ZNALECKÝ POSUDEK . 2156 – 253 / 2013 dle Usnesení .j. 067 EX 5121/10-220
Objednavatel: Sídlo: I :
Zhotovitel: Sídlo: I :
mail:
Exekutorský ú ad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spole nost je zapsána v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Ú el posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základ Usnesení .j. 067 EX 5121/10-220 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 20.05.2013.
Posudek obsahuje:
33 stran v etn p íloh
Posudek se p edává:
ve t ech vyhotoveních
Výtisk íslo:
3
Zpracováno:
03.06.2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Obsah posudku
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
strana
A 1 2 3 4 5
NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a p edm t ocen ní ...............................................................................................3 Místní šet ení ...............................................................................................................3 Den ocen ní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocen ní ...........................................................................................4
B 1 2
POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocen ní.........................................................................................8 Ocen ní ........................................................................................................................9
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................19
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................19
E
P ÍLOHY........................................................................................................................20
2
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
A NÁLEZ 1
ÚKOL A P EDM T OCEN NÍ
Znalecký posudek je vypracován na základ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení .j. 067 EX 5121/10-220: - ocenit nemovitost a její p íslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocen ní budovy bydlení .p. 242, ást obce Boršice u Blatnice, stojící na pozemku parc. . St. 327 a pozemk parc. . St. 327 a 3143/15, k.ú. Boršice u Blatnice, obec Boršice u Blatnice, zapsáno na LV . 146 vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradišt . P edm t ocen ní: Hlavní stavba: rodinný d m .p. 242 P íslušenství v ci hlavní: vedlejší stavba: altánek na pozemku parc. . St. 327 venkovní úpravy: oplocení, zpevn né plochy inženýrské sít : p ípojka el. energie, p ípojka ve ejného vodovodu, p ípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, p ípojka plynovodu Pozemky parc. . St. 327 a 3143/15 Sou ástí pozemku parc. . 3143/15 jsou trvalé porosty: okrasné ke e (8 kus ), okrasné stromy (2 kusy), Technický popis stavebních objekt , jejich konstruk ního provedení a technického vybavení je detailn proveden níže v ásti B - Posudek. 2
MÍSTNÍ ŠET ENÍ
P edm t ocen ní byl zkoumán p i místním šet ení konaném dne 23.05.2013 za p ítomnosti paní Dufkové Ivany. 3
DEN OCEN NÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 23.05.2013, což je den ocen ní. 4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV . 146, k.ú. Boršice u Blatnice, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne 20.05.2013
- Snímek katastrální mapy - Usnesení .j. 067 EX 5121/10-220 - Znalecký posudek . 912-304/2011, zpracovaný znaleckým ústavem Odhadci a znalci CZ, s.r.o. -
dne 17.06.2011 barevná fotodokumentace informace získané p i místním šet ení záznam z prohlídky a zam ení nemovitosti zákon . 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákon Sb., . 257/2004 Sb., . 296/2007 Sb., . 188/2011 a . 350/2012 Sb.
