2013

ZNALECKÝ POSUDEK . 906/229/2013 o obvyklé cen nemovitosti - stavby bydlení .p. 8 (rodinný d m), stojící na pozemku parc. . St. 9, a pozemku parc. . St. 9 v . p íslušenství; to vše v k.ú. Podveky, obec Podveky, okres Kutná Hora, kraj St edo eský.

Objednatel:

Exekutorský ú ad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PS 160 00, Praha 6 I : 66216877 DI : CZ5904226394

Ú el posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základ usnesení .j.: 167 EX 15121/12-30 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 17.6.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8

I : 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb. a . 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., . 460/2009 Sb., . 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 9.7.2013. Posudek obsahuje v etn titulního listu 24 stran textu, a je vyhotoven v 2 vyhotoveních. Objednateli se p edává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 13.9.2013

Znalecký posudek . 906/229/2013

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojm obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

P EDM T OCEN NÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 4

5.3.

Základní p edpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s p edm tem ocen ní ................................................................................ 6

5.5.

Dokumentace a skute nosti............................................................................................................... 7

6.

METODY OCEN NÍ .................................................................................................................................. 7 6.1.

Nákladový zp sob ocen ní................................................................................................................ 7

6.2.

Výnosový zp sob ocen ní ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací zp sob ocen ní .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocen ní ............................................................................................................ 8

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vn jší vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rodinný d m .p. 8 s p íslušenstvím ............................................................................................... 10

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 12

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 12

7.5.

Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlíže ka záplavových území .......................................... 12

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

8.

VÝPO ET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 14 8.1.

Výpo et obvyklé ceny nemovitosti s p íslušenstvím srovnávacím zp sobem v .vyhodnocení ...... 14

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 18

8.3.

Ocen ní dle provád cí vyhlášky k zákonu o oce ování ................................................................. 18

D.

Záv re ný výrok ....................................................................................................................................... 23

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 24

F.

Seznam p íloh .......................................................................................................................................... 24

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 24



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exeku ním p íkazu .j.: 167 EX 15121/12-13, tedy stavby bydlení .p. 8 (rodinný d m), stojící na pozemku parc. . St. 9, a pozemku parc. . St. 9 v . p íslušenství; to vše v k.ú. Podveky, obec Podveky, okres Kutná Hora, zapsané na listu vlastnictví . 10025 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Kutná Hora. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich p íslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku (§ 66 odst. 5 zák. . 120/2001 Sb., exeku ní ád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV ALV: BLV:

. 10025 pro k.ú. Podveky, obec Podveky, okres Kutná Hora, kraj St edo eský SJM Szücs Alexander a Szücsová Dagmar, Biskupcova 1759/72, Žižkov, 13000 Praha; identifikátor: 650405/1246, 696002/0254 Stavby: Zp sob využití: Na parcele: Podveky, .p. 8 bydlení St. 9 Pozemky: Druh pozemku: Zp sob využití: Vým ra: 2 parc. . St. 9 zastav ná plocha a nádvo í 245 m

3. Vymezení pojm obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona .151/1997 Sb., o oce ování majetku a zm n n kterých zákon (zákon o oce ování majetku), ÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Zp sob oce ování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oce ují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zp sob oce ování. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim.“


Stránka 3 z 24



3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá ástka, za kterou by m l být majetek sm n na k datu ocen ní mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím p i transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by ob strany jednaly informovan , rozumn a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjišt ná podle zákona .151/1997 Sb., o oce ování majetku, v aktuálním zn ní a podle provád cí vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., . 460/2009 Sb., . 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované p dn ekologické jednotky; k.ú. – katastrální ú ad; KP – katastrální pracovišt ; .j. – íslo jednací; . – íslo; parc. . – parcelní íslo; .p. – íslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný d m

B.Nález 5. P EDM T OCEN NÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena p i místním šet ení konaném dne 9.7.2013 bez p ítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šet ení tak mohlo být provedeno pouze z ve ejn p ístupných míst. Znalci i p es písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oce ovaných nemovitostech. Ze strany povinného nebyla žádná reakce k ú asti na místním šet ení. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti ú astnit a zp ístupnit tak i její interiér. Doporu ený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prost ednictvím eské pošty z d vodu, že nebyl vyzvednut dne 11.7.2013. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základ požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základ informací zjišt ných p i místním šet ení, z ve ejn dostupných míst a z ve ejn dostupných zdroj . Ocen ní je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šet ení.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocen ní nemovitého majetku byly znalcem opat eny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým p ístupem, LV . 10025 ze dne 17.6.2013, k.ú. Podveky, obec Podveky, okres Kutná Hora – vyhotoveno bezúplatn dálkovým p ístupem pro ú el: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.p íloha Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 4 z 24



Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, .j.: 167 EX 15121/12-30 ze dne 17.6.2013 Sd lení M U Uhlí ské Janovice j. OŽPaSÚ/1608/2013/po ze dne 26.8.2013, na stavebním ú ad se nenachází žádná dokumentace Dále byly použity informace z následujících ve ejn dostupných zdroj : Informace zjišt né z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k.ú. Podveky – dálkový náhled - viz.p íloha Územní plán obce Podveky – informace zjišt né prost ednictvím emailu od obce Informace získané p i místním šet ení mj. od obyvatelky sousední nemovitosti Mapa oblasti – viz.p íloha Barevná fotodokumentace po ízená p i místním šet ení – viz.p íloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchod s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí

R 2012 – www.czso.cz

Prohlíže ka záplavových území (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodá ských Dat) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kancelá í, realitní noviny, informace z realitních kancelá í, konzultace s realitními maklé i Email ze dne 3.9.2013 od [email protected] vy izuje Kalašová Dagmar – info o územním plánu Zákony a vyhlášky: Zákon . 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška . 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon , ve zn ní pozd jších p edpis , ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., vyhlášky . 460/2009 Sb., vyhlášky . 364/2010 Sb. a vyhlášky . 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon . 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve zn ní pozd jších p edpis Zákon . 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo nících, ve zn ní zákon

. 322/2006 Sb., . 227/2009 Sb. a

. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradá , DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradá , DrSc. A kol. – Teorie oce ování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oce ování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oce ování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oce ování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101.


Stránka 5 z 24



Ing. Zbyn k Zazvonil – Odhad hodnoty pozemk . Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyn k Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyn k Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Orienta ní ceny rozpo tových ukazatel stavebních objekt dle m rných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. asopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u ení technického v Brn , Údolní 53, 602 00 Brno, ro níky 1996 až 2013 Odborný tvrtletník „ Odhadce a oce ování majetku“ vydaný eskou komorou odhad majetku, Václavské nám stí 1, 110 00 Praha 1, ro níky 2003 až 2013 asopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalc

R, o.s., ro níky 2010 až 2013

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projekt (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní p edpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prosp ch, majetkovou ú ast nebo jiný zájem související s p edm tem ocen ní ani není majetkov nebo personáln propojen s objednatelem. Neexistují žádné d vody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. P edpoklady: Veškeré informace o p edm tu ocen ní byly p evzaty od objednatele. Znalec neprovád l žádná další šet ení sm ující k ov ení pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podklad . Za p esnost údaj a informací, ze kterých znalec p i ocen ní vycházel, nep ebírá odpov dnost a p edpokládá jejich pravdivost a úplnost. P i zpracování tohoto posudku nebyly provád ny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nem že být hodnocen stavebn technické stav zakrytých konstrukcí. Je p edpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. P i zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický pr zkum, a proto není hodnoceno statické zajišt ní objekt . V cná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocen ní je kalkulováno pro ú ely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V p ípad použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené ú ely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skute ná cena zaplacená p i transakci týkající se p edm tu ocen ní se m že lišit od výsledné obvyklé ceny zjišt né tímto ocen ním díky takovým faktor m, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (nap . zp sob financování, p echod kontroly, atd.) nebo jiným faktor m, které jsou pro danou transakci jedine né. asové omezení: Za skute nosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za zm nu v tržních podmínkách nelze p evzít odpov dnost.

5.4. Práva a závady spojené s p edm tem ocen ní V cná b emena - oprávn ní Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 6 z 24



Ve prosp ch oce ované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) z ízena žádná v cná b emena, která by zvyšovala obvyklou cenu oce ovaných nemovitostí. V cná b emena - povinnosti K tíži oce ovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) z ízena žádná v cná b emena, která by snižovala obvyklou cenu oce ovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV . 10025 ze dne 17.6.2013 váznou na oce ované nemovitosti zástavní práva – viz.p iložené LV ást „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledn na. P edkupní práva K oce ovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí z ízena žádná p edkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokument pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani p i místním šet ení nebyla zjišt na nebo doložena žádná nájemní práva t etích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV . 10025 ze dne 17.6.2013 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oce ované nemovitosti na ízena exekuce a byl vydán exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti - viz.p iložené LV ást „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k ú elu posudku (pro exeku ní ízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skute nosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem m la k dispozici podklady, které uvádím v bod . 1.4. tohoto posudku, pop . p i nesouladu skute ného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skute ného užití staveb. K nemovitosti nebyla získána žádná výkresová dokumentace, p i místním šet ení nebylo možné provést zam ení nemovitosti, a proto muselo být p istoupeno k p evzetí venkovních rozm r z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Dle sd lení MÚ Uhlí ské Janovice ze dne 26.8.2013 ([email protected]) se na stavebním ú ade nenachází žádná dokumentace k oce ované nemovitosti.

