2013

DODATEK Č. 1 KE

ZNALECKÉMU POSUDKU Č.

924/251/2013

o obvyklé ceně nemovitosti - zahrádkářské chaty, stojící na pozemku parc.č. 722/57, a pozemků parc.č. 722/20 a 722/57 vč. příslušenství; - podílu ve výši id. 1/162 na pozemcích parc.č. 720/122, 720/123, 720/220, 720/221, 722/74 a 722/75; to vše v k.ú. Bohnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel dodatku:

Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku je vypracován na základě požadavku pana JUDr. Václava Kvapila o doplnění podílu ve výši id. 1/162 na LV č. 3737 v k.ú. Bohnice do znaleckého posudku.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 9.9.2013. Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 17.10.2013

Znalecký posudek č. 924/251/2013

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH DODATKU KE ZNALECKÉMU POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 5

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI .......................................................................................................... 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Zahrádkářská chata s příslušenstvím - LV č. 3916 ......................................................................... 10

7.3.

Pozemky - LV č. 3916 ...................................................................................................................... 11

7.4.

Pozemky na LV č. 3737 – podíl id. 1/162 ........................................................................................ 12

7.5.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 15

7.6.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 16

7.7.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 17

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 17 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení ...... 17

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 21

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 21

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 26

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 27

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 27

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 27



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 3017/12-17 a doplnit do znaleckého posudku ještě podíl id. 1/162 na LV č. 3737. Předmětem ocenění je tedy: - zahrádkářská chata, stojící na pozemku parc.č. 722/57, a pozemky parc.č. 722/20 a 722/57 vč. příslušenství; - podíl ve výši id. 1/162 na pozemcích parc.č. 720/122, 720/123, 720/220, 720/221, 722/74 a 722/75; to vše v k.ú. Bohnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsané na listu vlastnictví č. 3916 (chata s pozemky) a listu vlastnictví č. 3737 (podíl na pozemcích) u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 3916 pro k.ú. Bohnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV: BLV:

FLV:

Schuber Jiří, Korunovační 981/25, Bubeneč, 17000 Praha; identifikátor: 630112/1277 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: parc.č. 722/20 zahrada parc.č. 722/57 ovocný sad Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 722/20 20110 232 m 2 parc.č. 722/57 20110 9m

Výměra: 2 232 m 2 9m

* LV č. 3737 pro k.ú. Bohnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV:

Schuber Jiří, Korunovační 981/25, Bubeneč, 17000 Praha; identifikátor: 630112/1277; podíl 1/162

BLV:

Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: parc.č. 720/122 ovocný sad parc.č. 720/123 ovocný sad parc.č. 720/220 zahrada parc.č. 720/221 zahrada parc.č. 722/74 zahrada parc.č. 722/75 zahrada Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 720/122 23716 10 m 2 parc.č. 720/123 23716 5m 2 parc.č. 720/220 20110 804 m 2 23716 2230 m

Ostatní spoluvlastníci viz. LV č. 3737.

FLV:


Výměra: 2 10 m 2 9m 2 3034 m 2 3466 m 2 1036 m 2 2035 m

Stránka 3 z 27


parc.č. 720/221 parc.č. 722/74 parc.č. 722/75


20110 23716 20110 20110

2

254 m 2 3212 m 2 1036 m 2 2035 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán


Stránka 4 z 27



B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 10.9.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit, zpřístupnit oceňované pozemky a interiér zahrádkářské chaty. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 3916 ze dne 12.8.2013, k.ú. Bohnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 3737 ze dne 15.10.2013, k.ú. Bohnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 3017/12-56 ze dne 12.8.2013 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3916 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Bohnice – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Praha Informace získané při místním šetření Kupní smlouva ze dne 13.3.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 3.4.2007, V-16499/2007-101 Stavební plány a technická zpráva – stavby v zahrádkářské osadě Zřízení dočasné zahrádkářské osady na poz. parc.č. 720 a 723 v k.ú. Bohnice, Praha 8 ze dne 14.10.1987, č.j. 14562/87 vl. Stanovisko k využití pozemků ze dne 15.4.1987, č.j. 1429/87 Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 5 z 27



Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010


Stránka 6 z 27



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3916 ze dne 12.8.2013 a LV č. 3737 ze dne 15.10.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.


