ZNALECKÝ POSUDEK č. 2190/2013 O ceně obvyklé rozestavěného rodinného domu bez č.p. s příslušenstvím a s pozemky č.par. 280 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1095/10 orná půda v obci Litohlavy, okres Rokycany, kat. území Litohlavy, kraj Plzeňský
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Rokycanech 9 EXE 428/2013-10 064 EX- 220/13- 28
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval:
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 22.12.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé rozestavěného rodinného domu bez č.p. s příslušenstvím a s pozemky č.par. 280 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1095/10 orná půda v obci Litohlavy, okres Rokycany, kat. území Litohlavy, kraj Plzeňský
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Litohlavy 337 01 Litohlavy Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Litohlavy Katastrální území: Litohlavy Počet obyvatel: 496 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j): ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.12.2013 za přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 372 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Petr Hromádka, Osek 263, 338 21 Osek, vlastnictví: výhradní Petr Hromádka, Osek 263, 338 21 Osek, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.12.2013 za přítomnosti soudního znalce a vlastníka nemovitosti.
-2-
7. Celkový popis nemovitosti
Obec Litohlavy leží východně cca 12 km od krajského města Plzeň a cca 2 km od Dálnice D -5 Praha - Rozvadov. V obci je občanská vybavenost školka, obecní úřad a prodejna potravin. Vyšší občanská vybavenost v Rokycanech a nebo v Plzni krajské město. Dopravní obslužnost zajišťují autobusy ČSAD. Nemovitost je samostatný rodinný dům ležící na okraji obce v zástavbě nových rodinných domů na klidném místě. Přístup je po místní nezpevněné komunikaci - štěrková, kde jsou veškeré inženýrské sítě, které jsou připojené do nemovitosti ( obecní vodovod, kanalizace, elektřina a zemní plyn). Nemovitost je stavebně nedokončena stavba bez kolaudace již užívána od roku 2011. S nutností dokončení fasády v částech, zpevněných ploch a oplocení. Nemovitost byla přístupná a proto lze přesně stanovit dispozici a technický stav a vybavení. Rodinný dům je nepodsklepen s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, které je stavebně upraveno. Rodinný dům je zděná stavba se sedlovou střechou dřevěný krov s krytinou pálená taška Tondach, klempířské prvky titan-zinek, okna plastová, střešní okna v podkroví, fasáda zateplená s zatřenou omítkou, sokl neobložen , stropy keramické, vytápění kotel na zemní plyn a krbová kamna na přitápění dřevem. Zařízení koupelen jsou sprchové kouty a vany, omítky sádrové a krytiny podlah dlažby a textilní. V podkroví jsou sádrokartonové podhledy s tepelnou izolací. Dispozice : V přízemí je zádveří, chodba, WC, koupelna s vanou, obývací pokoj, jídelna, kuchyně, pokoj a technická místnost, kde je kotel a bojler. V podkroví jsou dva dětské pokoje, ložnice, WC s koupelnou a šatna. Pod střechou je upravený půdní prostor pro děti na hraní. Ohřev teplé vody bojler, topení kotel na zemní plyn a kamna na dřevo. Příslušenství: přípojky obecní vody, čistička odpadní vody s přípojkou na obecní kanalizaci, elektřiny, zemního plynu, a pozemek. Nemovitost je obydlena, ale bez kolaudace.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. Znalecký posudek
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 1 rok 3 516,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Přízemí: 10,3*9,95 podkroví: 10,3*9,95 půda: 2,15*9,90 Název podlaží Přízemí: podkroví: půda:
= = =
Zastavěná plocha 102,49 m2 102,49 m2 21,29 m2
Konstrukční výška 2,55 m 2,25 m 0,63 m
Obestavěný prostor Přízemí: (10,3*9,95)*(2,55) podkroví: (10,3*9,95)*(2,25) půda: (2,15*9,90)*(0,63) Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,21
ZP1 = ZP =
-4-
102,49 m2 102,49 m2 21,29 m2
261,34 m3 230,59 m3 13,41 m3 505,34 m3 102,49 m2 226,27 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu - nedokončené 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 1 rok: 1,00
č. I
Vi typ A
III IV
0,00 0,04
III I V
0,03 0,00 0,08
IV
0,05
IV
0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
III III I
0,01 0,00 1,25
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
II I II II II IV
0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,03
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 1,00 = 1,538 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - pozitivní změny výstavba nových rodinných domů 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
-5-
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. IV
Ti 0,05
