ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 477/6557/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 105 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 164, k.ú. Pernink, v Rennerově ulici v Perninku, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 477/6557/2013
LV no.: 378
Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 105 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 164, k.ú. Pernink, v Rennerově ulici v Perninku, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj Address of subject / Adresa majetku: Rennerova 105, 362 36 Pernink GPS: 50.36558N, 12.78380E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 003 EX 5873/12-46, pro účely exekučního řízení Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
2.469.100 Kč
Market value Tržní hodnota
460.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
460.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
464.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
přípojky IS
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
střední část obce Pernink
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura:
nestanoveno Kč
St. 164 257 m2
zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: odpovídající velikosti obce (obecní Jednotková cena úřad, pošta, škola, mateřská školka, lékaři, obchody, pohostinství)
300 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor:
zděný 252 m2 nezjištěna odhad 2 600 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
nezjištěn odhad 80 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 378 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Luong Van Giota, bytem Osvětimská 755, 362 21 Nejdek. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 378 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - a) pohledávka ve výši 750.000,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše 750.000,Kč, vzniklé do 31.07.2030, oprávnění pro společnost Česká spořitelna a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 68.482,37 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech čj.25 EXE 2695/2012-8 ze dne 12.11.2012, oprávnění pro společnost GE Money Auto, s.r.o. (IČ 60112743), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 700,00 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář, pověřen usnesením Obvodního soudu pro Prahu 10 č.j. 49 EXE 6372/2012-9 ze dne 27.11.2012, oprávnění pro společnost Vodafone Czech Republic a.s. (IČ 25788001), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 1.617,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group (IČ 63998530), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 9.857,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Česká republika, vykonává: Finanční úřad pro Karlovarský kraj, - nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zahájení exekuce (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 378. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 378 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 378 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní - a) pohledávka ve výši 750.000,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše 750.000,Kč, vzniklé do 31.07.2030, oprávnění pro společnost Česká spořitelna a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 68.482,37 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech čj.25 EXE 2695/2012-8 ze dne 12.11.2012, oprávnění pro společnost GE Money Auto, s.r.o. (IČ 60112743), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 700,00 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář, pověřen usnesením Obvodního soudu pro Prahu 10 č.j. 49 EXE 6372/2012-9 ze dne 27.11.2012, oprávnění pro společnost Vodafone Czech Republic a.s. (IČ 25788001), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 1.617,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group (IČ 63998530), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 9.857,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Česká republika, vykonává: Finanční úřad pro Karlovarský kraj. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 105 je v katastru nemovitostí evidovaný se způsobem využití jako rodinný dům. Z informací sdělených obyvateli lokality není dům delší dobu užívaný, poslední užívání domu bylo pravděpodobně částečně k bydlení a částečně jako provozovna prodejny potravin. Weak points / slabé stránky: - z exteriéru je patrné, že dům je ve zhoršeném stavebně technickém stavu zanedbanou údržbou - dům je delší dobu neužívaný Strong points / silné stránky: - dům je situovaný ve střední části obce Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 378 pro k.ú. a obec Pernink, prokazující stav evidovaný k datu 9.12.2013, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most k datu 9.12.2013 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Pernink, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené obyvateli lokality d/ zjištění při prohlídce na místě
-3-
Tour / prohlídka Účastníci exekučního řízení, tj. společnost Vodafone Czech Republic a.s. jako oprávněný a p. Luong Van Giot jako povinný, byli prostřednictvím České pošty obesláni doporučeným dopisem s dodejkou a tím byli s předstihem informováni o termínu provedení místního šetření navrženého na den 9.12.2013 v 10.00 hod. před rodinným domem č.p. 105 v obci Pernink. Místní šetření bylo uskutečněno dne 9.12.2013 v 10.00 hod. Účastníci řízení se v uvedeném termínu na místo konání místního šetření nedostavili. Provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu nebylo umožněno z důvodu nepřítomnosti strany povinné. Při ocenění je proto vycházeno z informací získaných na místě a z dalších známých a dostupných informací, především z informací sdělených obyvateli lokality, ve které se oceňované nemovitosti nachází.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
