2013

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1935/121-03/2013 Typ nemovitosti Účel ocenění

Byt ve vlastnictví s venkovním parkovacím stáním v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 354/7, LV č. 1764, s podílem na společných částech domu a pozemku 303/12998 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 555, LV č. 1656 venkovní parkovací stání na společném pozemku, parc.č. 296/529, LV č. 1754 Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Kat. území Přestavlky u Slap Ulice Část obce dle LV 1764, Přestavlky u Slap

Slapy

Počet obyvatel 811 č.p. 354

Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8

Vlastnictví Bytová jednotka

Tel. E-mail IČ DIČ AndCorp holding, a.s. - 163 00 Praha 6 Řepy, Vondroušova 1165/10, IČ 24163708

Zpracováno pro

dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.

Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 email: [email protected]

0604

25023217 CZ25023217

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 602 335251 272915014

Počet stran textu 7

Počet stran příloh

21.12.2013 7.12.2013 7.12.2013

7

Počet vyhotovení 2

Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže a parkovací stání

30.3 m2 1 x

27 500 Kč/m2

833 300 Kč 50 000 Kč

880 000 Kč Osmsetosmdesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

1

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné faktory: - pěšky dostupná pláž přehrady, tenisové kurty, golf - stabilizovaná lokalita - technický stav jednotky - parkovací stání na uzamykatelném pozemku záporné faktory: - převis nabídky nad poptávkou - několik nabídek v domě - poloha v 1.NP Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.

REET:

NE

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu usnesení - příklep na vydražené nemovitosti ze dne 7.3.2013 - vydražená nemovitost

Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1656. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1764, vyhotovil dálkový přístup 5.11.2013. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1754. Snímek kat. mapy pro k.ú. Přestavlky u Slap. Kolaudační rozhodnutí, vyhotovil SÚ Úřade městyse Štěchovice 14.8.2007. Usnesení - příklep na vydražené nemovitosti, vyhotovil exekutor 7.3.2013. Smlouva o převodu bytu uzavřená 23.2.2009. Datum předání kompletních podkladů 10.12.2013 Přílohy Fotodokumentace. Schema umístění parkovacího stání. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1764, vyhotovil dálkový přístup 5.11.2013. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Slapy se nachází v okrese Praha-západ, Středočeském kraji, cca 40km jižně od centra Hl.města Prahy, 4km jižně od Štěchovic. Jedná se o známou rekreační lokalitu u Slapské přehrady. V obci se nachází základní občanská vybavenost (městský úřad, mateřská škola, základní škola, pošta, zdravotní středisko, restaurace a obchody). Obcí prochází silnice nižších tříd směr Zbraslav a Kamýk nad Vltavou. Dopravní dostupnost je dálkovými autobusy směr Praha, Milevsko, Neveklov, Nový Knín, Sedlčany. Obec je tvořena dvěma katastrálními územími - Slapy a Přestavlky u Slap. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba obytná zástavba

2

Předmětná nemovitost se nachází v k.ú.Přestavlky u Slap, na poloostrově Ždáň, cca 3km jihozápadně od Slap. Ždáň je přístupná silnicí nižší třídy. Jedná se o rekreační lokalitu na břehu Slapské přehrady s přímo dostupnou pláží, přístavištěm, sportovními hřišti. Dopravní dostupnost veřejnou dopravou je omezená. Autobusová zastávka je v obci Slapy nebo Buš, vzdálená cca 3,5km, stejně i veškerá občanská vybavenost. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě

40.2 není hromadná doprava Ne

Km

Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící zděný bytový dům čp.354 postavený na pozemku p.č.st.555. Je přístupný předloženým hlavním vstupem přes pozemek p.č.296/529 s parkovacími stáními. Pozemek je oplocený s uzamykatelnými vjezdovými vraty. Dům přímo sousedí s příjezdovou komunikací. Pláž je vzdálená cca 300m. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Bytový dům je zděné technologie se sedlovou střechou. Je tvořený dvěma kolmo navazujícími křídly s bytovými a nebytovými jednotkami, uprostřed s velkou vstupní halou s dvouramenným schodištěm. Má čtyři nadzemní podlaží s 30 bytovými jednotkami a 4 nebytovými prostory. K bytovým jednotkám orientovanými na sever a východ patří malé oplocené předzahrádky. Bytové jednotky ve vyšších podlažích mají malé balkony nebo francouzská okna. V přízemí v JZ rohu nemovitosti je umístěn společný prostor se sklepními kójemi. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.354/7 s příslušenstvím o velikosti 1+0. Nachází se v 1.NP pravého křídla s okny jednostranně orientovanými do parkovací plochy. S bytem je užívána malá sklepní kóje ve společných prostorách 1.NP o velikost 1,7m2. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.354 a pozemku p.č.st.555 ve výši 303/12998. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Bytová jednotka je přístupná z dlouhé úzké chodby. Z předsíně vedou dveře do koupelny s WC, kde je umístěn el.bojler a obývacího pokoje s kuchyňským koutem, s malou kuchyňskou linkou. Parkovací stání č.37 je umístěné naproti oknům bytu. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 296/2 Družstvo pro rekreační bydlení

Způsob využití pozemku ostatní plocha manipulační plocha

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen věcné břemeno chůze a jízdy Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem Velikost bytu garsoniera Výtah

věcným břemenem přístupu a příjezdu zapsaným v KN.

