ZNALECKÝ POSUDEK č. 946-80/2013 O ceně bytové jednotky č. 941/2, v budově č.p. 941 a 942 na ulici Zahraničního Odboje, postavené na pozemku p.č. st. 128 a st. 129 v katastrálním území Řípov, vedeném na Katastrálním úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Ostrava, paní Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 70900 Ostrava
Účel znaleckého posudku:
pro účely exekuce
Podle stavu ke dni 17.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: e-mail: Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Třebíči 18. 9. 2013
1. Nález 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu bytové jednotky č. 941/2 v budově č.p. 941 a 942 na ulici Zahraničního odboje, postavené na pozemku p.č. st. 128 a 129 v katastrálním území Řípov a spoluvlastnický podíl 335/13315 na společných částech domu a pozemcích, a to v souladu s platnými cenovými předpisy (zákonem č.151/97 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb.)
1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
byt č. 941/2 Zahraničního Odboje 941 67401 Třebíč Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Řípov Počet obyvatel: 37 836 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2
1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17 .9. 2013.
1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -
prohlídka, šetření a měření na místě samém dne zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku vyhláška MF č. 540/2002 Sb.ve znění vyhl. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. výpis z katastru nemovitostí LV č. 9227 vyhotovený k datu 30. 5. 2013 kopie katastrální mapy z internetu ze dne 30. 5. 2013 vyhlášky a předpisy související databáze znalce a databáze ADMIN server S Reality žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy, veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených
1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: pan Jaroslav Šlapal, Spojenců 917/3, 67401 Třebíč, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: pan Jaroslav Šlapal, Spojenců 917/3, 67401 Třebíč, vlastnictví: výhradní
1.6. Dokumentace a skutečnost Není k dispozici
-2-
1.7. Celkový popis nemovitosti Všeobecně: Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 941/2 nacházející se v samostatném vícepodlažním bytovém domě se obytnými a jedním technickým podlažím. Dům je obdélníkového půdorysu, v sekci na sebe navazujících domů, každý s jedním vchodem. Byt se nachází ve střední sekci tj. č.p. 941 na ulici Zahraničního odboje. Bytový dům se nachází v jiho-západní části města v oblasti „ Borovina”. Popis obce : Třebíč je okresním městem s cca 40 tisíci obyvateli. Je zde městský úřad, základní a střední školy, poliklinika, nemocnice, dostatečné kulturní, sportovní a ubytovací zařízení ( museum, koncertní sál, výstavní síň, restaurace, vinárny, kavárny, hotely, pensiony, plavecký bazén, řada krytých sportovišť a stadiony). V Třebíči převažuje zástavba objektů pro bydlení, je zde pouze lehký průmysl v okrajových částech města. Pro město Třebíč není zpracována cenová mapa pozemků. Charakteristika místa stavby : Bytový dům je situován v komplexní bytové zástavbě prováděné na tzv. sídlišti Borovina. Přístup - po zpevněných komunikacích s přiléhajícím parkovištěm nebo pěšky po dlážděném chodníku a jeho vzdálenost, resp. dosažitelnost od městského centra je cca 40 min. pěší chůze, event. autobusy MHD. Okolní zástavba, konfigurace terénu : Objekt v zastavěné části, z východu je zástavba tzv Baťových domků rodinného charakteru, ostatní okolí tvoří panelové domy, škola, zázemí obchodů a restaurace. Nedaleko je velký rybník a les. Současné využití: Podle informace majitel bytová jednotka užívána matkou majitele bez nájemního vztahu. Inženýrské sítě
-
Elektropřípojka, veř. vodovod, veř. kanalizace, telefon
-3-
