2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1250 - 90/2013

O obvyklé ceně budovy č.p. 376, objektu bez č.p. vystavěného na pozemku p.č. st. 761 a pozemků p.č. st. 259/2, st. 761 a 124/18, které jsou zapsány na LV č. 907 v k.ú.Velká Hleďsebe, obec Velká Hleďsebe, okr. Cheb.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Praha 6, JUDr. Jan Grosam, č.j. 025 Ex 17343/10 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 – Břevnov

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí a pozemků, které jsou zapsány na LV č. 907, k.ú. Velká Hleďsebe, obec Velká Hleďsebe, okr. Cheb, za účelem stanovení ceny pro budoucí prodej v dražbě.

Podle stavu ke dni 27.10.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369

Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze 27.10.2013

A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Budova Havlíčkova 376 353 01 Velká Hleďsebe Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Velká Hleďsebe Katastrální území: Velká Hleďsebe Počet obyvatel: 2 189 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 43,8152 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f): ZC = Cp * 3,0 = 131,45 Kč/m2

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.06.2012 za přítomnosti znalce.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 907, k.ú. Velká Hleďsebe, obec Velká Hleďsebe, okres Cheb, ze dne 24.04.2012 - Informativní snímek z KN mapy stažený z internetu, k.ú. Velká Hleďsebe, obec Velká Hleďsebe, měř.: 1:1000 - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.:025 Ex 17343/10, ze dne 24.04.2012 - Rozhodnutí o přidělení č.p. 376, č.j: 1123/2001 - Kolaudační rozhodnutí k povolení užívání rekonstrukce a přístavby objektu stodoly na restauraci č.j: Výst/00/1050/Bá, ze dne 05.10.2001, vydáno Stavebním úřadem MÚ Mariánské Lázně - Stavební povolení k výstavbě lapače tuku, ze dne 17.01.2001 - Stavební povolení k rekonstrukci a přístavbě stodoly a výstavbě parkovací plochy č.j.: Výst/98/1766/A/Bá, ze dne 26.11.1998 - Zákres stavu skutečného provedení ke kolaudaci, vypracováno projektovou kanceláří UNIART, Mariánské Lázně, č. zakázky 97/46, z června 1998 - Informace a skutečnosti, zjištěné při místním terénním šetření a na MÚ v Mariánských Lázních - Fotodokumentace

4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí jsou nemovitosti a pozemky zapsány na LV č. 907, v k.ú. Velká Hleďsebe, obec Velká Hleďsebe, okr. Cheb, ve vlastnictví Pham Van Buu, nar.: 31.12.1966, bytem Dyleňská 695/9, 353 01 Mariánské Lázně 1 a Nguyen Thi To Ly Lan, nar.: 10.05.1966, bytem Dyleňská 695/9, 353 01 Mariánské Lázně 1. V části C listu vlastnictví č. 907 jsou zapsána tato omezení : - Zástavní právo smluvní pro pohledávky ve výši 2 018 000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 2 018 000,- Kč s příslušenstvím vzniklé do 31.03.2033 ve prospěch České spořitelny a.s., IČ: 45244782, na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle občanského zákoníku, ze dne 29.02.2008 s právními účinky vkladu práva ke dni 4.3.2008. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí -2-

soudní exekutor JUDr. Jan Grosam, č.j.: 025 Ex 17343/2010 - 10, ze dne 14.04.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 1 311,- Kč s příslušenstvím včetně nákladů nalézacího řízení a nákladů exekuce ve prospěch České pojiš´tovny a.s., IČ: 45272956, na základě exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudní exekutor JUDr. Jan Grosam, č.j.: 025 Ex 17343/2010 - 11, ze dne 14.04.2011 s právní mocí ke dni 21.04.2011 - Nařízení exekuce pověřeným soudním exekutorem Mgr. David Koncz, Cheb, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Chebu, č.j.: 23 Exe 12091/2011, ze dne 26.10.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 26 295,07- Kč s příslušenstvím ve prospěch RWE Energie a.s., IČ: 49903209, na základě exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudní exekutor Mgr. David Koncz, č.j.: 074 Ex 16743/2011 - 007, ze dne 17.01.2012 s právní mocí ke dni 29.01.2012.