Stránka 7 z 27



Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3916 ze dne 12.8.2013 a LV č. 3737 ze dne 15.10.2013 zřízeno předkupní právo dne 3.4.2007; oprávnění pro: Česká republika, IČO: 00000001-001. Toto předkupní právo bylo zřízeno jako věcné na dobu neurčitou. Dle názoru znalce nemá předkupní právo negativní vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisů z katastru nemovitostí LV č. 3916 ze dne 12.8.2013 a LV č. 3737 ze dne 15.10.2013 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

Plomby „P“ – změny právních vztahů Údaje uvedené na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3737 ze dne 15.10.2013 jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: - Z-64356/2013-101 – předmětem řízení je zástavní právo a poznámka soudního exekutora, povinný je Jiří Schuber (povinný); -

Z-74146/2013-101 – předmětem řízení je předkupní právo jiného spoluvlastníka;

-

Z-74176/2013-101 - předmětem řízení je předkupní právo jiného spoluvlastníka;

Tyto plomby nejsou ve znaleckém posudku zohledněny, anebo nemají vliv na obvyklou cenu oceňované nemovitosti (poslední 2 plomby).

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Zahrádkářská osada je pod oplocením, jeden z obyvatel osady však umožnil vstup do zahrádkářské osady. Dokumentace získaná z archivu stavebního úřadu Bohnice se nevztahuje oceňované nemovitosti. Tento dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č.924/251/2013 je zpracován na základě požadavku zástupce objednatele JUDr.Kvapila. Oproti původnímu znaleckému posudku je navíc oceněna přístupová cesta: tj. podíl ve výši id. 1/162 na pozemcích parc.č. 720/122, 720/123, 720/220, 720/221, 722/74 a 722/75; to vše v k.ú. Bohnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha.


Stránka 8 z 27



6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány.


Stránka 9 z 27



Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je zahrádkářská chata s pozemky a příslušenstvím (a podíl na přístupových pozemcích), u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází na severním okraji Prahy 8 v městské části Bohnice v zahrádkářské osadě ležící na kopci nad údolím Bohnického potoka asi 7 km vzdušnou čarou od centra Prahy (Václavské náměstí) v k.ú. Bohnice. Příjezd k osadě je po ulici „U Drahaně“, která navazuje na ulici „Bohnická“ a vede podél Psychiatrické nemocnice Bohnice. Jedná se o poměrně klidnou lokalitu se vzrostlou zelení v okolí (Přírodní park Drahaň-Troja), klid ruší pouze časté přelety letadel přistávajících na letišti Ruzyně. Příjezd k osadě je po zpevněné veřejné komunikaci, posledních cca. 100 m přístupu je pod oplocením – částečně nezpevněná cesta v osadě. Základní potřebná občanská vybavenost je k dispozici v okruhu do 2 km od nemovitosti v rámci městské části Bohnice, veškerá v Praze v dosahu MHD. Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, asi 500 m pěšky v ulici „Bohnická“ jsou zastávky autobusů MHD, které zajišťují spojení k metru „C“ Ládví za 17 minut. Z inženýrských sítí jsou v místě pravděpodobně možnost napojení pouze na elektřinu.

