ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5675-325/2013 NEMOVITOST: Budova čp. 173 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Opava, k.ú. Opava-Předměstí Adresa nemovitosti: Sadová 173/28, 746 01 Opava OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Ing. Libor Pavlíček - insolvenční správce SEYS SECURITY s.r.o., Sadová 173/28, Opava Nádražní okruh 13, 746 01 Opava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 DIČ: CZ7102135425
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax: 553 67 17 16
Insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
17
V Rohově, dne 2.9.2013
1 000 000 Kč 6.8.2013
Stav ke dni:
Počet stran příloh: 8
Martin Vehovský
6.8.2013
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení hodnoty administrativní budovy, situované v obci Opava. Budova není dlouhodobě užívaná, není zcela stavebně dokončena. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 11685 ze dne 13.3.2013. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 6.8.2013. Údaje realitních kanceláří M&M reality o prodejních cenách obdobných nemovitostí. Místopis Nemovitosti jsou situovány v místní části Předměstí, je zde možnost napojení na rozvod veřejného vodovodu, plynovod, elektroinstalaci a veřejnou kanalizaci. Přístup k nemovitostem je z veřejné komunikace parc. čís. 2928/1, která je ve vlastnictví cizích osob a přístup není právně zajištěn. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 2928/1 cizí subjekty
autobus silnice II., III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je zděná stavba určena původně pro administrativu s příslušenstvím, dnes volná neužívaná k žádné činnosti. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nezajištěný přístup přes pozemek cizích vlastníků, nedokončená stavba s možnými negativními důsledky na dostavbu popř. další stavební řízení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k budově je přes pozemek jiných vlastníků a není právně zajištěn. -2-
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Oceňovaná stavba je situovaná v záplavové oblasti - zóna č. 3 (střední nebezpečí výskytu povodně). Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na předloženém LV čís. 11685 ze dne 13.3.2013 pro kú Opava-Předměstí jsou na oceňovaných nemovitostech evidována zástavní práva a nařízení exekuce. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Stavba není po dobu cca 2 let užívaná k žádné činnosti, je odpojena od všech sítí.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova čp. 173 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova čp. 173 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova čp. 173
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova čp. 173 Popis Je užívaná asi od roku 1930, jako částečně podsklepená, o 2.NP, situovaná na pozemku parc. čís. 1737/1. Původně byla užívaná jako objekt bydlení, v roce 2006 byla provedena přístavba a stavební úpravy, kdy měl objekt sloužit jako zázemí firmy bezpečnostní agentury. Dispozičně obsahuje budova v PP skladovací prostory. V 1.NP je chodba, 3x sklad, WC, kuchyňka (dřez v lince, plynový kotel ÚT) a 2x kancelář. Ve 2.NP je po výstupu venkovní, schodištěm chodba, sklad, 3x kancelář, koupelna s WC (sprchový kout, umývadlo, záchod) a kuchyňka (dřez v lince), v podkroví je chodba, sklad a kancelář. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha pultová, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, vnitřní omítky vápenné (část chybí), fasáda vápenná, částečně v lepidle a částečně chybí, podlahy betonové, s dlažbou a PVC, el. instalace světelná, bleskosvod není instalován, dveře plné a prosklené, okna plastová, schody venkovní betonové. Stavební a technický stav objektu je průměrný.
-3-
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
F. budovy administrativní zděná 122
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.PP (3,18*4,01) 1.NP (10,55*5,43)+(4,12*5,23)+(16,53*5,24) 2.NP (10,55*5,43)+(4,12*5,23)+(16,53*5,24) Podkroví (5,24*11,30)
= = = =
[m2] 12,75 165,45 165,45 59,21
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 12,75 m2 165,45 m2 165,45 m2 59,21 m2 402,86
Název 1.PP 1.NP 2.NP Podkroví Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 1,80 m 2,93 m 3,10 m 2,33 m
Součin 22,95 484,77 512,90 137,96 1 158,58
PVP = 1 158,58 / 402,86 = 2,88 m PZP = 402,86 / 4 = 100,71 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (12,75*1,80)+(78,83*6,80)+86,62*(7,86+0,83/2) Celkový
=
[m3] 1 275,77 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Celkový Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů
betonové pasy zděné tl. 45 cm s rovným podhledem pultová střecha živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech vápenné omítky -4-
Obestavěný prostor 1 275,77 m3 1 275,77 m3
Hodnocení standardu S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 40
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
vápenné omítky chybí chybí běžné keramické obklady venkovní betonové hladké plné a prosklené dveře plastová betonové, dlažba ústřední světelná a motorová chybí plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu z kotle ÚT umyvadlo, vana, sprchový kout chybí chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb.