5. Dokumentace a skutečnost V době terénního šetření byla restaurace otevřena, ale bylo mi umožněno navštívit pouze lokál. Telefonní číslo na zástupkyni povinného bylo nekontaktní a personál restaurace mi sdělil, že prohlídka nemovitosti bez vlastníka není možná, a že majitel pobývá dlouhodobě ve Vietnamu.

6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná budova restaurace č.p. 376 je vystavěná při ulici Havlíčkově, ve východní okrajové části obce Velká Hleďsebe, která leží necelý 1 km západně od Mariánských Lázní, v bývalém okrese Cheb, v Karlovarském kraji. V roce 2001 zrekonstruovaný objekt z bývalé stodoly je doposud využíván jako restaurace. Předmětem ocenění je dále drobný zděný objekt bývalé trafiky, vystavěný na pozemku p.č. st. 761, při ulici Pohraniční stráže a pozemky o celkové plošné výměře 588 m2, které leží mezi ulicemi Havlíčkovou a Pohraniční stráže, na kterých je vybudována parkovací plocha ze zámkové dlažby a situována malá zahrada. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, na které je budova č.p. 376 napojena.

7. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 450/2012 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 376 1.1.2. Trafika 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vodovodní přípojka 1.2.2. Přípojka kanalizace 1.2.3. Přípojka plynu 1.2.4. Přípojka elektrického proudu 1.2.5. Zpevněná plocha ze zámkové dlažby 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 259/2 2.2. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 761 2.3. Zahrada p.č. 124/18 II. Srovnávací metoda 3.1. Restaurace Chodová Planá 3.2. Restaurace Chodová Planá -3-

3.3. Restaurace Broumov 3.4. RD Velká Hleďsebe, ul. Pohraniční stráže 3.5. RD Velká Hleďsebe, ul. Pohraniční stráže 3.3. RD Velká Hleďsebe, ul. Havlíčkova

B. Znalecký posudek I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 450/2012 Sb. Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 376 Popis Oceňovaná, volně stojící zděná budova restaurace, byla vybudována přestavbou a přístavbou původního RD a zejména stodoly v roce 2001. Jedná se o zděný dvoupodlažní objekt nepravidelného půdorysného tvaru s terasou, který je zastřešen sedlovou střechou do tvaru L, pokrytou krytinou z bonnského šindele. Objekt je kolaudován jako restaurace s kapacitou 103 míst (37 v 1.NP, 48 ve 2.NP a 18 na terase) ve dvou podlažích, ale v době terénního šetření bylo jako restaurace využito pouze 1.NP, 2.NP k ubytování personálu. Nemovitost je přístupná dvoukřídlými částečně prosklenými dřevěnými dveřmi z východní strany, či původními vraty ze severu. Z 1.NP do 2.NP je vybudováno jednoramenné dřevěné schodiště z tvrdého dřeva. Jsou osazena dřevěná zdvojená okna a dřevěné dveře. Stěny jsou omítnuty hrubou VC omítkou (lokál), hladkou vápennou štukovou a v podkroví, patrně, sádrokartonem. V hygienickém zázemí a kuchyni jsou provedeny keramické obklady stěn, v lokálu jsou instalovány obklady dřevěnými palubkami. Fasáda je omítnuta hladkou vápennocementovou omítkou, bez obkladu podezdívky. Úplné klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou provedeny, bleskosvod je osazen. Dispoziční řešení objektu: Popis provádím na základě částečného terénního šetření (lokál v 1.NP), z projektové dokumentace a z popisu personálu restaurace. 1.NP - sestává z restaurace s barem, kuchyně, skladu, malého nákladního výtahu, chodby, šatny, dvou WC, úklidové místnosti, schodišťové podesty a předsíně o celkové plošné výměře 138 m2. 2.NP - sestává z restaurace s barem, malého nákladního výtahu, skladu, tří WC, předsíně WC, pisoáru o celkové plošné výměře 130 m2. K tomuto podlaží dále náleží únikové schodiště o plošné výměře 4 m2 a terasa o výměře 28,98 m2. Podkroví je neobytné. Podlahy v lokálech jsou laminátové plovoucí, v ostatních částech objektu je položena keramická dlažba. Budova je vytápěna ústředním topením s plynovým kotlem. Budova je napojena na vodovodní, kanalizační, elektrickou a plynovou síť.