7.2. Zahrádkářská chata s příslušenstvím - LV č. 3916 Jedná se o dřevěnou zahrádkářskou chatu čtvercového tvaru stojící převážně na pozemku parc.č. 722/57. Základy chaty jsou pravděpodobně betonové patky, nosná konstrukce dřevěná z trámků, které jsou obité prkny, střecha sedlová nízká, krytina provizorní z plachty, okna dřevěná jednoduchá, dveře dřevěné osazené do dřevěné zárubně. Do chaty není pravděpodobně zavedena ani elektřina. Svými rozměry se jedná o jednoduchou stavbu, která nemusí být zakreslena (a není) v katastrální mapě. Chata je v původním nevalném stavu, postavena byla cca. v r. 1990. Dřevěné prvky jsou bez obnoveného nátěru, střechou v minulosti pravděpodobně zatékalo - je provizorně překryta plachtou. Informativní odhad obestavěného prostoru zahrádkářské chaty Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 3*3 2,25 m Obestavěný prostor

Zastavěná plocha 2 9,00 m

Obestavěný prostor 3 20 m 20 m

3

Příslušenství Oceňovaná nemovitost nemá pravděpodobně žádné příslušenství. Oplocení je pravděpodobně příslušenstvím sousedních nemovitostí a podél příjezdové cesty není žádné oplocení zřízeno.


Stránka 10 z 27



7.3. Pozemky - LV č. 3916 Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. 722/20 a 722/57, které jsou zapsané na LV č. 3916 ze dne 12.8.2013 pro k.ú. Bohnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné částečně v zahrádkářské osadě na pozemku majitele a mimo zahrádkářskou osadu podél komunikace. Pozemky jsou přístupné posledních cca. 100 m po částečně zpevněné cestě uvnitř zahrádkářské osady parc.č. 722/74 a parc.č. 722/75, na kterých má povinný spoluvlastnický podíl id. 1/162, který je také předmětem ocenění. Dále již na tyto pozemky navazuje zpevněná veřejná komunikace parc.č. 703. K nemovitosti je tedy zajištěn fyzický a právní přístup. Sousední parcely: parc.č. 722/20: 722/19, 722/21, 722/22, 722/23, 722/24, 722/57, 722/74 parc.č. 722/57: 722/20 Pozemek parc.č. 722/20 2 Pozemek s výměrou 232 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinný až mírně svažitý, má obdélníkový tvar, slouží jako zahrada. Pozemek má travnatý povrch s trvalými ovocnými a okrasnými porosty, údržba je lehce zanedbaná. Podél západní strany pozemku sousedící s parc.č. 722/74 (cesta v zahrádkářské osadě) není provedeno oplocení, ostatní strany jsou oplocené – plot je pravděpodobně příslušenstvím sousedních pozemků. Do pozemku částečně zasahuje zahrádkářská chata stojící převážně na oceňovaném pozemku parc.č. 722/57. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 722/57 2 Pozemek s výměrou 9 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ovocný sad, je rovinný, má čtvercový tvar a je převážně zastavěn zahrádkářskou chatou. Pozemek pravděpodobně není napojen na žádné inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, druhem pozemku se jedná spíše o zastavěnou plochu a nádvoří.


Stránka 11 z 27



7.4. Pozemky na LV č. 3737 – podíl id. 1/162 Předmětem ocenění je také podíl ve výši id. 1/162 na pozemcích parc.č. 720/122, 720/123, 720/220, 720/221, 722/74 a 722/75; vše v k.ú. Bohnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Jedná se o společné přístupové pozemky uvnitř zahrádkářské osady, na kterých mají podíl pravděpodobně veškeří vlastníci chat v dané osadě. Na oceňované pozemky navazují veřejné zpevněné komunikace, např. parc.č. 703. K nemovitosti je tedy zajištěn právní přístup. Sousední parcely: parc.č. 720/122: 720/220 parc.č. 720/123: 720/220 parc.č. 720/220: 717, 720/1, 720/2, 720/3, 720/5, 720/6, 720/7, 720/8, 720/9, 720/10, 720/11, 720/12, 720/13, 720/14, 720/15, 720/16, 720/17, 720/18, 720/19, 720/20, 720/21, 720/22, 720/23, 720/24, 720/25, 720/26, 720/27, 720/28, 720/29, 720/30, 720/31, 720/32, 720/33, 720/34, 720/35, 720/36, 720/37, 720/38, 720/39, 720/40, 720/41, 720/42, 720/43, 720/44, 720/45, 720/46, 720/47, 720/48, 720/49, 720/50, 720/51, 720/52, 720/53, 720/54, 720/55, 720/56, 720/57, 720/58, 720/59, 720/60, 720/61, 720/62, 720/63, 720/64, 720/65, 720/66, 720/67, 720/68, 720/69, 720/70, 720/71, 720/72, 720/73, 720/74, 720/75, 720/76, 720/77, 720/78, 720/79, 720/80, 720/81, 720/82, 720/83, 720/84, 720/85, 720/86, 720/87, 720/88, 720/89, 720/90, 720/91, 720/92, 720/93, 720/94, 720/95, 720/96, 720/97, 720/98, 720/99, 720/100, 720/101, 720/102, 720/103, 720/104, 720/105, 720/06, 720/107, 720/108, 720/109, 720/110, 720/111, 720/112, 720/113, 720/114, 720/115, 720/116, 720/117, 720/118, 720/119, 720/120, 720/122, 720/123, 720/150, 720/221, 721, 730 parc.č. 720/221: 720/6, 720/7, 720/21, 720/30, 720/32, 720/40, 720/42, 720/51, 720/52, 720/60, 720/62, 720/70, 720/72, 720/81, 720/84, 720/92, 720/94, 720/102, 720/104, 720/112, 720/113, 720/114, 720/115, 720/116, 720/117, 720/220, 721, 723, 725, 726/1, 727, 730 parc.č. 722/74: 722/1, 722/2, 722/3, 722/4, 722/5, 722/6, 722/, 722/8, 722/9, 722/10, 722/11, 722/12, 722/13, 722/4, 722/15, 722/16, 722/17, 722/18, 722/19, 722/20, 722/21, 722/22, 722/23, 722/24, 722/25, 722/26, 722/27, 722/28, 722/29, 722/30, 722/31, 722/2, 722/33, 722/34, 722/35, 722/36, 722/37, 722/38, 722/39, 722/40, 722/41, 722/42, 722/75


Stránka 12 z 27



parc.č. 722/75: 703, 704/1, 706, 721, 722/1, 722/2, 722/3, 722/4, 722/5, 722/6, 722/7, 722/8, 722/9, 722/10, 722/11, 722/12, 722/13, 722/21, 722/22, 722/29, 722/30, 722/36, 722/37, 722/38, 722/39, 722/40, 722/41, 722/42, 722/43, 722/74, 723 Pozemek parc.č. 720/122 2 Pozemek s výměrou 10 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ovocný sad, je rovinný, má čtvercový tvar a je převážně zastavěn pravděpodobně zahrádkářskou klubovnou či obdobných objektem. Pozemek pravděpodobně není napojen na žádné inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, druhem pozemku se jedná spíše o zastavěnou plochu a nádvoří.

Pozemek parc.č. 720/123 2 Pozemek s výměrou 5 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ovocný sad, je rovinný, má obdélníkový tvar a je převážně zastavěn pravděpodobně dalším zahrádkářským objektem – kůlnou či klubovnou. Pozemek pravděpodobně není napojen na žádné inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, druhem pozemku se jedná spíše o zastavěnou plochu a nádvoří.

Pozemek parc.č. 720/220 2 Pozemek s výměrou 3034 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinný až mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží jako komunikační síť – cesta v severní části zahrádkářské osady. Po tomto pozemku je tedy zajištěn přístup k zahrádkářským chatám v severní části osady. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, druhem pozemku se jedná spíše o ostatní plochu.


