ZNALECKÝ POSUDEK č.3239-62/2013 O ceně bytové jednotky č.1839/6 v Kraslicích, Pod nádražím 1839, včetně příslušenství a podílu o velikosti 690/21570 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2976, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 478 m2, vše zapsáno na LV č.5419 pro k.ú.Kraslice
Objednatel posudku:
Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.2.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 25.2.2013
A. Nález
1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.1839/6 v Kraslicích, Pod nádražím 1839, včetně příslušenství a podílu o velikosti 690/21570 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2976, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 478 m2, vše zapsáno na LV č.5419 pro k.ú.Kraslice
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka Pod nádražím 1839 358 01 Kraslice Karlovarský Sokolov Kraslice Kraslice 6 905
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 78,7797 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 78,78 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.2.2013 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5419 pro k.ú.Kraslice - kopie katastrální mapy - mapa okolí
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
611028/0704, Pan Jiří Bodnarík, Pod nádražím 1839, 358 01 Kraslice, vlastnictví: SJM 625224/0676, Paní Alena Bodnaríková, Pod nádražím 1839, 358 01 Kraslice, vlastnictví: SJM
Vlastníci pozemku: 611028/0704, Pan Jiří Bodnarík, Pod nádražím 1839, 358 01 Kraslice, vlastnictví: SJM 625224/0676, Paní Alena Bodnaríková, Pod nádražím 1839, 358 01 Kraslice, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení, dle informací objednatele ocenění a na základě informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu se sedmi nadzemními podlažími (přízemí je technické sklepy). Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Byt je v původním stavu. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování je omezené.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka -3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,7830 2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 78,78 1,00 2,1310 0,7830
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.2976
Výměra [m2] 478,00
Úprava [%]
Jedn. cena [Kč/m2] 131,45
Upr. cena [Kč/m2] 131,45 Cena [Kč] 62 833,10 62 833,10
Pozemek - zjištěná cena
=
-4-
62 833,10 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky:
Pozemek
Cena příslušenství - celkem:
=
62 833,10 Kč 62 833,10 Kč
=
62 833,10 Kč
Vlastní ocenění jednotky:
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda 2 001 – 10 000 32 let 13 158,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu:
pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna a WC: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
12,40 m2 20,40 m2 12,20 m2 11,30 m2 8,90 m2 3,80 m2 4,60 m2 73,60 m2
=
2,60 m2 2,60 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti:
sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem: -5-
2,60 m2 * 0,10
= = =
73,60 m2 0,26 m2 73,86 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení:
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 32 let: 0,80
č. II II
Vi -0,05 0,00
II III III
0,00 0,05 0,03
II
-0,10
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
II I
-0,01 -0,07
II
0,00
II
0,00
II
0,00
III
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,632 i=1
Index polohy:
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, (např. sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji -6-
9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny nerozvíjející se oblast 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II I II
0,00 -0,04 -0,05
II
0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,850 i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,632 * 0,850 * 0,850 = 0,457
Ocenění:
Cena upravená CU = IPC * I = 13 158,- Kč/m2 * 0,457 = 6 013,21 Kč/m2 CP = CU * PP = 6 013,21 Kč/m2 * 73,86 m2 = 444 135,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
444 135,69 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku:
Zjištěná cena pozemku: 62 833,10 Kč Spoluvlastnický podíl: 690 / 21 570 Hodnota spoluvlastnického podílu: 62 833,10 Kč * 690 / 21 570 = 2 009,96 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
2 009,96 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
446 145,65 Kč
-7-
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
446 145,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
446 145,70 Kč
Celkem
446 145,70 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
446 145,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
446 145,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
446 145,70 Kč
Celkem
446 145,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
446 145,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Čtyřistačtyřicetšesttisícjednostopadesát Kč
-8-
446 150,- Kč
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky do výše 303.000,- Kč s příslušenstvím a zajištění pohledávek v budoucnu vzniklých, rozepsaných na LVč.5419 v příloze - SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody 956/31, Olomouc, 779 00 Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
byt 2+1, Pod nádražím, Kraslice , vlastněný a spravovaný dobře fungujícím Stavebním bytovým družstvem Rozvoj Sokolov, s možností převodu do osobního vlastnictví. Dům se nachází v klidné části města Kraslice, nedaleko několika obchodních center a v blízkosti autobusového a vlakového nádraží. Byt je plně funkční, ve velice dobrém stavu, je vyklizen, vyčištěn a je nově vymalován. Byt není zatížen žádnými dluhy a má velmi nízké náklady na provoz. K bytu náleží sklepní kóje a balkon v mezipatře. Vzhledem k uvedenému stavu je byt připraven k okamžitému nastěhování bez dodatečných nákladů. Město Kraslice poskytuje veškerou občanskou vybavenost, dopravní dostupnost a množství kulturního a sportovního vyžití. V okolí města je několik lyžařských areálů, turistických i cyklistických tras. Požadovaná cena 340.000,- Kč.
-9-
Prodej velmi pěkného, teplého a dobře udržovaného bytu 2+1 v Kraslicích v ulici Svatopluka Čecha. Nachází se ve 2. patře cihlového domu, bez výtahu. V celém bytě jsou plastová okna. Velmi dobrá občanská vybavenost v místě - škola, školka, obchody, lékař, pošta. Požadovaná cena 320.000,- Kč včetně provize.
Prodej DB 1+2, 55 m2,6. patro panelového domu, ve vyhledávané lokalitě města Kraslice. Byt 1+2 v 6. patře panelového domu ve vyhledávané lokalitě města Kraslice. Byt je částečně po rekonstrukci, nová kuchyňská linka, plastová okna, nové vestavěné skříně. Bytová jednotka je přestavená na 1+3 (přepůlená jedna místnost). Nízká anuita. Možnost převedení do osobního vlastnictví. Požadovaná cena 395.000,- Kč včetně kompletního právního servisu a zajištění financování.
- 10 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 400.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 400.000,- Kč. Slovy: Čtyřistatisíc Kč
V Tršicích 25.2.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
- 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3239-62/2013 znaleckého deníku.
- 12 -
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5419 ze dne 5.2.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 13 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
Mapa oblasti
- 15 -
- 16 -
- 17 -