ZNALECKÝ POSUDEK č. 2772/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p 43 , st.p. 21/2 , poz.p. 27/6, 27/11, 28/1, 27/5 v k.ú. Mezirolí , obec Nová Role , okres Karlovy Vary , kraj Karlovarský . ...
Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s.,Čimická č.p. 780 č.o. 81 18100 Praha 8,ČESKÁ REPUBLIKA Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu č. j: 453/2013-D
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 1.10.2013 znalecký posudek vypracovala: Eva Chmelíková Lidická 308/51 36020 V Karlových Varech telefon: +420777118933 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává . V Karlových Varech 14.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu č.j. č. j: 453/2013-D dle požadavků objednatele posudku.
2. Základní informace RD č.p. 43 Mezirolí 43 362 25 Nová Role Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Nová Role Katastrální území: Mezirolí Počet obyvatel: 4 092 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 57,9241 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f): ZC = Cp * 3,0 = 173,77 Kč/m2 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.10.2013 bez přítomnosti vlastníka , ale byla umožněna prohlídka nemovitosti , krom půdních prostorů, kdy byl půdní prostor uzamčený a nepřístupný , dále sklepní prostory byly nepřístupné .
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
pan Vít Něměc, Mezirolí 43, 36225 Nová Role, vlastnictví: výhradní pan Vít Něměc, Mezirolí 43, 36225 Nová Role, vlastnictví: výhradní
5. Místopis , technický popis Město Nová Role významným městem regionu s počtem obyvatel 4092 , je situována jihozápadně 8 km od významného Lázeňského města Karlovy Vary . Ve městě je základní škola , veškeré lokální služby , úřady , policie , poliklinika , železnice , jezdí autobusová doprava . Katastrální území Mezirolí je situováno mimo vlastní území obce a to ve vzdálenosti cca 5 km . Lokalita, kde je hodnocená nemovitost je preferovaná a to vzhledem k tomu , že lokalita Mezirolí je příměstskou oblastí statutárního a lázeňského města Karlovy Vary Hodnocená nemovitost je situována pod místním kostelem , okolní zástavbu tvoří původní zástavba samostatně stojících rodinných domků dále je zde malý rybník ( požární nádrž) .Z pohledu lokality tichá a klidná lokalita .Jsou veškeré inženýrské sítě včetně plynu .
Předmětem hodnocení je částečně podsklepený, dvě nadzemní podlaží , bez obytného podkroví rodinný dům , který původně dle vyjádření starousedlíků byl využíván jako místní škola , poté byl využíván jako obytný dům , kde byly 3 byty a v 1.NP dílna , garáž , poslední využití bylo, že údajně sloužil jako ubytovna. Nemovitost byla prohlédnuta osobně znalcem kromě půdního -2-
prostoru a sklepa , které byly uzamčeny . Nemovitost je v rekonstrukci a opravě . Z chodby po levé části jsou přístupné tři obytné místnosti všechny jsou průchozí , dále z prvního pokoje je přístupná koupelna a WC , z chodby po pravé části je vstup do garáže a další místnosti, která nemá podlahu . Dále je zde vstup do přístavby, kde je technická místnost ( kotel ) a jeden sklad . Z chodby je dále přístup po schodišti 2.NP , kde jsou z chodby po levé straně přístupné 3 pravděpodobně obytné místnosti ( průchozí ), dále prostor , kde byla původně koupelna a WC , z levé části je vstup do dalších dvou pokojů( průchozí ) , z chodby je přístup do přístavku , kde je kuchyně a z kuchyně je vstup do koupelny a na WC. Z chodby je přístupná půda, která byla uzamčena . Technické provedení a vybavení : Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem , svislé obvodové zdivo v nadzemní části smíšené ( kámen , cihla) o tl. přes 45 cm , dále pak z klasického cihelného zdiva . Vodorovné konstrukce jsou pravděpodobně dřevěné trámové s podhledem , částečně klenby do I nosičů . Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné štukové , vnější dvouvrstvé vápenné . Střecha je sedlová s dřevěným vázaným krovem s krytinou z hliníkových šablon .Okna dřevěná zdvojená , dveře vnitřní lakované hladké a prosklené do ocelových zárubní , část dveří chybí . Podlahy místností v 1.NP jsou betonové s dřevovláknitými deskami , v obytné místnosti za garáží podlaha chybí ( původní podlaha odstraněna , je pouze násyp ) , v chodbě jsou teracové dlaždice .Ve 2.NP jsou podlahy . prkenné s dřevovláknitými deskami , místy původní PVC krytina . Vytápění je ústřední s kotlem na plynná paliva, který je pravděpodobně též zdrojem teplé vody, jsou provedeny nové měděné rozvody UT včetně nových lamelových otopných těles . Je proveden rozvod vody z plastu , potrubí v 1.NP vedeno po povrchu stěn , ve druhém NP. Je potrubí uloženo v rýhách ve zdivu , kanalizace z plastového potrubí .. Hygienické zázemí je v 1.NP přístupné z obytné místnosti a pravděpodobně nefunkční ( obezděná vana , umyvadlo , WC samostatné , keramický obklad standardní ) ,v 2.NP je hygienické zázemí ( sprchový kout , 2* umyvadlo , WC combi) situováno v přístavbě přístupné přes provizorní kuchyni, která je vybavena pouze jednoduchou kuchyňskou linkou. Schody jsou kamenné .V domě je rozvod el. instalace . Technický stav objektu : Při místním šetření bylo zjištěno , že byla započata oprava a modernizace objektu , byly provedeny následující práce : Rozvody vody , kanalizace , UT vytápění . Byl osazen nový plynový kotel . Ve druhém nadzemním podlaží bylo zřízeno hygienické zázemí – sprchový kout , 2* umyvadlo , WC combi a keramický obklad .Stáří provedených prací na základě odborného odhadu cca 3-5 roků . Objekt není obývaný a užívaný , není prováděna řádná údržba , v objektu v zadní části jsou otevřená a nezajištěná okna . Dále na pokraji své životnosti jsou okna , vnitřní dveře , podlahy , vnější omítky , krytina střechy byla z části vyspravena .V prostorách garáže jsou dožilé vnitřní omítky , vrata . Klempířské prvky jsou neúplné - jedná se o svody ze kterých stéká voda po vnějších omítkách , které z části chybí .Dle odborného odhadu byla provedena pravděpodobně celková oprava objektu v letech 1960-1965 , ale údržba v následující roky nebyla řádně prováděna . Vlastník prováděl modernizaci domu pravděpodobně svépomocí z části neodborně , není známo zda je provedena revize UT včetně kotle . Dále byly zjištěny trhliny na obvodovém zdivu , trhliny v prostoru chodby u stropu . Doporučuji posouzení statikem . Stáří objektu je uvažováno 100 roků. Dispoziční řešení : 1.PP – sklep 1.NP : chodba , 3* obytná místnost , koupelna , WC , garáž , sklad ( prostor bez podlahy) , technická místnost , komora. -3-
2.NP : chodba , 3* místnost , nefunkční koupelna , 2* místnost , nová koupelna v přístavku , WC v přístavku , kuchyně v přístavku . Výpočet opotřebení je stanoven analytickou metodou , viz níže.
