2013

Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail: [email protected]

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 331-44/2013

NEMOVITOST:

Bytová jednotka - zjednodušená, 3 + 1 č. 684/2, ve zděném domě, č.p. 684 s přísl. v obci Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav II, okr. Mladá Boleslav

Adresa nemovitosti:

tř. Václava Klementa 684, Mladá Boleslav - Mladá Boleslav II

Katastrální údaje:

Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav, kód k.ú. 696293, LV 13742, 10372

Vlastník jednotky Vlastník pozemku:

Petr Novák, tř. Václava Klementa 684/63, 29301 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Novák, tř. Václava Klementa 684/63, 29301 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 795 / 17149

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.095Ex 10/13/U01-020, 11.4.2013 Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 13297082

telefon: 244 400 604

DIČ:

fax: 244 401 941

Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021977

ÚČEL OCENĚNÍ:

Datum místního šetření:

V Praze, dne 29.4.2013

telefon: +420 724 217 609 fax:

e-mail: [email protected]

Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné dobrovolné ke dni 29.4.2013 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Počet stran:

e-mail: [email protected]

19 stran

Současný stav 29.4.2013

1 500 000 Kč

Datum zpracování :

29.4.2013

Počet příloh:

7

Otisk razítka

Ing. Petr Křivánek

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1930

 změna stavby v r.


rekonstrukce v r. 2007,2009

Rekonstrukce stavby:  celková
dílčí
střecha, fasáda  zateplení


okna, dveře  ostatní

Rekonstrukce jednotky:  celková
dílčí  sociální zařízení  kuchyňská linka  podlahy


okna

Konstrukce:
zděné

 betonové

 montované

 kovové  dřevěné

 jiné

Využití:


bydlení

 pronájem

 podnikání

 bydl., podn.

 část. obsazen

Okolí:


bytová zóna  průmyslová zóna

 ostatní  nákupní zóna

Přípojky:


voda


elektro  telefon


kanalizace


plyn

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):

 MHD

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):


dálnice/silnice I. tř

Poloha v obci:

úzké centrum - jiný typ zástavby

Počet obyvatel:

44 252

Stavebně technický stav stavby:

dobře udržovaná

Stavebně technický stav jednotky:

zanedbaný

Vytápění:

dálkové (zdroj mimo budovu)

Počet podlaží celkem:

6

Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží

Typ

684/1

1.NP

3+1

z toho podzemní:


autobus
silnice II.,III.tř

z toho nadzemní:

PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa

 volný objekt


zp. příjezd


železnice

1

 dveře

5

Počet bytů/nebytů

20/0

Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku

m2

m2

m2

ks

m2

m2

76,42

1,38

5,70

0

83,49

79,96

Kč/m2

1/1

18 759 Kč/m2

KUPNÍ CENA

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

0 Kč

Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.

RIZIKA RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Komentář: K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. RIZIKO

Ostatní rizika: nejsou -2-

NÁLEZ Přehled podkladů

1.Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 5.4.2013; 2. Aktuální informativní výpisy z KN - LV číslo pro katastrální území Mladá Boleslav II., obce Mladá Boleslav , získaný z internetového portálu Nahlížení do KN dne 11.4.2013; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Mladá Bolelslav II. ze dne 11.4.2013 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Mladá Bolelsav II., zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené současným nájemcem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 29.4.2013; 6.Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 29.4.2013;