. 121/2000 Sb., . 237/2004
3
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
- vyhláška . 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování
5 5.1
majetku a o zm n n kterých zákon , ve zn ní pozd jších p edpis , ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., vyhlášky . 460/2009 Sb., vyhlášky . 364/2010 Sb., vyhlášky . 387/2011 Sb. a vyhlášky . 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradá , DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradá , DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autor - V cná b emena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyn k Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyn k Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 asopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u ení technického v Brn , Údolní 53, 602 00 Brno; ro níky 1996 až 2013 odborný tvrtletník „Odhadce a oce ování majetku“ vydávaný eskou komorou odhadc majetku, Václavské nám stí 1, 110 00 Praha 1; ro níky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projekt (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCEN NÍ Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z p edpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude v tší, než iní sou asné náklady na jejich po ízení s odpo tem p im ených odpis . Jedná se tedy o výpo et reproduk ní hodnoty snížené o p im ené opot ebení. Reproduk ní hodnota se vypo te pomocí obestav ného prostoru, zastav né plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m rnou jednotku, chyb jící prvky konstrukcí se nezapo ítávají, vyšší vybavení se p ipo ítává. Jednotková cena se získá nej ast ji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (nap . z Ukazatele pr m rné orienta ní ceny na m rovou a ú elovou jednotku, vydáváno pololetn – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodá ských ukazatel stavebních objekt PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objekt ). Vynásobením zjišt né zastav né plochy nebo obestav ného prostoru a jednotkové ceny se zjiš uje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úrove k datu ocen ní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vy íslen eským statistickým ú adem. Od takto zjišt né výchozí hodnoty se ode te opot ebení, které odpovídá stavb daného stá í a zp sobu údržby objektu, výsledkem je v cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt ní v cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí . 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon , ve zn ní pozd jších p edpis , ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., vyhlášky . 460/2009 Sb., vyhlášky . 364/2010 Sb., vyhlášky . 387/2011 Sb. a vyhlášky . 450/2012 Sb. 5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového zp sobu ocen ní je princip anticipace, jehož podstata spo ívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím o ekávání. Jestliže budoucí prosp ch lze finan n vyjád it jako adu o ekávaných výnos , pak výnosovou hodnotu lze definovat jako sou et všech t chto o ekávaných výnos , transformovaných na sou asnou hodnotu pen z. Na principu o ekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich asový vývoj, ale i volba kapitaliza ních m r, které implicitn odrážejí stupe jejich o ekávané pravd podobnosti,
4
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [K ] i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... isté p íjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace
Anticipovaný p íjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na b žném realitním trhu, pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o obhospoda ovací náklady související nemovitosti. Transformace na sou asnou hodnotu pen z se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních princip složeného úro ení jakožto jedné z disciplin finan ní matematiky. Délka uvažovaného asového úseku (Projection Period) odpovídá v tšinou intervalu n kolika rok , b hem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnos ješt objektivn p edpov ditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatu e nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjime ný, nebo zmenšování pásma sm uje k p ímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V záv ru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím nap . výnos z prodeje. O ekávaný výnos se u p edm tné nemovitosti zjistí z dosaženého (pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ro ního nájemného. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na pr m rnou ro ní údržbu, správu nemovitosti, da z nemovitosti a pojišt ní nemovitosti). N které metodiky odpo ítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou ve ejností zejména v bankovním a investi ním sektoru), že tato kategorie náklad nemá své opodstatn ní. Z ejmou výhodou metodik výpo tu bez neprovozních náklad je odpov na otázku investora, za jak dlouhý asový úsek bude po áte ní investice do po ízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpo et asového úseku návratnosti po áte ní investice: Návratnost [roky] = po áte ní investice [K ] /ro ní istý zisk z pronájmu [K /rok]
V n mecky hovo ících zemích je obvykle používána metoda „ asov omezené renty“: VHN = V ×
kde:
qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q
V ... každoro ní isté p íjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.
