2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2975 128/2013 o ceně rodinného domu č.p. 44 včetně všech součástí, příslušenství a pozemků parc.č. 165, 125, 309/52, 320/2, 321/2, 1025/1 a 1025/11, vše v obci a k.ú. Přišimasy, okr. Kolín Objednatel znaleckého posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/2 266 01 Beroun

Účel znaleckého posudku:

zjištění ceny obvyklé

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 3.5.2013 znalecký posudek vypracoval:

Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: [email protected]_

Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze 12.8.2013

16

stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se

A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenění nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, a to podíl o velikosti 1/4 na pozemek parc.č. st. 165 o výměře 798mě, druh zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, pro obec Přišimasy, katastrální území Přišimasy, na listu vlastnictví č. 73 podíl o velikosti 1/4 na pozemek parc.č. 125 o výměře 486m2, druh zahrada, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, pro obec Přišimasy, katastrální území Přišimasy, na listu vlastnictví č. 73 podíl o velikosti 1/4 na pozemek parc.č. 309/52 o výměře 1702m2, druh orná půda, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, pro obec Přišimasy, katastrální území Přišimasy, na listu vlastnictví č. 73 podíl o velikosti 1/4 na pozemek parc.č. 320/2 o výměře 637m2, druh vodní plocha, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, pro obec Přišimasy, katastrální území Přišimasy, na listu vlastnictví č. 73, popis: koryto vodního toku přirozené nebo upravené podíl o velikosti 1/4 na pozemek parc.č. 321/2 o výměře 941m2, druh ostatní plocha, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, pro obec Přišimasy, katastrální území Přišimasy, na listu vlastnictví č. 73, popis: neplodná půda podíl o velikosti 1/4 na pozemek parc.č. 1025/1 o výměře 4277m2, druh orná půda, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, pro obec Přišimasy, katastrální území Přišimasy, na listu vlastnictví č. 73 podíl o velikosti 1/4 na pozemek parc.č. 1025/11 o výměře 4297m2, druh orná půda, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, pro obec Přišimasy, katastrální území Přišimasy, na listu vlastnictví č. 73 podíl o velikosti 1/4 na stavba číslo popisné 44, Skřívany, stojící na pozemku parc.č. st. 165, zapsaná v katastru nemovitosti vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, pro obec Přišimasy, katastrální území Přišimasy, na listu vlastnictví č. 73, popis rodinný dům

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Skřivany 44 281 72 Přišimasy Středočeský Kolín Přišimasy Přišimasy 721

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.5.2013 a 9.8.2013.

-2-

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 2.4.2013, č.j. 015 EX 914/2012-50 vypracované Exekutorským úřadem Beroun výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Kolín, list vlastnictví č. 73 pro k.ú. Přišimasy, ze dne 21.3.2013 informace získané na Obecním úřadě Přišimasy informace získané na stavebním úřadu v Českém Brodě informace získané ve Státním okresním úřadu v Kolíně skutečnosti zjištěné při místním šetření

5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku.

6. Dokumentace a skutečnost Posudek je vypracován na základě předložených podkladů. Nutno konstatovat, že znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, povinný pan Petr Hošek na výzvu znalce ke zpřístupnění nemovitosti nikterak nereagoval, výzva znalce adresované panu Petrovi Hoškovi se znalci vrátila zpět Dále nutno uvést, že k domu neexistuje žádná dokumentace. Znalec požádal o součinnost jako Obecní úřad Přišimasy, tak stavební úřad v Českém Brodě, tak i nakonec Státní okresní archiv v Kolíně. K oceňované nemovitosti v žádném z výše uvedených úřadů nemají žádné doklady k nemovitosti č.p. 44

7. Celkový popis nemovitosti Úvodem nutno opět konstatovat, že znalci nebyla umožněna vnitřní prohlídka objektu, popis a následné ocenění je tedy provedeno pouze na základě vnější vizuální prohlídky a informací z veřejných zdrojů. Předmětem ocenění je rodinný dům s vedlejšími stavbami (přístřešky, garáž a pravděpodobně bývalé zemědělské objekty, jako chlévy, stodola apod) v obci Přišimasy, části obce Skřivany, okr. Kolín. Nemovitost se nachází na okraji obce, přístupová cesta nezpevněná. Před cca třemi lety vybudován místní vodovod, není zřejmé, zda byla do objektu č.p. 44 provedena přípojka. Nemovitost je napojena na elektrický proud, odpadní vody svedeny do septiku (či žumpy) Rodinný dům je zděný objekt s opadanou fasádou, střecha valbová, novější střední tašková krytina, klempířské prvky staré. Okna dřevěná špaletová. Půdorys domu činí cca 15m * 6m, je pravděpodobné, že dům bude dispozičně řešen jako 3 + 1. Je také pravděpodobné, že v dům bude standardně vybaven (koupelna, WC, ohřev teplé vody apod) Na dvoře je postavena garáž, vrata plechová, fasáda vápenná hladká, střecha plochá. Garáž se zdá býti v dobrém technickém stavu. Na dvoře jsou pak i další vedlejší stavby, z ulice (přístupové cesty) je zřejmý velký přístřešek Stáří domu stanoveno na základě odborného odhadu na 80-90 let.

-3-

Cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybují kolem 1.500Kč/m2. K nemovitosti (rodinnému domu) přináleží pozemek parc.č 165 o výměře 798m2 a pozemek zahrada o výměře 486m2.

8. Stanovení ceny obvyklé (obecné, tržní), resp. použité způsoby ocenění: Zjištění ceny obvyklé je prováděno obvykle variantní způsobem. V tomto případě jsou použity čtyři metody aplikace cenového předpisu nákladový způsob ocenění výnosová metoda porovnávací metoda - obecná V zákoně č. 151/97Sb. o oceňování majetku se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obecně je používán a nikde nedefinován termín cena tržní. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. a)

Cenový předpis

V cenovém předpisu je v současné době používaná porovnávací metoda, dle které na základě předem daných kritérií upravuje základní cenu za 1m3 obestavěného dané ve vyhlášce. b)

Nákladový způsob ocenění

Je využita oceňovací vyhláška, není uvažován vliv tzv. koeficientu prodejnosti Kp, cena pozemku vzata dle skutečnosti c)

Výnosová metoda:

Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. V tomto konkrétním případě tato nemovitost pronajata není, což ale pro výpočet není zase tak důležité. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku a příslušenství.

-4-

d)

Porovnávací hodnota:

Principiálně se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na realitním trhu, a to buď z realitní inzerce, databáze realitních kanceláří příp. z archivu znalce. Tyto nemovitosti by měly být svým charakterem, velikostí a hlavně lokalitou srovnatelné. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi, který je neustále ve vývoji a na nějž působí různé vlivy, že vyhodnocené prodeje by neměly být starší než jeden rok. Při delší době údaje ztrácejí svoji vypovídající schopnost.

B. Posudek a)

Ocenění dle cenového předpisu

Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. 165 a 125 2.2. Pozemky parc.č. 309/52, 320/2, 321/2 2.3. Pozemky parc..č 1025/1 a 1025/11

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Předpoklad pro stanovení výpočtu: obestavěný prostor: 600m2, údržba zhoršená, nedostatečná.

-5-

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 85 let 5 006,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: Název podlaží 1. NP:

= Zastavěná plocha 90,00 m2

Konstrukční výška 3,20 m

Obestavěný prostor rodinný dům: Obestavěný prostor - celkem:

= =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

90,00 m2

600,00 m3 600,00 m3 90,00 m2 90,00 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně zvyšující cenu - další vedlejší stavby většího rozsahu, které zvyšují cenu nemovitosti 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: 0,60

-6-

č. I

Vi typ A

III III II III III

0,00 0,00 0,00 0,02 0,00

III III I II III

0,00 0,00 0,00 -0,03 0,10

III IV

0,01 0,05

III

0,85

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,587 i=1

Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II II II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