Poloha nemovitosti

Statutární město Mladá Boleslav se nachází ve Středočeském kraji. Cca 50 km severovýchodně od Prahy. Město se rozkládá na levém břehu řeky Jizery. Město se skládá z 13 částí a na území je vedeno celkem 7 katastrálních území. Dnes zde žije 44252 obyvatel. Ve městě je kompletní občanská vybavenost. Ze vzdělávacích zařízení je zde 13 mateřských škol, 12 základních škol, dvě osmiletá gymnázia, 10 středních škol, učiliště, základní umělecká škola a firemní vysoká škola automobilky Škoda Auto. Ze zdravotního zařízení je ve městě oblastní nemocnice, soukromá klinika (zaměřená především na ortopedii a chirurgii). Dále je zde několik desítek praktických i odborných lékařů. Je zde lékařská pohotovost, několik lékáren, pečovatelské služby, azylový dům. Je zde kompletní síť obchodů, restauračního zařízení a ubytování, několik čerpacích stanic, pošty, okresní policie. Z kulturního zařízení je zde divadlo, Dům kultury i galerie. Dále muzeum automobilky Škoda, která sídlí v městě. Dále je to např. knihovna, několik kin, a místních spolků a organizací. Město má zimní stadion, koupaliště, sportovní halu, plavecký bazén, skatepark. Ve městě sídlí okresní soud, okresní stání zastupitelství, Katastrální úřad, Úřad práce a spoustu dalších. Samotné město má městskou hromadnou dopravu. Okolo města vede rychlostní silnice R10.(Praha - M.Boleslav -Turnov). Městem prochází dále silnice 16 (Slaný – Mělník – M. Boleslav – Jičín) a 38 (Kolín – Nymburk – M. Boleslav – Jestřebí). Mladá Boleslav je železniční křižovatkou tratí 070 Praha – Turnov, 071 (Nymburk – M. Boleslav), 064 (M. Boleslav – Stará Paka) a 076 (Mělník – M. Boleslav). Z autobusové dopravy zde zastavují meziměstské i dálkové autobusy. Budova, v níž je oceňovaný byt, se nachází v k.ú. Mladá Boleslav II. v ulici tř. Václava Klementa 684 v zástavbě mnoha stejných bytových domů. Samotný byt se nachází v 1. vyvýšeném NP. Vchod č.p.683 a 684 v cihlovém domě má dva vchody. V přímé blízkosti domu se nachází Bondy centrum(obchodní centrum s veškerým dostupným sortimentem) a cca 400m od bytu se nachází mateřská škola, střední škola, sportoviště, vlaková stanice, autobusové nádraží, obchod, restaurační zařízení, pošta, několik bankomatů a přímo naproti domů sídlí areál automobilky Škoda Mladá Boleslav.

Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky

Bytová jednotka č. 684/2 o vel. 3+1 se nachází ve zvýšeném 1. NP. domu č.p.684 v Mladé Boleslavi v ulici tř. Václava Klementa. V domě není domovní výtah, má dva vchody a v každém vchodě se nachází celkem 13 bytů. Dům byl postavený v roce 1930 tradiční cihlovou metodou. Má 5 nadzemních podlaží a jedno PP, které je vyvýšené a jsou v něm sklepy a jedna bytová jednotka. Střecha domu je částečně sedlová pokrytá šindelem a částečně plochá plechová. Dům doposud prošel těmito rekonstrukcemi: v roce 2003 byla částečně vyměněna okna za plastová, vchodové dveře za plastové a fasáda na domě , opravena za štukovou, ale bez zateplení. V roce 2006 byla opravena střecha. Byt (dům) je vytápěn dálkovým ústředním topením, je připojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis kcí domu a vybavení bytu č. 6840/2 jsou patrné z dále uvedeného – viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Byty v domě jsou v osobním vlastnictví. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP domu. Dům leží na pozemku p.č.st. 2250 a -3-

2251 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 216 a 216m2. K bytu náleží vlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 795/17149. U domu je privátní parkovací stání za závorou. Bytová jednotka č.684/2 je bytovou jednotkou o vel. 3+1. K oceňované bytové jednotce náleží jako její příslušenství jedna sklepní kóje o výměře 5,7m2, které se nachází mimo byt (zde ve společných prostorách v 1.PP) a lodžie o výměře 1,4m2. Podlahové plochy bytu jsou uvedeny v další části tohoto znaleckého odhadu a jsou uvedeny na základě vlastního změření znalcem. V bytě byla roku 1985 rekonstruována koupelna a v roce 2012 vyměněny stoupačky za plastové. Byt má zděné soc. jádro, podlahy betonové s PVC, parkety s kobercem, v sociálním zařízení teraco, okna špaletová dřevěná, dveře původní dřevěné hladké plné. Ohřev teplé vody průtokový za pomoci plynového kotle. V kuchyni je plynový sporák. V koupelně je vana, umyvadlo, v bytě je samostatné WC. Byt je v částečně zanedbaném stavu a je předpoklad provedení menších stavebních úprav. Tato bytová jednotka je v osobním vlastnictví. Dispoziční řešení

Jedná se o byt. jednotku o vel. 3+1 o velikosti cca 76,42m2 k bytu náleží sklepní kóje o velikosti 5,7m2 umístěná v 1.vyvýšeném PP a lodžie o výměře 1,4m2. Byt obsahuje následující místnosti: chodbu ze které se vchází do kuchyně z níž se jde do spíže, ložnice, obývacího pokoje, pokoje, koupelny, WC.