-4-

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod a služby zděná 123

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 117,75+52,08+26,19 1.NP 2.NP 117,75+52,08+26,19 zastřešneí 117,75+52,08

= = =

[m2] 196,02 196,02 169,83

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 196,02 m2 196,02 m2 169,83 m2 561,87 m2

Podlaží 1.NP 2.NP zastřešneí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,20 m 2,75 m 2,95 m

1 667,32 / 561,87 561,87 / 3

Součin 627,26 539,06 501,00 1 667,32 = 2,97 m = 187,29 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (117,75+52,08)*(3,20)+26,19*2,20 1.NP 2.NP (117,75+52,08)*(2,75)+26,19 zastřešneí (117,75+52,08)*(2,95)/2

= = =

601,07 m3 493,22 m3 250,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.NP 2.NP zastřešneí Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP

Obestavěný prostor 601,07 m3 493,22 m3 250,50 m3 1 344,79 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech

Hodnocení standardu betonové pasy izolované S zděné z cihel POROTHERM tl. 44 cm S dřevěné trámové, s rov. podhledem S sedlový S bonnský šindel S Provedení

-5-

Část [%] 100 100 100 100 100

6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

úplné z pozinkoveného pechu omítky, obklady hladké VC omítky běžné obklady dřevěné dřevěné

S S S S N S X S S S S S S S S S S S S S X

zdvojená dřevěná plovoucí laminátová, ker. dlažba ÚT s plynovým kotlem světelná třífázová bleskosvod plastové trubky úplné odkanalizování rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžné běžné nákladní výtah běžné digestoře a odvětrání

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S N S X S S S S S S S S S S S S S

6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 -6-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 4,16 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40

26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X

0,00

100

1,00

0,00 101,46 1,0146

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,02 70 160 43,75 2,6338 2. Svislé konstrukce S 15,30 50,00 1,00 7,65 7,54 70 160 43,75 3,2988 2. Svislé konstrukce S 15,30 50,00 1,00 7,65 7,54 12 102 11,76 0,8867 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 7,98 12 102 11,76 0,9384 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,11 12 102 11,76 0,7185 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,86 12 40 30,00 0,8580 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,59 12 40 30,00 0,1770 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,19 12 50 24,00 1,7256 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,25 12 40 30,00 0,9750 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,15 12 40 30,00 0,9450 10. Schody N 2,70 100,00 1,54 4,16 4,10 12 102 11,76 0,4822 11. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 3,65 12 60 20,00 0,7300 13. Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,72 12 50 24,00 1,3728 14. Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,25 12 40 30,00 0,9750 15. Vytápění S 4,80 100,00 1,00 4,80 4,73 12 30 40,00 1,8920 16. Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 5,82 12 40 30,00 1,7460 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,30 12 40 30,00 0,0900 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,15 12 40 30,00 0,9450 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,06 12 40 30,00 0,9180 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,39 12 40 30,00 0,1170 21. Ohřev teplé vody S 2,00 100,00 1,00 2,00 1,97 12 20 60,00 1,1820 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,87 12 25 48,00 0,8976 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,14 12 35 34,29 1,4196 24. Výtahy S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,28 12 20 60,00 0,7680 25. Ostatní S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,34 12 30 40,00 1,7360 Opotřebení: 28,4280 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 344,79 m3 * 2 181,26 Kč/m3