Stránka 13 z 27



Pozemek parc.č. 720/221 2 Pozemek s výměrou 3466 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je převážně mírně svažitý, má protáhlý nepravidelný tvar, nachází se na rozhraní osady a lesa, slouží pravděpodobně jako zeleň a cesta uvnitř zahrádkářské osady. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 722/74 2 Pozemek s výměrou 1036 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinný až mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží jako komunikační síť – cesta v jižní části zahrádkářské osady. Po tomto pozemku je tedy zajištěn přístup k zahrádkářským chatám v jižní části osady. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, druhem pozemku se jedná spíše o ostatní plochu.


Stránka 14 z 27



Pozemek parc.č. 722/75 2 Pozemek s výměrou 2035 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinný až mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží jako komunikace (cesta) okolo v jižní části zahrádkářské osady. Po tomto pozemku je tedy zajištěn přístup k zahrádkářským chatám v jižní části osady. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, druhem pozemku se jedná spíše o ostatní plochu.

7.5. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Praha se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „PZO – zahrádky a zahrádkářské osady“. Na pozemcích lze tedy realizovat stavbu zahrádkářské chaty. Pozemky zapsané na LV č. 3737 se také nachází v území vymezeném jako „PZO – zahrádky a zahrádkářské osady“.

PZO - zahrádky a zahrádkové osady Funkční využití: Plochy pro pěstování ovoce, zeleniny a okrasných rostlin, klubová zařízení, zahrádkářské chaty. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace účelové (sloužící stavbám a


Stránka 15 z 27



zařízením uspokojujícím potřeby území vymezeného danou funkcí). Nezbytná plošná zařízení (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí) a nezbytná liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy se zelení (související s vymezeným funkčním využitím). Výjimečně přípustné funkční využití: Dětská hřiště, nekrytá sportovní zařízení bez vybavenosti, liniová vedení technického vybavení, stavby pro skladování a zpracování plodin (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí).

7.6. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.7. Shrnutí Adresa: Praha 8 - Bohnice, ulice U Drahaně Nemovitost: Výměra pozemků: Obestavěný prostor: Přístupové pozemky:

zahrádkářská chata s pozemky a podíl id. 1/162 na přístupových pozemcích 2 241 m 3 20 m 9 586 m

Vybavení: Stav: Zastavěná plocha:

bez IS - pravděpodobně možné napojení na elektřinu neudržovaný 2 9,00 m

2

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita se zelení v okolí o dobrá dopravní dostupnost a návaznost – pražská MHD v docházkové vzdálenosti Ponižující faktory: o neudržovaný stav pozemku a zahrádkářské chaty o nemovitost pravděpodobně není napojená na žádnou inženýrskou síť, v místě je možnost napojení pouze na elektřinu o relativně malá výměra pozemku o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 16 z 27



C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží vybavení nemovitosti mj. vybavení staveb vytápění, příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost stavby na pozemku. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu Nabídka nemovitostí v Praze 8 – Bohnice a okolí do 1 km na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 7 chat bez pozemku s nabídkovou cenou od 95.000 Kč do 320.000 Kč. Jedná se však o rekreační a Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 17 z 27



zahrádkářské chaty bez pozemku. Dražší objekty jsou uzpůsobené i ke spaní, ty nejlevnější slouží prakticky jen jako kůlna či jsou ve velmi špatném stavu. 2 U chat včetně pozemku se nabídkové ceny pohybují okolo 1.000 Kč/m v závislosti na rozsahu, stavu a vybavení stavby nacházející se na pozemku. Obchodovatelnost nemovitosti posuzuji jako průměrnou až dobrou, potenciálními kupujícími jsou např. majitelé sousedních pozemků, které mají obdobnou výměru. Dle Kupní smlouvy ze dne 13.3.2007 (Právní účinky vkladu práva ke dni 3.4.2007; V-16499/2007-101) byla kupní cena ve výši 17.630,- Kč za parc.č. 722/20 a 680,- Kč za parc.č. 722/57. Výši kupní ceny v r. 2007 neodpovídá obvyklé ceně v daném místě a čase. Jednalo se o koupi nemovitostí od Pozemkového fondu České republiky dlouhodobým nájemníkem. Předmětem koupě byly také podíly id. 1/162 na pozemcích zapsaných na LV č. 3737. Kupní cena za podíl na těchto pozemcích byla celkem ve výši 2.176,50 Kč. Celková kupní cena tedy byla ve výši 20.486,50 Kč. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. 2

Za měrnou jednotku pro porovnání byly zvoleny m pozemku. Skutečnost existence staveb a příslušenství je zohledněna v jednotlivých koeficientech odlišnosti.

