ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3947/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
1/2 bytové jednotky č. 309/11 Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Vyšší Brod, k.ú. Vyšší Brod Pohraniční stráže 309, 382 73 Vyšší Brod Richard Vozniak, Dřevařská 341, 382 73 Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Vozniaková, Míru 265, 382 73 Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1/2 Richard Vozniak, Dřevařská 341, 382 73 Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Vozniaková, Míru 265, 382 73 Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1/2
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 27783/11-24 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA ½ Datum místního šetření: Počet stran:
12
stran
V Praze, dne 28.2.2013
370 000 Kč 26.2.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 4
MONTEKALA, spol. s r.o.
26.2.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 bytové jednotky č. 309/11 v domě č.p. 309 na pozemku č. parc. St. 485, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 7291/85118 v kat. úz. Vyšší Brod, obec Vyšší Brod, okres Český Krumlov, vše zapsáno na LV č. 981. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.2.2013 LV č. 981 pro kat. úz. Vyšší Brod, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov - snímek z katastrální mapy ze dne 1.10.2012 pro kat. úz. Vyšší Brod, list mapy č. Vyšší Brod 9-2/21 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-27783/11-24 ze dne 31.1.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-27783/11-70 ze dne 25.9.2012 - kopie kupní smlouvy ze dne 11.12.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 12.12.2006 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Vyšší Brod je součástí okresu Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Český Krumlov. Obec Vyšší Brod se rozkládá asi 24 km jižně od Českého Krumlova. Obec je vzdálená přibližně 5 km od rakouských hranic. Ve městě je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 26/7 ostatní komunikace - Město Vyšší Brod 20/1 ostatní plocha - Město Vyšší Brod
2
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Oceňovaná bytová jednotka se nachází v domě č.p. 309 v ulici Pohraniční stráže, kat. úz. Vyšší Brod, obec Vyšší Brod. Okolní zástavbu tvoří bytové a rodinné domy. Bytová jednotka č. 309/11 je umístěny ve 4.NP a dispozičně je řešena jako 3+1 s lodžií. Bytový dům je panelový, nezateplený se sedlovou střechou. Střešní krytina jsou eternit. šablony. Okna plastová. Parkování je možné před domem. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 309/11
Obsah tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka
3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 309/11 Popis: Bytová jednotka č. 309/11 je umístěna ve 4.NP domu. Dispozičně je řešena jako 3+1 (kuchyně, tři pokoje, předsíň, hala, koupelna, WC a lodžie), k bytu náleží sklepní kóje. K vybavení jednotky patří kuchyňská linka, el. sporák, vestavěné skříně, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, radiátory, infrazářič, listovní schránka, zvonek, domácí telefon, lapač par, spižní skříň, vodoměry. K vlastnictví jednotky dále patří veškerá jeho vnitřní instalace: potrubní rozvody studené vody k rozbočce ve stoupačce procházející bytem včetně míchacích baterií, potrubní rozvody teplé vody a odpadů k rozbočce ve stoupačce procházející bytem, elektroinstalace k jističi v rozvodné skříni pro BJ, rozvody ústředního vytápění včetně radiátorů a termostatických hlavic k rozbočce ve stoupačce procházející bytem, podlahová krytina, nenosné příčky, bytové jádro, dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, vnitřní rozvody společné televizní a rozhlasové antény. Byt je ohraničen vstupními dveřmi do bytu a do příslušenství umístěného mimo byt včetně zárubně, hlavními uzavíracími ventily přívodu studené a teplé vody a jističi v rozvodné skříni elektroinstalace pro jednotku. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek parc. č. St. 485 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Zastavěný pozemek bytovým domem v obci Vyšší Brod. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,6920 2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 46,50 1,00 2,1310 0,6920 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
Parcelní číslo St. 485 4
Výměra [m2] 317,00
Úprava [%]
Jedn. cena [Kč/m2] 68,57
Upr. cena [Kč/m2] 68,57 Cena [Kč] 21 736,69
nádvoří Stavební pozemek - celkem
21 736,69 21 736,69 Kč
= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek parc. č. St. 485 - zjištěná cena
=
10 868,35 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek parc. č. St. 485
=
