Znalecký posudek č. 673/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 2360/26 v objektu čp. 2360, ulice Sobotecká, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 3097 a 3098, to vše na LV 8935 a 8934, k.ú. Vinohrady, obec Praha.
Objednatel posudku:
Úřad městské části Praha 10 Vršovická 68 10138 Praha 10
Účel posudku: Zjištění hodnoty nemovitosti pro účely prodeje v elektronické dražbě.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 14. 8. 2013 posudek vypracoval: Ing. Denisa Pěkná, Ph.D. Lesní 2 370 06 České Budějovice
Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Českých Budějovicích, 14. 8. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Určit cenu obvyklou bytové jednotky č. 2360/26 v objektu čp. 2360, ulice Sobotecká, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 3097 a 3098, to vše na LV 8935 a 8934, k.ú. Vinohrady, obec Praha.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 8. 2013 za přítomnosti B. Gregoriho a P. Polanky.
3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN LV č.8934 a LV 8936 údaje z prohlášení vlastníka snímek z KM a ortofotomapy cenová mapa Prahy
4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Katastrální území:
Praha Vinohrady (727164)
List vlastnictví číslo: 8935 Vlastník: Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, 11001 Praha 1 Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68, Vršovice, 10138 Praha 10 List vlastnictví číslo: 8934 Vlastníci: 1. Bedrníčková Albína Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 883/16 106
2. Cihelková Jaroslava Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 409/16 106
3. Částek Martin Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 455/16 106
4. Dvořáková Bronislava Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 273/16 106
5. Fillová Kristina Ing.
Podíl: 422/8 053
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10 6. Hlavní město Praha Podíl: 426/8 053 Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, 11001 Praha 1 Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68, Vršovice, 10138 Praha 10 7. Horáček Karel Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 901/16 106
8. Hučín Zdeněk Přeštická 1096/4, Hostivař, 10200 Praha 15
Podíl: 145/8 053
9. Indrová Zuzana Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 140/8 053
10. Levičová Marie Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 243/8 053
11. Martan Mojmír Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 429/8 053
12. SJM Novák Matěj Mgr. a Nováková Kateřina Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 520/8 053
13. Obersteinová Zuzana Údolní 1174/102, Braník, 14700 Praha 4
Podíl: 569/16 106
14. Peterková Nikola Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 487/16 106
15. Razímová Božena Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 140/8 053
16. SJM Solyanyk Viktor a Solyanyk Ganna Podíl: 104/8 053 U Havlíčkových sadů 1579/3, Vinohrady, 12000 Praha 2 17. SJM Spurný Longin a Spurná Vlasta Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 436/8 053
18. Staněk Petr Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 99/8 053
19. Svobodová Barbora Běhounkova 2457/41, Stodůlky, 15800 Praha 13
Podíl: 423/8 053
20. Štědrý Jakub Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 819/16 106
21. SJM Štursa Jan a Štursová Eva Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 438/8 053
22. Švejdová Náhlovská Štěpánka Krylova 571, 25091 Zeleneč
Podíl: 275/8 053
23. SJM Vávra Václav a Vávrová Hana Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 420/8 053
24. Veselá Jaroslava Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 165/8 053
–4– 25. Windsorová Dora Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 845/16 106
26. SJM Zlámaný Jiří a Zlámaná Alena Sobotecká 2360/5, Vinohrady, 10100 Praha 10
Podíl: 815/16 106
5. Dokumentace a skutečnost
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná jednotka má dispozici 1+0 a nachází se v 6NP bytového domu. Objekt má dobrou dostupnost MHD - autobusová zastávka Orionka, tramvajová zastávka Perunova v místě, sanice metra Jiřího z Poděbrad cca 400m. V okolí se nachází bytové domy, restaurační zařízení, obchody, lékárny, zdravotnické zařízení, školská zařízení, sportovní zařízení. Stav bytového domu po rekonstrukci vnějších omítek a výměně oken a vchodových dveří. Technický stav jednotky špatný před rekonstrukcí. Bližší popis viz kapitola ocenění.
7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Byt č.2360/26 c) Ocenění výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 450/2012 Sb. d) Ocenění výnosovou metodou e) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Praha 2
Popisy objektů Pozemky
a) Pozemky 1) Pozemky Byt
b) Byt 1) Byt č.2360/26 Oceňovaná bytová jednotka se nachází v šestém nadzemním podlaží zděného bytového domu. Bytová jednotka má dispozici 1kk. Stav bytu v procesu nedokončené rekonstrukce, okna plastová, dveře plné, omítky v horším stavu, vytápění ústřední. Koupelna vybavena sprchovým koutem bez funkčního příslušenství a umyvadlem v podstandardní úrovni. Kuchyňský kout odstraněn. Technický stav bytové jednotky vyžaduje stavební úpravy a opravy, včetně modernizace zařizovacích předmětů. Byt má k dipozici terasu. K bytu náleží podíl na společných částech domu ve výši 2380/161060.
