Znalecký posudek č. 3473-53/2013
o obvyklé ceně domu čp. 45 na pozemku parc.č.st. 53 s jeho příslušenstvím a pozemky parc.č.st. 53 a parc.č. 65 v k.ú. Sobočice, obci Zásmuky, okres Kolín
Objednatel posudku:
Mgr. Ing. Josef Cingroš soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - město se sídlem Bohunická 728/24a 619 00 Brno – Horní Heršpice
Účel posudku:
exekuční řízení - č.j. 009 EX630/07
Podle stavu nemovitosti a podle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi ke dni 2.9.2013 posudek vypracoval:
Ing. Milan Kačerovský Na Bělidle 760 280 02 Kolín 5
Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kolíně dne 2.9.2013
2
Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je : Určit cenu obvyklou (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb.), nemovitostí specifikovaných níže: • pozemku parc.č.st. 53 o výměře 756 m2 vedeném v druhu zast. plocha a nádvoří • pozemku parc.č. 65 o výměře 890 m2 vedeném v druhu zahrada • budovy Sobočice čp. 45 na pozemku parc.č.st. 53 vše vedeno na LV č. 497 pro k.ú. Sobočice, obec Zásmuky, vedeného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín a v rámci ocenění provést ocenění nemovitostí a jejich příslušenství a dále jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených (§336 o.s.ř. a násl.). Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni ocenění, tj. 2. 9. 2013. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Sobočice 45 Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Zásmuky Katastrální území: Sobočice 1830 Počet obyvatel: 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 13. 6. 2013 bez přítomnosti povinného, který byl na prohlídku přizván doporučeným dopisem, ale nezúčastnil se jí. Dále byla upřesněna dne 2.9.2013, opět bez přítomnosti povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín ze dne 23.5.2013, LV č. 497 pro k.ú. a obec Kolín, vyhotoveno placeným dálkovým přístupem do KN dne 23.5.2013. - snímek mapy KN předmětného území získaný bezplatným dálkovým přístupem do KN - skutečnosti zjištěné na místě při prohlídkách nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitosti: Kliment Miloš, RĆ 590305/1583, Sobočice 45, 281 44 Zásmuky -celek 6. Dokumentace a skutečnost: Dokumentace nemovitosti nebyla při vypracování posudku k dispozici, znalec vycházel se stavu zjištěného při místním šetření. Interiér domu nebyl znalci zpřístupněn (vyjma jedné místnosti volně přístupné zvenčí). Stav interiéru domu je pouze odhadnut na základě vnější obhlídky domu.
3
7. Celkový popis nemovitosti: Jedná se o volně stojící objekt obdélníkového půdorysu s přistavěnou verandou, o celkové zastavěné ploše 200 m2. Dům je zděný z kamenného zdiva, je přízemní nepodsklepený se sedlovým krovem bez vybudovaného obytného podkroví. Střecha je kryta původními cementovými drážkovkami. Jsou osazena dřevěná rámová okna bez reálné hodnoty, fasáda chybí. Dům má viditelné výrazné statické poruchy, ke dni ocenění není schopný běžného užívání. Interiér domu byl v době prohlídky nepřístupný, vnitřní vybavení je pouze odhadnuto. Stáří domu se nepodařilo zjistit, odhaduji ho podle stavu a druhu použitých konstrukcí na více než 100 roků.. K domu nepatří žádné další příslušenství s vlivem na cenu obvyklou. Patří k němu pozemky parc.č.st.53 a p.č.65. Pozemky jsou neupravené, zarostlé náletovými dřevinami a křovinami, bez venkovních úprav a cennějších trvalých porostů. Nemovitost je situovaná na severním okraji zastavěného území osady Sobočice, která administrativně spadá pod Město Zásmuky, stojí při místní komunikaci vedoucí na Zásmuky Z hlediska bydlení se jedná o průměrné místo. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. V místě je možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny, ostatní inženýrské sítě nejsou v místě dostupné. Přístupová komunikace je zpevněná, je ve vlastnictví Středočeského kraje s právem hospodaření Krajské správě a údržbě silnic Středočeského kraje. Věcná břemena a nájemní smlouvy na oceňovaném majetku dle předložených podkladů neváznou. Omezení vlastnického práva uvedená na LV v dražbě zaniknou. 8. Obsah posudku: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1. Dům čp. 45 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: Dům čp. 45 Dům je přízemní nepodsklepený zděný z kamenného zdiva, se sedlovým krovem pokrytým starými cementovými taškami. Podrobný popis provedení a vybavení domu je uveden v dalším textu v odstavci „Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení“. Dům není ke dni ocenění schopný běžného užívání. Dům vykazuje výrazné statické poruchy v nosném zdivu, střešní krytina je neúplná a do domu na mnoha místech zatéká, ve zcela havarijním stavu je komín. Bez reálné hodnoty jsou okna. Interiér domu nebyl přístupný. Podle průhledu okny lze usoudit, že vnitřní vybavení domu je bez reálné hodnoty. Dispoziční řešení: Interiér domu nebyl v době prohlídky přístupný (vyjma jedné místnosti volně zvenku přístupné). Podlahová plocha byla odhadnuta ze zjištěné zastavěné plochy. Ze zkušenosti plocha zdí a příček u tohoto druhu objektů činí cca 23%. Podlahovou plochu domu odhaduji na : ZP 200 m2 x 0,77 = cca 150 m2. Pozemky Jedná se o stavební pozemek St.53 zastavěná plocha ve výměře 756 m2. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je zčásti zastavěn rodinným domem čp. 45, ve zbytku se jedná o přilehlý dvůr. Dále navazuje pozemek parc.č. 65 vedený v druhu zahrada ve výměře 890 m2. Pozemky jsou mírně svažité k severovýchodu. V místě je možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny, ostatní inženýrské sítě nejsou v místě dostupné. Přístupová komunikace je zpevněná, je ve vlastnictví Středočeského kraje s právem hospodaření Krajské správě a údržbě silnic Středočeského kraje.
4
Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota (s využitím cenového předpisu 450/2012 Sb. bez koeficientů prodejnosti)
1. Dům čp.45 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Zastavěná plocha: Název 1.NP
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Plocha 20,90*8,90+5,10*2,75
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor 1.NP (20,90*8,90)*(3,0+4,5/2)+5,10*2,75*(3,0+2,70)*0,50 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod
běžné založení bez izolace masivní kamenné běžné provedení dřevěný sedlový krov cementové drážkovky chybí neštukované, v části chybí chybí chybí nezjištěno- neuvažováno nezjištěno- neuvažováno nezjištěno, uvažováno běžné provedení dřevěná rámová okna nezjištěno, uvažováno podst. provedení nezjištěno, uvažováno podst. provedení nezjištěno- neuvažováno nezjištěno- neuvažováno chybí
[m2] 200,04
=
=
[m3] 1 016,52 m3
Hodnocení standardu P S S S S C P C C C C S S P P C C C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
5
19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
nezjištěno- neuvažováno nezjištěno- neuvažováno chybí nezjištěno- neuvažováno nezjištěno- neuvažováno nezjištěno- neuvažováno nezjištěno- neuvažováno nezjištěno- neuvažováno
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S S C P C C C C S S P P C C C C C C C C C C C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
C C C C C C C C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,00 2,67 0,00 0,00 0,00 0,00 3,20 5,20 1,01 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 56,11 0,5611
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 6,72 90,00 2. Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 37,78 90,00 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 14,08 90,00 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 13,01 90,00 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 6,06 90,00 7. Vnitřní omítky P 5,80 100,00 0,46 2,67 4,76 90,00
Opot. z celku 6,0480 34,0020 12,6720 11,7090 5,4540 4,2840
6
12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností Opotřebení:
S S P P
3,20 5,20 2,20 1,00
100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 0,46 0,46
3,20 5,20 1,01 0,46
5,70 9,27 1,80 0,82
90,00 90,00 90,00 90,00
5,1300 8,3430 1,6200 0,7380 90,0000
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 016,52 m3 * 2 757,44 Kč/m3
= =
2 757,44 2 802 992,91 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 90,0000 % Úprava ceny za opotřebení
-
2 522 693,62 Kč
Dům čp.45 – věcná hodnota
=
280 299,29 Kč
2 290,0,5611 1,0000 2,1460
2. Ocenění pozemků Pozemek Obvyklá cena stavebních pozemků určených k výstavbě rodinných domů se v okolí pohybuje v úrovni 500,- Kč/m2. Vzhledem k nadstandardní celkové výměře obou pozemků uvažuji zastavěnou plochu ve výměře 756 m2 plnou částkou za 1 m2 obvyklé ceny v místě, tj. 500,- Kč, zbylou zahradu pak uvažuji sníženou částkou 200,- Kč za 1 m2. zastavěná plocha p.č. st.53 zahrada parc.č. 65
Pozemky - celkem
756 m2 á 500,- Kč/m2 890 m2 á 200,- Kč/m2
=
= =
378 000,- Kč 178 000,- Kč
556 000- Kč
7
Porovnávací metoda Porovnávané nemovitosti: ADD 1) RD Býchory- realizovaný prodej 07/2013 Zdroj: vlastní databáze realizovaných prodejů
Obec : Býchory čp. 107 Cena obchodovaná: 600.000,- Kč Podlahová plocha : 66 m2 Výměra pozemku: 599 m2 Základní charakteristika nemovitosti: Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený přízemní dům bez vybudovaného obytného podkroví. Objekt je starý odhadem přes 90 let, je tradičně zděný z cihel, sedlová střecha je kryta taškovou krytinou, fasáda je stará nezateplená, osazena jsou dřevěná špaletová okna, vnitřní vybavení domu dnes chybí nebo je morálně zcela opotřebené. Dům je dnes ve zhoršeném technickém stavu, vyžaduje celkovou modernizaci. V obvodovém zdivu jsou drobné praskliny, větší statické poruchy viditelné nejsou. Krytina je stará, ale v poměrně dobrém stavu a funkční. Objekt obsahuje 1 b.j., která se skládá dnes ze 2 obytných místností, chodby a komory (asi bývalé kuchyně). Zvenku je přístupná další komora.. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, přípojka plynu a kanalizace vede v přilehlé obecní komunikaci, na pozemku je vlastní kopaná studna. K domu patří pozemek v celkové výměře 599 m2. Na dům navazuje pod jedním krovem stodůlka zděná z cihel.
