2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3620-443/2013 O ceně podílu o velikosti 1/6 rodinného domu v Benešově, Hráského č.p.771, včetně příslušenství a pozemku p.č.577/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 203 m2, vše zapsáno na LV č.1208 pro k.ú.Benešov u Prahy

Objednatel posudku:

Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 26.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 26.11.2013

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/6 rodinného domu v Benešově, Hráského č.p.771, včetně příslušenství a pozemku p.č.577/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 203 m2, vše zapsáno na LV č.1208 pro k.ú.Benešov u Prahy

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Hráského 771/6 256 01 Benešov Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Benešov Katastrální území: Benešov u Prahy Počet obyvatel: 16 460 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2611.2013 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1208 pro k.ú.Benešov u Prahy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6: Paní Vladimíra Petrlíková, Hráského 771, 25601 Benešov rč:685904/1519

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná špatná, z části ve dvoře chybějící. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Topení je ústřední. V přízemí domu se nachází provozovna. Okna jsou dřevěná špaletová, v provozovně plastová. Stav objektu je průměrný, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je zřejmě napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1122

Úprava koeficientu prodejnosti Kp

Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,5750 Úprava koeficientu prodejnosti o: -15,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3387 -4-

Výpočet jednotlivých ploch Název sklep přízemí podkroví

Plocha 6,73*10,0 130,4 130,4

[m2] 67,30 130,40 130,40

= = =

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 67,30 m2 2,00 m 2 130,40 m 2,80 m 130,40 m2 2,50 m

Název sklep přízemí podkroví

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název spodní stavba vrchní stavba podkroví

Obestavěný prostor 67,3*2,0 130,4*(7,37+8,3)/2 130,4*1,5/2

= = =

[m3] 134,60 m3 1 021,68 m3 97,80 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

spodní stavba vrchní stavba podkroví Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 134,60 m3 1 021,68 m3 97,80 m3 1 254,08 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo

Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm -5-

Hodnocení standardu S S

Část [%] 100 100

3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

rovné krov dřevěný, vázaný betonová taška pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky

S S S S S N C C S S S S S S S S C S S S S S S S C

běžné keramické obklady standardní plné a prosklené dřevěná špaletová koberec keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn standardní standardní umyvadlo, vana, WC splachovací

100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění

Obj. podíl [%] S S S S S S S N C C S S S S S S S

5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 -6-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,16 0,00 0,00 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30

17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S C S S S S S S S C

4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

4,20 0,00 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 0,00 94,26 0,9426

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):

= *

2 130,1, 1200 0,9426 1,0500 2,1310 1,3387 6 735,67

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]

* * * * =

1 254,08 m3 * 6 735,67 Kč/m3

=

8 447 069,03 Kč

Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 110 = 63,636 %

-

5 375 376,85 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

3 071 692,18 Kč

Plná cena:

Výpočet opotřebení lineární metodou

-7-

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +42 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) +56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3387 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1310 1,3387

Zatřídění

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 577/1

Výměra [m2] 203,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

56,20

1 782,41

Jedn. cena [Kč/m2] 1 782,41

Cena [Kč] 361 829,23 361 829,23

Pozemky - zjištěná cena

=

-8-

361 829,23 Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

8 447 069,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

8 447 069,- Kč

2. Ocenění pozemků 361 829,20 Kč

2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem

361 829,20 Kč

Celkem

8 808 898,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

8 808 898,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

3 071 692,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 071 692,20 Kč

-9-

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

361 829,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

361 829,20 Kč

Celkem

3 433 521,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

3 433 521,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Třimilionyčtyřistatřicettřitisícpětsetdvacet Kč

- 10 -

3 433 520,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Návrh na zástavní právo soudcovské k podílu 1/6 - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

rodinný dům s velkou zahradou poblíž centra Benešova// pozemek celkem 1198 m2// k domu patří ještě hospodářské budovy a skleník// částečně podsklepený// dispozičně řešen jako 4+1// obecní vodovod i vlastní studna// obecní kanalizace// ústřední vytápění plynovým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva// podlahové krytiny - dřevo a lino// možnost půdní vestavby// veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Požadovaná cena 3.990.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu.

- 11 -

polovina dvojdomu v klidné části Benešova// udržovaná zahrada za domem a předzahrádka// pozemek 420m2, zastavěná plocha 95m2, užitná 240m2// dispozice 4+1, dům má 3patra, v suterénu: obytná místnost, místnost s vanou a sprchovým, kotelna s bývalou uhelnou, garáž// v patře: vstupní chodba, hala, prostorný obývací pokoj, kuchyň, WC s umyvadlem// ve 2.patře: pokoj s balkonem, ložnice, koupelna s WC, komora// nová plastová okna, na podlahách dlažba, beton a koberce// topení ústřední plynové, ohřev vody el.boilerem// slunná zahrada s ovocnými a okrasnými stromy, pergola s krbem// předzahrádka se zelení a zámkovou dlažbou před garáží// obecní vodovod, odpad sveden kanalizace. Požadovaná cena 3.990.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu.

rodinný dům v Benešově. Dům o zastavěné ploše 118 m2 se nachází na pozemku 720 m2. Dispozice domu: V suterénu se nachází prádelna 9,71 m2, sklep 14,44 m2, garáž 22,61 m2, kotelna 13,68 m2, chodba 7,30 m2, celkem 67,74 m2. V 1. patře je kuchyňský kout o velikosti 14,82 m2, obývací pokoj s jídelnou 38,02 m2, spíž 1,49 m2, koupelna 3,80 m2, wc 1,49 m2, předsíň se šatnou 11,40 m2, veranda 7,48 m2. Ve 2. patře jsou 3 ložnice 16,10 m2,17 m2, 8 m2, komora 4 m2, koupelna 3,52 m2, wc 1,71 m2, předsíň 10,40 m2. Ze druhého patra je schodiště na půdu, kde je - 12 -

možnost podkrovních místností. Dům je cihlový, udržovaný, v dobrém technickém stavu. Zahrada lze z velké části ještě zastavět, např. dílna nebo malovýroba. Veškerá občanská vybavenost v Benešově, výborná dostupnost do Prahy. Požadovaná cena 3.500.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.500.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/6 nemovitosti stanovuji na 350.000,- Kč. Slovy: Třistapadesáttisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 26.11.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.

- 13 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3620-443/2013 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1208 ze dne 1.11.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

- 18 -

- 19 -