Srovnávací hodnota dle níže uvedené tabulky vychází 260 000 Kč – v případě, kdy nebyl právně zajištěn přístup k oceňované nemovitosti. V celkové obvyklé ceně nemovitosti vč. právního zajištění přístupu a příjezdu nemovitosti je ke srovnávací hodnotě připočtena přirážka ve výši 20 000 Kč, za právní zajištění přístupu a příjezdu k nemovitosti. Jedná se o podíl 1/162 na pozemcích 720/122, 720/123, 720/220, 720,221, 722/74, 722/75, který dle administrativní ceny vychází 42 012,70 Kč. Obvyklá cena je znalcem stanovena přibližně ve výši ½ administrativní ceny. Obvyklá cena celkem je 280 000Kč.


Stránka 18 z 27

Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č. 924/251/2013


Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovitost:

Zahrádkářský pozemek s kůlnou

Zahrádká Zahrádkářská chata s pozemk pozemkem a přísl.

Zahrádkářská chata s pozemkem a přísl.

Zahrádkářská chata s pozemkem a přísl.

Zahrádkářská Zahrádkář chata s pozemkem a přísl. p

Rekreační chata s pozemkem a přísl.

Adresa:

P8-Bohnice, U Drahaně

P9 P9-Vysočany, Odlehlá

Přemyšlení, U Skalky

P6-Suchdol, Bažantní

P4-Cholupice Cholupice

Přemyšlení

Zahrádká Zahrádkářská chata se sklepem o zast. ploše 25 m2 (nezapsána v KN) na pozemku 214 m2. Do chaty je zavedena E (vlastní elektrom elektroměr), př přiveden je sezonní rozvod vodovodu (možno p přivést celo celoroční). Vytápění chaty je kamny na TP. V chat chatě je pokoj se 2 lůžky a veranda. Na zahrad zahradě jsou ovocné stromy (jablo (jabloň, meruňka, švestka), vinná réva a záhony se zeleninou.

Dřevěná chatka s 1NP a podkrovím a zastavěnou plochou 23 m². V přízemí je obytná místnost s kuchyní, v patře místnost na spaní. Do objektu je zavedena elektřina, je zde suché WC a malá dílna. Na pozemek je přiveden rozvod užitkové vody, studna je u pozemku. Pozemek 380 m² s ovocnými stromy a keři, na konci pozemku protéká potůček.

Chata 1+1 na pozemku 358 m2 na Starém Suchdole v Zahrádkářské kolonii. Chata je zařízená, udržovaná, skládá se ze sklepa a 1.NP. Voda sezonní, elektřina celoročně, elektrické přímotopy, suché WC. Parkování uvnitř kolonie.

Podsklepená chata 1+kk se zastavěnou zastavě plochou 16 m2. Chata se skládá z obytné místnosti s kuchyní, verandy se vstupem do sklepa a zastřešené řešené pergoly. Na chatu navazuje dílna a sklad. Zahrada je udržovaná, rovná se skleníkem a zelení. Sezónní ní vodovod je přiveden, řiveden, elektřina elekt je zavedena do chaty.