Popis tech. stavu stavby

Dům č.p. 684 se nachází v technickém stavu, který odpovídá zjištěnému stáří cca 83 let a provedeným zmiňovaným rekonstrukcím. Je postaven tradiční formou zděného systému z cihel (CP 45). V současné době je technický stav následující: Dům je cihlový, stropy dřevěné, střecha domu je z části sedlová pokrytá šindelem a z části plochá plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, objekt má bleskosvod, na domě je nová štuková fasáda avšak nezateplená, okna jsou částečně vyměněna za plastová, vchodové dveře jsou nové plastové, schody teracové. Byt (dům) je vytápěn dálkovým ústředním topením, dům je napojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis konstrukcí domu a vybavení bytu č.684/2 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Dům je v udržovaném dobrém stavu.

Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové dřevěný sbíjený pálená taška pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové stříkané běžné obklady teracové původní dřevěné chybí plastová dlažba a beton s PVC a kobercem dálkové 220 bleskosvod rozvod teplé i studené vody do stoupaček rozvod zemního plynu dálkový běžný plynový sporák vana, umyvadlo chybí chybí instalační šachty, koupelny, WC

-4-

Výpočet podlahových ploch bytové jednotky Výpočet podlahových ploch jednotky

Název chodba kuchyň pokoj obývací pokoj pokojík spíž koupelna WC lodžie sklepní kóje Celková podlahová plocha

Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt

Podlahová plocha 11,96 m2 10,51 m2 22,01 m2 21,73 m2 4,41 m2 0,87 m2 3,99 m2 0,94 m2 1,38 m2 5,70 m2 83,49 m2

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50

Započítaná plocha 11,96 m2 10,51 m2 22,01 m2 21,73 m2 4,41 m2 0,87 m2 3,99 m2 0,94 m2 0,69 m2 2,85 m2 79,96 m2

OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to: A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č 684/2 a jeho příslušenství v domě čp. 684, postaveném na vlastním pozemku, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve více-bytovém domě - porovnávací způsob) B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno, protože zjištěné reálné hodnoty pronájmů bytů ve více-bytových domech v podobných sídelních útvarech bývají stále ještě nevypovídající a v převážné většině odrážejí sociální situaci nájemců. Nepostačují tak ani k prosté reprodukci majetku vlastníka a pronajímatele.

A) Ocenění dle platného cenového předpisu: Sestavení posudku: 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem (§25) a) Byt

2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.2250 b) Pozemek p.č.2251

-5-

Ocenění nemovitosti: 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem (§25) a) Byt Indexovaná průměrná cena za 1 m2 podlahové plochy (IPC):

27 970,00 Kč

Podlahová plocha: Podlahová plocha bytu: 76,42 m2 Podlahová plocha teras, balkónů a pavlačí: 1,38 m2 Podlahová plocha sklepních kójí a vymezených půdních prostor: Podlahová plocha celkem: 76,42 + 1,38 x 0,17 + 5,70 x 0,10 =

5,70 m2 77,22 m2

Kategorie stáří: E - pro stavby starší než 80 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V10 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,60 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 III 0,00 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: nabídka odpovídá poptávce 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : 0,000 Index trhu IT = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 III 0,00 Poloha nemovitosti v obci: souvisle zastavěné území obce 2 II 0,00 Význam lokality v obci, oblasti, okresu: bez vlivu 3 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 4 III 0,02 Dopravní spojení: výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5 III 0,02 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti: výborné, privátní parkování 6 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 7 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí: bez vlivu 8 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P8 : 0,040 Index polohy IP = 1 + 0,040 =