Velice d ležitým bodem p i stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí p íjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle d je dv ma zp soby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údaj k add 1), pak se konstrukce výpo tu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zp sobu, kdy „jádro“ tvo í výchozí úrove bezpe ného typu investic na finan ním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako sou et všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté mí e z finan ního trhu. Jedná se tedy o sou et:
5
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (p irážek) za rizika. matematické vyjád ení: kde:
i = ibezp +
i ... míra kapitalizace ibezp... bezpe ný typ investice ... sou et prémií (p irážek) za rizika
Viz nap . „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyn k Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpe ného typu investice je doporu ován výnos z dlouhodobých státních dluhopis ; aktuální informace o nich jsou voln k dispozici nap . na webových stánkách bank, obchodník s cennými papíry i ratingových agentur. P irážky k bezpe nému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do t í bod : P irážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nep edpokládané opravy i nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propo tu náklad v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prov it technickou kvalitu objektu. P irážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemník m a za takové nájmy, které byly uvažovány v propo tu p íjm . Zohled uje se délka nájemních smluv (doba ur itá / neur itá) a p ípadné riziko, že prostory uvoln né po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohled uje „kvalita“ nájemc – jejich schopnost platit nájem v as a ve smluvené výši. V úvahu p ipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti p estane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. P irážka za rizika právními povahy Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty v cné b emena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastník , zda p ístup k nemovitosti je možný jen p es pozemky jiných vlastník , soudní spory apod. 5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc , realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Mezi základní vlivy p sobící na hodnotu nemovitého majetku pat í: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center m st i obcí - vzdálenost od hlavních komunika ních tah - p ístup k silni ním i železni ním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebn -technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost i naopak p edimenzovanost - ú el staveb a možnost adaptace na jiné využití
6
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
-
kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti p ístaveb a rozší ení nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzáv ry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zát žová b emena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov ditelnost - p edkupní práva, v cná b emena - zástavní práva - soudní spory (nap . restitu ní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit V podmínkách eské republiky má p ístup k informacím o všech realizovaných cenách prodej nemovitostí pouze stát (prost ednictvím finan ních ú ad ), který však tyto údaje pro pot eby odhadc systematicky net ídí a rovn ž jim je takto z d vodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho d vodu existují komer ní databáze, kde by soupisy sjednaných cen m ly spl ovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecn nelze p ece ovat, nebo data v nich rychle zastarávají a jsou pak užite ná zejména pro sledování trend . Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi eského statistického ú adu, který shromaž uje informace o sjednaných cenách od finan ních ú ad a sou asn m li p ístup na databázi Katastrálních ú ad , ze které by mohli mimo jiné získat p íslušnou kupní smlouvu s p esnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách eské republiky není z d vod výše uvedených možné. P esto lze z ve ejn dostupných placených i neplacených zdroj zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí v etn jejich p vodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny p edm tu ocen ní, nikoliv p esné matematické vy íslení ástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na kone nou cenu má totiž vliv spektrum okolností, p i emž každou z nich m že potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oce ovatel je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na v c, který by ovšem m l korespondovat s pokud možno co nejširší výse í z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i lánek uve ejn ný v odborném tvrtletníku „Odhadce a oce ování majetku“ . 3-4/2009, str. 50: „D ležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcít ní se do uvažování investora. Znamená to um t si odpov d t na otázky, které si takový investor klade - pro bych si onu nemovitost m l kupovat, jaké p inese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ P esto je však pravd podobné a asté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, p ípadn zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak ve ejn p ístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmín nou výse potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo b žnou relaci. Z t chto d vod odborná ve ejnost považuje za nejp esn jší možné zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti proces ve ejné dražby, které se m že zú astnit široké spektrum libovolných zájemc o danou nemovitost. Aplikace metod viz nap . publikace Teorie oce ování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradá , DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyn k Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
7
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
B POSUDEK 1
APLIKOVANÁ METODA OCEN NÍ
V tomto posudku je zjiš ována obvyklá cena p edm tu ocen ní, kterou se dle zákona . 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) v platném zn ní, rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n mu. P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen ní. Vzhledem k tomu, že p edm tem ocen ní je b žný rodinný d m, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objekt v etn pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop . již uskute n ných prodej ), domníváme se, že je vhodné pro ocen ní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená práv pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ješt vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami ur ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur itých aspektech a u n kterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. P esto se v našich podmínkách, zejména z d vodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základ metod nákladových a výnosových. Nákladový zp sob ocen ní ovšem zjiš uje tzv. v cnou hodnotu nemovitosti (zjiš uje náklady na znovupo ízení staveb, s odpo tem p im eného opot ebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v p ípad tohoto znaleckého posudku dostate nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v tšin p ípad není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú ely zjišt ní výše škody, nap . v rámci pojiš ovacích ízení. Výnosový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objekt sloužících pro rodinné bydlení, primárn nep edpokládá, odborná znalecká ve ejnost spolu s bankovním sektorem doporu uje výnosové ocen ní neprovád t, výnosovou metodu ocen ní proto neaplikujeme. Komparativní zp sob ocen ní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou p ímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními p ístupy k oce ování.