Chata se sklepem, 1NP a podkrovím na pozemku 768 m2. Zastavěná plocha je 42 m2. V přízemí je obytná místnost s kuchyní, v podkroví místnost na spaní. Do objektu je zavedena elektřina a voda. Pozemek má celkovou rozlohu 768 m2, z toho 306 m2 je zalesněná plocha

dřevěné 1NP 241 20,25

dřevěné sklep + 1NP 214 nezjištěn

dřevěné 1NP + podkroví 380 nezjištěn



zděné sklep + 1NP + podkroví 768 nezjištěn

9,00

25

23

22

16

42

Nabídková/prodejní cena Kč:

x

555 000

590 000

690 000

599 000

780 000

Cena / m2 pozemku:

x

2 593

1 553

1 927

1 498

1 016

Fotografie:

Stručný popis:

x

Konstrukční provedení: Podlažnost: Výměra pozemků m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2:

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:

P8-Bohnice, U Drahaně


blíž k centru, horší okolí

horší dostupnost

horší dostupnost

horší dostupnost

horší dostupnost

1,00

1,20

1,05

1,10

1,20

Stránka 19 z 27



K2 - Pozemek:

rovinatý, neudržovaný, obdélníkový, 241 m2

K3 - Stav:

zanedbaný, porosty a povrch bez údržby

K4 - Vybavení, příslušenství:

kromě kůlny žádné

K5 - Velikost nemovitosti:

zahrádkářská chata se zast.pl. 9 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

není provedeno; možné napojení na E

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena / m2 pozemku: Upravená cena Kč:

mírně svažitý 1,00 udržovaný 0,90 venkovní úpravy 0,95 větší obyvatelná chata 0,80 E, sezónní voda 0,95 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

mírně svažitý, větší 1,05 udržovaný 0,90 venkovní úpravy 0,95 větší obyvatelná chata 0,80 E, užitková voda 0,95 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

rovinný, větší 1,06 udržovaný 0,90 venkovní úpravy 0,95 větší obyvatelná chata 0,85 E, užitková voda 0,95 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

mírně svažitý, větší, les 1,20 zanedbaná údržba 1,00 venkovní úpravy 0,98 větší obyvatelná chata 0,80 E, užitková voda 0,95 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00 0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

1 089

1 281

1 087

1 115

1 031

931

262 434

308 667

261 940

268 710

248 403

224 450

Statistické údaje a stanovení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

262 434 27 629 224 450 234 805 262 434 290 063

Maximální upravená cena [Kč]:

308 667

Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]:

260 000


rovinný, větší 1,05 udržovaný 0,90 venkovní úpravy 0,95 větší obyvatelná chata 0,80 E, užitková voda 0,95 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

Stránka 20 z 27



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva – na nemovitosti vázne předkupní právo

ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE

stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční – stavba nemá č.p. ani č.e.

ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku

Chata s pozemky a příslušenstvím - LV č. 3916 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

Pozemky LV č. 3737 - podíl id. 1/162 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky


Stránka 21 z 27



B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Chata s pozemky a příslušenstvím - LV č. 3916 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):

Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Hlavní město Praha, oblast č. 8 23 let 3 3 935,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3*3 Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 2 9,00 m

9,00 m

2

Konstrukční výška 2,25 m

Obestavěný prostor 1.NP: (3*3)*(2,25) Obestavěný prostor - celkem:

3

= =

20,25 m 3 20,25 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné jednostranně obíjené 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství 6. Vytápění stavby - Bez vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 23 let: 0,90

č. I

Vi typ I

I I I I

0,02 -0,05 -0,01 -0,06

I I II

-0,10 -0,06 -0,04

II I IV

0,00 -0,15 0,65

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,90 = 0,322 i=1


Stránka 22 z 27



Index polohy Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - nemovitost ve vyjmenovaných městech a městech nad 50.000 obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha - západ a Praha - východ 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - výhodná poloha 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchody a služby (lékař) - umístění na okraji Prahy - obchody a služby 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. V

Pi 0,20

III III III II II III

0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,10

I II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. III

Ti 0,00

II I

0,00 -0,05

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,320 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkaz 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,322 * 1,320 * 0,950 = 0,404 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 3 935,- Kč/m * 0,404 = 1 589,74 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 1 589,74 Kč/m * 20,25 m = 32 192,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