Ocenění Pozemky
a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky – § 27 §27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] ostatní plocha 3097 212 8 980,– zeleň zastavěná plocha a 3098 428 8 980,– nádvoří
Cena [Kč] 1 903 760,– 3 843 440,–
–6– Název Součet:
Parc. č.
Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] 640
Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 5 747 200,– 5 747 200,– Kč
Byt
b) Byt b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Byt č.2360/26 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 13,40 1,00 13,40 9,10 1,00 9,10 1,30 1,00 1,30 20,90 0,17 3,55 44,70 27,35
Název pokoj předsíň wc terasa Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 241 664 Indexovaná prům. cena (IPC): 70 529,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Bytová jednotka se odprodává z majetku městské části. Poptávka, tohoto typu nemovitostí, je nižší než nabídka. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků
Pi 0,00 0,00 0,03
–7– prostředí 4 Dopravní spojení
II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II. Omezené
5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,030
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně 0,8 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:
Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,03 –0,10 –0,01 0,00 0,00 0,65*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,525
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 1,030 × 0,525 = 70 529,– × 0,487 =
0,487 34 347,62 Kč/m2
27,35 × 34 347,62 =
939 407,41 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 5 747 200,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 2 380 / 161 060 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 84 926,96 Kč 84 926,96 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 024 334,37 Kč Byt č.2360/26 – zjištěná cena:
1 024 334,37 Kč
–8–
c) Ocenění výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 450/2012 Sb. 1+1 Výměra pronajaté plochy: Roční nájemné:
23,80 m2 23,80 m2 × 0,– Kč/m2
=
Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: Odpočet ročního nájemného celkem:
60 000,– Kč 24 000,– Kč 24 000,– Kč
Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 60 000,– Kč – 24 000,– Kč Účel užití stavby: Ostatní nemovitosti Míra kapitalizace: 8 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV):
=
36 000,– Kč
/
8,00 % 450 000,– Kč
Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: A – změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti 1 024 334,37 Kč Cena zjištěná nákladovým způsobem bez Kp (CN): = Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,40 × | CV – CN | Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu:
679 733,75 Kč
d) Ocenění výnosovou metodou Výnosová metoda vyjadřuje jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Nájemné bylo zjištěno na základě průzkumu na trhu nabízených pronájmů a vlastní databáze. Nabídky pronájmů v inzerci se ceny pohybují v rozmezí 4500- 6000,-. Nabídka bytů k pronájmům je široká. Pro výpočet byla vzata technická úroveň bytu. Míra kapitalizace 8% Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 23,80 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy 1+1 Kč/rok 60 000,– c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Náklady na provoz RC × 1,00 % Náklady na údržbu RC × 1,00 % Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota
Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok
Kč
1 050 000,– 10 500,– 10 500,– 21 000,– 39 000,– 0,0800 487 500,–
–9–
e) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací metoda srovnává relevantní nemovitosti, jejichž prodej byl realizován na trhu nemovitostí. Pokud byly jako podklad použity nabídkové ceny nemovitostí byla jejich nabídková cena upravena koeficientem 0,85. Pro metodu byly použity byty téže dispozice v téže lokalitě. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) Knabídky Kpolohy Kvybav. 1kk Vinohradská 2 800 000,– Kč 0,85 0,90 0,75 39 182,93 Kč 1kk Žitomírská 2 500 000,– Kč 0,85 0,90 0,80 34 000,– Kč 1kk Lucemburská 1 800 000,– Kč 0,85 0,90 0,80 37 986,21 Kč 1kk Jagellonská 1 400 000,– Kč 0,85 0,90 0,75 40 162,50 Kč kde JC = (VC / M) × (Knabídky × Kpolohy × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 41,00 m2 1,0 45,00 m2 1,0 29,00 m2 1,0 20,00 m2 1,0 34 000,– Kč 37 832,91 Kč 40 162,50 Kč
× =
37 832,91 Kč 33,00 m2 1 248 490,– Kč
– 10 –
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena jako vážený průměr z cen zjištěných dle výše uvedených metod. V úvahu byly vzaty všechny charakteristiky bytu, které by mohly cenu obvyklou ovlivnit. Přesto je možné, že cena realizovaná v dražbě může být v případě zájmu více subjektů vyšší než cena odhadní. Výnosová hodnota podle vyhlášky 679 730,– Kč Výnosová hodnota 487 500,– Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1 248 490,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 800 000,– Kč Cena slovy: osmsettisíc Kč
V Českých Budějovicích, 14. 8. 2013 Ing. Denisa Pěkná, Ph.D. Lesní 2 370 06 České Budějovice
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 11. 12. 2002 č.j. 1703/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 673/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. podle připojené likvidace.
– 11 –
D. Seznam příloh
– 12 – Katastrální mapa parcely 3098
Cenová mapa parcely 3098