6. METODY OCEN NÍ 6.1. Nákladový zp sob ocen ní Nákladový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. v cnou hodnotu nemovitosti (zjiš uje náklady na znovupo ízení staveb, s odpo tem p im eného opot ebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v p ípad tohoto


Stránka 7 z 24



znaleckého posudku dostate nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v tšin p ípad není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú ely zjišt ní výše škody, nap . v rámci pojiš ovacích ízení.

6.2. Výnosový zp sob ocen ní Výnosový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objekt sloužících pro reziden ní bydlení nep edpokládá, odborná znalecká ve ejnost spolu s bankovním sektorem doporu uje výnosové ocen ní neprovád t, výnosovou metodu ocen ní proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací zp sob ocen ní Srovnávací metoda, též komparativní metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc , realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené st ední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úprav hodnototvornými faktory a m rné jednotky, na základ které je oce ovaná nemovitost srovnávána. U reziden ních nemovitostí je p i dostatku informací za m rnou jednotku obvykle zvolena tzv. „zapo itatelná plocha“. Tato m rná jednotka se b žn užívá v praxi u v tšiny bank p sobících na eském trhu hypote ních úv r , její výpo et se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oce ování majetku p i eské bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocen ní V tomto posudku je zjiš ována obvyklá cena p edm tu ocen ní, kterou se dle zákona . 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n mu. Z této definice vyplývá, že obecn nejsprávn jším zp sobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího zp sobu ocen ní - srovnávací metody, která spo ívá v porovnání ceny oce ované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné dob prodány. P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen ní. Vzhledem k tomu, že p edm tem ocen ní je b žný rodinný d m s pozemkem a p íslušenstvím, u kterého je v tšinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop . již uskute n ných prodej ), domnívám se, že je vhodné pro ocen ní použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypo tena administrativní cena porovnávacím zp sobem pomocí aktuální oce ovací vyhlášky.


Stránka 8 z 24



Ocen ní je provedeno dv ma zp soby: pomocí aktuální provád cí vyhlášky k zákonu o oce ování . 151/1997 Sb. v platném zn ní (vyhláška . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.), která ocen ní provádí na základ ucelené databáze srovnatelných i alespo obdobných nemovitostí v

i oce ované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skute ných prodej -

vyhlášku každoro n aktualizuje a vydává Ministerstvo financí R. srovnáním s realitním trhem metodou p ímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktor Uvedený postup je v souladu s tržními p ístupy k oce ování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vn jší vlivy Oce ovaná nemovitost se nachází v okrese Kutná Hora v centrální ásti obce Podveky, která leží asi 9 km jihozápadním sm rem od Uhlí ských Janovic a asi 50 km jihovýchodním sm rem od Prahy, v k.ú. Podveky. Jedná se o malou zem d lsky orientovanou obec, která je i díky okolní lenité lesnaté krajin vyhledávanou rekrea ní oblastí pro chalupá e, leží v nadmo ské výšce asi 480 m nad údolím eky Sázavy. Nemovitost se nalézá p ímo na návsi ve staré zástavb rodinných dom a zem d lských stavení. V obci prakticky chybí ob anská vybavenost, je zde pouze obchod se základními potravinami, zdravotní st edisko a hostinec. Základní ob anská vybavenost je k dispozici ve 4 km vzdálených Ratajích nad Sázavou, pot ebná v Uhlí ských Janovicích (30 km) a veškerá v Benešov i Kutné Ho e (30 km). Obec je pr m rn dostupná osobní dopravou, ve ejnou dopravou spíše nevaln , po silnici II. t ídy . II/111 (Benešov – Divišov – Uhlí ské Janovice), nájezd na dálnici D1 (exit 41) je vzdálen 11 km, p íjezd k nemovitosti je po zpevn né ve ejné komunikaci. Parkovací možnosti jsou omezené - p ed domem i možnost na pozemku majitele. Z ve ejné dopravy je v obci zastávka autobus , které zajiš ují spojení do Sázavy, Ratají nad Sázavou, Uhlí ských Janovic a ostatních malých obcí na trase. Z inženýrských sítí je v míst k dispozici pouze elekt ina a deš ová kanalizace. Informace z malého lexikonu obcí Kód okresu

Název obce

CZ0205 Podveky

Kód obce 528196

R

Správní obvod 2 1 2112

4

3

4

5

6

2 1026 210 139

7

8

74

85

9 0

10 11 12 13 0

0

1

1

Vysv tlivka: 2 – po et ástí obce; 3 – po et katastrálních území; 4 – katastrální vým ra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve v ku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní za ízení; 13 – statutární m sto = 1, m sto = 3, m stys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0)