10 868,35 Kč 10 868,35 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
10 868,35 Kč
1/2
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda 2001 – 10 000 40 let 15 052,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: hala: koupelna: WC: lodžie č. 11/9: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje č. 11: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
=
11,05 m2 12,32 m2 20,60 m2 12,32 m2 5,17 m2 7,92 m2 2,56 m2 0,97 m2 4,23 m2 77,14 m2
=
1,37 m2 1,37 m2
2
1,37 m * 0,10
= = =
77,14 m2 0,14 m2 77,28 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 5
č. II
Vi -0,05
2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
III
0,04
III
0,05
III
0,00
II I III II
0,00 -0,04 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,646 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,070 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Předmětem ocenění I je spoluvlastnický podíl 1/2. 6
Ti 0,00 0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,646 * 1,070 * 0,950 = 0,657 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 15 052,- Kč/m2 * 0,657 = 9 889,16 Kč/m2 CP = CU * PP = 9 889,16 Kč/m2 * 77,28 m2 = 764 234,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 10 868,35 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 291 / 85 118 Hodnota spoluvlastnického podílu: 10 868,35 Kč * 7 291 / 85 118 = 930,96 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + = Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Bytová jednotka č. 309/11 - zjištěná cena
=
764 234,28 Kč
930,96 Kč 765 165,24 Kč
1/2 382 582,62 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu:
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 309/11
382 582,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
382 582,60 Kč
Celkem
382 582,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
382 582,60 Kč
7
Ocenění majetku obecnou metodikou:
1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
72,91 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka 3+1 Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví ve Vyšším Brodě, ulice Zahradní. Klidné místo nedaleko centra města, nedaleko hranic s Rakouskem. Bezproblémový příjezd a parkování. Dům i byt ve výborném technickém stavu. Blízko k řece, přehradě i do lesa. Kulturní úroveň města je na vysoké úrovni. V místě veškerá občanská vybavenost - škola, školka, obchody. Bytová jednotka 3+1 Prodej bytu 3+1 v Loučovicích. Celková plocha 68 m2. Byt se nachází ve 3. patře, v osobním vlastnictví, balkon. Dům po rekonstrukci - zateplení, fasáda, plastová okna se žaluziemi. Byt v původním udržovaném stavu, upraven pro bezbariérový přístup. Panelový dům kousek od hranic s Rakouskem. Nedaleko rekreační středisko Lipno nad Vltavou s možností letní a zimní aktivní rekreace. Bytová jednotka 3+1 Nabízíme k prodeji byt o dispozici 3+1, výměra 62m2, byt se nachází v posledním patře 7p panelového domu, v domě je výtah. Dům je po rekonstrukci z roku 2009, okna jsou plastová. Osobní vlastnictví.
Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita Zahradní, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 65,00 m2
Vyšší
Výměra pozemku. 0 m2 8
Brod koeficienty: 0,95 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,14 15 083 Celková cena Jednotková cena 860 000 Kč 13 231 Kč/m2
Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 68,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 62,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Loučovice koeficienty: 0,95 1,20 1,20 0,90 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,23 8 691 Celková cena Jednotková cena 480 000 Kč 7 059 Kč/m2
Loučovice koeficienty: 0,95 1,25 1,20 0,90 1,00 1,00 1,00 Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 1,28 6 950 Celková cena Jednotková cena 336 000 Kč 5 419 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
9
6 950 Kč/m2 10 241 Kč/m2 15 083 Kč/m2 10 241 Kč/m2 72,91 m2 746 671 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 309/11
382 583,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
746 671,00 Kč Současný stav 746 700 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 382 583 Kč
Obvyklá cena ½
370 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: nedaleko hranic s Rakouskem, základní občanská vybavenost v dosahu c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 370 000,- Kč.
V Praze 28.2.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. 10
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3947/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 60/2013.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 1.10.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 981 ze dne 28.2.2013
11
počet stran A4 příloze 1 1 2
12
