2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3374-197/2013 O ceně bytové jednotky č.961/5 v Hulíně, Zahradní č.p.961, včetně příslušenství a podílu o velikosti 730/7070 na společných částech domu a pozemcích, p.č.664, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 137 m2 a p.č.665, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 138 m2, vše zapsáno na LV č.10547 pro k.ú. Hulín

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 77200 Olomouc

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby č.j.057 EX 3726/12-33

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15.5.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 15.5.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.961/5 v Hulíně, Zahradní č.p.961, včetně příslušenství a podílu o velikosti 730/7070 na společných částech domu a pozemcích, p.č.664, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 137 m2 a p.č.665, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 138 m2, vše zapsáno na LV č.10547 pro k.ú. Hulín

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka Zahradní 961 768 24 Hulín Zlínský Kroměříž Hulín Hulín 7 149

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 80,5887 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j): ZC = Cp * 2,0 = 161,18 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.5.2013 za přítomnosti znalce a p.Urbana, spoluvlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.10547 pro k.ú. Hulín - kopie katastrální mapy

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

690312/4393, Pan Josef Urban, Zahradní 961, 768 24 Hulín, vlastnictví: SJM 705105/4417, Paní Renata Urbanová, Zahradní 961, 768 24 Hulín, vlastnictví: SJM

Vlastníci pozemku: 690312/4393, Pan Josef Urban, Zahradní 961, 768 24 Hulín, vlastnictví: SJM 705105/4417, Paní Renata Urbanová, Zahradní 961, 768 24 Hulín, vlastnictví: SJM odpovídá skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.NP zděného objektu z roku 1961. Dům má celkem jedno podzemní a tři nadzemní podlaží. Sedlová střecha, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená. Výtah v domě není instalován, schody jsou teracové. Okna v bytové jednotce jsou plastová. Podlahy jsou z dlažby, koberců a parket. Vnitřní dveře jsou plné a zasunovací. WC je splachovací, koupelna je s vanou. Kuchyň s linkou a sporákem. Topení je ústřední etážové, teplá voda je z plynového kotle. Stav bytu i domu je dobrý, vybavení je průměrné. V roce 2005 byla provedena fasáda a okna, střecha byla opravena v roce 2010, byt byl částečně zrekonstruován v letech 2004 až 2010. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu, parkování je ztížené.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-3-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2840 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 161,18 1,00 2,1310 1,2840

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a

Parcelní číslo 664 -4-

Výměra [m2] 137,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

10,00

485,12

Jedn. cena [Kč/m2] 485,12

Cena [Kč] 66 461,44

nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

665

138,00

485,12

66 946,56 133 408,-

Pozemky - zjištěná cena

=

133 408,- Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky

=

133 408,- Kč 133 408,- Kč

Cena příslušenství - celkem

=

133 408,- Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda 2 001 – 10 000 52 let 19 963,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu

pokoj: pokoj: chodba: obývací pokoj: kuchyň: koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

-5-

13,49 m2 13,80 m2 3,75 m2 18,32 m2 10,38 m2 4,09 m2 0,71 m2 64,54 m2

Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů

3,74 m2 3,97 m2 7,71 m2

sklep: sklep: Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem

7,71 m2 * 0,80

= =

64,54 m2 6,17 m2

=

70,71 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 52 let: 0,71 9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,71 = 0,835 i=1

-6-

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

II

-0,01

III III II

0,00 0,00 1,05

či rozsáhlejšími stavebními

Index polohy

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II

Pi 0,00 0,02

III III III

0,00 0,00 0,05

III

0,04

II

0,00

IV II II III II

0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,140 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,835 * 1,140 * 0,850 = 0,809

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 19 963,- Kč/m2 * 0,809 = 16 150,07 Kč/m2 CP = CU * PP = 16 150,07 Kč/m2 * 70,71 m2 = 1 141 971,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

1 141 971,45 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 133 408,- Kč Spoluvlastnický podíl: 730 / 7 070 Hodnota spoluvlastnického podílu: 133 408,- Kč * 730 / 7 070 = 13 774,80 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

13 774,80 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

1 155 746,25 Kč

-8-

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

1 155 746,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 155 746,30 Kč

Celkem

1 155 746,30 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 155 746,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

1 155 746,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 155 746,30 Kč

Celkem

1 155 746,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 155 746,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionjednostopadesátpěttisícsedmsetpadesát Kč

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15. -9-

1 155 750,- Kč

Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 900.000,- Kč s příslušenstvím Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, Nusle, 140 78, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 146.966,- Kč s příslušenstvím - Finanční úřad v Kroměříži, Husovo náměstí 535/21, 767 01 Kroměříž, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 7.483,- Kč s příslušenstvím a náklady - Pojišťovna České spořitelny, a.s., Viena Insurance Group, náměstí Republiky 115, Zelené Předměstí, 530 02 Pardubice, Nařízení exekuce 10EXE-2222/2012-14 ze dne 3.9.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 057EX-3726/2012-31 ze dne 26.3.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 141.588,- Kč s příslušenstvím a náklady - ITEMA spol. s r.o., Na zákopě 636/2b, Chválkovice, 779 00 Olomouc, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 11.156,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Kroměříž, Gen. Svobody 1190/2, 767 01 Kroměříž. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Prodej bytu 3+1 s garáží a zahrádkou, Hulín. Byt je po rekonstrukci koupelny a kuchyně v roce 2012. Podlahová plocha bytu 85 m2. Příjemné a klidné prostředí. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč.

- 10 -

zděný byt 2+1 o výměře 67m2 v 2 NP v Hulíně. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. V bytě jsou parkety a PVC. Jsou zde nové rozvody plynu. Elektřina je původní, ale v dobrém stavu. K bytu náleží 2 zděné sklepy a dvůr. Možnost využít i zahrádku za domem. Požadovaná cena 900.000,- Kč včetně provize.

byt v cihlové zástavbě 3+1 o velikosti 74 m2 v Hulíně. Byt prošel celkovou rekonstrukcí. Nové rozvody vody a elektroinstalace. Byt má prostornou vstupní chodbu s vestavěnými skříněmi, obývací pokoj, velkou kuchyni s moderní kuchyňskou linkou a vestavěnými spotřebiči, jídelním koutem a velkou komorou. Dále pak další pokoj řešený jako dětský a ložnici s balkonem. Pokoje jsou vzájemně neprůchozí. Koupelna je vybavena velkou rohovou vanou, WC je řešeno samostatně. Podlahy jsou v bytě řešeny jako kombinace plovoucích, lina a dlažby. Byt má vlastní plynový kotel, což výrazně snižuje náklady na energie. Dům leží v klidné lokalitě a dobrou dostupností i vybaveností. Požadovaná cena 1.250.000,- Kč. Možnost slevy.

- 11 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.200.000,- Kč. Slovy : Jedenmiliondvěstětisíc Kč

V Tršicích 15.5.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

- 12 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3374-197/2013 znaleckého deníku.

- 13 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10547 ze dne 23.4.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 14 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 15 -

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

- 18 -

- 19 -