I I II II II III II

-0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

II

0,00

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,587 * 0,940 * 0,900 = 0,497 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m3 * 0,497 = 2 487,98 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 487,98 Kč/m3 * 600,00 m3 = 1 492 788,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Rodinný dům - zjištěná cena

= =

1 492 788,- Kč 1 492 788,- Kč

*

1/4

=

-7-

373 197,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. 165 a 125 Popis Pozemky situované jižně od obce Přišimasy, cca ve vzdálenosti 1km na pokraji lesního porostu Pozemek parc.č. 309/52 je orná půda, pozemek parc.č. 320/2 je koryto vodního toku, pozemek parc.č 321/2 je neplodná půda s částečnou vegetací (keře a stromy) Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + -12% * (100 % + 100%) 76,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek vhodný pro stavbu rodinného domu Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9900 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. 2 [Kč/m ]

Ki

Kp

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,9900 76,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,9900 76,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 165 125

Výměra [m2] 798,00

Jedn. cena [Kč/m2] 263,07

486,00

105,23 =

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemky parc.č. 165 a 125 - zjištěná cena

=

-8-

263,07 105,23 Cena [Kč] 209 929,86 51 141,78 261 071,64 261 071,64 Kč

1/4 65 267,91 Kč

2.2. Pozemky parc.č. 309/52, 320/2, 321/2 Popis Pozemky situované jižně od obce Přišimasy, cca ve vzdálenosti 1km na pokraji lesního porostu Pozemek parc.č. 309/52 je orná půda, pozemek parc.č. 320/2 je koryto vodního toku, pozemek parc.č 321/2 je neplodná půda s částečnou vegetací (keře a stromy) Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

140 % 140,00 %

Výměra [m2]

JC [Kč/m2]

orná půda 309/52 36 401 1 702,00 Mezisoučet 1 702,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem

Typ

11,90 Název

§ 32 odstavec 3 ostatní plocha Jiný pozemek - celkem

UC [Kč/m2]

140,00

13,30

Přirážka

Kp

140 %

1,000

5,54

Jiný pozemek oceněný dle § 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. [Kč/m2] § 32 odstavec 3

Úprava [%]

0,25

Parcelní číslo 321/2

Výměra [m2] 941,00

Srážka [%]

Parcelní Výměra číslo [m2] § 31 odstavec 5 vodní plocha 320/2 637,00 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem

7,14

Upr. cena

1,000

Srážka Jedn. cena % [Kč/m2] 10,00 =

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemky parc.č. 309/52, 320/2, 321/2 - zjištěná cena

=

-9-

Upr. cena [Kč/m2]

Kp

§ 31 odstavec 5 35,0,07 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. Název

22 636,60 22 636,60 * 1,0000 22 636,60

Jedn. cena Cena [Kč/m2] [Kč] 7,14 6 718,74 6 718,74

Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Přirážka Ki 2 [Kč/m ]

Typ

Cena [Kč]

[Kč/m2] 2,45 10,-

Cena [Kč] 6 370,6 370,35 725,34 Kč

1/4 8 931,34 Kč

2.3. Pozemky parc..č 1025/1 a 1025/11 Popis Zemědělské pozemky situované při místní komunikace Skřivany - Limuzy, cca 700 m za obcí Skřivany (Přišimasy) Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

140 % 140,00 %

Výměra [m2] 4 277,00 4 297,00 8 574,00

orná půda 1025/1 20 100 orná půda 1025/11 20 100 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

JC [Kč/m2] 15,01 15,01

Úprava [%] 140,00 140,00

UC [Kč/m2] 36,02 36,02

= Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemky parc..č 1025/1 a 1025/11 - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 154 057,54 154 777,94 308 835,48 * 1,0000 308 835,48 308 835,48 Kč

1/4 77 208,87 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

373 197,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

373 197,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. 165 a 125 2.2. Pozemky parc.č. 309/52, 320/2, 321/2 2.3. Pozemky parc..č 1025/1 a 1025/11

65 267,90 Kč 8 931,30 Kč 77 208,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