Opotřebení analytickou metodou: 28,4280 % -7-

= * * * * * * * =

2 669,0,9390 0,9552 1,0071 1,0146 0,8500 2,1410 0,4900 2 181,26

=

2 933 336,64 Kč

-

833 888,94 Kč

Budova č.p. 376 - zjištěná cena

2 099 447,70 Kč

=

1.1.2. Trafika Popis Zděný objekt, který je vystavěn na pozemku p.č. st. 761, byl využíván jako trafika. Stavba obdélníkového půdorysného tvaru se zaoblenými rohy s pultovou střechou byla vystavěna před cca 40 lety (stanoveno odborným odhadem). Stavba je přístupná dřevěnými dvoukřídlými dveřmi od příjezdové komunikace (ul. Hlavní), jsou osazena dvě okna (výlohy), které jsou opatřena okenicemi. Jsou provedeny vnitřní omítky, fasáda je omítnuta stříkanou VC omítkou. U obvodového zdiva je viditelná vlhkost z důvodu porušené izolace proti zemní vlhkosti. Střecha je pokryta plechovou krytinou. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod a služby zděná 123

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 5,00*2,6 1.NP

=

[m2] 13,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 13,00 m2 13,00 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,35 m

30,55 / 13,00 13,00 / 1

Součin 30,55 30,55 = 2,35 m = 13,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (5,00*2,6)*(2,35) 1.NP

=

30,55 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) -8-

Obestavěný prostor 30,55 m3 30,55 m3

Provedení

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

s porušenou izolací proti zemní vlhkosti cihelné tl. 30 cm s rovným podhledem pultová plechová chybí omítky hrubé VC omítky chybí chybí dřevěné dvojkřídlé

Hodnocení standardu P

Část [%] 100

P S S S C S S C C S X S S C S C C C C C C C C S X

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

dřevěná chybí světelná chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod

Obj. podíl [%] P P S S S C S S C C S X S S C S C

6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 -9-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 2,81 7,04 8,10 6,20 2,90 0,00 7,30 3,30 0,00 0,00 3,70 0,00 5,80 3,30 0,00 5,90 0,00

18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C C C C C C C S X

3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4,40 0,00 60,75 0,6075

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * * =

2 669,0,9390 1,4277 1,1936 0,6075 0,8500 2,1410 0,4900 2 313,60

30,55 m3 * 2 313,60 Kč/m3

=

70 680,48 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 %

-

35 340,24 Kč

Trafika - zjištěná cena

=

35 340,24 Kč

Plná cena:

1.2. Příslušenství 1.2.1. Vodovodní přípojka Popis Vodovodní přípojka o délce 2,5 m byla vybudována v roce 2001. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.6.1. Přípojka vody DN 25 mm 2,50 m 2222

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 2,50 m * 355,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): - 10 -

= * * *

887,50 Kč 0,8500 2,3130 0,4900

Plná cena

=

854,99 Kč


-

228,- Kč

Vodovodní přípojka - zjištěná cena

=

626,99 Kč

1.2.2. Přípojka kanalizace Popis Kanalizační přípojka o délce 5,0 m byla vybudována v roce 2001. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm 5,00 m 2223

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 1 240,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

6 200,- Kč 0,8500 2,3140 0,4900 5 975,44 Kč


-

896,32 Kč

Přípojka kanaliazce - zjištěná cena

=

5 079,12 Kč

1.2.3. Přípojka plynu Popis Přípojka plynu o délce 8,5 m byla vybudována v roce 2001. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

4.1. Plynová přípojka do DN 40 8,50 m 2221

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 8,50 m * 305,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): - 11 -

= * * *

2 592,50 Kč 0,8500 2,2950 0,4900

Plná cena

=

2 478,09 Kč


-

743,43 Kč

Přípojka plynu - zjištěná cena

=

1 734,66 Kč

1.2.4. Přípojka elektrického proudu Popis Přípojka plynu o délce 8,5 m byla vybudována v roce 2001. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 50,00 m 2224

