Ing. Bohuslav Štencl
oceňování nemovitého majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 5654 - 69 / 2013 o ceně nemovitosti -
bytové jednotky č. 545/10 včetně spol. podílu na spol. částech domu a pozemku, pozemek parc.č. St. 1232/1, LV č. 1606 a pozemek p.č. 355/2, LV č. 1711 dle LV č. 4543, v obci Olomouc, ulice Mozartova 30, k.ú. Nová Ulice, okres Olomouc, kraj Olomoucký
Objednavatel posudku:
Mgr. Radim Janoušek insolventní správce Jiřího Skřivánka Šantova 2 Olomouc 779 00
Účel posudku:
zjištění obvyklé tržní ceny nemovitosti pro insolvenční řízení
Posudek vypracoval:
Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, 779 00 Tel., fax.: 585 225 499 585 223 012 602 725 436
Datum místního šetření:
30.05.2012
Datum, k němuž je ocenění provedeno:
30.05.2012
Počet listů posudku:
19
Počet vyhotovení posudku:
2
V Olomouci, dne 10.června 2013
-2-
1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU ----------------------------------------------------
1.1. Údaje o nemovitosti
------------------------------Oceňována je bytová jednotka o velikosti 3+1 s příslušenstvím, situovaná v 1.NP, ve zděném bytovém domě v Olomouci, na ulici Mozartova 30. Objekt je podsklepený, má 4 nadzemní podlaží, je zastřešen plochou střechou. Příjezd a přístup k objektu je z veřejné komunikace. Dům je situován v obytné zástavbě zděných bytových a rodinných domů, v městské části Nová Ulice. Poloha domu v lokalitě s velmi dopravní dostupností a dobrou dostupností do centra města – MHD autobusy, tramvaje v dosahu a dobrou úrovní občanské vybavenosti v místě a dosahu MHD. Dům a prostory bytu jsou v průměrném původním stavebně technickém stavu standard vybavení bytu je dobrý, provedena rekonstrukce koupelny, balkonu, byt je udržovaný. 1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ----------------------------------------------------------- Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4543, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 06.05.2013 - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1711, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 06.05.2013 - Kopie kat. mapy pro k.ú. Nová Ulice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 30.05.2013 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti zástupce vlastníka objektu a znalce 1.3. Vlastnické a evidenční údaje -------------------------------------k.ú. obec okres kraj vlastník
: : : : :
číslo jednotky list vlastnictví
: :
Nová Ulice Olomouc Olomouc Olomoucký SJM Skřivánek Jiří a Skřivánková Jana, U cukrovaru 627/14a, Holice, 779 00, Olomouc 545/10 -byt 4543
-3-
2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 5654 - 69 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Zjištění obvyklé ceny pro insolvenční řízení
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 545/10, LV č. 4543, s podílem na společných částech domu a pozemku 676/16224 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1232/1, LV č. 1606 další pozemky: pozemek parc.č. 355/2, LV č. 1711 Adresa Kraj
Olomoucký kraj
Kat. území Nová Ulice Část obce dle LV Nová Ulice
Statutární OLOMOUC město Ulice Mozartova
Počet obyvatel 99529 č.p.
Objednatel Mgr. Radim Janoušek insolventní správce Jiřího Skřivánka Šantova 2 Olomouc 779 00 Vlastnictví Bytová jednotka
Skřivánek Jiří, Olomouc, U cukrovaru 627/14a Slřivánková Jana, Olomouc, U cukrovaru 627/14a
Zpracováno pro
insolvenčního správce
Vypracoval Licence číslo
Ing. Štencl Bohuslav Rooseveltova 117 779 00 Olomouc email:
[email protected]
0545
Tel. E-mail
Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Obvyklá cena - současný stav
Počet stran příloh
73.6 m2
607714995
SJM
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 602 725436 585225499
Počet stran textu 8
545
10.06.2013 30.05.2013 30.05.2013
11
21 000 Kč/m2
1 545 600 Kč
1 600 000 Kč Jedenmilionšestsettisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Silné stránky nemovitosti výhodná místní poloha na vyhledávaném místě k bydlení v dosahu centru města v sousedství parku byt ve zděném domě napojení domu na kompletní inženýrské sítě byt po částečné modernizaci, dobrý standard vybavení Slabé stránky nemovitosti zhoršená možnost parkování u objektu