Stránka 9 z 24



7.2. Rodinný d m .p. 8 s p íslušenstvím Jedná se o zd ný rodinný d m obdélníkového tvaru stojící na mírn svažitém pozemku s obytným p ízemím a pravd podobn áste n stavebn upraveným podkrovím, který byl postaven odhadem p ed 80-ti lety a byl p ed cca. 15-ti lety áste n zrekonstruován. Podsklepení nebylo zjišt no, nevylu uji však jeho existenci. Dle obyvatelky sousedního domu se v p ízemí objektu nachází 2 obytné místnosti a v podkroví jedna obytná místnost, zbývající ást podkroví není stavebn upravena. Celková dispozice domu je tedy 2+1. D m je napojen na elekt inu, zavedena je pravd podobn voda ze studny a je provedeno odkanalizování do jímky. Na pozemku u domu se nachází plastové mobilní WC, p edpokládám proto absenci i pouze základní sociální za ízení neodpovídající dnešnímu standardu. Na st eše domu u vzdušného p ívodu elekt iny je proveden satelit. Podél domu je vyskládané d evo sloužící pravd podobn na otop, zahrada má travnatý povrch, je pouze v ásti provizorn oplocena, p ed vstupem do domu je zpevn ná plocha z kamen . Zp sob využití / skute né užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je zp sob využití objektu „bydlení“, což je pravd podobn v souladu se skute ným využitím. P i místním šet ení byla otev ena okna v podkroví a 1 okno v p ízemí, v objektu však nikdo nebyl zastižen. Konstruk ní ešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu p ed cca. 80-ti lety Po et podlaží: 1 nadzemní podlaží + áste n stavebn upravené podkroví a p da Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zd né z pálených plných cihel Stropy: d ev né trámové s rovným podhledem St echa: tvar sedlový, krov d ev ný Krytina st echy: plechové profilované desky Klempí ské konstrukce: podokapní žlaby, deš ové svody, oplechování okenních parapet a st ešních prostup z pozinkovaného plechu Vn jší povrchy: omítka vápenná Vstupní dve e do objektu: d ev né do d ev ných zárubní Vrata: nejsou Okna: d ev ná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (pravd podobn ): Vnit ní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v kuchyni za kuchy skou linkou Schody: konstrukce: d ev ná Dve e: d ev né hladké plné a prosklené s d ev nými zárubn mi a d ev nými prahy Povrch podlah: dle ú elu užití místnosti: d ev né, PVC a keramické dlažby Vytáp ní: lokální na tuhá paliva Oh ev teplé vody: není proveden Vnit ní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní Vnit ní kanalizace: odkanalizování z kuchyn a koupelny do jímky Vnit ní plynovod: není Elektroinstalace: kompletní rozvod sv telného proudu (230V) Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 10 z 24



Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: opot ebovaná kuchy ská linka Údržba: provád na b žná údržba Ostatní: krb Pozn.: Vnit ní prohlídka nemohla být provedena, vnit ní konstruk ní prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stá í stavby jako podstandardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy m že být ve skute nosti odlišné.

Informativní odhad obestav ného prostoru rodinného domu .p. 8 Konstruk ní výška

Podlaží

Výpo et

1.NP

14,5*7,3 14,5*7,3 - nadezdívka

podkroví

2,8 m 1 m

Zastav ná plocha

Obestav ný prostor 2

3

105,85 m 2 105,85 m

296 m 3 106 m

14,5*7,3*3,2*0,5 - sedlová st echa

169 m

Obestav ný prostor Zastav ná plocha 1.NP Zastav ná plocha všech podlaží Informativní odhad vnit ních vým r místností rodinného domu .p. 8 Podlahová Podlaží Místnost plocha vnit ní vým ra - odhad 0,75 x zastav ná plocha 1.NP 79,39 1.NP Zapo itatelná plocha 1.NP pokoj + chodba - odhad 0,35 x zastav ná plocha 37,05 podkroví podkroví p da - odhad 0,4 x zastav ná plocha podkroví 42,34

572 m

3

2

106 m 2 212 m

Zohledn no

Zapo itatelná plocha

100%

79,39 m

2

2

79,39 m 100%

37,05 m

2

0%

0,00 m

2

Zapo itatelná plocha podkroví Celková zapo itatelná plocha Stá í a stavebn

3

2

37,05 m

116,44 m

2

technický stav

Objekt byl postaven dle odborného odhadu p ed cca. 80-ti lety, áste ná rekonstrukce byla provedena odhadem p ed cca. 15-ti lety a zahrnovala nová okna, vstupní dve e, st ešní krytinu a opravu fasády. Interiér domu nebyl zp ístupn n, p edpokládám nevalný stav a podstandardní vybavení. Objekt je bez viditelných statických poruch. P íslušenství -

Venkovní úpravy a) P ípojky inženýrských sítí – elekt ina, odkanalizování do jímky, p ívod vody ze studny b) Jímka (pravd podobn ) - betonová c) Zpevn né plochy - kamenné

-

Studna – pravd podobn kopaná, stá í obdobné jako u RD


Stránka 11 z 24



7.3. Pozemky P edm tem ocen ní je také pozemek parc. . St. 9, který je zapsán na LV . 10025 ze dne 17.6.2013 pro k.ú. Podveky, obec Podveky, okres Kutná Hora. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnit ní za ízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocen ní vylou en. Obvyklá cena trvalých porost je podle názoru zpracovatele ocen ní zanedbatelná. Vým ra pozemku byla p evzata z podklad z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobn ov ována. P edpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové pom ry). Parkování je možné v ulici i je možnost na pozemku majitele pouze v omezené mí e, p ístup je po zpevn né ve ejné komunikaci z návsi z parc. . 689/3 (ostatní komunikace, vlastník: obec Podveky). P ístup a p íjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Sousední parcely: Parcela neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze ur it sousední parcely. Pozemek parc. . St. 9 2 Pozemek s vým rou 245 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastav ná plocha a nádvo í, je mírn svažitý, má p ibližn lichob žníkový tvar, v severozápadní ásti je zastav n rodinným domem .p. 8. Zbylá p ibližn polovina pozemku je p evážn zatravn na s 1 okrasným ke íkem. Pozemek západní stranou sousedí se zpevn nou ve ejnou p íjezdovou komunikací, z inženýrských sítí je napojen pouze na elekt inu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skute ným stavem.

7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Dle emailu ze dne 3.9.2013 od [email protected] vy izuje Kalašová Dagmar je pozemek parc. . st. 9 v k.ú. Podveky v územním plánu obce Podveky veden jako hromadná st edn podlažní obytná zástavba.

7.5. Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlíže ka záplavových území Dle prohlíže ky záplavových oblastí (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodá ských Dat) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.


Stránka 12 z 24



7.6. Shrnutí Adresa: okres Kutná Hora, obec Podveky .p. 8 Nemovitost: Dispozice: Podlažnost: Obestav ný prostor: Zapo itatelná plocha:

zd ný RD s pozemkem a p íslušenstvím pravd podobn 2+1 1NP + podkroví / p da 3 572 m 2 116,44 m

Stav:

st ední až nevalný

Vybavení: pravd podobn podstandardní P íslušenství: studna 2 Vým ra pozemk : 245 m 2 Zast. plocha 1.NP: 106 m

Ovliv ující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o exteriér domu po rekonstrukci o klidná lokalita s rekrea n atraktivní p írodou v okolí obce - Posázaví Ponižující faktory: o p edpokládaný celkov st ední až nevalný stav a podstandardní vybavení – p edevším interiér o relativn malá vým ra pozemku o v obci prakticky chybí ob anská vybavenost o nevalná dostupnost ve ejnou dopravou o v regionu je nedostatek pracovních p íležitostí o neúplné inženýrské sít – v míst je možnost napojení pouze na elekt inu o sou asný p evis nabídky dom nad poptávkou podstatn minimalizuje p ípadnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu o na LV zapsaná n kolikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exeku ní p íkazy považované za závady, jiné nebyly nezjišt ny


Stránka 13 z 24



C.Posudek 8. VÝPO ET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpo et obvyklé ceny nemovitosti s p íslušenstvím srovnávacím zp sobem v .vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpo et porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly erpány z ve ejn dostupných zdroj . Takto zjišt né ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sob odráží rozdíl lokality a umíst ní nemovitostí v daném míst p edevším z hlediska: umíst ní nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastav né území, i okraj obce); ob anské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prost edí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivit okolí; zm ny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohled uje rozdíl ve velikosti vým ry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oce ovaných pozemk p íslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sob odráží stavebn technický stav nemovitosti, stá í, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, p íslušenství v sob odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytáp ní, základní p íslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k rodinnému domu. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sob odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho zapo itatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sít (p ípojky) v sob odráží napojení na ve ejné a vlastní sít . K 7 - Koeficient zdroje vyjad uje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by m la být vyjád ena skute nost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sob odráží vliv právních vztah na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sob odráží ostatní skute nosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficient Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oce ované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V p ípad , že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oce ovaná nemovitost (nap . má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší vým ru, lepší stav i vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V p ípad , že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oce ovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 14 z 24



Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Podveky a okolí do 1 km na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 9 nemovitostí s nabídkovou cenou od 650.000 K do 3.600.000 K . V okruhu do 5 km, tedy v obci a okolních obcích, je v nabídce na tomto serveru celkem 75 nemovitostí od 450.000 K do 11.000.000 K . Nabídka nemovitostí v obci Podveky a okolí do 5 km na serveru www.reality.cz: bylo nalezeno celkem 5 nemovitostí s nabídkovou cenou od 1.195.000 K do 2.990.000 K . V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. Poptávka je spíše po lépe umíst ných nemovitostech, které jsou vhodné k rekreaci – v tší pozemek, výhled, klidná lokalita, lepší dostupnost, základní ob anská vybavenost, zele a les v docházkové vzdálenosti. V regionu je nedostatek pracovních p íležitostí, v posledních letech dochází spíše k vylid ování venkova. Vzhledem k malému pozemku je nemovitost mén vhodná k rekreaci, což snižuje okruh potenciálních kupujících. Obchodovatelnost nemovitosti posuzuji jako nevalnou. V posledních letech neustále stoupá po et nucených dražeb, p im en k tomuto r stu však nestoupají výnosy. Pr m rná dosažená cena vydražením se snižuje, což je áste n zp sobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také p esyceností trhu. P evážn se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koup schopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezam stnaností se asto da í nemovitosti vydražit až na n kolikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnot nemovitosti je také zohledn n fakt, že je posudek vypracován pro ú ely exeku ního ízení. Tím se rozumí skute nost, že oce ovaná nemovitost by m la být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, p i exeku ní dražb nemovitosti da z p evodu odvádí kupující, samotný zp sob prodeje nemovitosti v dražb a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 15 z 24



Srovnávací metoda Oce ovaná nemovitost

Reprezentant . 1

Reprezentant . 2

Reprezentant . 3

Reprezentant . 4

Reprezentant . 5

Nemovitost:

zd ný RD s pozemkem a p íslušenstvím






Adresa:

Podveky

Vranice

Rataje nad Sázavou

Podveky

Rataje nad Sázavou

Malovidy

RD 2+1, kamenné základy, sklep, 1NP a p da. Podlahy jsou betonové, st echa sedlová betonová taška, stropy trámové, okna d ev né, topení úst ední s kotlem na TP. Oh ev vody el. bojlerem, voda studna, rozvody vody v kovu, septik. K domu náleží garáž a díln dílna.

Zd ný RD 3+1 s 1NP a podkrovím, parkování je možné na parcele. Místnosti: p ízemí – obývací pokoj, kuchyn , chodba, koupelna, WC, sklad. V pat e jsou 2 pokoje, chodba a p da. Vybavení: el. 230/400 V, obecní vodovod, WC, koupelna se sprchovým koutem, septik, kamna na pevná paliva.

Zd ný RD 2+kk na pozemku 1036 m2, jedná se o bývalý statek s obytnou plochou 85 m2 a navazujícím hospodá ským objektem. V dom je koupelna, samostatné WC, je provedeno napojení na elekt inu, odpad do septiku, voda ze studny. V obývací místnosti jsou kachlová kamna.

Zd ný RD 3+1 z r. 1960 na pozemku 547m2 na polosamot . D m je áste n podsklepený, je v p vodním stavu, nutná rekonstrukce. IS: E, studna, septik. Úst ední vytáp ní je kotlem na TP.

Zd ný RD 2x 2+1 ást. podsklepený. V p ízemí jsou provedeny áste né izolace proti vlhkosti, nové d ev né podlahy, WC a údržbové práce. P ed domem je kolna užívaná jako dílna a garáž. Vytáp ní je lokální na TP, je provedeno napojení na elekt inu a vodovod, odpad do plastové jímky.

smíšené zdivo 2+1 sklep + 1NP + p da 367 nezjišt n 100 76

zd né 3+1 1NP + podkroví 563 nezjišt n 85 119

zd né 2+kk 1NP + p da 1 036 nezjišt n 115 85

zd né 3+1 sklep + 1NP + podkroví 547 nezjišt n 76 116

zd né 2x 2+1 sklep+1NP+podkroví 524 nezjišt n 96 144

680 000

740 000

899 000

960 000

1 360 000

8 947

6 218

10 576

8 247

9 444

Fotografie:

Stru ný popis:

Konstruk ní provedení: Dispozice: Podlažnost: Vým ra pozemk m2: Obestav ný prostor m3: Zastav ná plocha 1.NP m2: Zapo itatelná plocha m2:

x

zd né cca. 2+1 1NP + podkroví / p da 245 572 106 116,44

Nabídková/prodejní cena K : Cena / m2 zapo . pl.:

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:


Podveky

menší obec

obdobná

obdobná

obdobná

vhodn jší k rekreaci

1,05

1,00

1,00

1,00

0,95

Stránka 16 z 24


Stanovení obvyklé ceny mírn svažitý, neoplocený, 245 m2

K2 - Pozemek:

nevalný, exteriér zreknstruovaný

K3 - Stav: K4 - Vybavení, p íslušenství:

pravd podobn podstandardní / studna

K5 - Velikost nemovitosti:

1NP + podkroví / p da; zastav ná pl. 106 m2

K6 - Napojení na sít (p ípojky):

