ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5/4046/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka, č. 563/2 s příslušenstvím v k.ú. Chropyně Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Chropyně, k.ú. Chropyně Díly 563/2, 768 11 Chropyně Věra Malegová, Díly 563, 76811 Chropyně, vlastnictví: výhradní Věra Malegová, Díly 563, 76811 Chropyně, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
DRAŽBY ČR a.s., IČO: 28145151 Riegrovo nám. 182, 767 01 Kroměříž
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Aleš Vraník Velehradská 728, 767 01 Kroměříž IČ: telefon: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely dražby nedobrovolné (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
545 000 Kč 2.7.2013
8 stran
V Kroměříži, dne 17.7.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 19
Ing. Aleš Vraník
2.7.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č. 563/2 v bytovém domě č.p. 561, 562, 563 na pozemku parc. č.1042, 1043, 1044, včetně spoluvlastnického podílu 610/16398 na společných částech domu a pozemku, v souvislosti s dobrovolnou dražbou předmětného majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3208, 3126 ze dne 12.6.2013. - Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Chropyně ze dne 17.7.2013. Jako zdroj byl použit webový portál: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti - Kopie Prohlášení vlastníka jednotky č. 563/2 - Fotodokumentace nemovitosti - Nabídka prodeje obdobných bytů - Výsledky místního šetření Místní šetření se konalo dne 2.7.2013 za účasti navrhovatele nedobrovolné dražby paní Hanzlíkové a zpracovatele posudku Ing. Aleše Vraníka jako znalce. Předmětem místního šetření byla prohlídka předmětné nemovitosti, včetně pořízení fotodokumentace a kontroly stavu objektu v němž se oceňovaná bytová jednotka nachází. Vstup do oceňované bytové jednotky nebyl majitelkou paní Malegovou znalci umožněn, tudíž ověření vstupních informací o stavu bytové jednotky vychází ze zjištění podle výpovědi paní Hanzlíkové (předsedkyně výboru bytového družstva Společenství pro dům Díly 561, 562 a 563 v Chropyni) a následného provedení kontroly dispozičně a stavebnětechnicky obdobného bytu, který byl znalci zpřístupněn ve vedlejším vchodě stejného bytové domu - vchod č 562. Místopis Město Chropyně o rozloze 1900 ha se nachází v oblasti střední Hané 9 km severně od Kroměříže, 14 km jihozápadně od Přerova a 5 km severovýchodně od Kojetína. Chropyně má 5071 obyvatel z toho 3664 obyvatel v produktivním věku. Spojení s okolím zajišťují vlak (trať č. 300 Brno - Přerov) a autobusové linky. Setkávají se zde také silnice II. a III. třídy. Komunikační obslužnost v rámci kraje je tedy dobrá. Město má také kompletní občanskou vybavenost (poštu, mateřskou školu, základní školu, zdravotnické zařízení, služebnu policie ČR, kulturní dům, hřiště, koupaliště). Nabídka pracovních příležitostí je zde omezená. V letech 2007 až 2009 bylo dokončeno 29 bytových jednotek a od roku 2007 ubylo v Chropyni 60 obyvatel. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba
-2-
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Konstrukce: zděná (cihlová) Vytápění: UT Dispozice jednotky: 3+1 Orientace jednotky: JV Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Stavebně technický stav jednotky: udržovaná (p. majitelka byla poslední zimní období odpojena od energií z důvodu nesplacené dlužné částky na energiích, tudíž lze předpokládat stav mírně zhoršený se zanedbanou údržbou posledních let jinak udržované bytové jednotky v původním stavu typové zděné výstavby) Popis rekonstrukce stavby: V roce 2009 byla provedena thermofasáda budovy, instalována nová střecha se zateplením kce, výměna oken a vstupních dveří, klempířských kcí., nově provedena dlažba společných balkónů . V roce 2010 osazeny nové stupačky, rozvody vody zůstaly původní s novými koncovkami. Silné stránky Bytový dům je v dobrém stavu, po celkové revitalizaci Slabé stránky Omezená pracovní nabídka v místě RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o podíl ve výši 610/16398 na parc č.: 1042, 1043, 1044 vše zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky tvoří jednotný funkční celek s domem č.p. 561, 562, 563. Dům č.p. 561, 562, 563 je přístupný z veřejné komunikace parc.č.: 1041 - vlastnictví Město Chropyně. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ocenění podílu na pozemcích je součástí ocenění bytové jednotky, samostatně není jejich cena vyčíslena.
Výpočet věcné hodnoty stavby Oceňovaná nemovitost je situována v zastavěné části k.ú. Chropyně, při zpevněné komunikaci ulice Díly. Jednotka č. 562/2 je byt 3 + 1 s příslušenstvím v domě č.p. 561, 562, 563 umístěná ve 2.NP výborně udržovaného čtyř podlažního bytového domu. Sklepní kóje se nachází v úrovni 1.NP společně se společným příslušenstvím jako je prádelna, kolárna. Na úrovni 1.NP se rovněž nachází jedna bytová jednotka v každém vchodě. Dům nemá osobní výtah. Jednotka je orientována směrem k jihozápadu. Objekt byl postaven a uveden do užívání v roce 1963. K datu ocenění je tedy 50 let starý. Celková základní údržba bytového domu je prováděna průběžně, v roce 2009 proběhla rekonstrukce fasády včetně zateplení, výstavba nové ploché střechy s izolací včetně zateplení, výměna oken za plastová s titanzinkovými parapety a vstupních dveří za nové ocelové prosklené. V roce 2010 osazeny nové stupačky, rozvody vody však zůstaly původní, s nově provedenými koncovkami. Bytová jednotka je v původním stavu s klasickým vybavením původní typové zděné výstavby, je udržovaná, avšak vzhledem k požadavkům na současný standard bydlení vyžaduje modernizaci. Jelikož při místním šetření nebyl znalci umožněn vstup do oceňované bytové jednotky, tudíž lze připustit, že stavebnětechnický stav bytové jednotky by mohl být zhoršený. Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň WC koupelna chodba pokoj pokoj pokoj
Typ výměry
Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha Obytné prostory 9,60 m2 1,00 9,60 m2 Obytné prostory 0,90 m2 1,00 0,90 m2 2 Obytné prostory 2,10 m 1,00 2,10 m2 Obytné prostory 5,10 m2 1,00 5,10 m2 2 Obytné prostory 20,40 m 1,00 20,40 m2 Obytné prostory 9,40 m2 1,00 9,40 m2 2 Obytné prostory 13,50 m 1,00 13,50 m2 -4-
balkon Obytné prostory sklepní kóje Obytné prostory Celková podlahová plocha
1,00 m2 cca 2,00 m2 64,00 m2
0,20 0,50
0,20 m2 1,00 m2 62,20 m2
Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá - r. 2009 5. Krytiny střech svařované pásy - r. 2009 6. Klempířské konstrukce titanzinek - r. 2009 7. Úprava vnitřních povrchů štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů obnovena fasáda včetně zateplení, sokl marmolit - r. 2009 9. Vnitřní obklady nezjištěno keramické 10. Schody stupně uloženy na stupnicích - teraco 11. Dveře vstupní nové r. 2009 ocelové prosklené, v jednotce dřevěné hladké 12. Vrata nejsou 13. Okna plastová - r. 2009 14. Povrchy podlah obytné místnosti parkety, chodba a kuchyně XYLOLIT 15. Vytápění ústřední centrální, radiátory článkové litinové původní, stupačky nové 2010 16. Elektroinstalace původní 240 V 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studení i teplá 19. Vnitřní kanalizace z kuchyně, WC, koupelny 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní nezjištěno 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC - umakartové původní Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč
Současný stav 62,20 19 444 1 209 417 100,00 50 70 38,00 749 840
-5-
Budoucí stav 0,00
Výpočet porovnávací hodnoty Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z ceny získané následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena. Podklady pro výpočet (databáze cen prodeje bytů v obci Chropyně) jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Výpočet je uveden v následujících tabulkách. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.
Lokalita
Chropyně, ul. Díly, Oceň. č.p. 563, objekt bytová jednotka č. 563/2
(1) 1
2
(2) Chropyně
Chropyně
Velikost (m2)
Balkon (lodžie) ano/ne
Podlaží
Parkoviště (vlastní) ano/ne
Stáří 50 roků, zděný dům bez výtahu. Bytová jednotka v původním stavu, možno předpokládat zhoršený stav údržby. V r. 2009 instalována thermofasáda, plochá střecha se zateplením a hydroizolací, výměna oken a ano veřejné vstupních dveří za nová, titanzink. parapety, nově dlažba společných balkónů. V roce 2010 osazeny nové stupačky, nové koncovky původních rozvodů vody. Celkový stav dobrý.