5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 43 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-4-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění bylo provedeno bez koeficientu prodejnosti Kp.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 43 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 7,32*9 1.PP 1.NP 19,0*8,8+2,6*5,8 2.NP 19,*8,8+2,6*5,8
= = =
[m2] 65,88 182,28 182,28
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 65,88 m2 2,70 m 182,28 m2 3,60 m 182,28 m2 3,50 m
Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (7,32*9)*(2,70) 1.NP (19,4*9+2,8*6,5)*(3,60) 2.NP (19,4*9+2,8*6,5)*(3,50) Zastřešení 19,4*9*3,2/2+ 2,8*6,5*0,9 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) -5-
= = = =
[m3] 177,88 m3 694,08 m3 674,80 m3 295,74 m3
Název
Typ
1.PP 1.NP 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové pasy zděné v tl.přes 45 dřevěné krov dřevěný, vázaný hliníkové šablony pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné hladké chybí běžné keramické obklady kamenné hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC, prkenné bet. mazanina , dřevovláknité desky plynový kotel světelná bleskosvod plast, studená i teplá voda plynový kotel zemní plyn plastové potrubí chybí umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] P S S S S S
7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Obestavěný prostor 177,88 m3 694,08 m3 674,80 m3 295,74 m3 1 842,50 m3
Hodnocení standardu P S S S S S S S C S S S S S P N P S S N S S C S S C
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 3,27 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80
7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S C S S S S S P N P S S N S S C S S C
6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,54 0,46 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00
6,20 3,10 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 0,51 6,78 1,89 0,60 3,00 2,77 0,50 2,80 0,00 5,10 0,40 0,00 92,22 0,9222
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 3,54 100 150 66,67 2,3601 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 24,18 100 150 66,67 16,1208 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 9,10 100 150 66,67 6,0670 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,64 100 120 83,33 4,6998 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,47 40 40 100,00 3,4700 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,87 15 30 50,00 0,4350 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,72 40 50 80,00 5,3760 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,36 100 100 100,00 3,3600 10. Vnitřní obklady S 2,30 50,00 1,00 1,15 1,25 40 40 100,00 1,2500 10. Vnitřní obklady S 2,30 50,00 1,00 1,15 1,25 5 30 16,67 0,2084 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,60 100 150 66,67 1,7334 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,58 40 40 100,00 3,5800 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,64 40 40 100,00 5,6400 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,39 40 40 100,00 2,3900 15. Podlahy ostatních místností P 1,10 100,00 0,46 0,51 0,55 40 40 100,00 0,5500 16. Vytápění N 4,40 100,00 1,54 6,78 7,35 5 20 25,00 1,8375 17. Elektroinstalace P 4,10 100,00 0,46 1,89 2,05 5 25 20,00 0,4100 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 40 40 100,00 0,6500 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,25 5 20 25,00 0,8125 20. Zdroj teplé vody N 1,80 100,00 1,54 2,77 3,00 5 20 25,00 0,7500 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 5 20 25,00 0,1350 22. Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,04 5 50 10,00 0,3040 -7-
24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod Opotřebení:
S S S S
5,10 5,10 0,40 0,40
50,00 50,00 50,00 50,00
1,00 1,00 1,00 1,00
2,55 2,55 0,20 0,20
2,77 2,77 0,22 0,22
40 5 40 5
40 100,00 30 16,67 40 100,00 30 16,67
2,7700 0,4618 0,2200 0,0367 65,6280
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 842,50 m3 * 3 908,61 Kč/m3
= =
3 908,61 7 201 613,93 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 65,6280 % Úprava ceny za opotřebení
-
4 726 275,19 Kč
Rodinný dům č.p. 43 - zjištěná cena
=
2 475 338,74 Kč
1 975,0,9222 1,0000 2,1460
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) 200 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 300 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Mezirolí žádaná oblast pro výstavbu RD Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 173,77 1,00 2,1460 0,8220 300,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 173,77 0,40 2,1460 0,8220 300,00
-8-
0,8220 2,1460
Upr. cena [Kč/m2] 1 226,13 490,45
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 21/2 27/11 27/6
Výměra [m2] 182,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 226,13
Cena [Kč] 223 155,66
136,00 52,00
490,45 490,45
66 701,20 25 503,40 315 360,26
Ostatní stavební pozemky Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,5870 2,2560
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná § 28 odst. 6 a) nezp. pr. 173,77 1,00 2,2560 0,5870 230,12 § 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašná § 28 odst. 6 a) zp. nepr. 173,77 1,00 2,2560 0,5870 230,12 Typ
Název
§ 28 odst. 6 a) nezp. ostatní plocha pr. § 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha nepr. Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 27/5 28/1
Výměra [m2] 92,00 326,00
Jedn. cena [Kč/m2] 230,12
Cena [Kč] 21 171,04
230,12
75 019,12 96 190,16
Pozemky - zjištěná cena
=
411 550,42 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 43
7 201 613,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
7 201 613,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
411 550,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
411 550,40 Kč
Celkem
7 613 164,30 Kč -9-
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
7 613 164,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 43
2 475 338,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 475 338,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
411 550,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
411 550,40 Kč
Celkem
2 886 889,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 886 889,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Dvamilionyosmsetosmdesátšesttisícosmsetdevadesát Kč
- 10 -
2 886 890,- Kč
B OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. b1 Věcná hodnota – cena nákladová stanovena v úvodní části
Porovnávací hodnota 1.Prodej, dům rodinný, 180 m² Celková cena:1 350 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků Poznámka k ceně:včetně provize,DPH a právního servisu Adresa:Mezirolí Datum aktualizace:09.10.2013 ID zakázky:502303 Budova:Cihlová Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží počet:2 Plocha zastavěná:110 m2 Plocha užitná:180 m2 Plocha podlahová:180 m2 Plocha pozemku:1 124 m2 Terasa:Ano Sklep:Ano Parkovací stání:20x Garáž:Ano - 11 -
Topení:Ústřední plynové Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivně prodej rodinného domu o velikosti 6+1 s garáží a pozemkem, Mezirolí, okr. Karlovy Vary. Dům je napojen na inženýrské sítě a je určen ke kompletní rekonstrukci, v jedné místnosti narušený strop (nemá vliv na statiku domu). Na prostorném pozemku jsou vzrostlé ovocné stromy a protéká jím malý potůček. Vytápění ústřední plynovým kotlem, možno též krbem. Lokalita s výbornou dostupností do 3 km vzdálených Karlových Varů. Ev. číslo: 501689.