8
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
OCEN NÍ
2.1
Komparativní metoda ocen ní - srovnání na realitním trhu
Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc , realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Popis: D m o velikosti 3+1 je p dorysn postaven ve tvaru písmene „L“, je adov stojící, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvo í hlavn rodinné domy. Centrum obce Boršice u Blatnice je ve vzdálenosti 800 m, do Uherského Brodu je vzdálenost 15 km. P ístup k objektu je možný p ímo z ulice, oplocení je provedeno za domem, v etn zahrady. Na zahrad je jednoduchá stavba d ev ného altánku se stanovou st echou a živi nou šindelovou krytinou. Inženýrské sít : je provedeno napojení na el. energii, ve ejný vodovod, kanalizace je do jímky s p epadem do kanalizace, plynovod. Konstruk ní ešení a technické vybavení: Doba výstavby:
dle odborného odhadu p ed cca 80 lety; údržba: zanedbaná
Po et podlaží:
nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží (p i emž 2.NP je p dní prostor)
Základy:
betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: zd né v tl. 45 až 50 cm, z ásti z cihel nepálených, smíšené zdivo; nezatepleno (s výjimkou malé ásti) Stropy:
v kuchyni d ev né trámové s viditelnými trámy; v ostatních místnostech s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí
St echa:
tvar sedlový; krov je d ev ný
Klempí ské konstrukce:
deš ové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování st ešních prostup ; p vodn z pozinkovaného plechu, nyní opat eno nát ry
Vnit ní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC a v koupeln
Vn jší povrchy:
b ízolit, vápenocementové omítky z pohledu zahrady, místy opadané; nát r soklu z uli ního pohledu
Schody:
nejsou
Dve e:
d ev né hladké, s kovovými nebo zárubn mi, vstupní jsou d ev né - svlakové
Okna:
dv okna plastová, zbytek v dom d ev ná s dvojitým zasklením
Krytina st echy:
d ev nými
Vrata:
pálená (tašky)
dvouk ídlá, kovová, nezateplená
9
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
Povrch podlah:
dle ú elu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina, plovoucí podlaha
Vytáp ní:
etážové; úst ední do litinových radiátor s termostatickými hlavicemi, kotel je na plyn
Oh ev teplé vody:
zajiš ován el. bojlerem umíst ným v pr jezdu garáže
Vnit ní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
WC splachovací odd lené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupeln umyvadlo, vana, kotel na plyn
Vnit ní kanalizace:
od všech za izovacích kamenina, plast
Vnit ní plynovod:
Elektroinstalace:
na jisti e, kompletní rozvod sv telného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
nap . vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, vestav né sk ín , rozvod domácího telefonu, odv trávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjišt no
p edm t ;
Vybavení kuchyní:
rozvod je proveden pouze do koupelny
sporák (el. energii)
Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, koupelna, WC, obývací pokoj, kuchyn , ložnice, d tský pokoj, veranda, pr jezd (garáž), místnost P dní prostor Srovnávací parametry: Obestav ný prostor [m3]
Zastav ná plocha [m2]
Užitná plocha [m2]
Rodinný d m
819,36
154,16
115,58
Altánek
25,00
11,00
11,00
Pozemky
-
165,16
303,84
Název
Srovnávací kritéria: . 1 2 3 4 5 6 7
Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, ú ady Poptávka po nemovitostech P írodní okolí Obchod a služby Školství Zdravotnictví
Popis kritéria obyvatel 889, z toho 626 v produkt. v ku obecní ú ad, pošta nabídka p evyšuje poptávku velmi dobré základní sortiment základní škola 1. stupe ordinace všeobecného léka e
10
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