Jiné
62,20
ano
2.NP/4
(3)
(4)
(4)
(4)
(5)
69
ano
3.NP/4
ano
Cihlový dům po částečné revitalizaci revitalizaci (střecha, okna, rozvody vody). Bytová jednotka v původním stavu s pravidelnou údržbou. Stav dobrý
ano
Cihlový dům. Bytová jednotka po rekonstrukci (podlahy, okna, zděné jádro, koupelna, WC, rozvody odpady) s pravidelnou údržbou ve výborném stavu ve srovnání s oceňovanou jednotkou. Celkový stav velmi dobrý.
ano
Cihlový dům po celkové revitalizaci s vlastní kotelnou. Bytová jednotka po částečné rekonstrukci (koupelna, obklady záchodu, okna), s pravidelnou údržbou ve velmi dobrém stavu oproti oceňované jednotce. Celkový stav velmi dobrý
71
ano
5.NP/5
3
Chropyně
4
Chropyně, Díly
51
ne
1.NP/4
ano
Cihlový dům po revitalizaci (zateplení, střecha, okna). Bytová jednotka s pravidelnou údržbou v dobrém stavu (nová kuch. linka, na podlahách PVC a parkety). Celkový stav dobrý
5
Chropyně, Moravská
68
ano
2.NP/5
ano
Panelový dům po revitalizaci. Bytová jednotka v původním stavu s pravidelnou údržbou. Celkový stav dobrý
6
Chropyně, Moravská
66
ano, zasklená lodžie
8.NP/8
ano
Panelový dům po revitalizaci, s výtahem.. Dům se nachází v blízkosti vlakového nádraží. Byt s novými okny, s pravidelnou údržbou. Stav dobrý
50
ano
3.NP/4
-6-
7
Hulín, Družba
73
ano, zasklená lodžie
3.NP/8
ano
Panelový dům po revitalizaci (zateplení, střecha, okna, společné prostory), s výtahem. Bytová jednotka v původním stavu. Celkový stav dobrý
8
Chropyně, Moravská
68
ne
1.NP/7
ano
Cihlový dům se zateplenou fasádou. K bytu náleží dva sklepy. Byt v původním udržovaném stavu (pouze v kuchyni je nové plastové okno). Celkový stav dobrý
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
Kč
pramen ceny KCR
Kč
poloha
velikost
balkón, lodžie
(1)
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
1
790 000
0,85
671 500
1,00
1,11
1,00
0,98
1,00
2
890 000
0,85
756 500
1,00
1,14
1,00
1,16
3
690 000
0,85
586 500
1,00
0,82
1,00
4
560 000
0,85
476 000
1,00
0,82
5
680 000
0,85
578 000
1,00
6
515 000
0,85
437 750
7
700 000
0,85
8
590 000
0,85
IO
Cena oceňovaného objektu odvozená
K1× … × K6
Kč
(15)
(16)
1,00
1,09
616 055
1,00
1,00
1,32
573 106
1,20
1,00
1,00
0,98
598 469
0,98
1,05
0,98
1,00
0,83
573 494
1,09
1,00
0,98
1,00
1,00
1,07
540 187
1,00
1,06
1,02
0,92
1,00
1,00
0,99
442 172
595 000
1,00
1,16
1,02
0,98
1,00
1,00
1,16
512 931
501 500
1,00
1,09
0,98
0,95
0,98
1,00
0,99
506 566
Celkem průměr
Kč
545 373
Minimum
Kč
442 172
Maximum
Kč
616 055
Č.
K4
K5
K6
možn stav a -ost vyba- patro parko vení -vání (12) (13) (14)
Směrodatná výběrová odchylka
s
56 834
Pravděpodobná spodní hranice
průměr - s
488 538
Pravděpodobná horní hranice
průměr + s
602 207
K1
Koeficient úpravy na polohu objektu
(kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného; lepší >1, horší <1)
K2
Koeficient úpravy na velikost objektu
(kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného; větší >1, menší <1)
K3 K4 K5 K6
Koeficient úpravy na balkon nebo lodžii Koeficient úpravy na celkový stav Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti - patro Koeficient úpravy dle možnosti parkování
(srovnávací objekt cenově lepší: K4 > 1, horší < 1) (srovnávací objekt cenově lepší: K5 > 1, horší: < 1) (srovnávací objekt cenově lepší: K6 > 1, horší: < 1)
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Cena bytu 3+1 zjištěná porovnávacím způsobem je 545 373,- Kč
-7-
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 545 370 Kč 0 Kč 749 840 Kč 0 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
545 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena posuzované nemovitosti byla stanovena především na základě „Porovnávací metody” porovnáním s jinými obdobnými nemovitostmi (Bytové jednotky) v k.ú. Chropyně. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu.
V Kroměříži 17.7.2013 Ing. Aleš Vraník Velehradská 728 767 01 Kroměříž
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 21.8.1984, č.j.Spr. 3460/84, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5/4046/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4046.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3208, 3126 ze dne 12.6.2013. Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Chropyně ze dne 17.7.2013. Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti Kopie Prohlášení vlastníka jednotky č. 563/2 Fotodokumentace nemovitosti Nabídka prodeje obdobných bytů -8-
počet stran A4 příloze 6 1 1 2 1 8
-9-
