ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 424/6504/2013 o obvyklé ceně bytového domu č.p. 205 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice, obec Děčín, část obce Děčín VII-Chrochvice, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 424/6504/2013
LV no.: 173
Name of subject / Předmět ocenění: Bytový dům č.p. 205 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice, obec Děčín, část obce Děčín VII-Chrochvice, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Ústecká 205/130, 405 02 Děčín VII-Chrochvice GPS: 50.75643N, 14.19133E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
975.933 Kč
Market value Tržní hodnota
480.000 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
485.800 Kč
Common price Obvyklá cena
480.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
489.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
bytový dům č.p. 205
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
venkovní úpravy (přípojky IS, zpevněné plochy a oplocení)
38
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
část obce Děčín VII-Chrochvice
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura:
Unit price: město Děčín s úplnou občanskou Jednotková cena vybaveností
nestanoveno
144 m2
zastavěná plocha a nádvoří
400 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
70 m2
Floor area: Podlahová plocha:
bytová 127 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
770 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
nezjištěn 68 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 173 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Josefa Heřmánka, bytem Družstevní č.p. 683, 407 22 Benešov nad Ploučnicí. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 173 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - pohledávky z úvěru ve výši 1.600.000,-Kč a veškeré budoucí pohledávky vymezené v zástavní smlouvě, které mohou vzniknout do 31.5.2033, až do výše 1.600.000,-Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské - pro pohledávku ve výši 480,-Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro Město Benešov nad Ploučnicí. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 173. Podle sdělení osoby přítomné prohlídce je byt v 2. nadzemním podlaží bytového domu předmětem nájemního vztahu. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyla předložena nájemní smlouva, není údajný nájemní vztah zohledněn v návrhu obvyklé ceny. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 173 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 173 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní - pohledávky z úvěru ve výši 1.600.000,-Kč a veškeré budoucí pohledávky vymezené v zástavní smlouvě, které mohou vzniknout do 31.5.2033, až do výše 1.600.000,-Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské - pro pohledávku ve výši 480,-Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro Město Benešov nad Ploučnicí. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 173 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití k bydlení. Z informací zjištěných na místě je více než polovina podlahové plochy budovy určena k bydlení, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - oceňované nemovitosti se nachází v blízkosti řeky Labe - v případě povodní dochází k částečnému zaplavování oceňovaného domu (nemovitosti se nacházejí v povodňové zóně ČAP II. - území se zvýšenou pravděpodobností vzniku povodně nebo záplavy) - nemovitosti jsou situované u rušné silnice a u železniční trati - dům je ve zhoršeném stavebně technickém stavu - malá výměra pozemku Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 173 pro k.ú. Chrochvice a obec Děčín, prokazující stav evidovaný k datu 5.11.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chrochvice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 19.11.2013 za přítomnosti pí Petry Linhartové, uživatelky bytu v 2. nadzemním podlaží bytového domu.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
625086 Chrochvice 562335 Děčín 50 311 31.12.2011 CZ0421 Děčín Ústecký část obce Děčín VII-Chrochvice
Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Děčín patří k významným městům Ústeckého kraje (50 311 obyvatel), nachází se v severovýchodní části Ústeckého kraje, nedaleko státní hranice s Německem, přibližně 20 km od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 100 km od centra hlavního města Prahy. Město Děčín je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura včetně vysokého školství. Po dopravní stránce je město Děčín dobře dostupné, leží na křižovatce několika významných silničních tahů, je důležitým železničním uzlem a je také významným říčním přístavem. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v části obce Děčín VII-Chrochvice, v lokalitě zastavěné několika objekty užívanými k bydlení, v blízkosti silnice I/62 spojující města Ústí nad Labem a Děčín. Podle sdělení osoby přítomné prohlídce se v lokalitě nachází rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 205: Bytový dům č.p. 205 je řadová koncová stavba situovaná na pozemku čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice. Dispoziční řešení: Bytový má jedno podzemní podlaží (suterén) a tři nadzemní podlaží (přízemí, 1. a 2. patro). Vnitřní dispozice domu je tvořena: - v podzemním podlaží schodištěm a suterénními prostory, - v každém ze tří nadzemních podlažích chodbou se schodištěm a jedním bytem o velikosti 1+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z pálených cihel, se založením pravděpodobně na základových pasech zděných z kamene, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je pultová s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště jsou betonové s povrchem stupňů z broušeného teraca, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, laminátové plovoucí podlahy a povlaky z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, na sociálních zařízení a v kuchyních doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří stříkaná fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu, pitné a teplé užitkové vody, kanalizace a zemního plynu, topení je ústřední teplovodní s plynovým kotlem, příprava teplé vody je v elektrických zásobníkových ohřívačích (el. bojlerech), kuchyně a sociální zařízení bytů jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty, sociální zařízení jsou vybavena standardními zařizovacími předměty (v bytech v 1. a 3. nadzemním podlaží část vybavení chybí). Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu činí přibližně 80 roků. Dům byl v letošním roce zasažen povodní, vlivem této skutečnosti jsou suterénní prostory a prostory bytu v 1. nadzemním podlaží ve špatném stavebně technickém stavu, dále vlivem zatopení části domu není funkční vytápění, jelikož plynový kotel se nachází v suterénu, který byl zaplaven. Vybavení bytů v 1. a 3. nadzemním podlaží částečně chybí. Další stavby: Příslušenství bytového domu č.p. 205 tvoří venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a oplocení). Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství.
-4-
Pozemek: Pozemek čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice, o výměře 144 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek z převážné části zastavěný bytovým domem č.p. 205, nezastavěná část pozemku je tvořena prostorem před vstupem do domu. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Oceňovaný pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 3/1, k.ú. Chrochvice (ostatní plocha - silnice, vlastník: Statutární město Děčín).