8 Kultura, sport nedostate né vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zam stnanosti nedostate ná nabídka 11 Životní prost edí velmi dobré B – UMÍST NÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky p íjezd až k objektu 14 Orientace ke sv t. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 P evládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti p ed domem nebo v garáži 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiš ováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sít všechny C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nem eno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 P íslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozši ování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby zanedbaná 30 Pozemky celkem 469 m2 Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opot ebení, zp sobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespo základní údržby. To se projevuje na oknech, které jsou již také dosti nefunk ní, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnit ních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k oprav uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další p ipomínky existují spíše v rovin estetické v koupeln a ásti chodby jsou viditelné plísn na st nách. Rozvody vody v koupeln jsou taženy po zdech, další p ipomínky jsou v oblasti obnovy maleb a nát r i vým n keramických obklad , které p estože jsou funk ní již neodpovídají nárok m sou asného standardu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude t eba vynaložit pom rn vysoké finan ní prost edky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše zna n p esahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na p edstav o rozsahu a kvalit rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV . 146 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exeku ní p íkaz k prodeji). To však vhledem k ú elu posudku (pro exeku ní ízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
11
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný d m, Slavkov Rodinný d m o velikosti 3+1 v tém dokon ené fázi vnit ní rekonstrukce, Slavkov u Uherského Brodu. D m je postaven ze smíšeného zdiva a stojí v klidné ásti obce. V dom prob hly stavební úpravy: nové rozvody elekt iny, vody a odpad , nové betonové podlahy, omítky, vsazené ocelové zárubn , koupelna, WC. Výtáp ní je ešeno novým plynovým kotlem- rozvody v m di, v pokojích nové úst ední topení. Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umíst ní objektu: Klidná ást obce Typ domu: P ízemní Plocha zastav ná: 100 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Plocha pozemku: 252 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Úst ední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elekt ina: 230V, 400V Cena nabídková: 290 000,- K
Zdroj: Realitní kancelá PARK realit B í Luž 131, 68801 Uherský Brod Tel.: 737 196 959 www.parkrealit.cz
2) Rodinný d m, Korytná Rodinný d m o dispozici 2+1. D m je postaven z cihel plných pálených, sedlová st echa, vlastní studna, prostorné vedlejší prostory a velký dv r. D m je v dobrém technickém stavu, jsou nutné jen povrchové úpravy. Budova: Cihlová Poloha domu: adový
12
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
Typ domu: P ízemní Plocha zastav ná: 177 m2 Plocha podlahová: 75 m2 Plocha zahrady: 725 m2 Cena nabídková: 375 000,- K
Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz
3) Rodinný d m, Horní N m í Rodinný d m se zahradou. P ízemní domek s pr jezdem se nachází v klidné ásti obce na krásném slunném míst . Dispozice domu: chodba, obývací pokoj, kuchy , koupelna, WC. Topení lokální elektrické, obecní vodovod, oh ev vody el. bojlerem, napojení na kanalizaci. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: P ízemní Plocha zastav ná: 470 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Plocha pozemku: 700 m2 Cena nabídková: 450 000,- K
13
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
Zdroj: Realitní kancelá AGENTURA ZVONEK Josefa Stancla 151, 68601 Uherské Hradišt Telefon: 577 200 100 www.zvonek.cz
4) Rodinný d m, Boršice u Blatnice Rodinný d m v klidné ásti obce Boršice u Blatnice. Sou ástí domu je rozlehlá zahrada rozd lena stodolou a hospodá ské stavení. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: adový Umíst ní objektu: Klidná ást obce Typ domu: P ízemní Plocha zastav ná: 277 m2 Plocha užitná: 110 m2 Plocha pozemku: 1 064 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Ve ejná kanalizace Elekt ina: 230V Cena nabídková: 610 000,- K
Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz
14
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
