Znalecký posudek č. 5648 - 235 / 2013 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 281 na p.č. st. 484 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 484, 147/4, 5918/14 uvedeno na LV č. 540, v k.ú. Komňa, v obci Komňa, v okrese Uherské Hradiště
Objednatel posudku:
EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy
Posudek vypracoval:
VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Uherském Hradišti, 19.8.2013
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 281 na p.č. st. 484 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 484, 147/4, 5918/14 uvedeno na LV č. 540, v k.ú. Komňa, v obci Komňa, v okrese Uherské Hradiště
Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 8.8.2013.
Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Ţádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 281 na p.č. st. 484 Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Komňa Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne 8.8.2013 v 9,00 hod. Prohlídku znalci umoţnil pan Urbánek Jaroslav.
Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 540 pro k.ú. Komňa Objednávka ze dne 22.7.2013 čj. 374/2013-D Informace získané při místním šetření dne 8.8.2013 Nahlíţení do KN – internet
Vlastnické a evidenční údaje Dle předloţeného LV č. 540 pro k.ú. Komňa je vlastníkem předmětného majetku: Urbánek Jaroslav, č.p. 281, 687 71 Komňa
Váznoucí závazky Dle přiloţeného LV č. 540 pro k.ú. Komňa ze dne 16.7.2013 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní pro: Raiffeisenbank a.s. Povinnost k: stavba Komňa č.p. 281 a parcely st. 484, 147/4, 5918/14 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ve výši 750.000,- Kč, smlouva ze dne 20.5.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.5.2003. - Nařízení exekuce Povinný: Urbánek Jaroslav, č.p. 281, 687 71 Komňa, r.č. 641016/0768 Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce, OS v Uherském Hradišti 9EXE-31/2012-11 ze dne 13.3.2012. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, souvisí s 9EXE-31/2012-11 ze dne 13.3.2012. Povinný: Urbánek Jaroslav, č.p. 281, 687 71 Komňa, r.č. 641016/0768 Povinnost k: stavba Komňa č.p. 281 a parcely st. 484, 147/4, 5918/14 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 137 EX-93/2012-22 ze dne 13.4.2012. 3
- Zástavní právo exekutorské k provedení usnesení o nařízení exekuce 9EXE-31/2012-11 ze dne 13.3.2012na pohledávku ve výši 25 559,75 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce Povinný: Urbánek Jaroslav, č.p. 281, 687 71 Komňa, r.č. 641016/0768 Pro: Jihomoravská plynárenská, a.s. Povinnost k: stavba Komňa č.p. 281 a parcely st. 484, 147/4, 5918/14 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního ráva na nemovitosti 137EX-93/2012-21 ze dne 13.4.2012. - Zahájení exekuce Povinný: Urbánek Jaroslav, č.p. 281, 687 71 Komňa, r.č. 641016/0768 Lisitna: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-10082/2013-7 ze dne 13.6.2013. - Zástavní právo exekutorské K zjištění pohledávky ve výši 25 702,- Kč s příslušenstvím Povinná osoba: Urbánek Jaroslav, r.č. 641016/0768 Pro CETELEM ČR a.s. Povinnost k: stavba Komňa č.p. 281 a parcely st. 484, 147/4, 5918/14 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavní práva na nesvisti 103EX-10082/2013-14 ze dne 14.6.2013. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Povinná osoba: Urbánek Jaroslav, r.č. 641016/0768 Povinnost k: stavba Komňa č.p. 281 a parcely st. 484, 147/4, 5918/14 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavní práva na nesvisti 103EX-10082/2013-14 ze dne 14.6.2013.