2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s jednoznačným využitím pro bydlení, ke dni ocenění užívána jiným uživatelem než vlastníkem bez nájemního vztahu. 2. Z dispozici údaje z databáze znalce a databáze ADMIN o realizovaných prodejích, nájemném a nabídky z realitního serveru „S Reality” 2.1.1. Postup ocenění:
v části 3.1. posudku provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu v části 3.2. posudku provedeno ocenění výnosovou metodou v části 3.3. posudku provedeno ocenění porovnávací metodou v části 3.4. proveden odhad obvyklé ceny nemovitosti
3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 941/2
-4-
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 941/2 Popis 1. Popis domu
Bytový dům je situován v komplexní bytové zástavbě prováděné na tzv. sídlišti Borovina. Vlastní dům je postaven jako součást řadové zástavby několika bloků. Jedná se o dům typový, montovaný z prefabrikovaných stěnových a stropních panelů, obsahující 1 technické nadzemní podlaží (1.NP) a 4 obytná podlaží (2.NP-5.NP) Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 2. NP Technické podlaží dispozičně řešeno jako výbava příslušenství (sušárna, kočárkárna, sklepy, společné prostory, předávací stanice, atd.) bez bytových jednotek. Nejbližší okolní zástavba je převážně z panelových domů stejného stáří. Sídliště je vybaveno základní infrastrukturou - jsou zde obchody s potravinami i základním zbožím (dosažitelnost pěšky do 10 min), dále zdravotní středisko a některé služby. Vzdálenost do centra je pěšky cca 40 min. 2. Popis konstrukcí: KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Bytová jednotka Konstrukce domu Nadz.podlaží byt. jedn./celkem Společné části Příslušenství domu Orientace bytu Příslušenství bytu Vybavení bytu Stavebně technický stav bytu Vytápění bytu Střecha
1+1 panelová se zateplením, plochá střecha 2/5 bez výtahu (zvýšené přízemí) kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna bez vlivu na cenu J standardní vybavení sklepní kóje, balkon po opravě byt v původním stavu, umakartové jádro, nově kuchyň dálkové, litinové radiátory, termohlavice plochá
Okna
plastová s izolačním dvojsklem
3. Popis bytové jednotky
Bytová jednotka č. 941/2 o velikosti 1+1 je orientována okny na J stranu. -5-
4. Stáří, opotřebení, technický stav, rekonstrukce: 4.1. Dům - původní část domu byla dokončena a kolaudována podle informace správce v roce 1982 Stáří ke dni vypracování posudku je uvažováno 31 roků. 4.2. Bytová jednotka – úpravy botové jednotky pouze nově plovoucí podlahy, keramický obklad za kuchyňskou linkou, jinak byt v původním stavu - umakartové jádro, stav udržovaný 5. Spoluvlastnický podíl na pozemku Předmětem převodu je rovněž spoluvlastnický podíl v rozsahu 335/13315 ke společným částem budovy patřící dle zák. č. 72/1994 Sb. neoddělitelně k bytové jednotce č. 941/2 a dále tentýž podíl v rozsahu ke St. pozemkům.
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis 1. Všeobecně: Pozemky v části města - Borovina - středně oblíbená lokalita 2. Přirážky a srážky: Uplatněna přirážka - na pozemek z hlediska „výhodně položené části obce” ve výši 80% (Pozemek ve středně až méně oblíbené lokalitě) Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 80 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 80 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek ve středně až méně oblíbené lokalitě Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
-6-
0,6570 2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1310 0,6570 Typ
Název
Výměra [m2] 205,00 205,00
Upr. cena [Kč/m2]
80,00
1 008,05
Jedn. cena [Kč/m2] 1 008,05 1 008,05
Cena [Kč] 206 650,25 206 650,25 413 300,50
Pozemky - zjištěná cena
=
413 300,50 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky
=
413 300,50 Kč 413 300,50 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
413 300,50 Kč
§ 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 128 129
Úprava [%]
