ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 311/6391/2013 o obvyklé ceně členského podílu v družstvu " Stavební bytové družstvo Průkopník " vztahujícího se k užívání bytu č. 985/23 v bytovém domě č.p. 984, 985, 986, 987, 988, k.ú. Šluknov, v Rumburské ulici ve Šluknově, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report):
311/6391/2013
Name of subject / Předmět ocenění: Členský podíl v družstvu " Stavební bytové družstvo Průkopník " vztahující se k užívání bytu č. 985/23 v bytovém domě č.p. 984, 985, 986, 987, 988, k.ú. Šluknov, v Rumburské ulici ve Šluknově, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Rumburská 985, 407 77 Šluknov GPS: 51.00323N, 14.46108E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny podílu pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
193.621 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba:
50.000 Kč
Infrastructure: Infrastruktura:
50.000 Kč
Common price Obvyklá cena
50.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1 členský podíl vztahující se k bytu č. 985/23 v bytovém domě č.p. 984, 985, 986, 987, 988
Appurtenances: Příslušenství:
Location in the town: Poloha v obci:
Market value Tržní hodnota
Čísla parcel Parcel of land nr. pozemek není předmětem ocenění Size: Velikost
Type: Druh
obytná zóna
Unit price: občanská vybavenost odpovídající Jednotková cena velikosti města (městský úřad, pošta, základní a střední školství, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody a pohostinství)
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Income: Výnosy:
Kč
montovaný z panelů
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha:
Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
19,4 m2
1973 58 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Předmětem ocenění je členský podíl v bytovém družstvu vztahující se k užívání bytu č. 985/23 v bytovém domě č.p. 984, 985, 986, 987, 988, k.ú. Šluknov, v Rumburské ulici ve Šluknově, okres Děčín, Ústecký kraj. Podle dostupných údajů je oceňovaný členský podíl předmětem dědického řízení po zemřelém p. Karlu Kremlovi. Byt č. 985/23 je ve vlastnictví družstva " Stavební bytové družstvo občanů Průkopník ", IČ: 00041530, sídlo: Varnsdorf, Štefánikova 454. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle údajů poskytnutých stavebním družstvem, jsou k datu 16.9.2013 s oceňovaným členským podílem spojené závazky vůči bytovému družstvu ve výši 72.804 Kč a poplatky z prodlení ve výši 213.320 Kč. Stanovená obvyklá cena členského podílu nezohledňuje výše uvedené závazky. Real burden / věcná břemena: K předmětu ocenění se nemohou vázat věcná břemena, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Mortgages: / zástavní práva: K předmětu ocenění se nemohou vázat zástavní práva, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu. Weak points / slabé stránky: - jedná se o podíl v bytovém družstvu s právem užívání bytu, nikoliv o vlastnictví bytu - panelový dům - vybavení bytu vztahujícího se k oceňovanému podílu je v původním stavu se zanedbanou údržbou - byt vztahující se k oceňovanému podílu je umístěn v posledním podlaží bytového domu bez výtahu Strong points / silné stránky: - bytový dům po provedené revitalizaci (provedena tepelná izolace obvodových stěn a výměna oken) Background Papers / podklady: a/ informace o bytu vztahujícímu se k oceňovanému podílu, vyhotovené z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí dne 20.9.2013 b/ informace a dokumenty poskytnuté bytovým družstvem c/ informace z archivu stavebního úřadu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu vztahujícího se k oceňovanému podílu byla provedena dne 16.9.2013 za přítomnosti p. Miloše Neuwirta, člena představenstva bytového družstva.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
762890 Šluknov 562858 Šluknov 5 625 31.12.2011 CZ0421 Děčín Ústecký obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Šluknov se nalézá ve Šluknovském výběžku, v Ústeckém kraji, v okrese Děčín, přibližně 10 km severozápadně od města Rumburk, přibližně 50 km severovýchodně od města Děčín a přibližně 130 km severně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má město Šluknov 5 625 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní a střední školství, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody a pohostinství). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, městem prochází silniční komunikace II/266, město je také napojeno na regionální autobusovou a železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v lokalitě s převažující zástavbou objektů k bydlení v Rumburské ulici, z níž je přístupný. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu s právem vztahujícím se na užívání bytu č. 985/23. Byt č. 985/23 je situován ve 4. nadzemním podlaží sekce č. 985 bytového domu č.p. 984, 985, 986, 987, 988, postaveného na pozemcích čís. parcel 1525/4, 1525/9, 1525/3, 1525/8, 1525/2, k.ú. Šluknov.