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 50,00 m * 140,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

7 000,- Kč 0,8500 2,2340 0,4900 6 513,23 Kč


-

1 563,18 Kč

Přípojka elektrického proudu - zjištěná cena

=

4 950,05 Kč

1.2.5. Zpevněná plocha ze zámkové dlažby Popis Zámková dlažba o plošné výměře 18,5 m2 je vybudována východně od restaurace před jejím vstupem, je využívána k parkování automobilů. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm 18,50 m2 211

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 18,50 m2 * 480,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): - 12 -

= *

8 880,- Kč 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

* * =

2,2560 0,4900 8 343,86 Kč


-

2 225,06 Kč

Zpevněná plocha ze zámkové dlažby - zjištěná cena

=

6 118,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 259/2 Popis Mírně svažitý pozemek k severovýchodu, nepravidelného půdorysného tvaru p.č. st. 259/2 o celkové plošné výměře 345 m2 je na LV zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku je vystavěna budova restaurace č.p. st. 259/2 a situováno parkoviště o plošné výměře 18,5 m2. Pozemek oceňuji dle § 28 odst. 1 a 2. Při ocenění byla použita přirážka + 10 % za skutečnost, že je v místě možnost napojení na plyn. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností +75 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: +75 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 75% + 10% * (100 % + 75%) +92,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: byla použita přirážka + 75 % za skutečnost, že pozemek je zastavěn stavbou s komerční využitelností (restaurace) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4900 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1410 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 131,45 1,00 2,1410 0,4900 Typ

Název

Parcelní - 13 -

Výměra

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

92,50

265,46

Jedn. cena

Cena

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

[m2] 345,00

číslo st. 259/2

[Kč/m2] 265,46

[Kč] 91 583,70 91 583,70

Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 259/2 - zjištěná cena

91 583,70 Kč

=

2.2. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 761 Popis Rovinatý pozemek téměř obdélníkového půdorysného tvaru p.č. st. 761 o celkové plošné výměře 13 m2 je na LV zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku je vystavěn zděný objekt „typu stánek”, který byl v minulosti využíván jako trafika. Pozemek oceňuji dle § 28 odst. 1 a 2. Při ocenění byla použita přirážka + 10 % za skutečnost, že je v místě možnost napojení na plyn. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností +75 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: +75 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 75% + 10% * (100 % + 75%) +92,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: byla použita přirážka + 75 % za skutečnost, že pozemek je zastavěn stavbou s komerční využitelností (restaurace) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4900 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1410 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 131,45 1,00 2,1410 0,4900 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st. 761

Výměra [m2] 13,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

92,50

265,46

Jedn. cena [Kč/m2] 265,46

Cena [Kč] 3 450,98 3 450,98

Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 761 - zjištěná cena

- 14 -

=

3 450,98 Kč

2.3. Zahrada p.č. 124/18 Popis Mírně svažitý pozemek k severovýchodu, nepravidelného půdorysného tvaru p.č. 124/18 o celkové plošné výměře 230 m2 je na LV zapsán jako zahrada. Pozemek, který oceňuji dle § 28, odst. 5, tvoří funkční celek se stavbou restaurace a prodejny. Při ocenění byla použita přirážka + 10 % za skutečnost, že je v místě možnost napojení na plyn. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností +75 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: +75 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 75% + 10% * (100 % + 75%) +92,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: byla použita přirážka + 75 % za skutečnost, že pozemek je zastavěn stavbou s komerční využitelností (restaurace) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4900 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1410 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 131,45 0,40 2,1410 0,4900 92,50 Typ

Název

§ 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 124/18

Výměra [m2] 230,00

Zahrada p.č. 124/18 - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2] 106,19

Jedn. cena [Kč/m2] 106,19

Cena [Kč] 24 423,70 24 423,70

=

24 423,70 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 376 1.1.2. Trafika 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vodovodní přípojka

