2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3684-507/2013 O ceně podílu 1/2 rodinného domu v obci Vinary č.p.3, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.103, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 484 m2, p.č.st.121, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 54 m2, p.č.139/2, zahrada, o velikosti 593 m2, p.č.139/3, zahrada, o velikosti 148 m2 a p.č.139/4, ostatní plocha, o velikosti 128 m2, vše zapsáno na LV č.359 pro k.ú.Vinary u Smidar

Objednatel posudku:

Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 16.12.2013

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu 1/2 rodinného domu v obci Vinary č.p.3, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.103, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 484 m2, p.č.st.121, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 54 m2, p.č.139/2, zahrada, o velikosti 593 m2, p.č.139/3, zahrada, o velikosti 148 m2 a p.č.139/4, ostatní plocha, o velikosti 128 m2, vše zapsáno na LV č.359 pro k.ú.Vinary u Smidar

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Vinary 3/34 503 53 Vinary Královéhradecký Hradec Králové Vinary Vinary u Smidar 459

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.12.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.Myškové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.359 pro k.ú.Vinary u Smidar - kopie snímku katastrální mapy -2-

- mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - ZP č.4219/02/2013 Ing.Miloslava Mencla

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

611105/0858, Pan Jiří Myška, Vinary 3, 503 53 Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 386201/030, Paní Marie Myšková, Vinary 3, 503 53 Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

Vlastníci pozemku: 611105/0858, Pan Jiří Myška, Vinary 3, 503 53 Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 386201/030, Paní Marie Myšková, Vinary 3, 503 53 Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má valbovou střechu, je zděný. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. V domě se nacházejí dva byty. V přízemí je byt 2+1, v podkroví je byt 3+1. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a sporákem. Topení je ústřední s elektrickým kotlem. Teplá voda je z boileru. WC a koupelny jsou standardní, vany. Dveře jsou náplňové, podlahy jsou z dlažeb, koberců, terasa a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. K domu náleží stavba hospodářského charakteru s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1960. Stav objektu je průměrný, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, možnost veřejného vodovodu, kanalizace do jímky s přepadem, elektřinu. Napojení na plyn není. HUP je v oplocení. Je možnost napojení.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 53 let 3 828,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

suterén: přízemí: podkroví:

Název podlaží suterén: přízemí: podkroví:

= = =

Zastavěná plocha 44,79 m2 127,47 m2 127,47 m2

-5-

44,79 m2 127,47 m2 127,47 m2

Konstrukční výška 1,85 m 2,64 m 2,45 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: vrchní stavba: zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

64,25 m3 578,65 m3 197,87 m3 840,77 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,35

127,47 m2 299,73 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 53 let: 0,70 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,571 i=1

-6-

č. I

Vi typ A

III III II I II

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,05

III III I I III

0,00 0,00 0,00 -0,05 0,05

III III III

0,01 0,00 0,85

Index polohy

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II II I I I II II I III II

Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,850 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,571 * 0,850 * 0,850 = 0,413

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 3 828,- Kč/m3 * 0,413 = 1 580,96 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 580,96 Kč/m3 * 840,77 m3 = 1 329 223,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

1 329 223,74 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Ocenění

Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3520 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,3520 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,3520 10,00

Zatřídění

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.103

Upr. cena [Kč/m2] 111,70 44,68

Výměra [m2] 484,00

Jedn. cena [Kč/m2] 111,70

Cena [Kč] 54 062,80

st.121

54,00

111,70

6 031,80

139/2 139/3 139/4

593,00 148,00 128,00

44,68 44,68 44,68

26 495,24 6 612,64 5 719,04 98 921,52

Pozemky - zjištěná cena

=

-8-

98 921,52 Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

1 329 223,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 329 223,70 Kč

2. Ocenění pozemků 98 921,50 Kč

2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem

98 921,50 Kč

Celkem

1 428 145,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 428 145,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

1 329 223,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 329 223,70 Kč

-9-

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

98 921,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

98 921,50 Kč

Celkem

1 428 145,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 428 145,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliončtyřistadvacetosmtisícjednostopadesát Kč

- 10 -

1 428 150,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 287.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 787.000,- Kč - Central system s.r.o., Jiráskova 2042, Benešov, 256 01 Benešov u Prahy, Rozhodnutí o úpadku - KSHK 456 INS-29465/2012-A-17/celk.2 ze dne 7.5.2013, Zahájení exekuce 176EX-03068/2013-009 ze dne 4.10.2013, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 176EX-03068/2013-019 ze dne 17.10.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 695.150,- Kč - Central system s.r.o., Jiráskova 2042, Benešov, 256 01 Benešov u Prahy. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Prodej zděného RD 4+1 s prostornou garáží a zahradou na slunném místě v obci Vysoké Veselí. Je zde veškerá občanská vybavenost (školka, škola, pošta, lékaři, obchody, knihovna a restaurace). Dispozice: veranda - palubkové obklady, chodba, menší kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a kotel ÚT - na tuhá paliva. WC je samostatné. Dále schody do patra, kde se nachází dva obytné pokoje - jeden má palubkové obložení (možnost i samostatného bydlení). Vytápěno ÚT-rozvod po celém domě. Na podlahách jsou parkety, keramická dlažba a koberce. Elektřina obojí s nočním proudem. Voda a odpady obecní. V domě jsou dva komíny, možnost krbových kamnen nebo plynové topení - HUP u domu. Zavedena telefon.linka. K tomuto náleží sklep, prostorná garáž a oplocená ovocná zahrada o velikosti 737 m2 (CP-851 m2). Nad verandou je prostor pro dodělání balkonu s výhledem do okolí. Klidné bydlení ve vilové čtvrti za zajímavou cenu. Požadovaná cena 1.159.000,- Kč.

- 11 -

Prodej rodinného domu v obci Chotělice, okr. Hradec Králové; pozemek celkem 1.258 m2, zastavěná plocha 180 m2; Dispozice: 1.PP – sklep. Přízemí – zádveří, byt. jednotka 3+1. Podkroví: půda (možnost vestavby), topení: ÚT - plyn. IS: 2x studna, elektro. (220/380V), plyn. Na dům navazuje garáž. Pěkné, klidné místo. Požadovaná cena 1.399.000,- Kč.

Prodej, rodinný dům, Červeněves, býv. statek po část. rekonstrukci. Dům má 2 bytové jednotky 3+1, 1+KK a sklepa (klenby) 12m2, garáže,dílny a stodoly. Vhodné pro chov zvířat : zast. plocha a nádvoří 677 m2, zahrada 1126 m2. Dům má nové rozvody el. energie, voda - část. v plastu, nová okna, podlahy, topení, zateplení stropy. Klidné místo. Vešk. obč. vybavenost ve Smidarech 1,6 km. HK 37 km, NB 5 km Požadovaná cena 1.300.000,- Kč včetně provize.

- 12 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.280.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 410.000,- Kč. Slovy: Čtyřistadesettisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 16.12.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test.

- 13 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3684-507/2013 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 359 ze dne 30.10.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

- 17 -

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -