2013

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3942/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje :

Bytová jednotka č. 108/8, Bytová jednotka č. 108/8 Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Jiřetín pod Bukovou, k.ú. Jiřetín pod Bukovou Adresa nemovitosti: Jiřetín pod Bukovou 108, 468 43 Jiřetín pod Bukovou Vlastníci stavby: Tomáš Souček, Jiřetín pod Bukovou 108, 468 43 Jiřetín pod Bukovou, vlastnictví: SJM Jana Součková, Jiřetín pod Bukovou 108, 468 43 Jiřetín pod Bukovou, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Tomáš Souček, Jiřetín pod Bukovou 108, 468 43 Jiřetín pod Bukovou, vlastnictví: SJM Jana Součková, Jiřetín pod Bukovou 108, 468 43 Jiřetín pod Bukovou, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 124 EX 15201/12-21 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

12

stran

V Praze, dne 10.3.2013

270 000 Kč 14.2.2013

Stav ke dni : Počet příloh: 6

MONTEKALA, spol. s r.o.

14.2.2013 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 108/8 v domě č.p. 108, 109, 110 a 111 (LV 1570) na pozemcích č. 7041/1, 7041/2, 7041/3 a 7041/4, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 215/32112 v kat. úz. Jiřetín pod Bukovou, obec Jiřetín pod Bukovou, okres Jablonec nad Nisou, vše zapsáno na LV č. 1665. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 19.11.2012 LV č. 1665 pro kat. úz. Jiřetín pod Bukovou, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou - snímek z katastrální mapy ze dne 23.11.2012 pro kat. úz. Jiřetín pod Bukovou, list mapy č. Tanvald 9-8/23 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-15201/12-21 ze dne 18.6.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-15201/12-80 ze dne 19.11.2012 - kopie kupní smlouvy ze dne 30.9.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 3.10.2011. - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Jizerskohorská vesnice Jiřetín pod Bukovou se nachází v okrese Jablonec nad Nisou a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Tanvald. Obec Jiřetín pod Bukovou se rozkládá asi 9 km severovýchodně od Jablonce nad Nisou a 4 km severozápadně od města Tanvald. Obec je vzdálená přibližně 9 km od polských hranic. V obci je sportovní hřiště a další sportoviště. V obci Jiřetín pod Bukovou má ordinaci jeden praktický lékař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV


bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba
zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 7039/5 ostatní komunikace - obec Jiřetín pod Bukovou 7033 ostatní komunikace - obec Jiřetín pod Bukovou

2

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis: Oceňovaná bytová jednotka č. 108/8 se nachází v panelovém domě o čtyřech vstupech č.p. 108, 109, 110 a 111 v centru obce Jiřetín pod Bukovou. Dům je panelový, zateplený o šesti nadzemních podlažích a suterénu, ve kterém jsou sklepní kóje k bytovým jednotkám. K bytovému domu je přístup přes obecní komunikace a pozemky. Parkování je možné před domem. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 108/8

Obsah tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 108/8

3

OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 108/8 Popis: Bytová jednotka č. 108/8 je umístěná ve 3. nadzemním podlaží domu č.p. 108. Velikost jednotky je 1+0 s příslušenstvím a sestává s pokoje, koupelny, WC a předsíně. Sklep je umístěn v suterénu. K bytu náleží balkón (mimo byt). Vybavení náležející k jednotce patří kuchyňská linka s dřezem, el. sporák, digestoř, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, 2x směšovací baterie, topné těleso, regul. termostat. hlavice, listovní schránka, zvonek a domácí telefon. Součástí jednotky je její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, ústředního topení, elektroinstalace kromě stoupacího vedení vč. uzavíracích). Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v § 28 odst. 1 písmeno b), 30 % d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: Úprava cen: 30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Bytový dům v blízkosti lyžařských středisek. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1310 0,5950 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo 7041/1

4

Výměra [m2] 216,00

Úprava [%] 30,00

Jedn. cena [Kč/m2] 57,69

0,5950 2,1310

Upr. cena [Kč/m2] 57,69 Cena [Kč] 12 461,04

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

7041/2

216,00

57,69

12 461,04

7041/3

215,00

57,69

12 403,35

7041/4

214,00

57,69

12 345,66 49 671,09

Pozemky - zjištěná cena

=

49 671,09 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky

=

49 671,09 Kč 49 671,09 Kč

Cena příslušenství - celkem:

=

49 671,09 Kč

Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 40 let 24 271,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: celková plocha bytu: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

21,50 m2 21,50 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 0,80

5

č. III II

Vi 0,00 0,00

II III II

0,00 0,05 0,00

II

-0,10

III

0,00

III II II

0,00 -0,05 1,05

9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,756 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I III II II

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00

I II II II III III II

-0,03 0,00 0,00 0,00 0,06 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,040 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,756 * 1,040 * 0,950 = 0,747 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 24 271,- Kč/m2 * 0,747 = 18 130,44 Kč/m2 CP = CU * PP = 18 130,44 Kč/m2 * 21,50 m2 = 389 804,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

389 804,46 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 49 671,09 Kč Spoluvlastnický podíl: 215 / 32 112 Hodnota spoluvlastnického podílu: 49 671,09 Kč * 215 / 32 112 = 332,56 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +

332,56 Kč

Bytová jednotka č. 108/8 - zjištěná cena

=

6

390 137,02 Kč

Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu:

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 108/8

390 137,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

390 137,- Kč

Celkem

390 137,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

390 137,- Kč

Ocenění majetku obecnou metodikou: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 108/8 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:

21,50 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka Nabízím k prodej garsonku v osobním vlastnictví ve 4. nadzemním podlaží zatepleného panelového domu v Jiřetíně pod Bukovou. Slunný byt o výměře 21,5 m2 s výhledem na Tanvaldský Špičák je orientován na východ. Byt je v původním stavu s umakartovým jádrem. Nízké měsíční náklady. Ihned volný. K bytu náleží zděná řadová garáž cca 100 m od bytu. Výhodná poloha bytu. Vhodný k rekreaci. Cca 800 m od dolní stanice lanové dráhy na Tanvaldský Špičák! Bytová jednotka Prodej DB 3+1 v prvním nadzemním podlaží panelového domu s CP 74 m^(2) v Jiřetíně pod Bukovou. Dům prošel v letošním roce celkovou rekonstrukcí. Zateplení, plastová okna, nový výtah, dlažby a nové zábradlí lodžie. Veškerá občanská vybavenost v místě. Bus i ČD. Vyhledávaná rekreační lokalita. Lyžařský areál Špičák cca pět minut chůze. Zimní běžecké a cyklostezky v dosahu. Bytová jednotka Nabízím k prodeji byt 1+kk s lodžií o výměře 26 m2, v osobním vlastnictví, v 11. podlaží zrekonstruovaného panelového domu v ul. Palackého v Tanvaldě - Výšině. Byt je v původním stavu před rekonstrukcí (umakartové jádro, původní dřevěná okna). V bytě jsou osazeny měřiče tepla, vodoměry SV a TUV. Bytová jednotka 7

Byt 1+1 s lodžií v osobním vlastnictví v obci Tanvald - sídliště Výšina, okr. Jablonec nad Nisou. Byt se nachází ve zvýšeném 1. nadzemním podlaží zatepleného bytového domu. Výměra: 39 m2. Byt 1+1 s lodžií v osobním vlastnictví v obci Tanvald - sídliště Výšina, okr. Jablonec nad Nisou. Byt se nachází ve zvýšeném 1. nadzemním podlaží zatepleného bytového domu. Dispozice bytu: vstup do bytu, chodba, prostorná kuchyň s jídelnou, pokoj s lodžií, koupelna, WC. El. 230 V, voda - veřejný vodovodní řad, teplá voda - dálkový rozvod, vytápění - ústřední dálkové, kanalizace - obecní, zaveden zemní plyn. Třída energetické náročnosti budovy: E, hodnota energetické náročnosti budovy: 192 - 240 kWh/m2/rok. V bytě jsou nová plastová okna. Celková výměra bytu: 39 m2.

Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka Lokalita Jiřetín Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 21,00 m2

Výměra pozemku. 0 m2

Název: Bytová jednotka Lokalita Jiřetín Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 74,00 m2

pod

pod

Výměra pozemku. 0 m2

Název: Bytová jednotka

8

Bukovou koeficienty: 0,95 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,76 21 352 Celková cena Jednotková cena 590 000 Kč 28 095 Kč/m2

Bukovou koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,30 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,23 9 847 Celková cena Jednotková cena 590 000 Kč 7 973 Kč/m2

Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 26,00 m2

Výměra pozemku. 0 m2

Název: Bytová jednotka Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 39,00 m2

Výměra pozemku. 0 m2

Tanvald koeficienty: 0,95 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 1,14 10 961 Celková cena Jednotková cena 250 000 Kč 9 615 Kč/m2

Tanvald koeficienty: 0,95 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,14 7 890 Celková cena Jednotková cena 269 900 Kč 6 921 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

9

7 890 Kč/m2 12 513 Kč/m2 21 352 Kč/m2 12 513 Kč/m2 21,50 m2 269 030 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 108/8

390 137,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 108/8

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

269 030,00 Kč Současný stav 269 000 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 390 137 Kč

Obvyklá cena

270 000 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka menších bytových jednotek v OS je na realitním trhu na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: lyžařská oblast v blízkosti sjezdovek, vhodné pro rekreaci c) parametry ponižující cenu: nezjištěny Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 270 000,- Kč.

V Praze 10.3.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:

Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, 10

nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3942/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 55/2013.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 23.11.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1665 ze dne 19.11.2012

11

počet stran A4 příloze 1 1 4

12