32 192,24 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 27 cenová mapa zahrada § 27 cenová mapa ovocný sad Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena


Parcelní číslo 722/20 722/57

Výměra 2 [m ] 232,00 9,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 710,00 710,00

Cena [Kč] 164 720,6 390,171 110,-

=

171 110,- Kč

Stránka 23 z 27



3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč 2 m 2 m Kč * =

Trvalé porosty - zjištěná cena

171 110,00 241 50 35 500,00 0,065 2 307,50 2 307,50 Kč

Pozemky LV č. 3737 - podíl id. 1/162 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 27 cenová mapa ovocný sad § 27 cenová mapa ovocný sad § 27 cenová mapa zahrada § 27 cenová mapa zahrada § 27 cenová mapa zahrada § 27 cenová mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena


Parcelní číslo 720/122 720/123 720/220 720/221 722/74 722/75

Výměra 2 [m ] 10,00 5,00 3 034,00 3 466,00 1 036,00 2 035,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 710,00 710,00 710,00 710,00 710,00 710,00

Cena [Kč] 7 100,3 550,2 154 140,2 460 860,735 560,1 444 850,6 806 060,-

=

6 806 060,- Kč

Stránka 24 z 27



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Chata s pozemky a příslušenstvím - LV č. 3916 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata

32 192,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

32 192,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

171 110,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

171 110,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

2 307,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

2 307,50 Kč

Chata s pozemky a příslušenstvím - LV č. 3916 celkem

205 609,70 Kč

Pozemky LV č. 3737 - podíl id. 1/162 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

6 806 060,- Kč

1. Ocenění pozemků celkem

6 806 060,- Kč

Pozemky LV č. 3737 - podíl id. 1/162 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena pozemky LV č. 3737 – podíl id. 1/162:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

*

6 806 060,- Kč 1 / 162 42 012,70 Kč

247 622,40 Kč

247 620,- Kč

slovy: Dvěstěčtyřicetsedmtisícšestsetdvacet Kč


Stránka 25 z 27



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

280 000 Kč 247 620 Kč

I. Předmětem ocenění jsou nemovitosti – zahrádkářská chata, stojící na pozemku parc.č. 722/57, a pozemky parc.č. 722/20 a 722/57 vč. příslušenství; podíl ve výši id. 1/162 na pozemcích parc.č. 720/122, 720/123, 720/220, 720/221, 722/74 a 722/75; to vše v k.ú. Bohnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsané na listu vlastnictví č. 3916 (chata s pozemky) a listu vlastnictví č. 3737 (podíl na pozemcích) u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -

Nemovitost nemá příslušenství.

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 10.9.2013, částkou ve výši:

280 000,- KČ slovy: Dvěstěosmdesátisíc korun českých

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 17.10.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 26 z 27



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. dodatek č.1 k znaleckému posudku 924/251/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 299 - 2013.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3916 ze dne 12.8.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa LV č. 3916 – dálkový náhled Příloha č. 3: Katastrální mapa LV č. 3737 – dálkový náhled Příloha č. 4: Mapa oblasti Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 10.9.2013


Stránka 27 z 27

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3916

č 3916 – dálkový náhled Příloha č. 2: Katastrální mapa LV č.

č 3737 – dálkový náhled Příloha č. 3: Katastrální mapa LV č.

Příloha č. 4: Mapa oblasti

Letecká fotomapa – chata a pozemky

Umístění nemovitosti v rámci ulice „U Drahaně“

GPS: 50°08'15.83"N, 14°24'35.87"E

Umístění nemovitosti v rámci městské části Bohnice

Umístění nemovitosti v rámci Prahy

Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitosti

Pohled na nemovitost z přístupové cesty

Zahrádkářská chata

Zahrádkářská chata

Pozemek parc.č. 722/20

Pozemek parc.č. 722/20

Zahrádkářská osada je pod oplocením - přístup

2013

Recommend Documents