s WC 2. NP - 3 místnosti + koupelna s WC 3. NP - 3 místnosti + koupelna s WC Dvorní část - nově vybudovaná 1. NP - 1 místnost + koupelna s WC 2. NP 1 místnost, dřevěné schodiště Zdroj vody: studna - lze připojit na veřejný řád Kanalizace: lze ihned připojit na veřejnou kanalizaci Plyn - napojen Elektřina 220/380V. Rozvody topení a krb - částečně rozvedeno. Nabídková CENA: 1 350 000,- Kč

stránka č. 13


2) RD Ivanovice na Hané, okres Vyškov Dvougeneračního RD v Ivanovicích na Hané v klidné části města. K domu náleží dvorek s krytou garáží, sklepem, kůlnou, dílnou a chlévem. Možnost přestavby do 2 samostatných bytových jednotek. RD se skládá z 2 poschodí z níž každé má dispozici 3+1 se samostatným WC a koupelnou. Nášlapná vrstva v 1. patře je tvořena masivní dřevěnou podlahou. Nabídková CENA: 1 550 000,- Kč 3) RD Moravské Prusy, okres Vyškov Jedná se o polořadovou, patrovou nemovitost o velikosti 3+1 a 1+1. Součástí domu je průjezd, dvůr, dílna s garáží, udržovaná zahrada s včelínem a skleníkem. Dům je napojen na veškeré IS, studna, topení ústřední plynové. Nabídková CENA: 1 650 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - dobrá docházková vzdálenost do centra obce - možnost napojení na kompletní IS

stránka č. 14


Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni - dvougenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních zájemců - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Chvalkovice na Hané, okres Vyškov Výchozí cena (VC): 1 350 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 291 866,03 Kč Váha (V): 1,0 RD Ivanovice na Hané, okres Vyškov Výchozí cena (VC): 1 550 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 565 656,57 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 15


RD Moravské Prusy, okres Vyškov Výchozí cena (VC): 1 650 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 1 503 759,40 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

1 291 866,03 Kč 1 453 760,67 Kč 1 565 656,57 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

× =

1 450 000,– Kč 1,00 celek 1 450 000,– Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

9 / 40 326 250,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 9/40 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

×

0,800

=

261 000,– Kč 261 000,– Kč

stránka č. 16


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

I) Rodinný dům č.p. 67 s p íslušenstvím

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou.

II) Pozemky komunikací p.č. 4504, p.č. 4551, p.č. 462ř, p.č. 4633

Srovnatelné pozemky komunikací se běžně neobchodují. V našem konkrétním případě za obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 9/40 považujeme cenu zjištěnou dle platného administrativního předpisu a to ve výši 3 000,- Kč (po zaokrouhlení). Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 261 000,- + 3 000,- = 264 000,- Kč

REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Rodinný dům č.p. 67 s příslušenstvím Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Pozemky komunikací p.č. 4504, p.č. 4551, p.č. 4629, p.č. 4633 Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

331 170,– Kč 69 180,– Kč 400 350,– Kč 261 000,– Kč 4 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč

stránka č. 17


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

264 000,– Kč

Cena slovy: dvěstěšedesátčtyřitisíce Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 13.9.2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 1Ř


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7936-1608/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 1ř


E.

SEZNAM P ÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Náhled katastrální mapy

stránka č. 20

Pozemky (p.č. St. 78/1, p.č. St. 78/4, p.č. St. 161, p.č. 27/1, p.č. 27/2

2013

Recommend Documents