Znalecký posudek č. 2750/34/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č.863/43 s podílem na společných částech domu č.p.863 a pozemku parc.č. 1583/32 v k.ú.Rochlice u Liberce, obec Liberec, okres Liberec.
Objednatel posudku:
Hypoteční banka a.s. Radlická 333/150 150 00 P r a h a 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9. 4. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
Posudek obsahuje 19 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice, 10. 4. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 4+1+L v 11.patře bytového domu dvanáctopodlažního v Dobiášově ulici, Liberci VI.- Rochlicích
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 4. 2013. Majitel nekomunikuje, neumožnil přístup do bytu. Podklady pro ocenění poskytla společnost CIB Flats P10,a.s., která je zárovenˇ správcem domu a sdružuje společenství vlastníků jednotek.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5945 a LV č.5560 Snímek z pozemkové mapy Prohlášení vlastníka ze dne 9.6.2008 Skutečnosti a situace na trhu s byty zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Liberecký Liberec Rochlice u Liberce (682314)
5. Dokumentace a skutečnost Dům je postaven dle typové projektové dokumentace panelovou technologií. V posledních letech byl dům revitalizován s odstraněním vad panelové výstavby.
6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka 4+1+L (dvougenerační- dvě koupelny a 2x WC) o celkové podlahové ploše 103,27 m2 je umístěna v 11.podlaží dvanáctipodlažního domu, postaveného v ulici Dobiášova, Liberes VI-Rochlice. Dům je vybaven dvěma výtahy, je napojen na vodu, kanalizaci, elektro a plyn z veřejných inženýrských sítí. Vytápění je ústřední s dálkovým zdrojem, teplá voda je zajištˇována rovněž z dálkového zdroje. Dům byl postaven v roce 1982 a v posledním roce proběhly opravy střešního pláště a zateplení výměnou oken. Parkování je možné na veřejném parkovišti před domem. Dostupnost do centra města je dobrá a to jak MHD, tak vlakem a autobusem.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek č.1583/32 Byt a) Bytová jednotka č.863/43
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Liberec 2
Pozemek
a) Pozemek č.1583/32 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Liberec. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název zastavění plocha
Parc. č. 1583/32
Výměra
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 800,– 1 822,7722
[m2] základní 383
Pozemek č.1583/32 – zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č.1583/32 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.863/43 – spoluvlastnický podíl: 10 327 / 321 029
1,100 2,131 0,972 Cena [Kč] 698 121,75 698 121,75 Kč
698 121,75 Kč 698 121,75 Kč 22 457,48 Kč
Byt
a) Bytová jednotka č.863/43 – § 25 Bytová jednotka 4+1 umístěná v 11.NP dvanáctipodlažního obytného domu. Bytová jednotka má celkovou podlahovou plochu 103,27 m2. Bytová jendotka je vybavena kuchynˇskou linkou a plynovým sporákem, 5 ks vestavěných skříní. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velkosti 10327/321029. Technický stav bytu není znám. Při opravách domu nebyli do bytu vpuštěni ani řemeslníci s odůvodněním, že by mohli poškodit rekonstruované bytové jádro a kuchyni. Technický stav domu:
–5– Dům byl postaven v roce 1982 t.j. stáří ke dni odhadu 31 let. Na domě proběhly opravy střešního pláště, výtahů, schodiště, instalací a obvodového pláště. Objekt je ve velmi dobrém technickém stavu. Podlahové plochy bytu (PP): kuchyně pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 pokoj 4 předsínˇ koupelna kouplena +Wc WC balkon Podlahové plochy bytu – celkem:
+ + + + + + + + + =
13,79 m2 19,36 m2 12,00 m2 16,00 m2 13,28 m2 16,72 m2 2,85 m2 3,17 m2 1,03 m2 5,07 m2 103,27 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Liberec Počet obyvatel: 102 005 25 014,– Kč/m2 Indexovaná prům. cena (IPC): Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení III. Výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti
Pi 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
–6– 8 Vlivy neuvedené
II. Bez dalších vlivů
0,00
8
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,020
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 10 Stavebně-technický stav provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,680
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,950 × 1,020 × 0,680 = 0,659 25 014,– × 0,659 = 16 484,23 Kč/m2 103,27 × 16 484,23 = 1 702 326,43 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 698 121,75 Kč Spoluvlastnický podíl: 10 327 / × 321 029 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 22 457,48 Kč 22 457,48 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 724 783,91 Kč Bytová jednotka č.863/43 – zjištěná cena:
1 724 783,91 Kč
–7–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č.1583/32 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.863/43 – spoluvlastnický podíl: 10 327 / 321 029
698 121,75 Kč 698 121,75 Kč 22 457,48 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.863/43 Cena po zaokrouhlení podle § 46:
1 724 783,91 Kč 1 724 780,– Kč
Zjištěná cena: 1 724 780,– Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsetdvacetčtyřitisícesedmsetosmdesát Kč
Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou dle platné cenové vyhlášky. Pro výpočet je použito koeficientů, které v místě a čase ovlivnˇují prodejnost nemovitostí. Výsledná cena je srovnána s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí, které jsou upraveny korekčními koeficienty na úrovenˇ ocenˇovaného bytu. Klady ocenˇované nemovitosti : - bytová jednotka dvougenerační s koupelnou, samostatným WC a další koupelnou s WC - ve městě je kompletní očanská vybavenost s výbornou dopravní dostupností - v místě je velmi dobrá dopravní obslužnost Zápory ocenění : - nebyla umožněna prohlídka nemovitosti - stagnace na trhu s nemovitostmi Zvážením všech vlivů a okolností spojených s ocenˇovanou nemovitostí a srovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí lze prohlásit, že cena vypočtená je zárovenˇ cenou v čase a místě obvyklou. Cena obvyklá - 1 720 000,-Kč (slovy: milionsedmsetdvacettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku.
Teplice, 10. 4. 2013
–8–
Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2750/34/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/2013 podle připojené likvidace.
– 10 –
E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy Nabídky RK Prohlášení vlastníka Výpis z katastru nemovitostí
– 11 –
Snímek z pozemkové mapy
– 12 –
– 13 –
Nabídky RK
– 14 –
– 15 –
– 16 –
Prohlášení vlastníka
– 17 –
– 18 –
Výpis z katastru nemovitostí
– 19 –
