2013

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

934/263/2013

o obvyklé ceně nemovitosti – podílu ve výši id. 1/3 na pozemcích parc.č. 1827, 3012/31, 3785/7 a na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 1823 a PK 3012/30; to vše v k.ú. Halenkovice, obec Halenkovice, okres Zlín, kraj Zlínský.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 22255/12-43 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 14.8.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 20.9.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 15.10.2013

Znalecký posudek č. 934/263/2013

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Pozemky .......................................................................................................................................... 10

7.3.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 12

7.4.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 13

7.5.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 14 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení ...... 14

8.1.1.

Zemědělské pozemky .............................................................................................................. 14

8.1.2.

Lesní pozemek......................................................................................................................... 17

8.1.3.

Rekapitulace ocenění .............................................................................................................. 18

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 18

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 18

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 22

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 23

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 23

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 23



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v usnesení č.j. 167 EX 22255/12-43, tedy podílu ve výši id. 1/3 na pozemcích parc.č. 1827, 3012/31, 3785/7 a na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 1823 a PK 3012/30; to vše v k.ú. Halenkovice, obec Halenkovice, okres Zlín, zapsané na listu vlastnictví č. 493 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Zlín. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 493 pro k.ú. Halenkovice, obec Halenkovice, okres Zlín, kraj Zlínský ALV:

BLV:

FLV:

Břečková Božena, Sadová 1842, 68603 Staré Město; identifikátor: 546019/0021, podíl 1/3 Kadrlová Ludmila, Masarykovo náměstí 74, 76361 Napajedla; identifikátor: 535625/002, podíl 1/3 Kníchal Miroslav, č.p. 620, 76363 Halenkovice; identifikátor: 520323/007, podíl 1/3 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. 1827 lesní pozemek 813 m 2 parc.č. 3012/31 orná půda 1195 m 2 parc.č. 3785/7 orná půda 4280 m Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK): Parcela: Výměra: 2 1823 3108 m 2 3012/30 1194 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 PK 1823 34177 3108 m 2 PK 3012/30 32451 1194 m 2 3012/31 32451 1195 m 2 3785/7 31410 4280 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1:


Stránka 3 z 23



„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 20.9.2013 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit oceňované pozemky. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že nebyl vyzvednut dne 3.9.2013. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela.


Stránka 4 z 23



Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 493 ze dne 14.8.2013, k.ú. Halenkovice, obec Halenkovice, okres Zlín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 22255/12-43 ze dne 14.8.2013 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 493 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Halenkovice – dálkový náhled viz.příloha Územní plán obce Halenkovice Informace získané při místním šetření Mapa bývalého pozemkového katatsru ze dne 19.8.2013 čís.PÚ 1737/2013-70 S Výpis z hospodářské knihy – LHO platné od 1.1.2005, LHC 603804 Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012.


Stránka 5 z 23



Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-2451818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 6 z 23



za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 493 ze dne 14.8.2013 vázne na oceňované nemovitosti zástavní právo – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 493 ze dne 14.8.2013 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití pozemků. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 7 z 23



Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné zemědělské pozemky (parc.č. 3012/31, 3785/7, PK 1823 a PK 3012/30, u kterých je většinou možné nalézt statisticky