ADD 2) RD Suchdol u Kutné Hory – realizovaný prodej 11/2012 Zdroj: databáze realizovaných prodejů MOISES
Obec : Cena obchodovaná: Podlahová plocha : Výměra pozemku:
Suchdol 800 000,- Kč 71 m2 2822 m2
Základní charakteristika nemovitosti: Jedná se o zděnou nepodsklepenou jednopodlažní obytnou část zemědělské usedlosti vystavěné kolem roku 1900. Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Dřevěný sedlový krov je pokrytý cementovými drážkovkami, okna jsou ven a dovnitř otevíraná, na podlahách jsou prkna a cementová dlažba, dveře jsou náplňové. Zdivo je kamenné a smíšené. Opadávají vnitřní i vnější omítky, krytina je dožitá, klempířské konstrukce jsou jen v části dožité, okna i dveře jsou nahnilé. Chybí vybavení kuchyně, není WC a koupelna, voda je jen studená v kuchyni. Krov je nahnilý, prohnutý, chybí část krytiny. Objekt je dlouhodobě neužívaný, bez údržby, bez vybavení, v dezolátním stavu. U domu přívod plynu v ulici kanalizace a vodovod.
8
ADD 3) RD Radim – realizovaný prodej 06/2012 Zdroj: vlastní databáze realizovaných prodejů
Obec : Cena obchodovaná: Podlahová plocha : Výměra pozemku:
Radim 950 000,- Kč 101 m2 621 m2
Základní charakteristika nemovitosti: Jedná se o samostatně stojící přízemní podsklepený objekt se sedlovou střechou bez vybudovaného obytného podkroví. Dům je starý odhadem 80 let, v roce 1961 byla provedena jeho přístavba na dvě strany celkově do půdorysu tvaru písmene "L" . Dům je zděný z cihel tl. 45 cm, střecha je pokryta alukrytem, osazena jsou původní dřevěná rámová okna a náplňové dřevěné dveře. Vytápění objektu je lokální s kamny na tuhá paliva, v příslušenství je stará vana, umývadlo a splachovací záchod. V domě se nachází 1 bytová jednotka s dispozicí 2+1, nebytové prostory neobsahuje, jedná se o rodinný dům. Dům je bez viditelných větších statických poruch, je bez provedené modernizace v posledním období. Dům je v dnešním stavu obyvatelný, bez nutných okamžitých oprav, jeho vnitřní vybavení je ale zvýšeně morálně opotřebené, morálně dožité.
ADD 4) RD – aktuální realitní inzerce Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/tousice-mlekovice-/2844332892
Obec : Toušice - Mlékovice Cena obchodovaná: 660 000,- Kč Podlahová plocha : 140 m2 240 m2 Výměra pozemku: Základní charakteristika nemovitosti „Domek k rekreaci nebo trvalému bydlení v malebné vesničce Mlékovice (Toušice). Dům je ve fázi započaté rekonstrukce. Zdivo smíšené-kámen a cihla. Nová střecha. Na pozemku je vlastní studna. Dům má dobrý přístup z místní komunikace.
Vyhodnocení porovnávací metody: Dům je ze všech porovnávaných nemovitostí v nejhorším technickém stavu, se staticky narušenými nosnými konstrukcemi. Dům není schopný v současném stavu běžného užívání. Nelze přesně odhadnout, zda případný kupec bude dům rekonstruovat, či zda ho zdemoluje a použije následně pouze samotný pozemek. Porovnávací hodnota celé oceňované nemovitosti je na základě vyhodnocení výše uvedených porovnávaných nemovitostí odhadnuta při spodní hranici v úrovni .... 600 000,- Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti celkem
600 000,00
9
Rekapitulace Add I) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: Věcná hodnota: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům čp.45
280 299,29 Kč
1. Ocenění staveb celkem
280 300,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
556 000,00 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
556 000,00 Kč
Stanovená věcná hodnota celkem
836 300,00 Kč
Porovnávací hodnota: Porovnávací hodnota nemovitosti celkem:
600 000,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji v úrovni hodnoty porovnávací. Za věcnou hodnotu je předmětný typ nemovitosti za současné situace na trhu s nemovitostmi neprodejný.
Obvyklá cena nemovitosti: Obvyklá cena celé nemovitosti činí celkem:
600 000,- Kč
slovy: šestsettisíc Kč
Add II) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovitosti: Věcná břemena ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti a které v dražbě nezaniknou, nebyly zjištěny. V Kolíně, 2.9.2013 Ing. Milan Kačerovský Na Bělidle 760 280 00 Kolín 5
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 28.2.1986 č.j.1429/84 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3473-53/2013 znaleckého deníku.
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Širší vztahy
Přední pohled
Zadní pohled
Veranda
Zahrada za domem
Zadní přístupná místnost