2 933 336,60 Kč 70 680,50 Kč 855,- Kč - 15 -

1.2.2. Přípojka kanaliazce 1.2.3. Přípojka plynu 1.2.4. Přípojka elektrického proudu 1.2.5. Zpevněná plocha ze zámkové dlažby

5 975,40 Kč 2 478,10 Kč 6 513,20 Kč 8 343,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 028 182,70 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 259/2 2.2. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 761 2.3. Zahrada p.č. 124/18 2. Ocenění pozemků celkem

91 583,70 Kč 3 451,- Kč 24 423,70 Kč 119 458,40 Kč 3 147 641,10 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

3 147 641,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 376 1.1.2. Trafika 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vodovodní přípojka 1.2.2. Přípojka kanaliazce 1.2.3. Přípojka plynu 1.2.4. Přípojka elektrického proudu 1.2.5. Zpevněná plocha ze zámkové dlažby

2 099 447,70 Kč 35 340,20 Kč 627,- Kč 5 079,10 Kč 1 734,70 Kč 4 950,10 Kč 6 118,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 153 297,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 259/2 2.2. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 761 2.3. Zahrada p.č. 124/18 2. Ocenění pozemků celkem

91 583,70 Kč 3 451,- Kč 24 423,70 Kč 119 458,40 Kč 2 272 756,- Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 272 756,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: - 16 -

2 272 760,- Kč

II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byly porovnávány dva typy nemovitostí, a to restaurace do 10 km od Velké Hleďsebe (v místě nebyla v nabídkách RK žádná restaurace dohledána) a rodinné domy přímo v obci v dobrém technickém stavu. Objekty se liší užitnou plochou, rozlohou přilehlých pozemků, technickým stavem i vybaveností, napojením na IS a lokalitou (komerční objekty), u rodinných domů byl navíc použit koeficient přepočtu hodnoty rodinného domu na stavbu komerční.

3.1.) Restaurace, Chodová Planá

prodej komerčního objektu s plastovými okny, jinak v původním zachovalém stavu. V 1.NP se nachází restaurace, v patře je byt 4+1 a pavlač. Vytápěno el. akumulačními kamny. Možnost půdní vestavby. Velká garáž na zahradě. Napojeno na V,K a El. Poslední rekonstrukce r. 1984. . Zastavěná plocha : Plocha pozemku : Užitná plocha :

220 m3 622 m2 310 m2

Cena : 2 790 000,00 Kč

3.2.) Restaurace, Chodová Planá

a hotel „Slunce“, jedná se o 2. podlažní dům situovaný u hlavní silbice. V 1.NP se nachází restaurace s kapacitou 70 míst a venkovní terasa – 100 míst, vybav. kuchyně a 2 pokoje se 4 lůžky, socální zázemí, sklad. V 1. patře jsou 2 pokoje s 5 lůžky a byt 2+1, možnost půdní vestavby. Rekonstrukce r. 2002 – nové IS, střecha, plastová okna, fasáda, vytápěno ÚT na plyn. Garáž, kolna, napojeno na všechny IS. . Plocha pozemku : Užitná plocha : Cena : 5 500 000,00 Kč

- 17 -

300 m2 200 m2

3.3.) Restaurace, Broumov

zavedená restaurace s penziónem v příhraniční obci. Restaurace s terasou o kapacitě 30 míst, 4 x 2 lůžkové pokoje s umyvadlem a společným soc. zázemím a byt 2+1. K domu náleží stodola- možnost rozšíření rest.

Užitná plocha : Plocha pozemku :

450 m2 611 m2

Cena : 1 499 000,00 Kč 3.4.) RD Velká Hleďsebe

ul. Pohraniční stráže. V 1.NP je zkolaudovaný nebyt. Prostor (prodejna, sklad, soc. zázemí), v 1. patře se zvláštním vchodem je garsoniéra a byt 2+kk. Dům je po kompletní rekonstrukci IS. Vytápěno el. přímotopy plynová přípojka v domě.