Stránka 8 z 23



významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. V případě oceňování lesního pozemku (parc.č. 1827) je však přístup k validním a verifikovaným případům velmi komplikovaný, v úvahu připadá použití nabídkových cen z realitních serverů, které ovšem zdaleka nemusí být cenami konečnými. Nouzovou praxí v těchto případech je bohužel stanovení obvyklé ceny z administrativní ceny podle zákona č. 151/1997 násobené koeficienty 0,3 – 0,4 (zdroj: Ing. Radek Zádrapa, PhD.; odborný čtvrtletník: Odhadce a oceňování majetku 3-4/2007). Domnívám se, že v takovémto případě je vhodné pro ocenění použít metodu „nouzové praxe“. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. jeho prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb., jejíž výsledek je vynásoben koeficientem 0,3, který byl vzhledem k účelu posudku a stavu porostů stanoven na spodní hranici obvyklého rozmezí. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Zlín na území obce Halenkovice ve vzdálenosti cca. 70 km východním směrem (vzdušnou čarou) od Brna v k.ú. Halenkovice. Jedná se o obec se základní občanskou vybaveností (MŠ, ZŠ, obchod s potravinami, restaurace, pošta, aj. služby) ležící na severovýchodním úpatí pohoří Chřiby. Východním směrem od obce se rozkládá úrodná zemědělsky obdělávaná krajina – údolí řeky Moravy, západním směrem převážně zalesněná členitá krajina pohoří Chřiby. Halenkovice jsou obcí s dosti roztroušenou zástavbou, převažuje zde zástavba rodinných domů a rekreačních chat. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v 8 km vzdálených Otrokovicích a 20 km vzdáleném Zlínu. Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou pouze po silnici III. třídy, v údolí asi 4 km od obce vede silnice I. třídy č. I/55 (Otrokovice – Uherské Hradiště), v Otrokovicích na tuto ulici navazuje rychlostní komunikace R55 – přivaděč k dálnici D1. Z veřejné dopravy jsou v obci pouze zastávky autobusů, které zajišťují spojení do obce Napajedla a do Otrokovic. Nejbližší železniční stanice je v Napajedlech. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0724 Halenkovice

Kód obce 585220

Správní obvod 1 7205

2 1

3

4

5

6

7

8

1 2002 1822 1244 511 597

9 1

10 11 12 13 1

1

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0)


Stránka 9 z 23



7.2. Pozemky Předmětem ocenění je podíl id. 1/3 na pozemcích parc.č. 1827, 3012/31, 3785/7 a na pozemcích ve zjednodušené evidenci (PK) 1823 a 3012/30, které jsou zapsané na LV č. 493 ze dne 14.8.2013 pro k.ú. Halenkovice, okres Zlín. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Oceňované pozemky se nachází mimo zastavěné území obce ve 3 celcích. Pozemek parc.č. 1827 sousedí s pozemkem ve zjednodušené evidenci (PK) 1823, pozemek parc.č. 3012/31 sousedí s pozemkem ve zjednodušené evidenci (PK) 3012/30 a pozemek parc.č. 3785/7 leží samostatně. Sousední parcely: Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. 1827 2 Pozemek s výměrou 813 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako lesní pozemek, je svažitý (or. k severovýchodu), má přibližně obdélníkový tvar, slouží jako lesní pozemek. Pozemek se nachází v západní části obce nad pravým břehem potoka Vrbka v blízkosti provozovny spol. FAGUS a.s. Pozemek svou západní stranou sousedí s také oceňovaným pozemkem ve zjednodušené evidenci PK 1823. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 3012/31 2 Pozemek s výměrou 1195 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako orná půda, je svažitý (or. k jihozápadu), má tvar trojúhelníku, slouží k zemědělským účelům jako orná půda. Pozemek se nachází asi 900 m severně od zástavby obce Halenkovice u zpevněné komunikace vedoucí do lokality zvané „Kuchařinky“ k místnímu kamenolomu „Kuchařice“. Pozemek svou severní stranou sousedí s také oceňovaným pozemkem ve zjednodušené evidenci PK 3012/30. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 10 z 23



Pozemek parc.č. 3785/7 2 Pozemek s výměrou 4280 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako orná půda, je svažitý (or. k východu), má tvar obdélníku, slouží k zemědělským účelům jako orná půda. Pozemek se nachází asi 900 m severně od zástavby obce Halenkovice v blízkosti zpevněné komunikace v lokalitě zvané „Horní kopaniny“. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 1823 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci s výměrou 3108 m , je svažitý (or. k severovýchodu), má nepravidelný tvar, slouží k zemědělské činnosti. Pozemek se nachází v západní části obce nad pravým břehem potoka Vrbka v blízkosti provozovny spol. FAGUS a.s., svou východní stranou sousedí se zalesněným svahem a oceňovaným pozemkem parc.č. 1827.