5) Rodinný d m, Slavkov Rodinný dvojd m o velikostech 3+1 a 2+1 ve Slavkov u Uherského Brodu. P vodní d m 3+1 je v p vodním stavu a je ur en k rekonstrukci. P istavený d m ve dvo e 2+1 s p ípravou na podkroví je v dobrém stavu, celý podsklepen. D m má dvojí vytáp ní plynové nebo na tuhá paliva. Oba domy mají samostatný vstup. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: adový Umíst ní objektu: Okraj obce Typ domu: P ízemní Po et byt : 2 Plocha zastav ná: 250 m2 Plocha podlahová: 140 m2 Plocha pozemku: 582 m2 Sklep: 70 m2 Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elekt ina: 230V, 400V Cena nabídková: 650 000,- K
Zdroj: Realitní kancelá REALGEOINVEST, s.r.o. L. Košuta 1064, 76001 Zlín Tel.: +420 720 991 296 www.realgeoinvest.cz
15
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
6) Rodinný d m, Nivnice Rodinný d m o velikosti 2+1 v dobrém stavu v obci Nivnice. Nová plastová okna, dve e, koupelny, rozvody elekt iny a více. Za domem se nachází nádvo í s hospodá skou místností a privátní nádvo í. Parkování pro dv auta p ed domem nebo pod návratí. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: adový Typ domu: P ízemní Plocha zastav ná: 170 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Plocha pozemku: 362 m2 Plocha zahrady: 192 m2 Cena nabídková: 675 000,- K
Zdroj: Realitní kancelá RE/MAX Extra B í Luž 127, 68801 Uherský Brod Tel.: +420 733 785 750 www.remaxextra.cz
16
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
7) Rodinný d m, Hluk Rodinný d m o velikosti 2+1, Hluk. D m je áste n podsklepený, v I. NP se nachází veranda, vstupní hala, soc. za ízení s vanou, WC a el. bojlerem, kuchy dopln ná plynovým sporákem a sporákem na tuhá paliva. Ve II. NP jsou situovány dva pokoje a terasa. Sou ástí domu je nádvo í, kterým protéká potok, vl. studna, garáž a hospodá ské stavení s dílnou. Budova: Cihlová Poloha domu: adový Umíst ní objektu: Klidná ást obce Podlaží po et: 3 v etn 1 podzemního Plocha zastav ná: 100 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Plocha pozemku: 316 m2 Voda: Dálkový vodovod Elekt ina: 230V, 400V Cena nabídková: 680 000,- K
Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz
Výpo et: Ceny uvád né v nabídkách realitních kancelá í nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orienta n a s velkou obez etností vzhledem k tomu, že realitní kancelá e v tšinou v první fázi inzerce respektují p ání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kancelá e tedy zpravidla inzerují ceny ur ené prodávajícími a až po delší dob , v dalších fázích neúsp šné inzerce ceny snižují. Nap . v p ísp vku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Zm nu ceny v pr b hu trvání nabídky vyjad uje tzv. koeficient redukce ceny, který p edstavuje pom r tržní ceny ku cen nabídkové. Zpravidla je tento 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. P i koeficient kZC oce ování nemovitostí porovnávací metodikou se n kdy používá paušáln hodnota kZC = 0,85.“ Uve ejn no v asopise Soudní inženýrství . 4, ro ník 20-2009 na str. 188. Obdobn v asopise „Odhadce a oce ování majetku“ . 3-4/2009 v lánku autor Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlavá ka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skute ných prodej vykazují podobné tendence (korela ní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejn tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradá , DrSc. v publikaci Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ov it, jak cena ur ité nemovitosti postupn v ase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se z ejm prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nem že být v tší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda p ímého porovnání: Srovnávací nemovitosti
Cena ke srovnání [K ]
SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7
290 000 375 000 450 000 610 000 650 000 675 000 680 000
Index odlišnosti IO tech. stav a vybavenost 0,85 1,00 1,10 1,00 0,85 1,00 1,10 1,05 0,85 1,10 1,05 1,00 0,85 1,05 1,00 1,10 0,85 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 1,05 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 n: po et srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [K ] Obvyklá cena [K ] po zaokrouhlení:
zdroj
poloha
velikost
Upravená cena [K ] 271 150 368 156 441 788 598 868 552 500 602 438 578 000 7 487 557 500 000
Statistické veli iny: Sm rodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický pr m r [AP] AP + SO Maximální hodnota
129 851 271 150 370 149 500 000 629 851 602 438
Tato cena v sob zahrnuje hodnotu p íslušenství identifikovaného výše.
