2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3427-250/2013 O ceně bytové jednotky č.579/25 v Pardubicích, Zelené Předměstí, Palackého Třída č.p.579, včetně příslušenství a podílu o velikosti 89/10000 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.6280/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1429 m2 a p.č.4087, ostatní plocha, o velikosti 560 m2, vše zapsáno na LV č.65811 pro k.ú.Pardubice

Objednatel posudku:

Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 24.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 24.6.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.579/25 v Pardubicích, Zelené Předměstí, Palackého Třída č.p.579, včetně příslušenství a podílu o velikosti 89/10000 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.6280/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1429 m2 a p.č.4087, ostatní plocha, o velikosti 560 m2, vše zapsáno na LV č.65811 pro k.ú.Pardubice

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Bytová jednotka Palackého Třída 579 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 552 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.6.2013 za přítomnosti znalce a dcery vlastníka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.65811 pro k.ú.Pardubice - kopie katastrální mapy - mapa okolí

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

450722/062, Pan Václav Havel, Palackého Třída 579, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM 505511/256, Paní Zdeňka Havlová, Palackého Třída 579, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM

Vlastníci pozemku: 450722/062, Pan Václav Havel, Palackého Třída 579, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM 505511/256, Paní Zdeňka Havlová, Palackého Třída 579, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 6.nadzemním podlaží panelového objektu s jedenácti nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Stav bytu je mírně zhoršený, původní, dům je z roku 1970. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci. Parkování u domu je omezené.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka -3-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky

Pozemek Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha -4-

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

1,5190 2,1310

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1310 1,5190 120,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 800,0,40 2,1310 1,5190 120,00

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.6280/1 4087

Upr. cena [Kč/m2] 5 697,10 2 278,84

Výměra [m2] 1 429,00

Jedn. cena [Kč/m2] 5 697,10

Cena [Kč] 8 141 155,90

560,00

2 278,84

1 276 150,40 9 417 306,30

Pozemek - zjištěná cena

=

9 417 306,30 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek

=

9 417 306,30 Kč 9 417 306,30 Kč

Cena příslušenství - celkem

=

9 417 306,30 Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Pardubice 43 let 29 519,- Kč/m2

-5-

Podlahové plochy bytu

kuchyň: obývací pokoj: pokoj: předsíň: zádveří: koupelna: WC: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

13,70 m2 20,00 m2 13,90 m2 6,00 m2 2,90 m2 2,60 m2 0,80 m2 6,60 m2 66,50 m2

=

2,50 m2 2,50 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti

sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem

2,50 m2 * 0,10

= = =

66,50 m2 0,25 m2 66,75 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – -6-

č. II I II II III

Vi -0,05 -0,01 0,00 0,00 0,03

III

0,00

III

0,00

III III III

0,00 0,00 0,85

(předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: 0,80 9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,660 i=1

Index polohy

Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III II 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,030 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,660 * 1,030 * 0,850 = 0,578

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 29 519,- Kč/m2 * 0,578 = 17 061,98 Kč/m2 CP = CU * PP = 17 061,98 Kč/m2 * 66,75 m2 = 1 138 887,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

1 138 887,17 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 9 417 306,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 89 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 9 417 306,30 Kč * 89 / 10 000 = 83 814,03 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

83 814,03 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

1 222 701,20 Kč

-8-

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1 222 701,20 Kč

1.1.1. Bytová jednotka 1. Ocenění staveb celkem

1 222 701,20 Kč

Celkem

1 222 701,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 222 701,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

1 222 701,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 222 701,20 Kč

Celkem

1 222 701,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 222 701,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliondvěstědvacetdvatisícsedmset Kč

-9-

1 222 700,- Kč

Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 901.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávek budoucích do výše 2.090.320,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

prodej bytové jednotky 2+kk, 75 m2, s balkónem v samém centru Pardubic. Bytová jednotka má plastová okna, lodžii, koupelna a záchod jsou oddělené, zděné (sice v původním stavu, ale - 10 -

udržované). Na chodbě bytu jsou vestavěné skříně a komora. Z bytu je nádherný výhled na celé Pardubice a okolí, byt je ve 13. patře (z 14. pater). Kuchyň je v původním stavu. K bytové jednotce patří sklepní kój. V byt je ihned obyvatelný po dohodě s majitelkou lze ponechat veškeré zařízení. Bytový dům je po rekonstrukci výtahů (osobní a nákladní), vchodové dveře plastové, vyměněny stoupačky (voda studená i teplá). Cena je konečná tedy, nákup proběhne bez jakýchkoliv dalších vedlejších doprovodných nákladů jako jsou náklady na přípravu kupní smlouvy, znalecký posudek, advokátní úschovu, vklad atd. Požadovaná cena 1.450.000,- Kč vč.provize a právních poplatků.

byt, který je dispozičně řešen jako 2+1, původně 1+1 o velikosti 45 m2 nacházející se v částečně zrekonstruovaném (plastová okna, výtahy) domě v 9.patře. Byt je v původním stavu. K bytu patří větší komora (11,8 m2) a menší sklep. Dům je situován v klidné a velmi žádané lokalitě Závodu míru a v jeho bezprostřední blízkosti se nachází dětské hřiště Nedaleko od domu je veškerá občanská vybavenost ( MHD, škola (100m), obchody, lékárna). Požadovaná cena 1.045.000,- Kč.

¨

byt 2+1 s balkonem o ploše 71m2, 9.NP, v centru Pardubic. Byt je v původním udržovaném stavu, vhodný k rekonstrukci. Doporučuji prohlídku bytu, který je dobře dispozičně řešený a nachází se na dobré adrese Palackého třída, Zelené Předměstí. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu.

- 11 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.200.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 24.6.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17.

- 12 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3427-250/2013 znaleckého deníku.

- 13 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 65811 ze dne 26.4.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 14 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 15 -

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

- 18 -

- 19 -