Stránka 11 z 23



Pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 3012/30 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci s výměrou 1194 m , je svažitý (or. k jihozápadu), má tvar obdélníku, slouží k zemědělským účelům jako orná půda. Pozemek se nachází asi 1 km severně od zástavby obce Halenkovice u zpevněné komunikace vedoucí do lokality zvané „Kuchařinky“ k místnímu kamenolomu „Kuchařice“. Pozemek svou jižní stranou sousedí s oceňovaným pozemkem parc.č. 3012/30.

7.3. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Halenkovice se oceňované pozemky: - parc.č. 3012/31, 3785/7 a pozemek v ZE 3012/30 nachází v území vymezeném jako „Z – plochy zemědělské“;

- parc.č. 1827 a pozemek v ZE parc.č. PK 1823 nachází v území vymezeném jako „P – plochy přírodní“. Pozemky navíc leží v území „LBC DOLINA“ – tj. lokální biocentrum (ÚSES).


Stránka 12 z 23



7.4. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.5. Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků zapsaných na LV č. 493, k.ú. Halenkovice - podíl id. 1/3 Parcela 1827 3012/31 3785/7

Druh pozemku lesní pozemek orná půda orná půda

Územní plán / skutečné využití plochy přírodní / les plochy zemědělské / orná půda plochy zemědělské / orná půda

PK 1823

pozemek v ZE

plochy přírodní / orná půda

3 108 m

2

PK 3012/30

pozemek v ZE

plochy zemědělské / orná půda

1 194 m

2

10 590 m

2

Výměra pozemků celkem


Výměry 2 813 m 2 1 195 m 2 4 280 m

Stránka 13 z 23



C. Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 90 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Pozemky však lze poměrně jednoduše rozdělit v poměru dle id. spoluvlastnického podílu geometrickým plánem. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %."

8.1.1. Zemědělské pozemky Jedná se o pozemky parc.č. 3012/31, 3785/7 a pozemky ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 1823 a PK 3012/30. Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska dopravní dostupnosti, umístění vzhledem k obci, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové.


Stránka 14 z 23



K 5 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Bařice - Velké Těšany Popis: Zemědělské pozemky - pole o celkové ploše 17.098 m2 v katastrálním území obce Bařice. 2

Pozemek: Nabídková cena:

17 098 m 256 470 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

15,00 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 21.9.2013

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Topolná Popis:

Orná půda v katastru obce Topolná. Pozemky jsou rozděleny na osm polí. Pozemky jsou nyní pravidelně obdělávány a jsou udržované. 2


24 251 m 300 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

12,37 Kč/m


datum: 28.8.2013

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Lubná Popis:

Orná půda v katastrálním území Lubná a Kostelany. Plocha orné půdy 16689 m2, TTP 1800 m2, ostatní plocha 735 m2. Celková plocha 19224 m2.

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

2

19 224 m 350 000 Kč 18,21 Kč/m


datum: 13.9.2013

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Kostelany Popis: Zemědělský pozemek - orná půda o výměře 5 120 m2 v obci Kostelany. Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

2

5 120 m 97 280 Kč 19,00 Kč/m


datum: 15.9.2013

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Mysločovice Popis: Orná půda k ú Mysločovice, celkem 1978 m2. Kvalitní půda, dobrá bonita i umístění, černozem. 2 Pozemek: 1 978 m Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 15 z 23



40 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: www.zemedelskepozemky.cz

20,22 Kč/m

2

datum: 23.9.2013

Reprezentant č. 6 Adresa: obec Oldřichovice Popis: Zemědělské pozemky v k.ú. Oldřichovice u Napajedel o celkové výměře 7533 m2. 2


7 533 m 145 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

zdroj: jiho.moravskereality.cz

19,25 Kč/m

2

datum: 13.9.2013

Tabulka srovnání reprezentantů R. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Výměra 2 m 17 098 24 251 19 224 5 120 1 978 7 533

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Velikost

Stav

Zdroj

Ostatní

15,00 12,37 18,21 19,00 20,22 19,25

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00

0,80 0,80 0,70 0,70 0,70 0,70

0,90 1,00 0,90 0,90 0,90 0,90

Průměrná upravená nabídková cena zemědělského pozemku

Upravená NC v 2 Kč/m 10,80 9,90 11,47 11,97 11,47 12,13 11,29

Stanovení obvyklé ceny pozemků Na obvyklou cenu pozemku má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro hodnotu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality 2 půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají převážně průměrnou bonitu, dle BPEJ se jednotková cena dle 2 2 vyhlášky pohybuje ve výši 6,68 Kč/m (BPEJ 32451; parc.č. 3012/31 a PK 3012/30), ve výši 12,50 Kč/m 2 (BPEJ 31410; parc.č. 3785/7) a ve výši 1,09 Kč/m (BPEJ 34177; parc.č. PK 1823). Vzhledem k umístění v obci sousedící s obcí s 5-10 tisíci obyvateli se cena upravuje 40%, cena zjištěná po úpravě je tedy 9,35 2 2 2 Kč/m , 17,50 Kč/m a 1,53 Kč/m . V inzerci serverech www.sreality.cz, www.zemedelskepozemky.cz a jiho.moravskereality.cz jsou v okruhu do 2 5 km od oceňované nemovitosti v nabídce pozemky s nabídkovou cenou od 12 Kč/m , jedná se však o nabídkové ceny. Je zde uvedeno také velké množství spekulativně nabízených zemědělských pozemků, nabídkové ceny jsou převážně nereálné. Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku byla indikována pomocí srovnávací metody 2 ve výši 11,29 Kč/m . Vzhledem k množství srovnávaných nemovitostí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce, kvalitě oceňovaných pozemku dle BPEJ a umístění ve větší vzdálenosti od zastavěného území obce, je obvyklá cena pozemků parc.č. 3012/31, 3785/7 a PK 3012/30 stanovena pomocí porovnávací


Stránka 16 z 23



2

metody po zaokrouhlení ve výši 11 Kč/m . Pro pozemek parc.č. PK 1823 je s ohledem na velice nízkou 2 bonitu a umístění v těsné blízkosti lesa obvyklá cena stanovena ve výši 2 Kč/m . Stanovení srovnávací hodnoty - obvyklé ceny 2 Stanovená srovnávací hodnota pozemků parc.č. 3012/31, 3785/7 a PK 3021/30 [Kč/m ] 2

11,00

Měrná jednotka - m zemědělských pozemků parc.č. 3012/31, 3785/7 a PK 3021/30

6 669

Předběžná srovnávací hodnota - pozemky parc.č. 3012/31, 3785/7 a PK 3021/30 [Kč]

73 359

2

Stanovená srovnávací hodnota pozemku parc.č. PK 1823 [Kč/m ] 2

Měrná jednotka - m zemědělského pozemku parc.č. PK 1823 2

Stanovená srovnávací hodnota parc.č. PK 1823 [Kč/m ]

2,00 3 108 6 216

Předběžná srovnávací hodnota zemědělských pozemků celkem [Kč]

79 575

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 na parc.č. 3012/31, 3785/7, PK 3021/30 a PK 1823

26 525

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 na parc.č. 3012/31, 3785/7, PK 3021/30 a PK 1823 Obchodovatelnost minoritního podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty)

23 873

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 na parc.č. 3012/31, 3785/7, PK 3021/30 a PK 1823

23 870

8.1.2. Lesní pozemek Výpočet obvyklé ceny nemovitosti ke dni ocenění je proveden ve smyslu §2 zákona č.151/1997 Sb. a ohledem na vliv tržního hospodářství a s ohledem na vypočtenou cenu dle cenových předpisů. Dalšími důležitými faktory při stanovení obvyklé ceny předmětného lesního pozemku s lesními porosty jsou: - Výměra - Tvar - Možnost identifikace pozemku v terénu - Využití dřevní hmoty - Dostupnost - Vícenáklady na další pěstební činnost - Využití dotací příspěvků) do lesního hospodářství - Situování lesního pozemku s lesními porosty - Dotčení pozemků civilizací - Počet spoluvlastníků - Kvalitativní znaky jednotlivých dřevin

Stanovení obvyklé ceny pozemku V případě oceňování lesních pozemků je přístup k validním a verifikovaným případům velmi komplikovaný, v úvahu připadá použití nabídkových cen z realitních serverů, které ovšem zdaleka nemusí být cenami konečnými. Nouzovou praxí v těchto případech je bohužel stanovení obvyklé ceny z administrativní ceny podle zákona č. 151/1997 násobené koeficienty 0,3 – 0,4 (zdroj: Ing. Radek Zádrapa, PhD.; odborný čtvrtletník: Odhadce a oceňování majetku 3-4/2007). Vzhledem účelu odborného vyjádření, stavu, velikosti, tvaru a umístění pozemku odhaduji koeficient nouzové praxe ve výši 0,3.


Stránka 17 z 23



Stanovení obvyklé ceny lesního pozemku Nemovitosti a součásti

Cena [Kč]

Pozemek parc.č. 1827 (lesní pozemek bez porostů)

1 382,10

Trvalé porosty na parc.č. 1827

26 811,11

Zjištěná cena nemovitosti

28 193,21

Koeficient nouzové praxe

0,30

Zjištěná cena nemovitosti upravená koeficientem nouzové praxe

8 457,96

Předběžná obvyklá - podílu id. 1/3 na parc.č. 1827, k.ú. Halenkovice Předběžná obvyklá cena - podíl id. 1/3 na parc.č. 1827, k.ú. Halenkovice Obchodovatelnost minoritního podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty)

2 819,32

Obvyklá cena po zaokrouhlení - podíl id. 1/3 na parc.č. 1827, k.ú. Halenkovice

2 540 Kč

2 537,39

Lesní pozemky v internetové nabídce 2

2

Obvyklá cena pozemku vč. porostů je dle „nouzové metody“ cca. 10,4 Kč/m (8.457,96 Kč / 813 m ). 2 V internetové nabídce se lesní pozemky v daném místě a čase nabízí k prodeji za ceny od 15 Kč/m u nevytěžených pozemků. Jedná se však o nabídkové ceny, skutečné realizované bývají obvykle výrazně 2 nižší. U vytěžených pozemků nabídkové ceny klesají ke 2 Kč/m .

8.1.3. Rekapitulace ocenění Rekapitulace ocenění založeného na tržních principech Obvyklá cena zemědělských pozemků - podíl id. 1/3 Obvyklá cena lesního pozemku - podíl id. 1/3

23 870 Kč 2 540 Kč

Obvyklá cena nemovitosti celkem

26 410 Kč

Ve stanovené obvyklé ceně nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezující množství potenciálních kupujících.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti.

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty


Stránka 18 z 23



B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny:

40 % 40,00 %

Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 3012/31 32 451 1 195,00 6,68 40,00 9,35 11 173,25 orná půda 3785/7 31 410 4 280,00 12,50 40,00 17,50 74 900,00 pozemek v ZE PK 3012/30 32 451 1 194,00 6,68 40,00 9,35 11 163,90 pozemek v ZE PK 1823 34 177 1 268,00 1,09 40,00 1,53 1 940,04 Úprava dle přílohy č. 23 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. pozemek v ZE 1 840,00 1,09 2 005,60 pás u lesa Mezisoučet 9 777,00 101 182,79 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem 101 182,79 Název

Parcelní číslo

BPEJ

Lesní pozemek oceněný dle § 30 Název

Parcelní číslo

SLT

lesní pozemek 1827 3L1 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Lesní pozemek oceněný dle § 30 - celkem

Výměra [m2] 813,00

JC [Kč/m2] 1,70

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 1,70

= Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena

* =

Cena [Kč] 1 382,10 1 382,10 * 1,0000 1 382,10 102 564,89 Kč

1/3 34 188,30 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Lesní porosty: § 35 - § 38 . Název Cena mýtní výtěže

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv


Stránka 19 z 23



Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z olše lepkavá 88 2 8,000 120

Cena 813

40

(max 80)

15,75 3,60 2 Ha=[(15,75-3,60)*1,000+3,60]*8,00*40 % = 5,0400 Kč/m Koeficient prodejnosti: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,000] olše lepkavá - celkem

1,000 * =

4 097,52 1,000 4 097,52

Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena habr obecný 88 2 8,000 120 813 30 86,81 23,39 0,705 2 Ha=[(86,81-23,39)*0,705+23,39]*8,00*30 % = 16,3443 Kč/m 13 287,92 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,840 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 habr obecný - celkem = 11 161,85 Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena dub letní 88 1 8,000 120 813 20 90,22 26,76 0,664 2 Ha=[(90,22-26,76)*0,664+26,76]*8,00*20 % = 11,0236 Kč/m 8 962,19 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,840 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 dub letní - celkem = 7 528,24 Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena lípa srdčitá 88 1 8,000 120 813 5 95,70 23,39 0,695 2 Ha=[(95,70-23,39)*0,695+23,39]*8,00*5 % = 2,9458 Kč/m 2 394,94 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,840 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 lípa srdčitá - celkem = 2 011,75 Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena javor klen 88 1 8,000 120 813 5 95,70 23,39 0,695 2 Ha=[(95,70-23,39)*0,695+23,39]*8,00*5 % = 2,9458 Kč/m 2 394,94 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,840 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 javor klen - celkem = 2 011,75 Celkem - lesní porosty Trvalé porosty - celkem:


=

26 811,11 Kč 26 811,11 Kč

Stránka 20 z 23



= Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Trvalé porosty - zjištěná cena

*

26 811,11 Kč

1/3 8 937,04 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

34 188,30 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

34 188,30 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty

8 937,- Kč

2. Ocenění trvalých porostů celkem

8 937,- Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

43 125,30 Kč

43 125,30 Kč

43 130,- Kč

slovy: Čtyřicettřitisícjednostotřicet Kč


Stránka 21 z 23



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

26 410 Kč 43 130 Kč

I. Předmětem ocenění jsou nemovitosti – podílu ve výši id. 1/3 na pozemcích parc.č. 1827, 3012/31, 3785/7 a na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. (PK) 1823 a 3012/30; to vše v k.ú. Halenkovice, obec Halenkovice, okres Zlín, zapsané na listu vlastnictví č. 493 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Zlín. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: - Nemovitost nemá příslušenství.

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 20.9.2013, částkou ve výši:

26 410,- KČ slovy: Dvacetšesttisícčtyřistadeset korun českých

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 15.10.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 22 z 23



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 934/263/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 263 - 2013.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 493 ze dne 14.8.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 20.9.2013


Stránka 23 z 23

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 493

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Pozemky parc.č. 3012/31 a 3785/7

Pozemek ve zjednodušené evidenci (PK) 3012/30 – těsně sousedí s oceňovanou parc.č. 3012/31

Pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 1823 a sousední pozemek parc.č. 1827

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa - pozemek parc.č. 3012/31 a pozemek v ZE 3012/30 (body: 1, 2, 3) - pozemek parc.č. 3785/7 (body: 4, 5) GPS: 3) 49°11'03.80"N, 17°28'18.92"E ; 4) 49°11'03.93"N, 17°28'38.64"E

Umístění nemovitostí v rámci obce Halenkovice

Letecká fotomapa - pozemek parc.č. 1827 a pozemek v ZE 1823 (body: 1, 2, 3) GPS: 4) 49°10'27.55"N, 17°27'30.21"E

Umístění nemovitostí v rámci obce Halenkovice

Umístění nemovitostí v rámci regionu 1) Pozemek parc.č. 3012/31 a pozemek v ZE 3012/30 2) Pozemek parc.č. 3785/7 3) Pozemek parc.č. 1827 a pozemek v ZE 1823

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti Pozemek parc.č. 3012/31 a pozemek v ZE 3012/30

Pozemek parc.č. 3785/7

2013

Recommend Documents