1,040

Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma 1 IV 0,10

Vi

-6-

Typ stavby: budova zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 II 0,00 Společné části domu: kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 II 0,00 Příslušenství domu: bez dopadu na cenu bytu 4 II 0,00 Umístění bytu v domě: ostatní podlaží nevyjmenované 5 II 0,00 Orientace obytných místnosti ke světovým stranám: ostatní světové strany - částečný výhled 6 III 0,00 Základní příslušenství bytu: příslušenství úplné - standardní provedení 7 III 0,00 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 III 0,00 Vytápění bytu: dálkové, ústřední, etážové 9 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 10 III 0,85 Stavebně-technický stav: byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V9: 0,100 Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,100) x 0,850 x 0,60 =

0,561

Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 1,000 x 1,040 x 0,561 = 0,583 Cena upravená: CU = IPC x I = 27 970,00 Kč/m2 x 0,583 = 16 306,51 Kč/m2 2 2 Výpočet ceny: 16 306,51 Kč/m x 77,22 m = 1 259 188,70 Kč

Cena zjištěná: 1 259 188,70 Kč

2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.2250 Základní cena je určena podle odstavce g) Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,2800

500,00 Kč/m2

Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:

nejsou přirážka 10% nejsou

Parcela číslo: 2250 Plocha: 216 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 500,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1460 x 1,2800 = 1 510,78 Kč/m2 Cena za parcelu: 1 510,78 Kč/m2 x 216 m2 = 326 328,48 Kč

-7-

Cena zjištěná: 326 328,48 Kč

b) Pozemek p.č.2251 Základní cena je určena podle odstavce g) Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,2800

500,00 Kč/m2

Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:

nejsou přirážka 10% nejsou

Parcela číslo: 2251 Plocha: 216 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 500,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1460 x 1,2800 = 1 510,78 Kč/m2 Cena za parcelu: 1 510,78 Kč/m2 x 216 m2 = 326 328,48 Kč

Cena zjištěná: 326 328,48 Kč

Rekapitulace zjištěných cen 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem (§25) a) Byt 1 259 188,70 Kč

Mezisoučet pro § 25:

1 259 188,70 Kč

2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.2250: 326 328,48 Kč - podíl 795/17149 15 128,06 Kč b) Pozemek p.č.2251: 326 328,48 Kč - podíl 795/17149 15 128,06 Kč

Mezisoučet pro § 28:

30 256,12 Kč

A) Cena nemovitosti celkem:

1 289 440,00 Kč

(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Jedenmilióndvěstaosmdesátdevěttisícčtyřistačtyřicet korun českých

-8-

B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující (vzhledem k podobnosti). V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími byty, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u tohoto bytu dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými byty v přibližně stejným konstrukčním systémem provedených domech. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných bytů na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně bytu) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně bytu č.684/2 má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města.

Výpočet porovnávací hodnoty

Typ stavby

Plocha m2

Lokalita / Popis Podlaží Dispozice

Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2

Oceňovaná jednotka Třída Václava Klementa, Mladá Boleslav Bytová jednotka 3+1 v cihlovém domě v osobním vlastnictví Cihlová - zděná 79,96 1.NP 3+1 (zvýšené)

X X

X

X

X

0,82

20 398

0,82

17 977

Srovnávané jednotky Mladá Boleslav - nám.Republiky

Byt 3+ kk(80m2)s balkonem na nám.Republiky se nachází ve 3. patře zděného byt.domu.Obývací pokoj a ložnice orientovány na JV na náměstí, další místnost, pracovna a prosklená lodžie na SZ do zahrady.Topení plynovými kamny, v obývacím pokoji je otevřený krb. V bytě částečně vyměněny elektrické rozvody, opravena původní špaletová okna, jinak vše v původním stavu. K bytu náleží sklep a podíl na půdě.

Zděná - cihlová

80,00

4.NP / 5.NP

3 + kk

1 990 000

24 875

Mladá Boleslav - ul. Nádražní

Rekonstruovaný byt 2+kk s balkonem v Mladé Boleslavi. Velmi hezký, slunný a prostorný byt má dispozice: předsíň, vlevo samostatné WC, vpravo koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, vpřed pokoj s kuchyňským koutem a balkonem průchozí do dalšího pokoje. Byt má plastová okna s trojskly, parketové podlahy, nový el. bojler, vytápění elektr. topnými panely s akumulací MIRAVA.

Zděná - cihlová

52,00

2.NP /

2 + kk

1 140 000

-9-

21 923

3.NP Mladá Boleslav - tř.Václava Klementa

Byt 2+kk v centru města v cihlovém domě v osobním vlastnictví. Byt je z 30-tých let v původním udržovaném stavu, možnost okamžitého nastěhování. K bytu náleží sklep a parkovací stání.

