ZNALECKÝ POSUDEK č.3458-281/2013 O ceně bytové jednotky č.654/31 v obci Slavičín, Obchodní č.p.654, včetně příslušenství a podílu o velikosti 754/19605 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.877/4, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 38 m2 a p.č.st.877/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 131 m2, vše zapsáno na LV č.3961 pro k.ú.Slavičín
Objednatel posudku:
Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.8.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 7.8.2013
A. Nález
1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.654/31 v obci Slavičín, Obchodní č.p.654, včetně příslušenství a podílu o velikosti 754/19605 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.877/4, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 38 m2 a p.č.st.877/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 131 m2, vše zapsáno na LV č.3961 pro k.ú.Slavičín
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č.654/31 Obchodní 654 763 21 Slavičín Zlínský Zlín Slavičín Slavičín 6 776
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 77,8233 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h): ZC = Cp * 2,5 = 194,56 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.8.2013 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3961 pro k.ú.Slavičín - kopie katastrální mapy - mapa okolí
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
490808/027, Pan František Růžička, Obchodní 654, 763 21 Slavičín, vlastnictví: SJM 515904/002, Paní Jana Růžičková, Obchodní 654, 763 21 Slavičín, vlastnictví: SJM
Vlastníci pozemku: 490808/027, Pan František Růžička, Obchodní 654, 763 21 Slavičín, vlastnictví: SJM 515904/002, Paní Jana Růžičková, Obchodní 654, 763 21 Slavičín, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a na základě informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 4.nadzemním podlaží panelového objektu se čtyřmi nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. Valbová střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Kuchyň je standardní s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci.Objekt je z roku 1979, je v dobrém stavu.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
-4-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Bytová jednotka
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky
Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5460 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310
-5-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 194,56 1,00 2,1310 0,5460
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
10,00
249,01
Parcelní číslo st.877/4
Výměra [m2] 38,00
Jedn. cena [Kč/m2] 249,01
Cena [Kč] 9 462,38
st.877/5
131,00
249,01
32 620,31 42 082,69
Pozemky - zjištěná cena
=
42 082,69 Kč
=
42 082,69 Kč 42 082,69 Kč
=
42 082,69 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky – pozemky
Pozemky
Cena příslušenství - celkem
Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 34 let 19 963,- Kč/m2
-6-
Podlahové plochy bytu
kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: koupelna: WC: komora: předsíň: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
11,95 m2 12,06 m2 16,21 m2 20,64 m2 2,43 m2 1,10 m2 2,53 m2 5,91 m2 2,25 m2 75,08 m2
=
2,58 m2 2,58 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti
sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
2,58 m2 * 0,10
= = =
75,08 m2 0,26 m2 75,34 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu -7-
č. III I II II II
Vi 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III
0,00 0,00
10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 34 let: 0,80
III
0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
II III II
-0,01 0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
III
0,00
II I III II
0,00 -0,04 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,673 i=1
Index polohy
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,673 * 0,970 * 0,850 = 0,555
-8-
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 19 963,- Kč/m2 * 0,555 = 11 079,47 Kč/m2 CP = CU * PP = 11 079,47 Kč/m2 * 75,34 m2 = 834 727,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
834 727,27 Kč
Zjištěná cena pozemku: 42 082,69 Kč Spoluvlastnický podíl: 754 / 19 605 Hodnota spoluvlastnického podílu: 42 082,69 Kč * 754 / 19 605 = 1 618,48 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
1 618,48 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
836 345,75 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku
-9-
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
836 345,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
836 345,80 Kč
Celkem
836 345,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
836 345,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
836 345,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
836 345,80 Kč
Celkem
836 345,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
836 345,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Osmsettřicetšesttisíctřistapadesát Kč
- 10 -
836 350,- Kč
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 250.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávek budoucích - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
prodej zděného bytu 3+1 o velikosti 68 m² s balkonem, ve Slavičíně. Byt se nachází ve 4 nadzemním podlaží s krásným výhledem. Jsou zde nová plastová okna, kuch. linka včetně vestavěných spotřebičů, rekonstrukce koupelny a WC. Na chodbě jsou praktické vestavěné skříně. K bytu náleží sklep. Dům má novou střechu, zateplení + fasádu. V blízkosti se nachází veškerá - 11 -
občanská vybavenost (obchody, škola, školka, tenisové kurty i park). Byt je ihned volný. Požadovaná cena 899.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků.
Prodej bytu o dispozci 3+1 ve Slavičíně. Byt je v osobním vlastnictví, má celkovou výměru 72 m2 a je v původním, hezky udržovaném stavu. Nachází se v klidné lokalitě na okraji obce, v dosahu veškerá občanská vybavenost. Ihned k dispozici. Požadovaná cena 900.000,- Kč včetně provize a právních služeb RK..
byt 3+1 Slavičín Obchodní. Byt je v původní stavu-ideální pro rekonstrukci podle svých představ. 4. patro domu, bez výtahu. Balkon s výhledem. V bytě jsou parkety. Dispozice 3+1. Klidná lokalita. Požadovaná cena 695.000,- Kč.
- 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 800.000,- Kč. Slovy: Osmsettisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 7.8.2013
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18.
- 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3458-281/2013 znaleckého deníku.
- 14 -
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3961 ze dne 13.4.2011 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 15 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
- 18 -
- 19 -