-4Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Věcné břemeno užívání a přístupu na dobu určitou do 31.05.2017 OLTERM and TD, a.s., smlouva o zřízení ze dne 22.01.2004, právní účinky ke dni 13.02.2004 Zástavní právo smluvní – G8-RHESSI INVEST,a.,s. – smlouva ze dne 30.05.2011, právní účinky ke dni 31.05.2011 Předkupní právo – G8-RHESSI INVEST, a.s. – smlouva ze dne 30.05.2011, právní účinky ke dni 31.05.2011 Nařízená exekuce – usnesení OS v Olomouci, 48 EXE-5912/2012 ze dne 10.08.2012 Nařízená exekuce – usnesení OS v Olomouci, 48EXE-5871/2012 ze dne 09.08.2012 Exekuční příkaz prodeji nemovitosti – 103 Ex-39494/2012-23,32 ze dne 20.09.2012 Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí – 103 Ex-40337/2012-36 ze dne 01.10.2012 Zástavní právo exekutorské – Pamiro.cz spol. s r. o. , - 103 Ex-39494/2012-24 ze dne 20.09.2012 Zástavní právo exekutorské – Pamiro.cz spol. s r. o. , - 103 Ex-40337/2012-37 ze dne 01.10.2012 Zástavní právo exekutorské – Pamiro.cz spol s r. o. – 103 Ex-40337/2012-24 ze dne 20.09.2012 Nařízená exekuce – usnesení OS v Olomouci 50EXE-6669/2012 ze dne 15.10.2012 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – 103 Ex-50410/2012-20 ze dne 09.11.2012 Zástavní právo exekutorské – Pamiro.cz spol. s r.o., -103 Ex-50410/2012-21 ze dne 09.11.2012 Rozhodnutí o úpadku – usnesení insolvenčního soudu – KS v Ostravě, 10INS-2868/2013-A11 ze dne 23.04.2013 Prohlášení konkursu- usnesení soudu KS v Ostravě – 10INS-2868/2013-A11 ze dne 23.04.2013 ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Není vyhodnoceno. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4543, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 06.05.2013 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1711, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 06.05.2013 Kopie kat. mapy pro k.ú. Nová Ulice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 30.05.2013 Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Datum předání kompletních podkladů 30.5.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4543, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 06.05.2013 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1711, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 06.05.2013 Kopie kat. mapy pro k.ú. Nová Ulice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 30.05.2013 Vlastní databáze odhadce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Olomouc je významným střediskem regionu Haná, ležícím ve středu Moravy. Město má bohatou historii, datovanou od 10. století. Město je významným dopravním uzlem silničním a železničním, nemá letiště, pouze speciální. Ve městě je tramvajová a autobusová hromadná doprava. Ve městě je Univerzita Palackého a 40 škol středních a základních. Dále šest významných lékařských zařízení, jako jsou Fakultní nemocnice, Poliklinika, nemocnice železniční, vojenská a další. Pro Olomouc je charakteristický kovoprůmysl a široký sortiment potravinářského průmyslu a farmacie. Město je centrem výstavnictví květin zvaného Flora Olomouc. Ke dni ocenění má město 100 tis. obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba Byt je umístěn v lokalitě vhodné k bydlení, v blízkosti centrální městské části a městského praku. Okolní zástavba je bytová, bytové a rodinné domy. V místě a v dosahu MHD je komplexní občanská vybavenost.Dopravní dostupnost je velmi dobrá – MHD.
-5Informace o nemovitosti Oceňována je bytová jednotka o velikosti 3+1 s příslušenstvím, situovaná v 1.NP, ve zděném bytovém domě v Olomouci, na ulici Mozartova 30. Objekt je podsklepený, má 4 nadzemní podlaží, je zastřešen plochou střechou. Příjezd a přístup k objektu je z veřejné komunikace. Dům je situován v zástavbě zděných bytových a rodinných domů, v městské části Nová Ulice. Poloha domu v lokalitě s dobrou dostupností do centra města – MHD autobusy, tramvaje v dosahu, a dobrou úrovní občanské vybavenosti v místě. Dům a prostory bytu jsou v průměrném původním stavebně technickém stavu s rekonstruovanou koupelnou a balkonem, dům a byt jsou udržované v dobrém stavebně technickém stavu. Pozitivním faktorem je místní poloha v lokalitě žádané pro trvalé bydlení. Jedná se o předmět zajištění v segmentu trhu, kde v současné době je trvá stagnace poptávky s dopadem na stagnaci a pokles obchodovaných cen u bytů ve všech typech výstavby, největší pokles u bytů větší velikostní kategorie v panelových bytových domech. Poznámka:Předmětem ocenění je rovněž spol. podíl na pozemku p.č. 355/2. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 355/3 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Velikost bytu 3+1 Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo
Počet NP domu celkem Výtah
4 Ne
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet podlaží bytu Orientace oken
1
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák plynový Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Technický stav Technický stav domu
Ano
průměrný
Stáří stavby [roky]
Technický stav jednotky dobrý Byt po kompletní rekonstrukci koupelny a balkonu Minulé rekonstrukce Konstrukce Ostatní
úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
Opotřebení odhadem %
Rozsah Kompletní rekonstrukce koupelny a balkonu
Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu práce vodorovné betonové montované konstrukce, stropy krytina střech lepenková vápenná omítka obklad keramický vnitřní hladké lakované vlysové,koberce, ker. dlažba světelný a motorový rozvod svislé a vodorovné potrubí průtokovým ohřívačem (karmou)
1963 40
Rok provedení 2003
Konstrukce svislé konstrukce
cihelné zdivo
Provedení
konstrukce střechy
plochá střecha
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění vnitřní vodovod
pozinkované
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
rozvod plynu žaluzie
omítka ze škrábaného břizolitu terasové dřevěná zdvojená z centrální kotelny rozvod studené a teplé
-6-
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností kuchyně pokoj pokoj pokoj kuchyně předsíň koupelna WC spíž sklep balkon Součet ploch za podlaží
plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 6.80 m2 1.0 20.30 m2 1.0 15.30 m2 1.0 11.20 m2 1.0 6.80 m2 1.0 6.20 m2 1.0 2.80 m2 1.0 0.90 m2 1.0 0.60 m2 0.5 1.75 m2 0.5 0.95 m2
76.30 m2
73.60 m2
6.80 20.30 15.30 11.20 6.80 6.20 2.80 0.90 0.60 3.50 1.90
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Bytová jednotka č. 634/1, obec Olomouc, ulice Štítného, k.ú. Nová Ulice, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 12/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 80.2 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 184 000 Kč 0 % 2 184 000 Kč
27 200 Kč/m2 27 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt ve zděném, bytovém domě, stejné velikosti, situovaný v blízké ulici, mírně horší místní poloha, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení. Srovnatelná úroveň občanské vybavenosti, srovnatelná úroveň technické infrastruktury. Srovnatelná úroveň dopravní dostupnosti a dostupnosti do centra města.
2. srovnatelná nemovitost
Bytová jednotka č. 25/13, obec Olomouc, ulice Junácká, k.ú. Nová Ulice, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 03/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 91.9 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 600 000 Kč 0 % 1 600 000 Kč
17 400 Kč/m2 17 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt ve zděném, bytovém domě, stejné velikosti, situovaný v blízké lokalitě, mírně horší místní poloha v sídlištní zástavbě, výrazně horší stavebně technický stav a standard vybavení – před rekonstrukcí.Srovnatelná úroveň občanské vybavenosti, srovnatelná úroveň technické infrastruktury. Srovnatelná úroveň dopravní dostupnosti a dostupnosti do centra města.
3. srovnatelná nemovitost
Bytová jednotka č. 750/4, obec Olomouc, ulice Praskova, k.ú. Olomouc-město, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 02/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 110.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 890 000 Kč 0 % 1 890 000 Kč
m2
17 200 Kč/m2 17 200 Kč/m2
-7-
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt ve zděném, bytovém domě, stejné velikosti, situovaný v lokalitě mezi centrem města a hlavním nádražím ČD, horší místní poloha, horší stavebně technický stav a standard vybavení. Srovnatelná úroveň občanské vybavenosti, srovnatelná úroveň technické infrastruktury.srovnatelná úroveň dopravní dostupnosti a dostupnosti do centra města. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
17 200 - 27 200 Kč/m2
1 600 000 - 2 184 000 Kč 21 000 Kč/m2
Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí – bytových jednotek ve srovnatelných lokalitách se v současném stavu pohybují v rozpětí cen 17.200 – 27.200,-- Kč/m2 s ohledem na polohu obce, místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení domů, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta na střední úrovni obchodovaných cen ve výši 21.000,-- Kč/m2
Orientační propočet: Plochy bytové
73,6 m2 x 21.000,-- Kč/m2 …………………. 1 545.600,--Kč
Celkem zaokrouhl. …………………… 1.600.000,-- Kč
- 19 -
REKAPITULACE
Obvyklá tržní cena bytové jednotky č. 545/10 včetně spol. podílu na spol. částech domu a pozemku parc.č. St. 1232/1 a podíl na pozemku p.č. 355/2, v obci Olomouc, ulice Mozartova 30, k.ú. Nová Ulice, okres Olomouc, kraj Olomoucký
1,600.000,--Kč
Obvyklá tržní cena 1,600.000--Kč Slovy: =Jedenmiliónšestsettisíckorunčeských=.
Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4543, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne - 06.05.2013 - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1711, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 06.05.2013 - Kopie kat. mapy pro k.ú. Nová Ulice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 30.05.2013 - Vlastní databáze odhadce
V Olomouci, dne 10.června 2013
Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc