-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1282-366/2013 o odhadu ceny obvyklé zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 1222/8 a pozemků p. č. 1222/8, 1222/34 a spoluvlastnického podílu o id. velikosti 1/18 na pozemku p.č. 1222/1, vše v k.ú. Mosty u Českého Těšína, obci Český Těšín, okres Karviná (LV č.796, č.792)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00322/10
Podle stavu ke dni 26.9.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 33 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních.
V Ostravě dne 1.10.2013
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 1222/8 Okres: Karviná Obec: Český Těšín Katastrální území: Mosty u Českého Těšína 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.9.2013 za účasti znalce a povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 792, 796 pro k.ú. Mosty u Českého Těšína ze dne 5.8.2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00322/10-110 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č. 796 ke dni 5.8.2013 zapsán: Hergovič Jiří, Lokalitní 1179/2, 735 35 Horní Suchá Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno užívání - pro Hergoviče Karola a Hergovičovou Irenu Předkupní právo Exekuční příkaz k prodeji Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce
-3Jako spoluvlastník nemovitosti je v KN na LV č. 792 ke dni 5.8.2013 zapsán: Hergovič Jiří, Lokalitní 1179/2, 735 35 Horní Suchá
podíl 1/18
Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno užívání - pro Hergoviče Karola a Hergovičovou Irenu Předkupní právo Exekuční příkaz k prodeji Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je situovaná v k.ú. Mosty u Českého Těšína, obci Český Těšín, okres Karviná, v zahrádkářské kolonii, při ulici Na dolinách. Nemovitost se nachází na okraji zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 5 km od centra města. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů individuálního bydlení. Nemovitost je tvořena zahrádkářskou chatou bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 1228/8 a pozemky p.č. 1222/34, 1222/8 a příslušenstvím, které jsou ve funkčním celku. Dále je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl o id. velikosti 1/18 na pozemku p.č. 1222/1 a příslušenství. Příslušenství chaty a pozemků na LV č. 796 tvoří zpevněné plochy, přípojky IS (voda, elektřina), oplocení, venkovní a předložené schodiště, trvalé porosty a pergola. Příslušenstvím pozemku p.č. 1222/1 je studna. Pozemek p.č. 1222/1 slouží jako přístupový pozemek k oceňované nemovitosti a okolním chatám. Přístup a příjezd k nemovitosti je z obecní komunikace. V přímém okolí nemovitosti není žádná občanská vybavenost. Vzdálenost na zastávku MHD cca 1 km. Veškerá občanská vybavenost v centru Českého Těšína, vzdáleného cca 5 km od nemovitosti. Výhody nemovitosti: - Dobrý technický stav a atraktivita nemovitosti - Klidná lokalita k rekreaci Negativa: - Právní vady váznoucí na nemovitosti (věcné břemeno užívání) 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 792 - Výpis z KN LV č. 796 II) Ocenění věcných břemen a právních vad
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Zahrádkářská chata Oceňovaný objekt je podsklepená, přízemní zahrádkářská chata s podkrovím pod sedlovou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce dřevěné oboustranně obíjené. Stropy s rovným podhledem, krov střechy sedlový, s krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce parapety, žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní i vnější úprava povrchů - nátěry. Dveře náplňové, okna dřevěná zdvojená. Podlaha v obytné místnosti prkenná. Vytápění krbem. Elektroinstalace světelná i motorová. Objekt je bez kanalizace. Suché WC mimo objekt. Vybavení tvoří kuchyňská linka s dřezem. Do podkroví vedou strmé dřevěné schody. Ve sklepě sklepní a skladovací prostory (pozn. nízká světlá výška 1,2 m). V 1. NP jedna obytná místnost s krbem a kuchyňským koutem, suché WC se vstupem z boku objektu. V podkroví spací prostor. Celková zastavěná plocha objektu včetně verandy činí 25 m2. Užitná plocha objektu činí 16 m2 (pro ocenění uvažováno pouze 1. NP). 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc. č. 1222/8 orná půda Parc. č. 1222/34 orná půda
o výměře 25 m2 o výměře 311 m2
Parc. č. 1222/1 zahrada
o výměře 261 m2 - spoluvlastnický podíl o id. velikosti 1/18
Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 336 m2. 3) Příslušenství Příslušenství chaty tvoří: venkovní a předložené schodiště, zpevněné plochy, přípojky IS (voda, elektřina), pergola a oplocení. Na pozemku p.č. 1222/34 se dále nachází trvalé porosty: okrasné a ovocné stromy a keře různého druhu a stáří, běžného rozsahu. Příslušenstvím pozemku p.č. 1222/1 je studna.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje se zahrádkářskými chatami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné chaty v rozmezí cca 200 tis. až 500 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná
Srov. 1
Mosty u Českého Těšína ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans.
Srov. 2
Srov. 3
Český Těšín Albrechtice
336 25 16
375 14 12 476000 nabídka
405 28 20 216300 nabídka
0,9
datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
IX.13
vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
Srov.
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
Srov.
příslušenství korekce pro příslušenství
srov.
356 23 17 400000 nabídka
0,9 IX.13
1 Srov.
Lyžbice
0,9 IX.13
1 Srov.
1
1 srov.
1 Srov.
1
1 srov.
1 horší
1
1 srov.
1,1 lepší
1 srov.
1
0,95
1
korekce pro velikost chaty
1,15
0,9
0,95
korekce pro velikost pozemku
0,95
0,9
0,95
468 027
164 778
324 900
Indikovaná hodnota nemovitosti
Srovnávací hodnota (orientační)
319 235
319 235Kč
-6-
Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 319 235,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků p.č. 1222/8 a 1222/34, včetně spoluvlastnického podílu o id. velikosti 1/18 na pozemku p.č. 1222/1 a studně na tomto pozemku. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
II.
320 000,- Kč
Ocenění věcných břemen a právních vad
V části C LV č. 792 a 796 jsou zapsány následující právní vady -
V části C LV č. 792 a 796 je zapsáno toto věcné břemeno: Právo doživotního a bezplatného užívání celých předmětných nemovitostí, právo užívání všech příslušenství nemovitostí a právo obhospodařování a braní výnosů z půdy a plodů ovocných stromů pro Hergoviče Karola a Hergovičovou. Blíže viz smlouva o zřízení věcného břemene a LV v příloze. Toto věcné břemeno svým rozsahem výrazným způsobem omezuje vlastníky nemovitosti a snižuje obchodovatelnost a cenu obvyklou nemovitostí. Na trhu se běžně s nemovitostmi zatíženými takovýmito věcnými břemeny neobchoduje. Pro ocenění nelze použít srovnávací metodu. Ocenění je provedeno odborným odhadem. Vzhledem k rozsahu věcného břemene váznoucího na nemovitosti stanovuji výši znehodnocení nemovitosti ve výši 70% ze zjištěné ceny obvyklé. Cena obvyklá nemovitosti Znehodnocení věcným břemenem Ocenění věcného břemene
-
320 000,- Kč 70% 224 000,- Kč
Na LV č. 792 a 796 vázne předkupní právo pro Českou republiku – bez dopadu do ceny obvyklé – nula Kč
- Ocenění věcných břemen a právních vad na LV 796: - Ocenění věcných břemen a právních vad celkem:
224 000,- Kč 224 000,- Kč
-7Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 1222/8, pozemků p. č. 1222/8 a p.č. 1222/34 a příslušenství, spoluvlastnického podílu o id. velikosti 1/18 na pozemku p.č. 1222/1 a příslušenství, v k.ú. Mosty u Českého Těšína, obci Český Těšín, okres Karviná (LV č.796 a č. 792), je stanovena ke dni 26.9.2013. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 96 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovitostí (zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 1222/8, pozemků p. č. 1222/8 a p.č. 1222/34 a příslušenství, spoluvlastnického podílu o id. velikosti 1/18 na pozemku
320 000,- Kč
p.č. 1222/1 a příslušenství) Slovy: třistadvacettisíc Kč 2) Ocenění věcných břemen a právních vad na LV 792 a 796
224 000,- Kč
Slovy: dvěstětřicetčtyřitisíce Kč
3) Výsledná cena nemovitosti po odečtení právních vad 96 000,- Kč Slovy: devadesátšesttisíc Kč
V Ostravě, 1.10.2013
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1282-366/2013 znaleckého deníku.
-9Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene Příloha č. 4: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 5: Výpis z KN LV č. 792 Příloha č. 6: Výpis z KN LV č. 796
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Pergola
Zahrada
Čelní pohled na chatu
Boční pohled na chatu z cesty
Sklep
Obytná místnost
Podkroví
- 11 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
- 12 Příloha č. 3: Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene
- 13 -