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytového domu č.p. 205 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice, obec Děčín, část obce Děčín VII-Chrochvice, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. listopadu 2013
480.000,- Kč Slovy: Čtyřistaosmdesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 173 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - pohledávky z úvěru ve výši 1.600.000,-Kč a veškeré budoucí pohledávky vymezené v zástavní smlouvě, které mohou vzniknout do 31.5.2033, až do výše 1.600.000,-Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské - pro pohledávku ve výši 480,-Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro Město Benešov nad Ploučnicí. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 173. Podle sdělení osoby přítomné prohlídce je byt v 2. nadzemním podlaží bytového domu předmětem nájemního vztahu. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyla předložena nájemní smlouva, není údajný nájemní vztah zohledněn v návrhu obvyklé ceny. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 424/6504/2013.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 3. prosince 2013
-6-
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
424/6504/2013
LV no.:
173
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
1
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
bytový dům č.p. 205
770
3 727
2 869 790
68,0
918 333
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
918 333
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
Kč/m2
Kč
2
m
1
zastavěná plocha a nádvoří
38
144
400
57 600
2 2
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
57 600
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
975 933 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
2
m
2
Kč/m /year/rok
1
byt v 1. NP
40,50
600
24 300
10
21 870
8 748
13 122
6,0
218 700
2
byt v 2. NP
42,60
600
25 560
10
23 004
9 202
13 802
6,0
230 040
3
byt v 3. NP
43,90
600
26 340
10
23 706
9 482
14 224
6,0
4
Odhad nákladů na uvedení bytů do pronajímatelného stavu
237 060 -200 000
Yeld value Výnosová hodnota
485 800
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer Date of sale / offers price
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Built-up space
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Obestavěný prostor
Plocha pozemků
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
Datum prodeje / nabídky
3
Kč
m
2
2
m
Kč/m
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
1
Bytový dům Děčíně, Kladenská ulice
650 000,00
XII-13
nestanoven
215
500
107 500
542 500,00
0,70
nabídka RK *1), BD ve špatném stavu, 455 000 byty 1+1, 2+kk, možnost bytu v podkroví
2
Bytový dům Děčíně, Litoměřická ulice
1 349 000,00
XII-13
nestanoven
580
400
232 000
1 117 000,00
0,40
539 600
3
Bytový dům v obci Trmice, okres Ústí nad Labem
1 349 000,00
XII-13
nestanoven
335
400
134 000
1 215 000,00
0,35
nabídka RK *1), 472 150 BD v dobrém stavu, 3x byt o dispozici 2+1
Cost Value - Věcná hodnota
0,976
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,486 mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,489
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,480
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře Reality office Jana Vojtíšková, Děčín
2) nabídka realitní kanceláře NEXT REALITY, Ústí nad Labem
3) nabídka realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Brno
nabídka RK *2), BD se zanedbanou údržbou, 3x byt o dispozici 3+1
Situace lokality
Mapa oblasti
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.11.2013 12:15:02 Okres: CZ0421 Děčín
Obec: 562335 Děčín
Kat.území: 625086 Chrochvice
List vlastnictví: 173
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo Heřmánek Josef, Družstevní 683, 40722 Benešov nad Ploučnicí B Nemovitosti Pozemky Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
38
790122/2384
Způsob využití
144 zastavěná plocha a nádvoří
Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Děčín VII-Chrochvice, č.p. 205
Způsob využití Způsob ochrany bydlení rozsáhlé chráněné území
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
Podíl
Způsob ochrany rozsáhlé chráněné území
Na parcele 38
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
pohledávky z úvěru ve výši 1.600.000,-Kč a veškeré budoucí pohledávky vymezené v zástavní smlouvě, které mohou vzniknout do 31.5.2033, až do výše 1.600.000,-Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: 38 V-1584/2008-502 1929/62, Krč, 14000 Praha, RČ/IČO: Stavba: Děčín VII-Chrochvice, V-1584/2008-502 45244782 č.p. 205 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 23.04.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.04.2008. V-1584/2008-502 o Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 480,-Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení Město Benešov nad Ploučnicí, Parcela: 38 Z-9657/2013-502 náměstí Míru 1, 40722 Benešov nad Stavba: Děčín VII-Chrochvice, Z-9657/2013-502 Ploučnicí, RČ/IČO: 00261181 č.p. 205 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Plzeň-město - Mgr.Ing. Jiří Prošek č.j. 134 EX-08012/2013 -012 ze dne 07.09.2013. Z-9604/2013-502 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Smlouva kupní
ze dne 23.04.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.05.2008.
Pro: Heřmánek Josef, Družstevní 683, 40722 Benešov nad Ploučnicí F
V-1747/2008-502 RČ/IČO: 790122/2384
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.11.2013 12:15:02 Okres: CZ0421 Děčín Kat.území: 625086 Chrochvice
Obec: 562335 Děčín List vlastnictví: 173
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem
Vyhotoveno:
05.11.2013
12:35:26
Podpis, razítko:
Řízení PÚ: .................
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 2
Bytový dům č.p. 205 v Děčíně, v části obce Děčín VII-Chrochvice, okr. Děčín
Jižní pohled
Jihovýchodní pohled
Východní pohled
Severní pohled
1. NP - kuchyně
1. NP - pokoj
1. NP - sociální zařízení
2. NP - kuchyně
2. NP - pokoj
2. NP - sociální zařízení
3. NP - kuchyně
3. NP - pokoj
3. NP - sociální zařízení
Suterén