4
3. POSUDEK
Celkový popis nemovitosti obec Komňa (578 obyvatel), vzdálená cca 20 km od města Uherský Brod, anebo 6 km od města Bojkovice oceňovaný objekt leţí v okrajové JV části obce, v řadové zástavbě Pozice v obci rodinných domů s přímým přimknutím k sousedovi zleva centrum obce vzdáleno cca 500 m Dostupnost centra obytná zóna rodinných domů a zahrad Převaţující zóna dům má přípojku vody, elektro, kanalizace do septiku s přepadem Napojení na sítě a do kanalizace, přípojka plynu je odpojena (je u domu) . Přístup komunikace z místní zpevněné komunikace kapacita sítí je dostatečná pro potřeby rodinného domu Kapacita sítí dobrá pro osobní i nákladní automobily, moţnost autobusové Dopravní dostupnost dopravy – zastávka v místě, přístup je z místní zpevněné komunikaci po p.č. 5918/1 (vlastník Obec Komňa) v obci jsou základní obchody, pošta, základní škola niţšího stupně, Dostupnost sluţeb ostatní nejblíţe ve městě Bojkovice anebo v Uh. Brodě omezené na krajnici silnice u předmětné nemovitosti nebo ve vjezdu Parkování před garáţí nejsou Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita slabá Konkurenční prostředí V současnosti jsou v nabídce v obci 4 RD, ţádný stavební pozemek rodinné bydlení Současný způsob vyuţití Příslušenství je tvořeno přípojkami inţ. sítí, septikem, zpevněnými Ostatní plochami z kamene, venkovními schody, oplocením předzahrádky Lokalita
Rodinný dům č.p. 281 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy obytných místností
Betonové pasy s izolacemi KS zděný na tl. 0,40m keramické omítnuté sedlová trámová taška pálená pozinkovaný plech vápenné štukové břízolitové sokl keramický keramické na soc. zařízení a v kuchyni, v prádelně ocelové s dřevěnými stupni dveře dřevěné plné a prosklené, vrata sklopná plastová do ulici, ostatní dřevěná textilní na betonu (v pokojích v podkroví chybí) 5
Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně
Keramické dlaţby, beton ÚT , kotel na tuhá paliva. Plynový kotel mimo provoz. 220/380V instalován Rozvod T+S vody el. bojler Provedeny rozvody – plyn odpojen napojena na septik s přepadem sporák elektro, dřez, digestoř
Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, přístavby Rekonstrukce, modernizace Počet bytů Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údrţby Závaţné nedostatky
WC, umývadla, vana Splachovací nebylo zjištěno nebyly provedeny v roce 2010 výměna oken 1 Z veřejné komunikace níţe uvedeno běţná Stavebně nedokončené částečné podkroví – chybí povrchy podlah a malby v pokojích, sádrokartonový podhled. Stopy po zatečení v podkroví. Schází svod klemp. konstrukce ve dvorní části cca 1990 100 roků Rodinné bydlení
Z roku Ţivotnost Současný a minulý způsob vyuţití Vnitřní dispozice včetně výměr : Podlaží 1.NP
Název místnosti hala garáž kotelna (tuhá paliva) chodba prádelna WC 2.NP chodba se schodištěm kuchyně jídelna pokoj pokoj koupelna WC balkon Podkroví chodba se schodištěm pokoj pokoj
m2 33,80 22,20 14,40 6,00 6,40 2,50 12,70 13,40 7,90 24,50 19,30 4,80 1,20 10,80 9,00 19,10 24,80
6
Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný, jednotková cena hlavní stavby, pro výpočet věcné hodnoty, v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Region: Okres: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 281 na p.č. st. 484 Zlínský Uherské Hradiště Komňa
3.1. VĚCNÁ HODNOTA 1.1 Rodinný dům č.p. 281 Zastavěné plochy a výšky podlaţí Zastavěná. Konstr. výška plocha 106,76 m2 2,90 m 2 106,76 m 2,91 m 106,76 m2 2,70 m
Název 1.NP 2.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (9,04*11,81)*(2,90) 2.NP (9,04*11,81)*(2,91) Podkroví a krov 9,04*11,81*4,50/2
= = =
[m3] 309,61 m3 310,68 m3 240,22 m3
(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP 2.NP Podkroví a krov Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Uţitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota
Obestavěný prostor 309,61 m3 310,68 m3 240,22 m3 860,50 m3
Ocenění 107 222
[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
860,50 4 000 100,00 3 442 020 7
(RC * OP) Stáří Další ţivotnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků roků % Kč
23 77 33,00 2 306 153
1.2. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 540 pro k.ú. Komňa: Parcela Druh pozemku st. 484 zastavěná plocha a nádvoří 147/4 ostatní plocha 5918/14 zahrada
m2 135 180 34
Pozemek p.č. st. 484 je zastavěn rodinným domem č.p. 281. Pozemek p.č. 147/4 slouţí jako zahrada za domem č.p. 281. Pozemek p.č. 5918/14 je uţíván jako předzahrádka k domu č.p. 281.