Zděná - cihlová

51,00

5.NP / 5.NP

2 + kk

1 145 000

22 451

0,84

18 859

0,71

17 710

Mladá Boleslav

Cihlový byt 3+1 , 88 m2, OV s vlastní zahrádkou 80 m2 za domem v centru Mladé Boleslavi. Byt se nachází v cihlovém domě, který prošel rekonstrukcí střecha, nové rozvody vody,elektriky, stoupačky, vchodové dveře + schránky. Samotný byt je po rekonstrukci - nová plastová okna orientovaná J, S, zděná koupelna s vanou , na podlahách bytu jsou parkety a dlažba, dřevěné obložky dveří. Dispozice bytu - prostorná vstupní chodba , kuchyň, dětský pokojík, ložnice a obývací pokoj s výhledem do zahrady, koupelna, wc a komora. Vytápění plynové + v obývacím pokoji krbová kamna, která v pohodě vytopí celý byt. K bytu náleží vlastní zahrádka za domem ke klidnému posezení a odpočinku. Veškerá občanská vybavenost v bezprostřední blízkosti. Zděná - cihlová

88,00

2.NP / 5.NP

Variační koeficient před úpravami:

3+1

2 195 000

24 943

5,83 %

Variační koeficient po úpravách:

Průměrná cena

5,60 %

18 736 Kč/m

Celková užitná plocha oceňované nemovitosti

2

79,96 m

Porovnávací hodnota

2

1 498 131 Kč

Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena bytu č. 684/2 o vel. 3+1 ve více-bytovém zděném cihlovém domě č.p.684 v Mladé Boleslavi, post. na vlastním pozemku, k.ú. Mladá Boleslav II, okres Mladá Boleslav, může dosáhnout

B) Cena nemovitosti celkem: 1.498.131 Kč slovy: jedenmiliónčtyřistadevadesátosmtisíckorunčeských (Kč)

- 10 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č. 80/8 a jeho příslušenství v domě čp. 80 postaveném na vlastním pozemku s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 obytné plochy, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve vícebytovém domě porovnávací způsob) a B) metody porovnávací tržní.

A) Ocenění dle vyhlášky

1.289.440 Kč

B) Tržní ocenění - porovnávací způsob

1.498.131 Kč

Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - bytu 3+1, č. 684/2 v osobním vlastnictví a jeho příslušenství v domě č.p. 684, postaveném na vlastním pozemku, v obci Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav II, okres Mladá Boleslav na:

1.500.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: jedenmiliónpětsettisíckorun českých

Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.

- 11 -

Seznam příloh:

počet stran A4 v příloze:

Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 5.4.2013

1

Informativní výpis z KN , podle LV č. 13742 a 10372 pro obec Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav II., okr. Mladá Boleslav z internetového portálu nahlížení do KN ze dne 11.4.2013

2

Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Mladá Boleslav II. ze dne 11.4.2013 s vyznačením předmětné nemovitosti

1

Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Mladá Boleslav II. s vyznačením polohy domu č.p. 684

1

Fotodokumentace bytu č.684/2, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.684 ze dne 29.4.2013

2

Koncesní listina:

Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217

Koncesní listina vydaná fyzické osobě

Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.

Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 331-44/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Praze dne 3.5.2013

Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31

- 12 -

Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 5.4.2013

- 13 -

Informativní výpisy z KN , podle LV č. 13742 a 10372 pro obec Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav II., okr. Mladá Boleslav z internetového portálu nahlížení do KN ze dne 11.4.2013

- 14 -

- 15 -

Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Mladá Boleslav II. ze dne 11.4.2013 s vyznačením předmětné nemovitosti

- 16 -

Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Mladá Boleslav II. s vyznačením polohy domu č.p. 684

- 17 -

Fotodokumentace bytu č.684/2, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.684 ze dne 29.4.2013

Čelní pohled

Zadní pohled

Boční pohled

Vchodové dveře

Kuchyně

Koupelna

WC

Pokoj

- 18 -

Obývací pokoj

Pokojík

Schodiště v domě

Vstupní dveře do bytu

Sklepní kóje

Lodžie

- 19 -