719315 Pernink 555452 Pernink 715 31.12.2011 CZ0412 Karlovy Vary Karlovarský střední část obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Pernink se nalézá v Karlovarském kraji, v okrese Karlovy Vary, v oblasti Krušných hor, přibližně 20 km severně od města Karlovy Vary a přibližně 150 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má obec Pernink 715 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, škola, mateřská školka, lékaři, obchody, pohostinství). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice II/221 (Ostrov - hraniční přechod Potůčky) a II/219 (Pernink - Boží Dar), obec je také napojena na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situované ve střední části obce Pernink, na křižovatce ulic Rennerova a Karlovarská. Podle sdělení místních obyvatel jsou v lokalitě rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 105: Rodinný dům č.p. 105 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 164, k.ú. Pernink. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice rodinného domu. Podle sdělení obyvatel lokality je dům pravděpodobně podsklepený a má dvě nadzemní podlaží, přičemž prostory v 1. nadzemním podlaží byly užívané jako provozovna prodejny potravin a v 2. nadzemním podlaží jsou pravděpodobně prostory uzpůsobené k bydlení. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na základových pasech zděných pravděpodobně z kamene, střecha je valbová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná dvojitá, vnější povrchy tvoří hrubá fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu ke dni ocenění činí více než 80 roků. Dům je delší dobu neužívaný, z exteriéru domu je patrné, že většina konstrukčních prvků je ve zhoršeném stavebně technickém stavu vlivem silně zanedbané údržby. Stavební stav vnitřních prostor domu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Další stavby: V příslušenství rodinného domu jsou pravděpodobně přípojky inženýrských sítí. Tyto další stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 164, k.ú. Pernink, o výměře 257 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 105. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovitosti jsou přístupné z pozemků čís. parcely 2468/1 (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastnické právo: Obec Pernink), čís. parcel 261/1 a 261/8 (zahrada, vlastnické právo: Obec Pernink).
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 105 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 164, k.ú. Pernink, v Rennerově ulici v Perninku, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. prosince 2013
460.000,- Kč Slovy: Čtyřistašedesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 378 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - a) pohledávka ve výši 750.000,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše 750.000,Kč, vzniklé do 31.07.2030, oprávnění pro společnost Česká spořitelna a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 68.482,37 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech čj.25 EXE 2695/2012-8 ze dne 12.11.2012, oprávnění pro společnost GE Money Auto, s.r.o. (IČ 60112743), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 700,00 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář, pověřen usnesením Obvodního soudu pro Prahu 10 č.j. 49 EXE 6372/2012-9 ze dne 27.11.2012, oprávnění pro společnost Vodafone Czech Republic a.s. (IČ 25788001), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 1.617,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group (IČ 63998530), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 9.857,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Česká republika, vykonává: Finanční úřad pro Karlovarský kraj, - nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zahájení exekuce (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 378. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. Nemovitosti nejsou evidovány v seznamu nemovitých kulturních památek.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 477/6557/2013.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 23. prosince 2013
-6-
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
477/6557/2013
LV no.:
378
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
3
3
m
1
rodinný dům č.p. 105
2
Kč/m
2600
m
2
Kč
Kč/m
4 600
11 960 000
80,0
2 392 000
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
2 392 000
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
St. 164
257
300
77 100
2 2
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
77 100
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
2 469 100 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Built-up space
Land area
Obestavěný prostor Plocha pozemků m3
Kč
m2
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
Kč/m2
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
1
Dům s bytovými a nebytovými prostory v obci Horní Blatná, okr. Karlovy Vary
590 000,00
XII-13
nestanoven
824
300
247 200
342 800,00
0,70
nabídka RK *1), část. 413 000 podskl. dům s 2 NP, nyní neužívaný, zhoršený stav
2
Bytový dům v obci Horní Blatná, okr. Karlovy Vary
749 000,00
XII-13
nestanoven
1944
300
583 200
165 800,00
0,70
524 300
nabídka RK *2), část. podskl. byt. dům s 2 NP, byty 3x 3+1 a 1x 2+1, zhoršený stav
3
Bytový dům v Jáchymově, ul. Palackého, okr. Karlovy Vary
570 000,00
XII-13
nestanoven
80
300
24 000
546 000,00
0,80
456 000
nabídka RK *1), 3 podlažní byt. dům, 3x byt 2+1, neužívaný, zhoršený stav
2,469
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře Loyd - reality, spol. s r.o., Karlovy Vary
2) nabídka realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Brno
3) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz, Praha
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,464
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,460
mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 105 v Rennerově ulici v Perninku, okr. Karlovy Vary
Jižní pohled
Západní pohled
Severozápadní pohled
Severní pohled
Východní pohled
