Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění
2760 / 2013
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu č.j. 359/2013-A
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 578/2, LV č. 12530, s podílem na společných částech domu a pozemku 8020/177836 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1665/1, LV č. 12530 další pozemky: pozemek parc.č. St. 1665/2, LV č. 12530 Adresa Kraj Karlovarský kraj Kat. území Cheb Část obce dle LV Cheb
Město Ulice
Cheb Na Hradčanech
Počet obyvatel 33067 č.p. 578
Objednatel EURODRAŽBY
Tel. E-mail IČ DIČ
Vlastnictví Bytová jednotka
Kroutilová Darie Kroutil Milan a - Cheb, Na Hradčanech 578/30
Zpracováno pro
Eurodražby
Vypracoval Licence číslo
Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary email:
[email protected]
0511
Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 777 118933 Počet stran příloh
89.22 m2
SJM
25.8.2013 22.8.2013 22.8.2013
0
9 500 Kč/m2
847 600 Kč
850 000 Kč Osmsetpadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : Bytová jednotka situována v dobré lokalitě stranou průjezdní komunikace , poměrně velké místnosti , obývací pokoj situován na jižní stranu s výhledem do zahrady Záporné stránky: jednotka situována v 1.NP Vyhodnocení rizik
-1-
ANO ANO ANO NE
ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO
jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní pro Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha, RČ/IČO: 45244782 Jednotka: 578/2 nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem Eurodražby
REET:
NE
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Byl doložen původní nabývací titul z roku 2005 , jednotka odkoupena z majetku Města Chebu za cenu smluvní .Nejedná se o prodej, nedobrovolná dražba Č. j: 359/2013-A
-2-
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12530, vyhotovil dálkový přístup společností Eurodražby 15.7.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil internetová verze 25.8.2013. mapa oblasti. Datum předání kompletních podkladů 25.8.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12530, vyhotovil dálkový přístup společností Eurodražby 15.7.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil internetová verze 25.8.2013. mapa oblasti. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Cheb je významným městem regionu ( =====33 000 tis. obyvatel) , ve městě divadlo ,kina , vysoké a střední školství , plná obchodní síť , soustava veškerých úřadů , plavecký bazén . Ve městě je železnice , MHD - autobus . Objekt je situovaný mimo sídlištní útvar a to v zástavbě bytových domů ul. Na Hradčanech , tato lokalita je na okraji města , z pohledu polohy velmi dobrá lokalita ( žádaná) . Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu .Průměrná hustota obyvatel , MHD - zastávka 150 m. Přístup k domu z městské obousměrné zpevněné komunikace , dále přes chodník . Přístupové cesty ve vlastnictví Města Chebu Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Objekt je situovaný mimo sídlištní útvar a to v zástavbě bytových domů ul. Na Hradčanech , tato lokalita je na okraji města , z pohledu polohy velmi dobrá lokalita ( žádaná) . Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu .Průměrná hustota obyvatel , MHD - zastávka 150 m. Přístup k domu z městské obousměrné zpevněné komunikace , dále přes chodník . Přístupové cesty ve vlastnictví Města Chebu. Za domem je situovaná zahrada ve funkčním celku s domem , pozemek je oplocený , udržovaný a využívaný jednotlivými vlastníky bydlících v domě . Na protilehlé straně je zahrada mateřské školy . Informace o nemovitosti Bytová jednotka 578/22 situována ve čtvrtém nadzemním podlaží , spoluvlastnický podíl ve výši 4811/177836 Technické provedení : Bytová jednotka je situována v domě bytovém netypovém situovaný v řadové uliční zástavbě ul. Na Hradčanech. Dům je plně podsklepený má pět nadzemních podlaží . Dům je napojen na všechny inženýrské sítě ( voda , kanalizace , plyn, el. energie).Postaven byl na základě projektové dokumentace (archiv Městského úřadu v Chebu ) v roce 1935. Hodnocení domu: Základy betonové pravděpodobně bez izolací proti vodě a vlhkosti . Svislé nosné konstrukce jsou zděné z klasického cihelného zdiva , obvodové stěny jsou tl. 48 cm včetně omítky .Vodorovné konstrukce jsou nad nadzemním podlažím betonové , nad ostatními podlažími jsou stropy dřevěné trámové s podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným tesařsky vázaným krovem a vikýřem , krytina střechy je z betonových tašek , mansardy z živičného šindele .Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou dvouvrstvé opatřené nátěrem .Schody jsou betonové do podzemního podlaží , do nadzemních podlažích jsou schody teracové. Elektroinstalace je pouze 220 V. Vnitřní vodovod je proveden - rozvod studené vody v domě , v jednotkách rozvody teplé vody .Vnitřní kanalizace provedena od všech zařizovacích předmětů .Vnitřní plynovod proveden v celém domě. Výtah chybí. Hodnocení bytové jednotky : Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé štukové , vnitřní obklady standardní , dveře vnitřní dřevěné systém PORTAS s vitrážemi ( obložkové zárubně) .Okna zdvojená plastová .Povrch podlah z textilních krytin , kuchyně PVC .Vytápění lokální kamna na plyn GAMAT. Zdrojem teplé vody je plynový průtokový ohřívač . Kuchyně je vybavena sporákem , kuchyňskou linkou. Hygienické zařízení ve standardním provedení - vana , umyvadlo , WC splachovací. Technické závady : Při místním šetření bylo zjištěno , že na domě je prováděna řádná údržba , jednotka ve velmi dobrém tech .stavu . Kladné stránky : příznivá poloha , dobrý technický stav Záporné stránky : jednotka situována ve 4. NP bez výtahu Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Velikost bytu 2+1 Počet koupelen Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo
Počet NP domu celkem Výtah 1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
4 Ne
Počet podlaží bytu Orientace oken
1 sever, jih
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák kombinovaný Ne
-3-
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
Ano
Technický stav Technický stav domu výborný - velmi dobrý Stáří stavby [roky] Objekt po opravě vnějších omítek , výměna krytiny střechy , nové vchodové dveře Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % Jednotka v průměrném technickém stavu , částečná oprava koupelny , nové povrchy podlah . Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Okna 100% Podlahy laminátové plovoucí Instalace 50% koupelna 100% Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce, stropy krytina střech úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
vápenná omítka štuková obklad keramický vchodové plastové laminátové plovoucí světelný rozvod svislé a vodorovné potrubí bojlerem
Byt (jednotka)
85 50
po částečné rekonstrukci Rok provedení 2010 2013 2011 2012
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tloušťce .50.. cm
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění vnitřní vodovod
pozinkované
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
rozvod plynu požární hydrant
omítka vápenná hladká teracové plastová s dvojsklem etážové s plynovým kotlem rozvod studené a teplé
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP bytu - výčet místností kuchyně předsíň koupelna WC obývací pokoj ložnice sklep sklep
plocha 16.30 10.00 5.90 1.50 22.58 22.00 6.87 4.07
Součet ploch za podlaží
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 16.30 m2 1.0 10.00 m2 1.0 5.90 m2 1.0 1.50 m2 1.0 22.58 m2 1.0 22.00 m2 1.0 6.87 m2 1.0 4.07 m2
89.22 m2
89.22 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 1.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 52.0 Cena za nemovitost Redukce ceny
590 000 Kč 15 %
-4-
m2 11 300 Kč/m2
Redukovaná cena
9 600 Kč/m2
502 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme Vám prodej bytu 2+1 v Chebu ul. Na Hradčanech. Jedná se o byt v cihlovém domě. Byt se nachází ve 2. patře, má plastová okna a patří k němu dva sklepy. Velmi zajímavá cena! Porovnání : shodná lokalita , objekt bez opravy , jednotka v původním stavu
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: S.reality.cz, datum vložení inzerátu 19.6.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 45.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
m2 17 600 Kč/m2
790 000 Kč 20 % 632 000 Kč
14 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 2+1 v 1. patře cihlového domu v centru Chebu. Dům má novou střechu, rozvody vody, elektriky a plynu. Byt je zrekonstruovaný - nové podlahy, okna, kuchyňská linka. Před domem je dětské hřiště a parkovací stání. V okolí veškerá občanská vybavenost. Porovnání : přibližně shodná lokalita , pravděpodobně shodné vybavení a provedení ,
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem Velikost bytu 3+1 Výtah
4 Ne
Počet podlaží bytu Podlahová plocha
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
975 000 Kč 20 % 780 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
-5-
1 67.0
m2 14 600 Kč/m2 11 600 Kč/m2
Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 67 m2. V bytě je nová kuch. linka s plyn. deskou a troubou + lednice. K bytu patří sklep 6 m2 a je možno využívat balkon v mezipatře a společnou zahradu. V předsíni je velký úložný prostor a byt má plastová okna. Celá koupelna je po rekonstrukci. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. S financováním Vám rádi pomůžeme. Porovnání : lokalita horší u průjezdní komunikace ul. 17. listopadu , výjezdní komunikace do SRN, technický stav dobrý shodný .
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 17.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Podlahová plocha 69.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
m2 18 100 Kč/m2
1 249 000 Kč 20 % 999 000 Kč
14 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou 3+1, OV, 69m2, Obětí nacismu, Cheb Nabízíme k prodeji zrekonstruovaný byt 3+1 s lodžií, o výměře 69,02 m2 v ulici Obětí nacismu v Chebu. Byt se nachází ve 4. podlaží cihlového domu nedaleko nádraží a obchodního centra. Vlastnictví bytu je osobní, což umožňuje financování hypotečním úvěrem. Byt prošel celkovou rekonstrukcí v roce 2008. V bytě jsou nová plastová okna, orientovaná na západní stranu, kuchyňské okno je orientované na východ. Ve všech místnostech je položena plovoucí podlaha. V koupelně je vana, podlahu pokrývá dlažba, koupelna je společná s WC. Součástí prodeje je zděný sklep.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
9 600 - 14 500 Kč/m2
502 000 - 999 000 Kč 9 500 Kč/m2
Pro porovnání jsem vybrala čtyři reprezentanty, kteří se svoji polohou a technickým stavem nejvíce přibližují hodnocené nemovitosti. Vzhledem k poloze , technickému stavu jsem porovnávací hodnotu volila ve spodní části cenového rozpětí.Tuto hodnotu považuji též za cenu obvyklou Vypracoval
Chmelíková Eva
podpis
-6-
Licence číslo 0511
Lidická 51 360 20 Karlovy Vary
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. ............ znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. ................
-7-
Fotodokumentace
koupelna
kuchyně
kuchyně
pokoj
ložnice
předsíň
-8-
Fotodokumentace
pokoj
chodba
schodiště na chodbě
okna bytu - ulice - ložnice , kuchyně
-9-
- 10 -
- 11 -
pro Milan Kroutil a Darie Kroutilová Na Hradčanech 578/30 350 02 Cheb Praha, 14.08.2013
Č. j: 359/2013-A VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY
EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako “dražebník” pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být:
•
Bytová jednotka č. 578/2 zapsaná na listu vlastnictví č. 12530, v budově č.p. 578, zapsané na LV č. 12228, stojící na st. parcele č. 1665/1, zapsané na LV č. 12228. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 8020/177836 na společných částech bytového domu č.p. 578, zapsaného na LV č. 12228 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 8020/177836 na st. parcele č. 1665/1 o výměře 534 m2 a st. parcele č. 1665/2 o výměře 580 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 12228. To vše v k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. S pozdravem
…………………… EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 (dražebník)
- 12 -