2013

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 2594 – 691 / 2013 dle Usnesení þ.j. 067 EX 121647/08-103

Objednavatel: Sídlo: Iý:

Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úĜad Brno-venkov JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Jaromír Ondrušák, Ing. Milan Bálek

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 121647/08-103 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurákem Podkonickým, Ph.D. dne 19.9.2013.

Posudek obsahuje:

63 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

11.12.2013

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 2594 – 691 / 2013

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................26

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................27

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................28

E

PěÍLOHY........................................................................................................................29

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 121647/08-103: - ocenit nemovitost a její pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. ýást A): Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 1/102 na pozemcích parc.þ. 715/14, 715/15, 715/16, k.ú. Lukoveþek, obec Lukoveþek, zapsáno na LV þ. 66 vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín. ýást B): Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na pozemcích parc.þ. 716/101, 716/129, 717/21, 727/44, 727/61, 727/121, k.ú. Lukoveþek, obec Lukoveþek, zapsáno na LV þ. 240 vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín. ýást C): Jedná se o ocenČní budovy bydlení þ.p. 285, þást obce Újezd, stojící na pozemku parc.þ. 193, k.ú. Újezd u Uniþova, obec Újezd, zapsáno na LV þ. 398 vedeného KÚ pro Olomoucký kraj, KP Olomouc. Hlavní stavba: budova bydlení þ.p. 285 PĜíslušenství vČci hlavní: venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, plotová vrata a vrátka, zpevnČné plochy, venkovní schody, inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace. Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukþního provedení a technického vybavení je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 4.10.2013 bez pĜítomnosti vlastníka nemovitosti. ŠetĜení tak mohlo být provedeno pouze z venku z þelní (uliþní) þásti z veĜejnČ pĜístupných míst. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 11.12.2013, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpisy z Katastru nemovitostí, LV þ. 66 a 240, k.ú. Lukoveþek a LV þ. 398, k.ú. Újezd u Uniþova, získané prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 19.09.2013

- Snímky katastrálních map

3


-

5 5.1


Usnesení þ.j. 067 EX 121647/08-103 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky nemovitosti zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb. a þ. 188/2011 vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2013 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb.

4


5.2


Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... þisté pĜíjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitosti. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovitosti zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovitosti, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitosti). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + n q × ( q − 1) q n

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby:

5



1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika

Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu objektu. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovitosti je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci.

6



Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitého majetku patĜí: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitostí stavebnČ-technické vlastnosti nemovitostí - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitostí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitost mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovitosti proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitost. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný rodinný dĤm a zemČdČlské pozemky, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektĤ i pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovitosti (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektĤ sloužících pro rodinné bydlení, rodinné zahrádkaĜení a zemČdČlskou prvovýrobu primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. PodpĤrnČ je ocenČní provedeno také postupem dle provádČcí vyhlášky k zákonu o oceĖování þ. 151/1997 Sb. v platném znČní (vyhláška þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb.), která ocenČní provádí na základČ ucelené databáze srovnatelných þi alespoĖ obdobných nemovitostí vĤþi oceĖované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skuteþných prodejĤ - vyhlášku každoroþnČ aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ýR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8



KomentáĜ k ocenČní pĜíslušenství: Obecné vymezení pĜíslušenství vČci: zákon þ. 40/1964 Sb., obþanský zákoník, v platném znČní: Hlava devátá: Vymezení nČkterých pojmĤ, VČci a práva: § 120 (1) Souþástí vČci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemĤže být oddČleno, aniž by se tím vČc znehodnotila. (2) Stavba není souþástí pozemku. § 121 (1) PĜíslušenstvím vČci jsou vČci, které náležejí vlastníku vČci hlavní a jsou jím urþeny k tomu, aby byly s hlavní vČcí trvale užívány. (2) PĜíslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory urþené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), v platném znČní: § 8 OceĖování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností urþených k bydlení a jeho souþásti a pĜíslušenství (ve smyslu §121 odst. obþanského zákoníku), se oceĖuje vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu, a to i v pĜípadČ, jsou-li umístČny mimo dĤm, a vþetnČ podílu na pĜíslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich pĜíslušenstvích, urþených pro spoleþné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností vþetnČ pĜíslušenství urþených k jiným úþelĤm než k bydlení, se oceĖuje vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu, a to i v pĜípadČ, jsou-li umístČny mimo dĤm, jakož i vþetnČ podílu na pĜíslušenství domu a stavbách vedlejších vþetnČ jejich pĜíslušenství urþených pro spoleþné užívání; nebytovým prostorem nejsou pĜíslušenství bytu ani spoleþné þásti domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná pomČru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k souþtu podlahových ploch všech bytĤ a nebytových prostorĤ ve stavbČ, do nČhož se nezapoþítávají plochy spoleþného pĜíslušenství stavby. PĜitom se pĜihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena pĜíslušenství stavby, které není stavebnČ její souþástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradnČ spoleþnému užívání, se pro úþely ocenČní bytu nebo nebytového prostoru zapoþte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbČ a pozemku shodné, cena pozemku se rovnČž zapoþte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je souþet všech plošných výmČr podlah jednotlivých místností a prostor tvoĜících pĜíslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad nČkterých vybraných pojmĤ stavebního práva, autoĜi: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: PĜíslušenství vČci lze rozeznávat tam, kde je vČc hlavní a vČc, která k vČci hlavní pĜísluší. PĜíslušenství vČci je samostatnou vČcí, která je však funkþním vztahem nebo hospodáĜským úþelem spojena s vČcí hlavní. Jde o samostatnou vČc, která je urþena k užívání s vČcí hlavní. Za pĜíslušenství je potĜeba považovat vČc, která je ve vlastnictví vlastníka vČci hlavní a která je vlastníkem urþena k trvalému užívání s vČcí hlavní. Skuteþnost, že pĜíslušenství není doþasnČ s vČcí užíváno, nemČní nic jeho povaze. PĜíslušenství mĤže být samostatným pĜedmČtem právních vztahĤ. Vlastníkem hlavní vČci a pĜíslušenství je tentýž subjekt. Pro povahu vČci jako pĜíslušenství jiné vČci není rozhodující, je-li s hlavní vČcí spojena nebo s ní takto nesouvisí. To je dĤležité pĜedevším pĜi posuzování staveb rĤzného druhu. NČkteré stavby mohou mít dvojaké postavení (napĜ. samostatnČ stojící garáž), mohou být pĜíslušenstvím stavby hlavní, tak mohou být i samostatnými vČcmi. Pokud je vČc pĜíslušenstvím, také sdílí osud vČci hlavní a pĜevádí se spolu s ní na nabyvatele.

9


2


OCENċNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenČní - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: ýást A) a B): Jedná se o zemČdČlské pozemky bez staveb, studní, venkovních úprav þi porostĤ. Pozemky zapsané na LV þ. 66 sloužily pĤvodnČ jako nezpevnČné komunikace. V souþasné dobČ jsou všechny tĜi tyto parcely rozorány a slouží k zemČdČlské výrobČ. ýást C): DĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru obdélníka s obdélníkovou pĜístavbou, je samostatnČ stojící, situovaný na rovinném terénu. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ rodinné domy. Centrum obce Újezd je ve vzdálenosti 1 200 m, do Uniþova je vzdálenost 5 km, do Šternberka 11 km a do Olomouce 28 km. PĜístup k objektu je možný z veĜejné komunikace pĜes vjezdovou bránu a branku. Pozemek parc.þ. 193 není pĜedmČtem ocenČní. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu pĜed cca 55 lety; údržba: zanedbaná

Poþet podlaží:

þásteþnČ podsklepeno, 2 nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúþinnou

Nosné konstrukce: zdČné v tl.45 cm, z cihel; nezatepleno Stropy:

s rovným podhledem

StĜecha:

tvar sedlový, krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ z pozinkovaného plechu

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v þásti kuchynČ, WC a koupelny

VnČjší povrchy:

bĜízolitové omítky, obklad soklu keramickými pásky (kabĜinec)

Schody:

betonové s terasem, zábradlí kovové, madlo dĜevČné

Krytina stĜechy:

pozinkovaný plech

10



DveĜe:

dĜevČné hladké plné a prosklené, vstupní jsou dĜevČné prosklené

Okna:

zdvojená dĜevČná

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, vlýsky

VytápČní:

ústĜední do plechových radiátorĤ, kotel je na tuhá paliva

OhĜev teplé vody:

el. zásobníkový ohĜívaþ

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ

Vrata:

chybí

Hygienické vybavení:

WC splachovací samostatné, v koupelnČ umyvadlo, vana

VnitĜní plynovod:

rozvod není proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, rozvod svČtelného proudu (230V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

UpozornČní: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukþní Ĝešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítČ je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skuteþné provedení tedy mĤže být odlišné. StejnČ tak nemohla být provedena detailní identifikace pĜíslušenství vČci hlavní. PravdČpodobná dispozice: 1.PP: schodišĢový prostor, chodba, kotelna, sklady 1.NP: vstup, schodišĢový prostor, chodba, kuchyĖ, koupelna, WC, spíž, 2 pokoje 2.NP: schodišĢový prostor, chodba, 3 pokoje

Srovnávací parametry: ObestavČný prostor [m3]

ZastavČná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

1 053,12

108,87

188,20

Pozemky dle LV þ. 66

-

-

5 173

Pozemky dle LV þ. 240

-

-

16 493

Název Budova þ.p. 285

11



Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 1 388, z toho 971 v produkt. vČku 2 Správa, úĜady obecní úĜad, pošta; ostatní v UniþovČ a Olomouci 3 Poptávka po nemovitostech nabídka pĜevyšuje poptávku 4 PĜírodní okolí dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeĖ 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaĜe 8 Kultura, sport dostateþné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce okrajová þást 13 Dopravní podmínky pĜíjezd až k objektu 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo pĜed oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Další možnosti ohrožení jedná se o stavbu na cizím pozemku 26 PĜíslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiĜování bez dohody s vlastníkem pozemku nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby zanedbaná 30 Pozemky celkem 0 m2 þ.

Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence základní údržby. To se projevuje vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Poškozena je þást oken a dveĜí. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebnČ - technický stav odpovídá stáĜí,

12



technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a absenci údržby. Oplocení zahrady, které je z pĜevážné þásti tvoĜeno drátČným pletivem na kovových sloupcích, je v nČkterých místech již na hranici životnosti. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit pomČrnČ vysoké finanþní prostĜedky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše znaþnČ pĜesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na pĜedstavČ o rozsahu a kvalitČ rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisĤ z katastru nemovitostí LV þ. 66, 240 a 398 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, naĜízení exekuce). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

ýást A a B): Srovnávací pozemky (SP): 1) Pozemek – zemČdČlská pĤda Lokalita: ýechy Nabídková cena: 110 746,- Kþ Popis: Orná pĤda bez porostĤ. Plocha pozemku: 5 442 m2

Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding, a. s. Krakovská 1675/2, 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446, Mobil: +420 739 545 999 www.mmreality.cz

13



2) Pozemek – zemČdČlská pĤda Lokalita: Prusinovice Nabídková cena: 106 725,- Kþ Popis: Orná pĤda bez porostĤ. Plocha pozemku: 7 115 m2

Zdroj: Realitní kanceláĜ ZVONEK, s. r. o. nám. Dr. E. Beneše 44/5, 769 01 Holešov Telefon: +420 573 331 995, Mobil: +420 603 436 898 www.reality-zvonek.cz

3) Pozemek – zemČdČlská pĤda Lokalita: Holešov Nabídková cena: 250 746,- Kþ Popis: Orná pĤda bez porostĤ na okraji mČsta. Plocha pozemku: 8 274 m2

Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding, a. s., Krakovská 1675/2, 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446, Mobil: +420 739 545 999, www.mmreality.cz

14



4) Pozemek – zemČdČlská pĤda Lokalita: BoĜenovice Nabídková cena: 45 000,- Kþ Popis: Orná pĤda bez porostĤ na okraji obce. Plocha pozemku: 2 221 m2

Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding, a. s., Krakovská 1675/2, 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446, Mobil: +420 739 545 999, www.mmreality.cz 5) Pozemek – zemČdČlská pĤda Lokalita: BystĜice pod Hostýnem Nabídková cena: 138 975,- Kþ Popis: Orná pĤda bez porostĤ. Plocha pozemku: 5 559 m2

Zdroj: Realitní kanceláĜ Heureka, Dolní 1571, 768 61 BystĜice pod Hostýnem Mobil: +420 60372543723, www.rkheureka.cz

15



ýást C): Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dĤm Lokalita: Újezd Nabídková cena: 800 000,- Kþ Popis: Rodinný dĤm s dispoziþním Ĝešením 3+1 s pĜíslušenstvím s možností pĤdní vestavby. K domu patĜí dĤm s hospodáĜskými budovami. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: dobrý Typ domu: samostatnČ stojící, nepodsklepený, pĜízemní Poþet podlaží: 1 Plocha zastavČná: 160 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha pozemku: 321 m2

Zdroj: Realitní kanceláĜ STING, s. r. o. Opletalova 2, 779 00 Olomouc Telefon: +420 800 103 010 Mobil: +420 602 741 829 www.rksting.cz

2) Rodinný dĤm Lokalita: MladČjovice Nabídková cena: 990 000,- Kþ Popis: Rodinný dĤm s dispoziþním Ĝešením 2+1 s pĜíslušenstvím s možností pĤdní vestavby. K domu patĜí dĤm s hospodáĜskými budovami. DĤm je po þásteþné konstrukci. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: dobrý Typ domu: samostatnČ stojící, nepodsklepený, pĜízemní Poþet podlaží: 1 Plocha zastavČná: 170 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 2 912 m2

16



Zdroj: Realitní kanceláĜ PATRIOT reality, spol. s r. o. Dolní námČstí 22/43, 779 00 Olomouc Telefon: +420 585 234 171, Mobil: +420 777 045 921 www.patriotreality.cz

3) Rodinný dĤm Lokalita: Dlouhá Louþka Nabídková cena: 1 250 000,- Kþ Popis: Rodinný dĤm s dispoziþním Ĝešením 3+1 s pĜíslušenstvím a garáží a možností pĤdní vestavby. DĤm je po þásteþné rekonstrukci. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: samostatnČ stojící, nepodsklepený, pĜízemní Poþet podlaží: 1 Plocha zastavČná: 120 m2 Plocha užitná: 78 m2 Plocha pozemku: 702 m2

Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX Elite Reality 2 DČlnická 752/78, 735 64 HavíĜov Mobil: +420 777 060 410 www.remax-czech.cz

17



4) Rodinný dĤm Lokalita: Dlouhá Louþka Nabídková cena: 1 250 000,- Kþ Popis: Rodinný dĤm s dispoziþním Ĝešením 3+1 s pĜíslušenstvím a garáží. DĤm je po þásteþné rekonstrukci. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: samostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený, pĜízemní Poþet podlaží: 2 Plocha zastavČná: 170 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 1 704 m2

Zdroj: Realitní kanceláĜ PATRIOT reality, spol. s r. o. Dolní námČstí 22/43 779 00 Olomouc Telefon: +420 585 234 171 Mobil: +420 777 045 921 www.patriotreality.cz

18



5) Rodinný dĤm Lokalita: Újezd Nabídková cena: 1 349 000,- Kþ Popis: Rodinný dĤm s dispoziþním Ĝešením 3+1 a 2+1 s pĜíslušenstvím a garáží. DĤm je po þásteþné rekonstrukci. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: dobrý Typ domu: samostatnČ stojící, nepodsklepený, patrový Poþet podlaží: 2 Plocha zastavČná: 120 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 1 141 m2

Zdroj: Realitní kanceláĜ Bart Reality, s. r. o. VídeĖská 153/119b 619 00 Brno Telefon: +420 725 800 801 Mobil: +420 725 800 802 www.bart-reality.cz

19



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovitosti postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: ýást A a B): Srovnávací nemovitosti

VýmČra [m2]

Cena ke srovnání [Kþ/m2]

zdroj

velikost

poloha

Upravená cena [Kþ/m2]

Index odlišnosti IO

SP 1

5 442

20,35

0,85

0,95

0,90

14,79

SP 2

7 115

15,00

0,85

0,95

1,00

12,11

SP 3

8 274

30,22

0,85

0,95

0,85

20,74

SP 4

2 221

20,26

0,85

0,90

0,95

14,72

SP 5

5 559

25,00

0,85 0,95 0,90 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ/m2] Obvyklá cena [Kþ/m2] po zaokrouhlení:

18,17 5 16,11 16,00

SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

3,00 12,11 13,00 16,00 19,00 20,74

Statistické veliþiny:

ýást A): Výpoþet: 5 173 m2 × 16,- Kþ/m2 = 82 768,- Kþ, po zaokrouhlení: 83 000,- Kþ

20



ýást B): Výpoþet: 16 493 m2 × 16,- Kþ/m2 = 263 888,- Kþ, po zaokrouhlení: 264 000,- Kþ

ýást C): Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5

Cena ke srovnání [Kþ] 800 000 990 000 1 250 000 1 250 000 1 349 000

Index odlišnosti IO velikost, tech. stav a zdroj poloha pozemek vybavenost 0,85 1,00 0,90 1,00 0,85 1,05 0,90 0,95 0,85 0,90 0,90 0,85 0,85 0,90 0,90 0,70 0,85 1,00 0,90 0,80 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ] Obvyklá cena [Kþ] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kþ] 612 000 755 457 731 531 602 438 825 588 5 705 403 700 000

Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

96 123 602 438 603 877 700 000 796 123 825 588

Tato cena v sobČ zahrnuje hodnotu pĜíslušenství identifikovaného výše.

21


2.2


OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

ýást A) - LV þ. 66 ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29: Výpoþet úpravy základní ceny - pĜíloha þ. 23 Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Parcelní þíslo

BPEJ

VýmČra [m2] 1 563,00 1 144,00 2 466,00 5 173,00

ostatní plocha 715/14 74 610 ostatní plocha 715/15 74 610 ostatní plocha 715/16 74 610 Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39): ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29 - celkem

60 % 60,00 % JC [Kþ/m2] 5,00 5,00 5,00

Úprava [%] 60,00 60,00 60,00

Pozemky parc.þ. 715/14, 715/15, 715/16 - zjištČná cena

UC [Kþ/m2] 8,00 8,00 8,00

=

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

Cena [Kþ] 12 504,00 9 152,00 19 728,00 41 384,00 * 1,0000 41 384,41 384,- Kþ

41 380,- Kþ

ýást B) - LV þ. 240 ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29: Výpoþet úpravy základní ceny - pĜíloha þ. 23 Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Parcelní þíslo

BPEJ

VýmČra [m2] 2 874,00 2 082,00 634,00 344,00 1 988,00 7 122,00 528,00 713,00 62,00 16 347,00

orná pĤda 716/101 74 300 orná pĤda 716/129 - þást 71 400 orná pĤda 716/129 - þást 71 410 orná pĤda 716/129 - þást 74 300 orná pĤda 717/21 - þást 71 400 orná pĤda 717/21 - þást 74 310 orná pĤda 727/44 - þást 74 310 orná pĤda 727/44 - þást 74 811 ostatní plocha 727/121 74 300 Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39): ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29 - celkem

60 % 60,00 % JC [Kþ/m2] 6,77 7,72 6,60 6,77 7,72 5,73 5,73 3,75 6,77

Úprava [%] 60,00 60,00 60,00 60,00 60,00 60,00 60,00 60,00 60,00

UC [Kþ/m2] 10,83 12,35 10,56 10,83 12,35 9,17 9,17 6,00 10,83

Cena [Kþ] 31 125,42 25 712,70 6 695,04 3 725,52 24 551,80 65 308,74 4 841,76 4 278,00 671,46 166 910,44 * 1,0000 166 910,44

22



Pozemek rybníkĤ, nádrží a ostatních vodních ploch ocenČný dle § 31 PĜehled použitých jednotkových cen pozemkĤ ZatĜídČní Zákl. cena Koef. PĜirážka 2 [Kþ/m ] § 31 odstavec 7 5,79 0,25 60 % Typ

Název

Parcelní VýmČra þíslo [m2] § 31 odstavec 7 vodní plocha 727/61 146,00 Pozemek rybníkĤ nádrží a ostatních vodních ploch - celkem

Ki

Kp

Upr. cena [Kþ/m2] 2,32

1,000

Srážka Jedn. cena % [Kþ/m2] 2,32

Pozemky parc.þ. 716/101, 716/129, 717/21, 727/44, 727/61, 727/121 zjištČná cena

=


Cena [Kþ] 338,72 338,72 167 249,16 Kþ

167 250,- Kþ

ýást C) - LV þ. 398 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ objektu: Poloha objektu: StáĜí stavby: Indexovaná prĤmČrná cena IPC (pĜíloha þ. 20a): ZastavČné plochy a výšky podlaží Název 1.PP: 1.NP: 2.NP: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

Rodinný dĤm § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 55 let 2 876,- Kþ/m3

Plocha 10,00 * 9,96 10,00 * 9,96 + 5,15 * 1,80 10,00 * 9,96 ZastavČná plocha 99,60 m2 108,87 m2 99,60 m2

= = =

[m2] 99,60 m2 108,87 m2 99,60 m2

Konstrukþní výška 2,30 m 2,80 m 2,80 m

ObestavČný prostor Název ObestavČný prostor 1.PP: 99,60 * (0,10 + 2,30) = 1.NP: 108,87 * 2,80 + 5,15 * 1,80 * 0,85 = 2.NP: 99,60 * 2,80 = ZastĜešení: 99,60 * (0,30 + 3,90/2) - 1,80 * 1,50/2 * 1,80/3 * 2 = ObestavČný prostor - celkem: Podlažnost: ZastavČná plocha prvního nadzemního podlaží:

ZP1 =

[m3] 239,04 m3 312,72 m3 278,88 m3 222,48 m3 1 053,12 m3

108,87 m2

23


ZastavČná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,83


ZP

308,07 m2

=

Výpoþet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou stĜechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dĤm 2. Provedení obvodových stČn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. TloušĢka obvod. stČn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota vČtší než 2 5. Napojení na sítČ (pĜípojky) - pĜípojka elektro, voda, napoj. na veĜej. kanal. nebo domovní þistírna 6. ZpĤsob vytápČní stavby - ústĜední, etážové, dálkové 7. Zákl. pĜíslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvoĜící pĜíslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavČné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkþním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významnČ snižující cenu 13. StavebnČ - technický stav - stavba ve špatném stavu – (pĜedpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáĜí 55 let: 0,70

þ. III III III II I IV

Vi typ D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04

III III I II II

0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00

I

-0,01

I IV

-0,10 0,65

þ. I III II III

Pi 0,00 0,01 0,00 0,03

III II II II I III I

0,03 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 -0,10

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,410 i=1

Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez vČtšího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitĜ souvisle zastavČného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostĜedí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodĤ nebo služeb, pohostinské a kulturní zaĜízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zaĜízení 6. Zdravotní zaĜízení - pouze ordinace praktického lékaĜe 7. VeĜejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. NezamČstnanost v obci a okolí - vyšší než je prĤmČr v kraji 10. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu 11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,910 i=1

24



Index trh s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výraznČ nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potencionální náklady na vyklizení þi vystČhování, doba do výmazu omezení práv z LV

þ. I

Ti -0,10

I I

-0,05 -0,05

3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,800 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,410 * 0,910 * 0,800 = 0,298 OcenČní: Cena upravená CU = IPC * I = 2 876,- Kþ/m3 * 0,298 = 857,05 Kþ/m3 CP = CU * OP = 857,05 Kþ/m3 * 1 053,12 m3 = 902 576,50 Kþ Cena stanovená porovnávacím zpĤsobem


=

902 576,50 Kþ

902 580,- Kþ

25


3


VYHODNOCENÍ

ýást A): Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

83 000,- Kþ


41 380,- Kþ

Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 83 000,- Kþ OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/102 þiní tedy 83 000,- Kþ × 1/102 = 813,73 Kþ, po zaokrouhlení:

800,- Kþ

ýást B): Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

264 000,- Kþ


167 250,- Kþ

Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 264 000,- Kþ OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 þiní tedy 264 000,- Kþ × 1/8 = 33 000,- Kþ

ýást C): Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

700 000,- Kþ


902 580,- Kþ

Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 700 000,- Kþ

26



C REKAPITULACE ýást A): Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/102 na pozemcích parc.þ. 715/14, 715/15, 715/16, k.ú. Lukoveþek, obec Lukoveþek, zapsáno na LV þ. 66 vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín, indikujeme ke dni ocenČní na:

800,- Kþ slovy: Osmset korun þeských

ýást B): Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na pozemcích parc.þ. 716/101, 716/129, 717/21, 727/44, 727/61, 727/121, k.ú. Lukoveþek, obec Lukoveþek, zapsáno na LV þ. 240 vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín, indikujeme ke dni ocenČní na:

33 000,- Kþ slovy: TĜicettĜitisíce korun þeských

ýást C): Obvyklou cenu budovy bydlení þ.p. 285, þást obce Újezd, stojící na pozemku parc.þ. 193, k.ú. Újezd u Uniþova, obec Újezd, zapsáno na LV þ. 398 vedeného KÚ pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

700 000,- Kþ slovy: Sedmsettisíc korun þeských Poznámka: PĜíslušenstvím vČci hlavní jsou: venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, plotová vrata a vrátka, zpevnČné plochy, venkovní schody inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace

27



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2594 – 691 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 11.12.2013 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

28



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpisy z Katastru nemovitostí, LV þ. 66 a 240, k.ú. Lukoveþek a LV þ. 398, k.ú. Újezd u Uniþova, získané prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 19.09.2013 3. Snímky katastrálních map

29


PĜíloha: Fotodokumentace


PĜíloha: Fotodokumentace

2013

Recommend Documents