4 Ne

Počet podlaží bytu Orientace oken

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

1 západ

Ano

Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] Byla provedena kompletní rekonstrukce domu spojená s nástavbou a stavebními úpravami bytových jednotek a nebytových prostor, zkolaudovaná v roce 2007. Technický stav jednotky velmi dobrý Opotřebení odhadem % Celková přestavba interiéru jednotky provedená v roce 2007. Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) Konstrukce Rozsah Celková přestavba kompletní rekonstrukce, přestavba, stavební úpravy Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce práce vodorovné betonové monolitické konstrukce střechy konstrukce, stropy krytina střech z živičného šindele, plechová krytina klempířské konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů povrchů

3

10

po celkové rekonstrukci Rok provedení 2007

Provedení zděné sedlová s krovem dřevěným z titanzinku kontaktní zateplovací systém, 1.NP kamenný obklad

vnitřní obklady

obklad keramický

schody

dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

vnitřní náplňové s keramickou dlažbou, PVC světelný rozvod

okna vytápění vnitřní vodovod

svislé a vodorovné potrubí bojlerem

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

betonové s úpravou stupňů kamenným obkladem plastová s dvojsklem elektrickým přímotopem rozvod studené a teplé

domácí telefon, rozvody antén,požární hydrant

Počet koupelen 1 Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo, WC

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, trouba, deska se 4 el.plotýnkami, digestoř

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

0

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností obývací pokoj s kuchyňským koutem koupelna s WC předsíň

plocha koeficient KZp započit. plocha 22.50 m2 1.0 22.50 m2 2 3.60 m 1.0 3.60 m2 2 4.20 m 1.0 4.20 m2 30.30 m2

Součet ploch za podlaží

4

30.30 m2

Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 16.12.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Podlahová plocha 37.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 290 000 Kč 15 % 1 097 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk/B+parkovací stání, OV Lokalita : totožný dům, byt ve 2.NP Technický stav : obdobný technický stav Vyšší podlaží, balkon

5

m2 34 900 Kč/m2 29 600 Kč/m2

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 8.11.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ne Podlahová plocha 20.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

649 000 Kč 15 % 552 000 Kč

m2 32 500 Kč/m2 27 600 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou apartmán+parkovací stání, OV Lokalita : Ždáň, sousedství Technický stav : dobrý technický stav jedná se o apartmán-nebytovou jednotku

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 19.12.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1+1 Výtah Ne Podlahová plocha 35.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 260 000 Kč 15 % 1 071 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1/parkovací stání, sklepní kóje, OV Lokalita : totožný dům, sousední byt v 1.NP Technický stav : obdobný technický stav

4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 16.12.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná

6

m2 36 000 Kč/m2 30 600 Kč/m2

Byt se nachází v 1.NP Velikost bytu 1+1

Počet NP domu celkem Výtah

4 Ne

Počet podlaží bytu Podlahová plocha

Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 50.0

m2 28 000 Kč/m2

1 400 000 Kč 15 % 1 190 000 Kč

23 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1/předzahrádka 100m2, parkovací stání, OV Lokalita : totožný dům, byt protější Technický stav : obdobný technický stav větší byt, navíc oplocená předzahrádka 100m2

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

23 800 - 30 600 Kč/m2

552 000 - 1 190 000 Kč 27 500 Kč/m2

Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu výrazně rozvinutý trh obdobných jednotek. Nabídky převyšují poptávku. Ceny obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 0,7-1,3 mil.Kč tj.26 000-36 000 Kč/m2, podle polohy, velikosti, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 24 000-30 500 Kč/m2. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

podpis

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1935-03 znaleckého deníku

7

Fotodokumentace

příjezdová komunikace

vjezd na pozemek p.č.296/529 a přístup k domu

hlavní vstup a SZ fasáda

JZ štítová stěna a parkovací plocha

SV roh budovy

JV roh budovy a oplocená parkovací plocha

8

Fotodokumentace

parkovací plocha s místem č.37

okna bytové jednotky v přízemí

vstupní hala se schodištěm

obytná část bytu

kuchyňský kout

kuchyňská linka

9

Fotodokumentace

předsíň

koupelna s WC

koupelna s WC

elektro po rekonstrukci

10

Fotodokumentace - mapy

11

12

13

14