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Třebíč 31 let 16 460,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu Kuchyň: pokoj 1: předsíň: koupelna a WC: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí balkon: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem -7-
2
=
9,30 m2 16,10 m2 3,10 m2 3,00 m2 31,50 m2
=
2,40 m2 2,40 m2
=
2,00 m2 2,00 m2
2,40m * 0,17 2,00 m2 * 0,10
= = = =
31,50 m2 0,41 m2 0,20 m2 32,11 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - umakartové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou - Bez podlahových kritin, umakartové jádro, kuchyň původní Koeficient pro stáří 31 let: 0,80
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,05
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,781 i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - část I města Borovina méně oblíbená lokalita v okrajové části obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené - Parkování II omezeno kapacitou ulice 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,030 i=1
-8-
Pi 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,781 * 1,030 * 0,950 = 0,764 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 16 460,- Kč/m2 * 0,764 = 12 575,44 Kč/m2 CP = CU * PP = 12 575,44 Kč/m2 * 32,11 m2 = 403 797,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
403 797,38 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 413 300,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 335 / 13 315 Hodnota spoluvlastnického podílu: 413 300,50 Kč * 335 / 13 315 = 10 398,47 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
10 398,47 Kč
Bytová jednotka 941/2 - zjištěná cena
=
414 195,85 Kč
Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 941/2
414 195,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
414 195,80 Kč
Celkem
414 195,80 Kč
3.1. Administrativní cena (vyhláška 4520/2012 Sb.) - celkem
-9-
414 000,- Kč
3.2. Ocenění obecnou cenou výnosově Výnosová hodnota nemovitosti metodou přímé kapitalizace Úvod: Jde o výpočet za předpokladu, že výnosová hodnota nemovitosti je přímo úměrná jedinému representativnímu výnosu. Poměr mezi výnosovou hodnotou a tímto výnosem udává míra kapitalizace. Míra kapitalizace v tomto případě zahrnuje nejen míru výnosů vloženého kapitálu, ale i jeho návratnost. Určení míry kapitalizace: Je stanovena na základě těchto úvah - lze předpokládat, že tuto nižší investici by investor realizoval alespoň částečně z vlastních pomocí cizích zdrojů a ne kompletně z bankovního úvěru. Z tohoto hlediska a vzhledem k současným nízkým úrokovým sazbám bylo možno přistoupit k realitně nižší míře kapitalizace a to ve výši 4,0 % p.a. Míra kapitalizace rovněž volena s ohledem na pravděpodobnou využitelnost k pronájmu bytové jednotky. Pokud se týká rizika z obsazenosti – je zahrnuto procentním snížením příjmu z nájemného ve vlastním výpočtu - nebude tedy uvažováno v kapitalizační míře.
Potenciální hrubý výnos: Dosažitelné nájemné bytových jednotek - při určení obvyklé ceny nájemného vycházím ze znalosti místního trhu a ze současných nabídek realitních kanceláří - stanovuji nájemné pro bytové jednotky v hodnotách Kč/m2/rok dále uvedeného výpočtu.
Nájemné bytových jednotek podl. plocha
měsíční nájemné vč. měsíční nájemné bez roční nájemné na inkasa inkasa plochu Kč /měsíc Kč /měsíc Kč /m2 32 6000 3000 49 6500 3500 54 6500 4000
1 125 857 889
Pozn.: Bližší údaje o nabídkách pronájmu – viz příloha posudku Provozní náklady fixní a další - shodně s vyhláškou je nájemné sníženo o položky: náklady na údržbu
- odhadem znalce
náklady na správu
- odhadem znalce
částku daně z nemovitosti
- informace majitele
částku pojistného
- informace majitele
Protože je dům i byt po rekonstrukci, nejsou uvažovány investice ani náklady na větší opravy Čistý provozní výnos - je pak potenciální hrubý výnos snížený o provozní náklady.