2.2
Záv re ná analýza
Upozor ujeme, že p edm t ocen ní se nepoda ilo prodat ani v opakované dražb za cenu ve výši 1/2 z jeho p vodního ocen ní, tedy ani za ástku 350 000,- K . Reálná obvyklá cena je tedy s nejv tší pravd podobností ješt nižší, než je tato cena. Výsledná obvyklá cena stanovená tímto posudkem není svým charakterem cenou, za kterou budou nemovitosti v dražb nakonec prodány, ale pouze cenou, od které se bude odvíjet výše nejnižšího podání v dražb . Její stanovení je tak ve smyslu procesního práva ur itým p edstupn m umož ujícím realizaci dražby. Jinými slovy, výsledná cena není cenou tzv. realiza ní, je pouze obvyklou cenou stanovenou znalcem, kdy v pr b hu dražby se teprve ukáže, jaká je skute ná tržní cena p edm tné nemovitostí. S ohledem na stagnující až zhoršující se stav na realitním trhu, s ohledem na sou asné prognózy jeho vývoje a s ohledem na obtížnou prodejnost obdobných nemovitostí indikujeme obvyklou cenu p edm tu cen ní ve výši 90% z vyvolávací ceny v opakované dražb , tedy na ástku (po zaokrouhlení): 315 000,- K .
18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
C REKAPITULACE Obvyklou cenu budovy bydlení .p. 242, ást obce Boršice u Blatnice, stojící na pozemku parc. . St. 327 a pozemk parc. . St. 327 a 3143/15, k.ú. Boršice u Blatnice, obec Boršice u Blatnice, zapsáno na LV . 146 vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradišt v etn p íslušenství, indikujeme ke dni ocen ní na:
315 000,- K slovy: T istapatnácttisíc korun eských Poznámka: P íslušenstvím v ci hlavní jsou: vedlejší stavba: altánek na pozemku parc. . St. 327 venkovní úpravy: oplocení, zpevn né plochy inženýrské sít : p ípojka el. energie, p ípojka ve ejného vodovodu, p ípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, p ípojka plynovodu
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona . 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo nících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. . 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumo nících, ve zn ní pozd jších p edpis , zapsaný dle Rozhodnutí ministryn spravedlnosti a p edsedkyn legislativní rady vlády eské republiky .j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2156 – 253 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pe et :
V Hradci Králové dne 03.06.2013 Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek jednatel spole nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové
19
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek . 2156 – 253 / 2013
E P ÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV . 146, k.ú. Boršice u Blatnice, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne 20.05.2013 3. Snímek katastrální mapy
20
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
P íloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
P íloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
P íloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
P íloha: Fotodokumentace
!"#! !"! #$% &' ()*)+)# , - ." ./0! !0!
$! $%&'' ()*! +,
$%! -.'%-/0+ 01"
# )* ! /%&.&-0+ 01"
+ ! <8/
7J??B!"B!61"#(>!4(K7LG"1M
& '&!( )(
*+
'&!% I 23,1234"5677'8'5/9&/:0+ 01" 7389 &: ) !2&1 ' $ $!%&!
'( )!, - ./
7HH:'& H:<8:;<-
' (
7! 6 ! " %: 0+ 01" 5 677H'8'
/&%'%/;<-:< &:/<%:;8-.:
0 1 2
:/- ,"41( "4!> <%8 (!
0 1 2 0 1 %/! !7!N?
$ &
0 1 %/!
?,!,1#N!" 3"!
! !%& 7HH:'&
3 ! A04 4 &!%/ !
6 !/ 4 )
$
=6">!
"? ""#,123767/&%'%/;<-:< !"=I 27I!" #5(275=#J>!(-!1?! "? #(,%/&@A-<'<;'%<%A<-5B!"#!1 """>"=-@98:;'%<%A<.5!"<.7<<7'%<%7 A<%/9.;'%<%A&<< 4"4=) (1!4#+ 1+"? !"=I 27I!" #5(275=#J>!(-!1?>"=)(4"(4""? %/&@A -<'<;'%<%A<8!1=-@98:;'%<%A<.!"<.7<<7'%<%74"?!" ':7<<7'%<%7 A<
!! "# !"#
!"#! !"! #$% &' ()*)+)# , - ." ./0! !0!