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 1,050 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,538 * 1,000 * 1,050 = 1,615 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 516,- Kč/m3 * 1,615 = 5 678,34 Kč/m3 CP = CU * OP = 5 678,34 Kč/m3 * 505,34 m3 = 2 869 492,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-6-
2 869 492,34 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: vyhledávaná lokalita Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,6080 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 70,1,00 2,1460 1,6080 65,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 70,0,40 2,1460 1,6080 65,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 orná půda Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 398,56 159,43
Parcelní číslo 280
Výměra [m2] 101,00
Jedn. cena [Kč/m2] 398,56
Cena [Kč] 40 254,56
1095/10
777,00
159,43
123 877,11 164 131,67
Pozemky - zjištěná cena
=
-7-
164 131,67 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2 869 492,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 869 492,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
164 131,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
164 131,70 Kč
Celkem
3 033 624,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 033 624,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2 869 492,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 869 492,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
164 131,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
164 131,70 Kč
Celkem
3 033 624,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 033 624,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Třimilionytřicettřitisícšestsetdvacet Kč
-8-
3 033 620,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ):
1. Prodej, dům rodinný, 200 m2, celková cena: 2 632 020 Kč Adresa: Osek Typ domu: Patrový Rok kolaudace: 2008 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis:Předmětem prodeje je samostatný rodinný dům o dispozici 5kk+G v obci Osek, vzdáleného od Rokycan 4km. Dům je postaven na pozemku o rozloze 657 m2, zastavěná plocha domu činí 110 m2, užitná plocha domu činí 200 m2, u domu je prostorná garáž o rozloze 20 m2. V přízemí domu se nachází předsíň, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, v této časti je zabudovaný plynový kotel, obývací pokoj s francouzskými dveřmi, ze kterých je přístup na terasu a do zahrady, obývací pokoj přechází do kuchyňského koutu, který nabízí velké množství variací kuchyňské linky. V patře domu se nachází čtyři neprůchozí pokoje, prostorná koupelna s moderní vanou. Jedná se o klidnou lokalitu s bezprostřední dostupností do Rokycan a na dálnici D5 směr PRAHA a ROZVADOV. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost: školka, škola, pošta, lékaři, restaurace, obchody, městský úřad, dopravu do obce zajišťuje linkový autobus.
2. Prodej, dům rodinný, 120 m2, celková cena: 2 900 000 Kč za nemovitost Adresa: Škroupova, Nové Město Plocha pozemku: 242 m2 Popis: Nabízíme k prodeji dům 5KK (120m2) v Rokycanech. Vhodný pro 4-5 člennou rodinu. Domek se skládá z přízemí a podkroví. V přízemí o rozloze 49,37 m2 se nachází zádveří a chodba ( 2,46 m2 - je zde položena keramická dlažba / v ostatním pokojích je plovoucí podlaha), obývací pokoj s kuchyňským koutem (30,75 m2), pracovna (7,64 m2), šatna (2,64 m2 ) a koupelna s WC (4,56 m2 ). V podkroví o rozloze 45,06 m2 je chodba (2,27m2), ložnice (9,84m2), první pokoj (12,42m2), druhý pokoj (9,27m2), šatna (4,27 m2), WC (1,49m2) a koupelna (5,5m2). Lokalita: Rokycany, Škroupova ul.
-9-
3.Prodaný rodinný dům, plocha zastavěná: 100 m2, prodaný za 1 990 000 Kč Adresa: Rokycany Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha pozemku: 600 m2 Popis: prodaný pěkný cca 5 let po kolaudaci, zděný rodinný dům se zahradou a garáží v Rokycanech blízko centra města - klidné místo. Dům napojen na veškeré inženýrské sítě, příjezdová komunikace městská asfaltová, oplocen, podsklepen, zateplen, dílna, podkroví. Dispozice domu o velikosti 4+1 s příslušenstvím. Velmi výhodná nabídka pro rychlé jednání.
ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými rodinnými domy v okrese Rokycany a v okolí. Při posouzení ceny bylo přihlédnuto k technickému stavu a nutnosti investice do dokončení stavby ke kolaudaci. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi a menšímu zajmu o nemovitosti. Nemovitost byla přístupná a lze určit technický stav a dispozici nemovitosti Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na částku.......2 895 000,- Kč Cena nákladová ( vyhlášková)...............3 033 620,- Kč Cena obvyklá ( tržní) .............................2 895 000,- Kč Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice Ve Vejprnicích 22.12.2013
- 10 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2190/2013 znaleckého deníku.
- 11 -