- 10 -
Nájemné bytové jednotky byt číslo
velikost
podl.plocha m2 941/2 1+1 31,5 CELKEM bytové jednotky
měsíční nájemné Kč /m2/rok 1000 1 000
Výpočet výnosové hodnoty Vstupní údaje
podklad
Pojištění
odhad
roční nájemné Kč /rok 31 500 31 500
jednotky počet m.j. 800
Výpočet výnosové hodnoty nájemné celkem snížení na riziko obsazenosti
31 500 0
0%
31 500
roční výnos z nájemného po započtení rizika obsazenosti celkem Pojištění Opravy a údržba Správa Ostatní
Kč/r Kč/r Kč/r Kč/r
800 2 000 2 000 500
Výdaje celkem
Kč/r
5 300
Čisté roční nájemné N Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? Míra kapitalizace u Úroková míra setinná i = u/100 Úročitel q=1+i Vztah pro výpočet - věčná renta Výnosová hodnota Cv Výnosová hodnota celkem zaokrouhleno
Kč/r
odhad odhadem odhadem revize, prohlídky, technik
26 200 ano
%
Kč
3.2. Výnosová hodnota– zaokrouhleno
4,0 0,040 1,04 Cv = N / i 655 000 660 000
660 000,- Kč
3.3. Obvyklá cena porovnáním - 11 -
Úvod:
Vychází se z porovnání s převážně realizovanými prodeji – údaje z databáze znalce a ADMIN. Doplněno 1 nabídkou z realitního serveru, kde je nabídka ve stejné lokalitě – ulici Zahr. odboje. Při odhadu jednotkové ceny pro výpočet ceny porovnáním se zohledňuje vybavení, stav bytové jednotky spolu s dalšími kritérii uvedenými v tabulce včetně lokality. datum prodeje
lokalita
velikost bytu
prodej 03/2012
Vaňkovo nám. 1+1
prodej 03/2012
Okrajová Horka-Domky
prodej 02/2012
prodej 12/2012
nabídka 09/2013
Kyjevská
Dělnické nám.
Zahr. Odboje
oceňovaný byt
podl. plocha
1+1
1+1
1+1
1+1
1+1
34,6
37
32
33,7
33
cena
598 000 Kč
730 000 Kč
689 000 Kč
605 000 Kč
550 000 Kč
cena/m2
17 283
19 730
21 531
17 953
16 667
31,5
Výměra bytové jednotky Jednotková cena z porovnání Výsledná cena
podl.
4/7
4/4
4/5
3/4
4/6
2/6
výtah
k nemovitosti
ano
kompletní revitalizace zateplení, okna, solární ohřev TUV, kotelna, střecha r.2011
ano
Zděný BD, kolaudace r. 2001bez oprav a rekonstrukcí
ne
Plastová okna, zateplení, balkony a oprava střechy
ne
zděný po revitalizaci, byt zděné jádro, nově kuch. linka, plast.okna
ne
dům revitalizace zateplení, okna, byt nově k. linka, plovoucí podlahy
ne
dům revitalizace zateplení, okna, byt menší úpravy
31,5 m2 17 500 Kč/m2 551 250 Kč
3.2. Cena porovnáním - zaokrouhleno
550 000,- Kč
4. Závěr: - 12 -
4.1 Rekapitulace cen nemovitosti: Administrativní cena Výnosová hodnota 660 000,-Kč Cena zjištěná porovnáním s realizovanými prodeji a nabídkami
414 000,- Kč 550 000,- Kč
4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: a) Administrativní cena porovnáním – výpočet administrativní ceny uveden a uvažován jako orientační a dále slouží především pro účel podrobného popisu technického stavu budovy a bytové jednotky včetně popisu jednotlivých dalších kritérií, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti. b) Výnosová hodnota – je měřítkem ekonomické využitelnosti nemovitosti, výsledná hodnota citlivá především na volbu míry kapitalizace c) Cena porovnáním - nejvíce používaná metoda, dobře vypovídající o stávajících relacích nabídek a prodejů v současné době. V porovnání použity prodeje realizované v roce 2012, doplněno o současnou nabídku ve stejné lokalitě
4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: • bytový dům po dobře provedené rekonstrukci • bezproblémový byt v dobrém uživatelském stavu s možností pronájmu s dobrou ekonomickou návratností Slabé stránky: • horší situace na trhu nemovitostí obecně – nižší kupní síla • méně oblíbená lokalita v rámci města
4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Výslednou cenu pak odhaduji se zohledněním výše uvedeného Výsledná cena pak jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době – vychází z ceny porovnáním, mírně navýšená vzhledem k vyšší výnosové hodnotě.
Obvyklá cena:
580 000,- Kč - 13 -
slovy: pětsetosmdesáttisíc Kč
Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč V Třebíči 18. 9. 2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19.
5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 946-80/2013 znaleckého deníku.
6. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9227 ze dne 18. 9. 2013 Snímek katastrální mapy ze dne 18. 9. 2013 Fotodokumentace nemovitosti Prodej nemovitostí ADMIN Prodej nemovitostí RK Pronájem nemovitostí RK
- 14 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 2 2 3