E

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena / m2 zapo . pl.: Upravená cena K :

v tší vým ry 0,98 nevalný až špatný 1,05 podstandardní/garáž 1,02 menší, 2+1, sklep, p da 0,90 E 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

v tší vým ry 0,96 nevalný 1,00 podstandardní 1,00 v tší, 1NP+podkroví 1,02 E, V 0,98 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

v tší vým ry 0,96 nevalný 1,00 podstandardní 1,00 obdobná, více podlaží 1,04 E 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

v tší vým ry 0,96 nevalný 1,00 opot ebované 0,97 v tší, více podlaží 1,07 E, V 0,98 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

6 186

6 745

5 102

6 166

6 258

6 658

720 250

785 308

594 062

717 966

728 652

775 265

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený pr m r upravené ceny [K ]: Sm rodatná odchylka [K ]: Minimální upravená cena [K ]: Pr m r - sm rodatná odchylka [K ]: Aritmetický pr m r [K ]: Pr m r + sm rodatná odchylka [K ]:

720 250 68 203 594 062 652 047 720 250 788 454

Maximální upravená cena [K ]:

785 308

Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický pr m r) [K ]:

720 000


v tší vým ry 0,85 nevalný 1,00 opot ebované/hosp.obj. 0,95 1NP+p da 0,95 E 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

Stránka 17 z 24



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjišt ny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl p edložen aktuální originál LV (údaje na n m uvedené souhlasí se skute ným stavem)

ANO stavba je umíst na na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajišt n po právní stránce bezproblémový p ístup ANO

nemovitost je prosta v cných b emen a jiných omezení, nap . - b emeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu ur itou a p edkupní práva

ANO nemovitost je prosta v cných b emen a jiných omezení nap . – b emeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, nap . - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovliv ující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je ur ena výhradn k bydlení ANO stavba je zkolaudována a bylo ji p id leno .p. ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povod ového plánu

ANO stavba je dokon ena

8.3. Ocen ní dle provád cí vyhlášky k zákonu o oce ování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zam ení nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocen ní staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný d m .p. 8 1.2. P íslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek 3. Ocen ní trvalých porost 3.1. Trvalé porosty

B. Znalecký posudek Oce ovací p edpis Ocen ní je provedeno podle zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku ve zn ní zákon . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb., . 257/2004 Sb., . 296/2007 Sb., . 188/2011 Sb. a . 350/2012 Sb. a vyhlášky MF R . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., . 460/2009 Sb., . 364/2010 Sb., . 387/2011 Sb. a . 450/2012 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb.


Stránka 18 z 24



1. Ocen ní staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný d m .p. 8 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha . 20a):

Rodinný d m § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 80 let 3 5 006,- K /m

Zastav né plochy a výšky podlaží 1.NP: 14,5*7,3 podkroví: 14,5*7,3 Název podlaží 1.NP: podkroví:

Zastav ná plocha 2 105,85 m 2 105,85 m

105,85 m 2 105,85 m

Konstruk ní výška 2,80 m 1,00 m

Obestav ný prostor 1.NP: (14,5*7,3)*(2,80) podkroví: (14,5*7,3)*(1,00+3,2*0,5) Obestav ný prostor - celkem: Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

2

= =

3

= = =

ZP1 ZP

296,38 m 3 275,21 m 3 571,59 m 2

= =

105,85 m 2 211,70 m

Výpo et indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - samostatný rodinný d m 2. Provedení obvodových st n - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 v etn 5. Napojení na sít (p ípojky) - p ípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Zp sob vytáp ní stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. p íslušenství v RD - pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významn snižující cenu 13. Stavebn - technický stav - stavba ve špatném stavu – (p edpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 80 let: 0,70 Index vybavení IV = (1 +

. I

Vi typ A

III III II II II I II

0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05 -0,08 -0,05

I II II

0,00 -0,03 0,00

I

-0,01

I IV

-0,10 0,65

12

Vi) * V13 * 0,70 = 0,314 i=1


Stránka 19 z 24



Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnit souvisle zastav ného území obce 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní za ízení - pouze ordinace praktického léka e 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezam stnanost v obci a okolí - pr m rná nezam stnanost 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

11

Index polohy IP = (1 +

Pi) = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - exeku ní p íkazy Index trhu IT = (1 +

. I III II II I II II II II III II

3

Ti) = 0,850

i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,314 * 0,980 * 0,850 = 0,262 Ocen ní 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- K /m * 0,262 = 1 311,57 K /m 3 3 CP = CU * OP = 1 311,57 K /m * 571,59 m = 749 680,30 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem

=

749 680,30 K

1.2. P íslušenství 1.2.1. Studna Zat íd ní pro pot eby ocen ní Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické erpadlo: Kód klasifikace stavebních d l CZ-CC

kopaná 6,00 m 1 ks 2222

Ocen ní Základní cena dle p ílohy . 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- K /m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- K /m elektrické erpadlo: 1 ks * 10 780,- K /ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Plná cena:


+ + + = * * * =

9 750,- K 3 810,- K 10 780,- K 24 340,- K 0,8500 2,3130 1,3360 63 932,49 K

Stránka 20 z 24



Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 80 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %

-

51 145,99 K

Studna - zjišt ná cena

=

12 786,50 K

2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - p íloha . 21 - položka . 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 125 % ú elu užití staveb na nich z ízených nebo k jejich z ízení ur ených: Úprava cen: 125 % Úprava ceny - p íloha . 21 - další položky: 2.2. Není možnost napojení na ve ejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na ve ejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky . 1, po ítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + -12% * (100 % + 125%) 98,00 % Zd vodn ní použití i nepoužití p irážek a srážek: Základní cena pozemku nedosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemk , a proto je provedena p irážka dle tabulky . 1. Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití) 1,3360 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zat íd ní Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [K /m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastav ná plocha a nádvo í § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,3360 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastav ná plocha a nádvo í Stavební pozemek - celkem

Parcelní íslo St. 9

Vým ra 2 [m ] 245,00

Pozemek - zjišt ná cena

Úprava [%] 98,00

Jedn. cena 2 [K /m ] 198,69

Upr. cena 2 [K /m ] 198,69 Cena [K ] 48 679,05 48 679,05

=

48 679,05 K

3. Ocen ní trvalých porost 3.1. Trvalé porosty Okrasné rostliny ocen né zjednodušeným zp sobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková vým ra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porost : Cena pokryvné plochy porost Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porost : Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

K 2 m 2 m K *

48 679,05 245 2 397,38 0,085

Stránka 21 z 24


Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty - zjišt ná cena


=

33,78 33,78 K

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocen ní staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný d m .p. 8 1.2. P íslušenství 1.2.1. Studna

749 680,30 K

1. Ocen ní staveb celkem

762 466,80 K

12 786,50 K

2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek

48 679,10 K

2. Ocen ní pozemk celkem

48 679,10 K

3. Ocen ní trvalých porost 3.1. Trvalé porosty

33,80 K

3. Ocen ní trvalých porost celkem

33,80 K

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

811 179,70 K

811 179,70 K

811 180,- K

slovy: Osmsetjedenácttisícjednostoosmdesát K


Stránka 22 z 24



D. Záv re ný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjišt ná cena dle vyhlášky

720 000 K 811 180 K

I. P edm tem ocen ní jsou nemovitosti – stavba bydlení .p. 8 (rodinný d m), stojící na pozemku parc. . St. 9, a pozemek parc. . St. 9 v . p íslušenství; to vše v k.ú. Podveky, obec Podveky, okres Kutná Hora, zapsané na listu vlastnictví . 10025 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Kutná Hora. II. P íslušenstvím nemovitostí uvedených v bod I. se rozumí: -

Studna, Venkovní úpravy (viz. bod 7.2.)

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., p íslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základ získaných informací, popsaných parametr , místního šet ení, výsledk získaných použitím srovnávací metody a aktuální oce ovací vyhlášky, se zohledn ním rizikových faktor ; podle stavu ke dni 9.7.2013, ástkou ve výši:

720 000,- K slovy: Sedmsetdvacettisíc korun eských

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) V cná b emena - nezjišt ny b) Nájemní práva - nezjišt ny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se ídí zákonem .121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o zm n n kterých zákon (autorský zákon), ve zn ní pozd jších p edpis ; jako obsah ani jeho jednotlivé ásti nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému i p evád ny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích za ízeních a p ístrojích za ú elem kopírování, zaznamenání nebo k jiným ú el m bez p edchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 13.9.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 23 z 24



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brn ze dne 23.10.2009, .j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 906/229/2013 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 229 - 2013.

F. Seznam p íloh P íloha . 1: Výpis z katastru nemovitostí LV . 10025 ze dne 17.6.2013 P íloha . 2: Katastrální mapa – dálkový náhled P íloha . 3: Mapa oblasti P íloha . 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 9.7.2013


Stránka 24 z 24

P íloha . 1: Výpis z katastru nemovitostí LV . 10025

P íloha . 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

P íloha . 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa – RD .p. 8 s pozemkem a p íslušenstvím

Umíst ní nemovitosti v rámci obce Podveky

GPS: 1) 49°49'31.55"N, 14°59'37.92"E

Umíst ní nemovitosti v rámci okolních obcí

Umíst ní nemovitosti v rámci regionu

P íloha . 4: Fotodokumentace nemovitosti

Pohledy na rodinný d m z jihozápadu z návsi

Západní st na domu se vstupními dve mi a oknem

Zahrada p ed domem

2013

Recommend Documents