Porovnání : shodná lokalita , objekt na protilehlé straně Koeficient reálné prodejnosti : 0.75 UP: 180 Pozemek : 1124 m2 Cena: 1 350 000,- Kč Cena po úpravě : 1 013 000,- Kč Cena 1 m2/ 5 630,- Kč 2.Prodej, dům rodinný, 200 m² Celková cena:3 300 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně:včetně provize RK, právních a finančních služeb. Adresa:Ke Stájím, Nová Role Datum aktualizace:17.09.2013 ID zakázky:N54449 Budova:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Poloha domu:Samostatný Vlastnictví:Osobní Typ domu:Patrový Podlaží počet:2 Plocha zastavěná:200 m2 Plocha užitná:200 m2 Plocha podlahová:200 m2 Plocha pozemku:1 630 m2 Terasa:Ano - 12 -
Sklep:Ano Popis: Rodinný dům - hodpodářská usedlost, Nová Role, K.Vary Toužíte farmařit a jíst zdravé potraviny? Nabízíme Vám patrový rodinný dům se zemědělskou usedlostí na pozemku o velikosti 1 630 m2. Dům je v původním stavu ( nutná rekonstrukce) a má 9 obytných místností a půdu, kde se dá vybudovat velké obyvatelné podkroví. K domu náleží 2 garáže, stodola a chlívky pro hospodářská zvířata. Zajímavostí domu je v přízemí původní obloukovitá klenba, která by mohla být dominantou ve vybudovaném vinném sklípku. Dům je vytápěn lokálním ústředním topením - kotlem na tuhá paliva. Veškerá občanská vybavenost je v blízkosti. Dům je dobrou investicí nejen pro milovníky zemědělství, ale i dobrou investicí pro jiné mnohostranné využití (např. penzion). Dům se nachází ve velmi pěkné oblasti Krušných hor, vzdálený pouhých 10 km od města Karlovy Vary. V okolí jsou lyžařská střediska Klínovec, Boží Dar , Pernink. Další informace získáte u makléře. S financováním Vám rádi pomůžeme. Porovnámí : Koeficient reálné prodejnosti : 0.75 UP: 180 Pozemek : 1630 m2 Cena: 3 300 000,- Kč Cena po úpravě : 2 475 000,- Kč Cena 1 m2/ 12 375,- Kč
- 13 -
3.Prodej, dům rodinný, 262 m² Celková cena:2 599 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa:Chodovská, Nová Role Datum aktualizace:10.09.2013 ID zakázky:320864 Budova:Cihlová Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Vlastnictví:Jiné Umístění objektu:Okraj obce Typ domu:Patrový Podlaží počet:3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:168 m2 Plocha užitná:262 m2 Plocha podlahová:363 m2 Plocha pozemku:1 962 m2 Plocha zahrady:1 794 m2 Balkón:Ano Sklep:65 m2 Voda:Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva Odpad:Septik Telekomunikace:Internet, Kabelová televize Elektřina:230V, 400V Doprava:Silnice Zařízeno:Částečně Popis: Nabízíme k prodeji RD o zastavěné ploše 168 m2 se zahradou 1794 m2. K domu patří přístavba se zavedenou dílnou. Celý dům je z 1/2 podsklepený, má plast. okna a nové podlahy. V přízemí je byt 2+1 s přísl., 1. patro je po celkové rekonstrukci, byt 3+1 s příslušenstvím. V podkroví jsou 3 pokoje. Na pozemku je kůlna a kopaná studna. Automatický kotel na peletky. Při rychlém jednání sleva.