151 408,10 Kč

Celkem

524 610,-- Kč

- 10 -

b) Nákladová metoda Cena pozemku stanovena dle skutečnosti. Vzhledem k velikosti pozemku a dané lokalitě se ceny pozemků pohybují ve výši 1.500Kč/m2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. plocha 90,00 m2

Název 1. NP

Konstr. výška 3,20 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor rodinný dům 600

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název rodinný dům Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

[m3] 600,00 m3

Obestavěný prostor 600,00 m3 600,00 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody

Obj. podíl [%] P S S S S S S C S C S C

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 - 11 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 0,00 1,40 0,00 2,30 0,00

12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S C S S C S S S S C

3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 88,17 0,8817

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * *

2 290,0,8817 0,8500 2,1460

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 600,00 m3 * 3 683,03 Kč/m3

= =

3 683,03 2 209 818,- Kč

=

1 444 889,50 Kč 764 928,50 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 130 = 65,385 %

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům - zjištěná cena

=

191 232,13 Kč

Nákladové ceny - celkem

=

191 232,13Kč

- 12 -

1/4

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. 165 a 125 Ocenění Ostatní stavební pozemky Název

Parcelní číslo 165 125

=

Cena [Kč] 1 197 000,729 000,1 926 000,1 926 000,- Kč

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

1/4

Pozemky parc.č. 165 a 125 - zjištěná cena

=

zastavěná plocha a nádvoří zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem

Výměra [m2] 798,00 486,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 500,00 1 500,00

481 500,- Kč

2.2. Pozemky parc.č. 309/52, 320/2, 321/2 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo

BPEJ

140 % 140,00 %

Výměra [m2] 1 702,00 1 702,00

JC [Kč/m2] 5,54

orná půda 309/52 36 401 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem

Název

§ 32 odstavec 3 ostatní plocha Jiný pozemek - celkem

Koef. 0,25

Parcelní číslo 321/2

Výměra [m2] 941,00

Přirážka

Kp

140 %

1,000

Srážka [%]

Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Přirážka [Kč/m2] § 31 odstavec 5 35,0,07 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. Typ

Název

§ 31 odstavec 5

vodní plocha

UC [Kč/m2] 13,30 *

Jiný pozemek oceněný dle § 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m2] § 32 odstavec 3 11,90 Typ

Úprava [%] 140,00

Parcelní číslo 320/2 - 13 -

Cena [Kč] 22 636,60 22 636,60 1,0000 22 636,60

Upr. cena [Kč/m2] 7,14

Jedn. cena Cena [Kč/m2] [Kč] 7,14 6 718,74 6 718,74

Ki

Kp 1,000

Výměra Srážka % Jedn. cena [Kč/m2] [m2] 637,00 10,00

Upr. cena [Kč/m2] 2,45 10,Cena [Kč] 6 370,-

Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem =

6 370,35 725,34 Kč

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

1/4

Pozemky parc.č. 309/52, 320/2, 321/2 - zjištěná cena

=

8 931,34 Kč

2.3. Pozemky parc..č 1025/1 a 1025/11 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo

BPEJ

140 % 140,00 %

Výměra [m2] 4 277,00 4 297,00 8 574,00

orná půda 1025/1 20 100 orná půda 1025/11 20 100 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

JC [Kč/m2] 15,01 15,01

Úprava [%] 140,00 140,00

UC [Kč/m2] 36,02 36,02

= Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemky parc..č 1025/1 a 1025/11 - zjištěná cena

=

Celková rekapitulace nákladovým způsobem (pouze id. 1/4):

Cena [Kč] 154 057,54 154 777,94 308 835,48 * 1,0000 308 835,48 308 835,48 Kč

1/4 77 208,87 Kč

762.000,--Kč

c) Výnosová metoda: V dané lokalitě se rodinné domy v současné době téměř nepronajímají. Vzhledem k technickému stavu nemovitosti, předpokládaným zvýšeným odpisům (jako důsledek rozsáhlosti) a zvýšeným nákladům na údržbu, je jednoznačně konstatovat, že výnosová metoda v tomto případě bude nulová.