Metoda stanovení porovnávací hodnoty stavebních pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří – přímo v obci Komňa není ţádná nabídka, v okruhu do 5 km je 19 nabídek. Z těchto vybráno 10 nejaktuálnějších nabídek: nabídka č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
výměra 4 010 2 860 1127 918 1795 1153 2147 2259 576 1799
cena 550 000 975 000 235000 750000 682100 299500 279110 293670 140000 575680
JC 137 341 209 817 380 260 130 130 243 320
lokalita Starý Hrozenkov Vápenice Bystřice p/Lop. Šumice Bánov Bánov Bystřice p/Lop. Bystřice p/Lop. Březová Bánov
Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 130 aţ 817,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené, mnohdy aţ o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, ţe nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 100,- Kč/m2 aţ 650,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek je v poměrně prudkém svahu, s orientací na Z, je řadový, koncový, protáhlý, obdélníkový, výměrou je přiměřený, má moţnost veškerých veřejných přípojek inţenýrských sítí, přístup po zpevněné komunikaci přes pozemek p.č. 5918/1 (vlastník Obec Komňa). 8
Pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši
Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celkem
P.Č. st. 484 147/4 5918/14
150,- Kč/ m2
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 135 150,00 180 150,00 34 150,00 349
Cena [Kč] 20 250,00 27 000,00 5 100,00 52 350,00
3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA 1) Rodinný dům č.p. 229, v obci Záhorovice Je situován ve východní okrajové části obce. Jednopodlaţní rodinný dům zděného konstrukčního systému se stanovou střechou, má přípojku elektro, vody z vlastní studny, kanalizace do jímky na vyváţku, má přípojku plynu. Dům je z roku cca 1930, v roce 1973-4 proběhla kompletní rekonstrukce domu, v roce 2008 pak výměna oken, koupelny, nový plynový bojler a WC. Vytápění ÚT kotel plynový. Dispozice domu: 1.NP - vstup, zádveří, chodba, obývací pokoj, kuchyňský kout, jídelní kout, dětský pokoj, loţnice, komora, koupelna, předsíň, WC, kotelna, uhelna, schodiště. Zastavěná plocha: 158 m2 Obestavěný prostor: 867 m3 Podlahové plochy: 137m2, započitatelná 124 m2 Pozemky o výměře: 1 997 m2 Opotřebení: 40% Obchodováno v 03/2013 za 1 890 000,- Kčm, tj. 13 796,- Kč/m2 z celkové plochy; 15 242,- Kč/m2 ze započitatelné plochy Zdroj: vlastní databáze 5558 ZPU 2) Rodinný dům v obci Vápenice Nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům. Dům včetně přilehlých pozemků se nachází v malebném a klidném prostředí Bílých Karpat v obci Vápenice. Dům je vhodný jak k rodinnému bydlení, tak ke komerčním účelům. Je postaven z pálených cihel, připojen na elektrickou síť, voda je zde z vlastní studny, vytápění na tuhá paliva. Přípojka na plyn je před domem. Kaţdá bytová jednotka je dispozičně 2+1 o ploše 90 m2. Dům je podsklepen s garáţí. K nemovitosti patří přilehlé zahrady, louky a lesní porosty o rozloze cca 50 ha. Uţitná plocha 270 m2. Nabídka RK REALLEX, s.r.o, ze dne 3.7.2013 Nabídková cena 3 100 000,- Kč, tj. 11 482,- Kč/m2. 9
3) Rodinný dům v Záhorovicích Nabízíme k prodeji patrový rodinný dům v Záhorovicích. Rodinný dům se nachází v centru obce a před domem má pozemek o velikosti 182 m2, vhodný jako parkovací místa. Zastavěná plocha s nádvořím je o velikosti 215 m2 a za domem zahrada o velikosti 2093 m2. Byl postaven v roce 1975-1980 z cihel porfix a částečně je podklepený. V 1NP se nachází 3 místnosti, v 2NP je moţnost vybudovat další 4 místnosti. Je vhodný k celkové rekonstrukci, dle svých představ. V těsné blízkosti se nachází škola, školka, pošta, obchod. Uţitná plocha 200 m2, pozemek 2490 m2. Nabídka RK AGENTURA ZVONEK ze dne 18.6.2013 Nabídková cena 598 000,- Kč, tj. 2 990,- Kč/m2. 4) Rodinný dům v obci Komňa Nabízíme ke koupi opravený rodinný dům téměř v centru obce Komňa o velikosti 3+kk. Nemovitost je podsklepená, jsou zde nová plastová okna. Dále je zde v případě zájmu moţnost napojení na plynovod (před domem), topení je krbovými kamny, ohřev teplé vody el. bojlerem. V blízkosti mateřská a základní škola. Uţitná plocha 90 m2, pozemek 163 m2. Nabídka Realitní kancelář STING, s.r.o.ze dne 23.7.2013 Nabídková cena 450 000,- Kč, tj. 5 000,- Kč/m2. Komentář:
Nabídkové ceny rodinné domy jsou v rozptylu 2 990,- Kč/m2 aţ 11 482,- Kč/m2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené, mnohdy aţ o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, ţe nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 2 400,- Kč/m2 aţ 9 200,- Kč/m2. Realizovaný prodej v nedaleké obci byl v letošním roce za 13 800,- Kč/m2. Dům č. 1 leţí ve vedlejší obci Záhorovice, v lepší lokalitě bliţší Bojkovicím i Uh. Brodu, má menší výměru uţitných ploch, velký pozemek, dům po celkové rekonstrukci. Oceňovaný dům je horší lokalitou a výměrou pozemku. Dům č. 2 leţí v nedaleké obci Vápenice, má větší výměru uţitných ploch, nadměrnou výměru pozemku, která umoţňuje samostatné hospodaření. Oceňovaný dům je lepší svou velikostí a lokalitou, na straně druhé velikost zemědělských pozemků umoţňuje samostatné hospodaření s dotacemi (Bílí Karpaty). Dům č. 3 leţí v obci Záhorovice, má obdobnou výměru uţitných plocha, větší pozemek, dům v původním stavu, nutná rekonstrukce. Oceňovaný dům je lepší technickým stavem, je horší lokalitou. Celkově posuzujeme oceňovaný dům jako lepší. Dům č. 4 leţí ve stejné obci, má malou výměru uţitných, malý pozemek, dům je po částečné rekonstrukci. Oceňovaný dům je lepší velikostí pozemku a technickým stavem.
10
Ze srovnání vyplývá, ţe porovnávací hodnota oceňovaného domu bude niţší neţ 13 800,- Kč/m2 a bude vyšší neţ 4 000,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvaţujeme jednotkovou cenu : 8 000,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 222 m2)
Porovnávací hodnota:
1 776 000,- Kč
REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů:
2 306 153,- Kč
Hodnota pozemků:
52 350,- Kč
Věcná hodnota celkem:
2 358 503,- Kč
Porovnávací hodnota:
1 776 000,- Kč
11
3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, ţe na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty věcná hodnota porovnávací hodnota
Kč 2 358 503 1 776 000
Silné stránky nemovitosti : Moţnost veškerých přípojek inţenýrských sítí Klidná lokalita Slabé stránky nemovitosti : Dům nemá stavebně dokončeno podkroví Malá výměra zahrady v prudkém svahu Kamenité podloţí pozemku S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši:
1 500 000,- Kč
12
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 281 na p.č. st. 484 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 484, 147/4, 5918/14 uvedeno na LV č. 540, v k.ú. Komňa, v obci Komňa, v okrese Uherské Hradiště , ke dni 16.5.2013, pro potřeby draţby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši :
1 500 000,- Kč slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč V Uherském Hradišti, 19.8..2013 Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík
ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5648-235/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura.
SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 540 pro k.ú. Komňa Nahlíţení do KN - internet Fotopříloha
13
pokoj ve 2.NP
schodiště do podkroví
loţnice ve 2.NP
koupelna ve 2.NP
WC ve 2.NP
kuchyně ve 2.NP
14
jídelna ve 2.NP
pokoj v podkroví
pokoj v podkroví
půdní prostor
vstupní hala v 1.NP
garáţ v 1.NP
15
prádelna v 1.NP
WC v 1.NP
dvorní pohled
16