S C C S P S X S S S S C S S S S X S C C X
Obj. podíl [%] S S S S S S S S C C S P S X S S S S C S S S S X S
8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 6,90 3,30 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 40 60 40 60 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
60 40 60 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 2,76 4,14 0,00 0,00 1,80 1,33 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,00 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00
24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C C X
1,40 5,90 0,00
100 100 100
0,00 0,00 1,00
0,00 0,00 0,00 87,53 0,8753
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 275,77 m3 * 5 456,90 Kč/m3
= =
5 456,90 6 961 749,30 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 150 = 55,333 %
-
3 852 144,70 Kč
Budova čp. 173 - zjištěná cena
=
3 109 604,60 Kč
2 807,0,9390 0,9855 1,0292 0,8753 1,1000 2,1200
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemky, přístupné přes pozemek cizích vlastníků, v místě možnost napojení na rozvod elektroinstalace, veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena byla převzata jako průměrná z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě, převzatá z údajů realitních kanceláří a z vlastní databáze prodejních cen. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 1737/1 nádvoří zahrada 1735 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 233
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 800
103 336
800 Hodnota pozemků celkem
-6-
Celková cena pozemku [Kč] 186 400 82 400 268 800
3. Výnosové ocenění 3.1 Budova čp. 173 Budova je prázdná, neužívaná k žádné činnosti, ve stavu plné funkčnosti by se dala pronajímat jako celek za cenu cca 20.000,-- Kč/měsíc. Náklady na údržbu, opravy, správu, pojištění, daň z nemovitosti byly stanoveny odhadem, do ostatních nákladů bylo zahrnuto nájemné za přístupový pozemek. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Kancelářské celá budova prostory Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 319 753 20 000 240 000 240 000
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění Kč/rok Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení Kč do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč Výnosová hodnota Cv Kč
4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova čp. 173 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
míra kapit. [%] 10,00
318,90 m2 1 275,77 m3 165,45 m2 336,00 m2 -7-
319 6 961 749 753 240 000 95 % 228 000 1 660 4 500 104 426 6 000 10 000 126 586 101 414 10,00 1 014 140 10 000 1 004 140
Popisy porovnatelných nemovitostí Administrativní budova Zděná budova pro administrativu, situovaná v Opavě na ulici Nádražní okruh. Budova je užívaná od roku 1891, dispozičně obsahuje kanceláře se společným sociálním zařízením a je zde učebna autoškoly. Srovnatelné nemovitosti Název: Administrativní budova Lokalita Opava, Nádražní okruh 13 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,50 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. K C Provedení a vybavení - dokončená stavba; Vliv pozemku 0,40 3 496 přístup přes cizí pozemek; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 572,00 m 1 385 m 5 000 000 Kč 8 741 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
3 496 Kč/m2 3 496 Kč/m2 3 496 Kč/m2 3 496 Kč/m2 318,90 m2 1 114 874 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova čp. 173 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova čp. 173 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova čp. 173
3 109 610,00 Kč 268 800,00 Kč 1 004 140,00 Kč 1 114 870,00 Kč
-8-
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
Současný stav 1 114 874 Kč 1 004 140 Kč 3 378 405 Kč 268 800 Kč
1 000 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě. Ve výsledné obvyklé ceně jsou promítnuty náklady na dokončení stavby, v ceně je zohledněn právně nezajištěný přístup a záplavová oblast. V Rohově 2.9.2013 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5675-325/2013 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11685 ze dne 13.3.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 6.8.2013, povodňová mapa.
-9-
počet stran A4 příloze 2 4 2
- 10 -
- 11 -