- 14 -

d) Porovnávací hodnota: Podle zákona č. 151/97Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Tato zdánlivě jednoduchá porovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně podstatných úskalí. Za prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní. O těchto cenách se lze dozvědět např. z realitních kanceláří, příp. z internetu. Informace čerpané z realitní inzerce jsou důležité, ale je třeba si uvědomit, že ceny inzerované jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Navíc tato cena zpravidla obsahuje i marži pro realitní kancelář za zprostředkování. Na základě výše uvedeného byly z nabídky realitního servu vybrány prodávané nemovitosti v dané lokalitě, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi. Jedná se o dvě nemovitosti s větším pozemkem. Nabízené nemovitosti se prodávají za cenu 2,49milKč a 2,6milKč. Velmi hrubým výpočtem lze stanovit průměrnou cenu, resp. id. 1/4 z celku činí cca 636.000Kč

C. Celková rekapitulace: 1) 2) 3) 4)

Hodnota nemovitosti dle cenového předpisu činí: Hodnota nemovitosti nákladovým způsobem činí: Hodnota nemovitosti výnosovou metodou činí: Hodnota nemovitosti porovnávací metodou činí:

551.000Kč 762.000Kč 0Kč 636.000Kč

Cena obvyklá oceňované nemovitosti ke dni ocenění činí vzhledem k výše uvedenému výpočtu, odborného odhadu znalce, zkušenosti z realitního trhu 700.000,-Kč (slovy sedmsettisíc Kč) Pozn. Výše uvedená cena je již cena id. spoluvlastnického podílu nemovitosti ve výši 1/4

D. Závěr Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity čtyři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá nákladová využívají údaje také z cenové vyhlášky, třetí výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Toto kriterium je nízké (příp. i nulové) u objektů určených k rodinnému bydlení, které jsou vzdálenější od Prahy nebo mimo silně preferované sídelní útvary, či ve špatném technickém stavu. Dobrou vypovídací schopnost má u objektů komerčních. Čtvrtá metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží. U porovnávací metody nejsou zohledněny další oceňované (zemědělské) pozemky, jedná se cca o 1,0 ha orné půdy s cenou cca 0,344milKč (id. 1/4 pak činí cca 86.000Kč), pří zápočtu těchto pozemků by vycházela cena porovnávací metodou cca 0,722milKč, což se blíží výsledně stanové ceně nemovitosti.

- 15 -

Obecné předpoklady a omezující podmínky: 1) Prohlídka nemovitosti nebyla znalci umožněna. Výpočet je proto nutno brát jako přibližný, jako odborný odhad. Pro event. zpřístupnění nemovitosti může být proveden zpřesňující výpočet formou dodatku k tomuto posudku. Ve znaleckém posudku nebyl proveden výpočet vedlejších staveb (přístřešku, garáže atd), cena těchto objektů zásadním způsobem neovlivňuje výslednou tržní cenu nemovitosti, cenu nemovitosti tvoří zejména cena pozemku a rodinného domu. 2) Zpracovatel posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z aktuální nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z tohoto zdroje jsou věrohodné Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené objednatelem je pravé, platné, správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné. 3) Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu je platná ze předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objekt. 4) Znalci nejsou známá žádná práva či závady (vyjma v textu uvedených některých technických nedostatků na nemovitosti), které by byly s nemovitosti spojené. Jak bylo uvedeno výše v tomto textu, nebyla znalci umožněna prohlídka nemovitosti, znalec nejednal se žádných vlastníků předmětné nemovitosti. Jedinou vadou, dalo-li by se to tak nazvat, je skutečnost, že předmětem případné dražby je pouze id. 1/4 z nemovitosti na LV č. 73 v k.ú. Přišimasy Potenciální vydražitel se tak nestane výlučným vlastníkem nemovitosti, ale pouze jejím ideální spoluvlastníkem.

Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: [email protected]_ V Praze 12.8.2013

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2975 128/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 168/2013.

- 16 -