Plocha pozemku : Užitná plocha :

206 m2 182 m2

Cena : 2 600 000,00 Kč

3.5.) RD Velká Hleďsebe

ul. Pohraniční stráže, řešen jako 5+1 se zahradou a garáží. Napojeno na kompletní IS + vlastní studna. V 1.NP jsou 2 velké místnosti, kuchyně a koupelna s WC. Ve 2.NP jsou 3 místnosti a půda. Vytápěno ÚT na plyn, či na TP. Přístavba prostorné garáže, udírna. půdní vestavby. Rekonstrukce r. 2002 – nové IS, stře-

Plocha pozemku : Užitná plocha : Cena : 2 190 000,00 Kč

- 18 -

979 m2 150 m2

3.6.) RD Velká Hleďsebe

ul. Havlíčkova po kompletní rekonstrukci s garáží, vytápěno ÚT s kotlem na plyn. Nová plastová okna, podlahy, omítky, fasáda, rozvody IS, zateplení.

Plocha pozemku : Užitná plocha :

412 m2 127 m2

Cena : 2 780 000,00 Kč

Tabulka srovnávaných nemovitostí : RD 1. 2. 3. 4.

ZP (m2) UP Pl.poz. IS Cena Cena (m2) (m2) /m2 220 310 622 E,V,K 2 790 000 9 000 200 300 E,V,K 5 500 000 27 500 311 450 611 E,V,K 1 499 000 3 311 91 182 206 E,V,K,P 2 600 000 14 285

5.

371

150

979

E,V,K,P

2 190 000

6.

140

127

412

E,V,K,P

2 780 000

koeficienty

0,95*1,30*0,99*1,05*1,05 0,95*0,90*1,02*1,05*1,05 0,95*1,30*0,99*1,05*1,10 0,95*0,95*1,07*1,00*1,00 *0,85 14 600 0,95*1,10*0,91*1,00*1,00 *0,85 21 889 0,95*0,85*1,03*1,00*1,00 *0,85

prům.

Cena po úpravě : 7 119 26 441 3 567 11 725 11 801 15 475 12 688

K1 - koef.navýšení cen realitních kanceláří o svoji provizi K2 - koef.technického stavu nemovitosti K3 - koef. velikosti pozemku K4 - koef. možnosti napojení na IS K5 - koef. lokality K6 – koef. přepočtu způsobu využití nemovitosti (RD x restaurace) Výpočet srovnávací metodou : 268 * 12 688 = 3 400 384 = 3 400 000,- Kč 268 – užitná plocha objektu

C. Závěrečná rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků:

2 134 790,- Kč 18 510,- Kč

- 19 -

Administrativní cena celkem :

2 153 300,- Kč

Srovnávací hodnota celkem:

3 400 000,- Kč

Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Obvyklá hodnota nemovitostí byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní ceny a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod se řádově liší, za obvyklou cenu považuji hodnotu zjištěnou na základě srovnávací metody ocenění, protože byl nalezen dostatečný počet srovnatelných nemovitostí. Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu byly upraveny několika koeficienty tak, aby co nejvíce odpovídaly nemovitosti oceňované. Při ocenění nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví.

Obvyklá cena nemovitostí a pozemků činí : 3 400 000,- Kč slovy: třimiliónyčtyřistatisíckorunčeských a.

Budova č.p. 376, objekt bez č.p. vystavěn na p.č. st. 376 a pozemky p.č. st. 259/2, st. 761 a 124/18, které jsou zapsány na LV č. 907, k.ú. Velká Hleďsebe, obec Velká Hleďsebe, okr. Cheb – obvyklá cena činí, včetně příslušenství 3 400 000,- Kč

b.

Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví .

c.

Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou.

d.

Výsledná cena výše označených nemovitostí a pozemků a jejich příslušenství. k datu ocenění činí 3 400 000,- Kč

Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369 V Praze 27.10.2013

- 20 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1250 - 90/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 90/2013.

- 21 -

2013

Recommend Documents