Dispoziční řešení bytu: Byt o velikosti 1+kk s příslušenstvím sestává z předsíně, koupelny s WC a pokoje s kuchyňským koutem. Podle sdělení p. Neuwirta náleží k bytu sklepní kóje v suterénu domu. Podlahová plocha bytu činí 19,4 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových panelů, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště jsou železobetonová, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, obvodové stěny domu jsou tepelně izolované tepelně izolačními deskami z polystyrenu na nichž je provedena strukturovaná fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je v plynové kotelně umístěné v domě. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vana, záchod, kuchyňská linka, elektrický sporák, topné těleso s termostatickým ventilem, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Krytiny podlah tvoří převážně textilní krytiny. Stáří a stavební stav: Podle informací z archivu stavebního úřadu Městského úřadu Šluknov byl bytový dům kolaudován v roce 1973, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 40 roků. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržován. Na domě byla provedená tepelná izolace obvodových stěn a výměna oken za plastová s izolačními dvojskly, tyto investice byly financovány z úvěrů, které jsou podle informací bytového družstva v současné době stále spláceny. V oceňovaném bytě neproběhla žádná významnější rekonstrukce, vybavení bytu je v původním stavu, stavebně technický stav bytu lze hodnotit jako špatný vlivem zanedbané údržby, pro řádné užívání bytu podle současných standardů se předpokládá renovace jeho vybavení. -4-
ZPŮSOB OCENĚNÍ Hodnota členského podílu v bytovém družstvu, představující majetkovou hodnotu, se oceňuje cenou obvyklou, tj. cenou, kterou by bylo možno za převod členského podílu v rozhodné době a místě dosáhnout (z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 14.11.2002, sp.zn. 31 Cdo 2428/2000, Bulletin advokacie č. 5/2003). Při ocenění členského podílu v bytovém družstvu, představujícího majetkovou hodnotu, je aplikováno ustanovení § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, jenž definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle § 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle § 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění“. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
ANALÝZA OCENĚNÍ Vzhledem ke skutečnosti, že k převodům členských podílů v bytových družstvech vztahujících se ke konkrétním bytům (jde o tzv. družstevní byty) již řadu let běžně dochází a cena je vytvářena principy poptávky a nabídky, je odhad obvyklé ceny stanoven především na základě porovnávací metody. Analýza je patrná z přiložené tabulky.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena členského podílu v družstvu " Stavební bytové družstvo Průkopník " vztahující se k užívání bytu č. 985/23 v bytovém domě č.p. 984, 985, 986, 987, 988, k.ú. Šluknov, v Rumburské ulici ve Šluknově, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. září 2013
50.000,- Kč Slovy: Padesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s členským podílem V daném případě se jedná o ocenění členského podílu v bytovém družstvu, tedy ocenění práv spojených s členstvím, nejde o nemovitost ani bytovou jednotku. Dohoda o převodu členských práv a povinností nebyla předložena. Podle údajů poskytnutých stavebním družstvem, jsou k datu 16.9.2013 s oceňovaným členským podílem spojené závazky vůči bytovému družstvu ve výši 72.804 Kč a poplatky z prodlení ve výši 213.320 Kč. Stanovená obvyklá cena členského podílu nezohledňuje výše uvedené závazky.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 311/6391/2013.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 20. září 2013
-6-
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Informace z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí 4 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
311/6391/2013
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM
Build-up space
Unit price
Obestavěný Jednotková cena prostor stavby 3
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
Kč/m3
m
1
Built-up area
byt č. 985/23
19,40
23 763
461 002
58,0
193 621
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
193 621
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
2
2
m
Kč
Kč/m
1 2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
193 621
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Pol.č.
Název
Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price per object
Comments
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Komentář
2
Kč
2
m
Kč
Kč/m
2
Kč/m
1
Byt ve Šluknově, ul. Rumburská
250 000,00
IX-13
58,00
2+1
4 310
0,65
162 500,00
2 802
nabídka 1)
2
Byt ve Šluknově, ul Sídliště
220 000,00
IX-13
67,00
2+1
3 284
0,70
154 000,00
2 299
nabídka 2)
3
Byt ve Šluknově
344 000,00
IX-13
86,00
4+1
4 000
0,65
223 600,00
2 600
nabídka 3)
1) nabídka převodu členského podílu v bytovém družstvu realitní kanceláří SKZ REALITY, Rumburk, byt v původním stavu se zanedbanou údržbou 2) nabídka prodeje bytové jednotky realitní kanceláří M&M reality holding a.s., nezateplený bytový dům, byt v uspokojivém stavu 3) soukromá nabídka prodeje bytové jednotky, vybavení bytu převážně v původním stavu, renovovaná kuchyňská linka
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
0,194 mil.Kč nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,050
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,050 mil.Kč
mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
Informace o jednotce | Nahlížení do katastru nemovitostí
1z1
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=31j4zwPQK...
Informace o jednotce Číslo jednotky
985/23
V budově:
č.p. 984, č.p. 985, č.p. 986, č.p. 987, č.p. 988
Katastrální území:
Šluknov [762890]
Číslo LV:
1686
Typ jednotky:
byt nebo nebytový prostor
Způsob využití:
byt
Podíl jednotky na společných částech domu:
194/29612
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo
Adresa
Podíl
" Stavební bytové družstvo občanů Průkopník " Štefánikova 454, 40747 Varnsdorf
Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.
Omezení vlastnického práva Typ Zástavní právo smluvní
Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk⇗ ⇗ Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 20.09.2013 17:35:33. © 2004 - 2013 Český úřad zeměměřický a katastrální⇗ ⇗ , Pod sídlištěm 1800/9, Kobylisy, 18211 Praha 8⇗ ⇗
Verze aplikace: 4.7.0 build 53
20.9.2013 19:01
Byt č. 985/23 v ul. Rumburská ve Šluknově, okr. Děčín
Severní pohled na bytový dům
Jižní pohled na bytový dům
Vstup do sekce č. 985 bytového domu
Pokoj s kuchyňským koutem
Kuchyňský kout
Pokoj
Koupelna s WC
Předsíň