$! $%&'' ()*! +,
# )* ! /%&.&-0+ 01"
$%! -.'%-/0+ 01"
+ ! <8/
7J??B!"B!61"#(>!4(K7LG"1M
6 !/ 4 )
$
GF0+ 01" 5 +G"4!" +Q" A:8:.;'%<
"#"(!7>"?!74"(4'&A -8;'%<%A<8!"%<7<'7'%<%74"?!" "= ,>"#!"=FI 272,!5=#J>!1"5C+";&%&5&/% %<1" 23,15677'8'5/9&/: A8<9.;'%<"='&@A<'-;'%<<A<<!"! "? ""#F23,15767/&%'%/;<-:< !"=I 27I!" #5(275=#J>!(-!1?! "? #(,%/&@A-.';'%<<A:'KB!4"!1=8 @<-';'%<!(-!1?"!PG"(!"4"%/&@A-<'<;'%<%A&% !"'<7%&7'%<<7 A<%%&-;'%<"!PG"(!"4"%/&@A-<'<;'%<%A<%:A "4!PG!"'<7%:7'%<'7 A::.<;'%<'A&<< 5! ""!"(=">"!PG"(!"4"%/&@A-<'<;'%<%A<8/ K"4!PGM!"<-7%:7'%<:7 A'-.:;'%<:A&<< 4"4!) (1!4#+ -%<8-5A6 "4(!!6"!"F<-7<<7'%<%
!! "# !"# ,
!"#! !"! #$% &' ()*)+)# , - ." ./0! !0!
$! $%&'' ()*! +,
# )* ! /%&.&-0+ 01"
$%! -.'%-/0+ 01"
+ ! <8/
7J??B!"B!61"#(>!4(K7LG"1M
6 !/ 4 )
$
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
!! "# !"# -
!"#! !"! #$% &' ()*)+)# , - ." ./0! !0!
$! $%&'' ()*! +,
# )* ! /%&.&-0+ 01"
$%! -.'%-/0+ 01"
+ ! <8/
7J??B!"B!61"#(>!4(K7LG"1M
6 !/ 4 )
$
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
!! "# !"# .
!"#! !"! #$% &' ()*)+)# , - ." ./0! !0!
$! $%&'' ()*! +,
# )* ! /%&.&-0+ 01"
$%! -.'%-/0+ 01"
+ ! <8/
7J??B!"B!61"#(>!4(K7LG"1M
6 !/ 4 )
$
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
!! "# !"# /
!"#! !"! #$% &' ()*)+)# , - ." ./0! !0!
$! $%&'' ()*! +,
# )* ! /%&.&-0+ 01"
$%! -.'%-/0+ 01"
+ ! <8/
7J??B!"B!61"#(>!4(K7LG"1M
6 !/ 4 )
$
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
!! "# !"# 0
!"#! !"! #$% &' ()*)+)# , - ." ./0! !0!
$! $%&'' ()*! +,
$%! -.'%-/0+ 01"
# )* ! /%&.&-0+ 01"
+ ! <8/
7J??B!"B!61"#(>!4(K7LG"1M
6 !/ 4 )
$
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
3 B04
2
!(!%&! &!
5! ?1"!"<97%97'%%974"J6 "B1!4!" '.7<%7'%%97
$ 23,1234"5677'8'5/9&/:0+ 01" 3
A-8/%;'%%9A&<< #"C*"4 /&%'%/;<-:< &:/<%:;8-.:
'!/ !(%/ 1) & =%(%/ >;$<3? !%&
$!%&! H:<8:;<-
;$<3 :'%%8
'( )!, <%8
$ ( )! %/&1 !%& D2( )! !%& !%& @! / ( / ( : !!&/ A!)% A<;'%<'A&<<
A G"4
!! "# !"# "
!"#! !"! #$% &' ()*)+)# , - ." ./0! !0!
$! $%&'' ()*! +,
# )* ! /%&.&-0+ 01"
$%! -.'%-/0+ 01"
+ ! <8/
7J??B!"B!61"#(>!4(K7LG"1M
!! "# !""# '/ &
'/
"(A! ) )A%(!!!&B7E.
!! "# !"# 4