- 14 -
Porovnání: Koeficient reálné prodejnosti : 0.80 UP: 262 m2 Pozemek : 1794 m2 Cena: 2 600 000,- Kč Cena po úpravě : 2 080 000,- Kč Cena 1 m2/ 11 600,- Kč
4.Prodej, dům rodinný, Stará Role Celková cena:1 990 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Poznámka k ceně:Včetně hypotéčního poradenství Adresa:Závodu míru, Stará Role Datum aktualizace:09.09.2013 ID zakázky:0034-2013 Budova:Cihlová Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Zástavba:Obytná Typ domu:Patrový Plocha zastavěná:297 m2 Plocha užitná:150 m2 Plocha podlahová:150 m2 Plocha pozemku:760 m2 Plocha zahrady:463 m2 Garáž:Ano Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední tuhá paliva, Ústřední elektrické Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Internet Elektřina:230V, 400V Doprava:Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace:Asfaltová Popis: Nabízíme k prodeji samostatně stojící RD 5+1 o celkové výměře pozemku vč. zastavěné plochy 760 m², situovaný v klidnější spodní části Staré Role v Karlových Varech. Dům je v původním stavu, byla provedena výměna střešní krytiny a oken za plastová. V 1NP se nachází vstupní chodba průchozí na zahradu, 2 místnosti, samostatné WC, kotelna a menší užitková místnost, ve 2NP kuchyň s jídelnou, koupelna, obývací pokoj, ložnice a další pokoj. 3NP zabírá prostorná půda, kde je možná další vestavba. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva, s kombinovaným el. kotlem pro ohřev vody. Objekt je napojen na obecní vodovodní řád a kanalizaci. K domu patří garáž a oplocená - 15 -
udržovaná zahrada o celkové rozloze 463 m². V blízkosti domu je autobus. zastávka a dostupná veškerá občanská vybavenost, volný ihned. Koeficient reálné prodejnosti : 0.80 UP: 150 m2 Pozemek : 760 m2 Cena: 1 990 000,- Kč Cena po úpravě : 1 590 000,- Kč Cena 1 m2/ 10 600,- Kč
Eva Chmelíková Lidická 308/51 36020 V Karlových Varech telefon: +420777118933 e-mail:
[email protected] V Karlových Varech 14.10.2013
Vyhodnocení : Cenové rozpětí : 5 630, 12 375, 11 600, 10 600,- Kč . Průměrná cena : 10 051,Kč Korekce ceny : 0.70 – velikost pozemku vůči porovnatelným nemovitostem 0.50- technický stav domu ( trhliny , částečně neodborné provedení oprav ) Na základě odborného odhadu stanovuji jednotkovou cenu ve výši 3 517,Hodnocená nemovitost : UP : 289 m2 * 3 517,- Kč = 1 017 000,- Kč
Porovnávací hodnota :
1 017 000,- Kč
- 16 -
Cena obvyklá : Hodnota nákladová :
2 886 890,- Kč
Hodnota porovnávací :
1 017 000,- Kč
Výsledná cena obvyklá stanovená na základě odborného odhadu činí : 900 000,-Kč Slovy : devětsettisícKč
Poznámka : Výsledná cena je bez promítnutí pohledávky zástavního práva pro Českou spořitelnu dle LV č. 829.
Kladné stránky :
Dobrá poloha v rámci regionu i obce
Záporné stránky :
Stavba ve zhoršeném technickém stavu bez řádné údržby Poměrně malý pozemek ve funkčním celku s hlavní stavbou o celkové výměře 188 m2 , další pozemky ve vlastnictví jsou nefunkční a špatně využitelné ( svah nad komunikací , menší plocha u vodní nádrže).Vzhledem k tomu , že objekt není využívaný začíná jeho postupná devastace
- 17 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č 2772/2013 znaleckého deníku.
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
