2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 741Ř-10ř0/2013

O ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 17, příslušející k části obce Kokořín, na pozemku p.č. St. 17, včetně pozemku p.č. St. 17 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 22 - zahrada a p.č. 619/20 - ostatní plocha, vše v k.ú. Kokořín, obec Kokořín, okres Mělník. Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 01887/13-52

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 12.6.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 21 stran a 6 stran příloh. V Přerově, dne 20.6.2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 7418-1090/2013

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 29.5.2013 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 01887/13-52, byl přibrán znalecký ústav, a to k ocenění nemovitostí rodinného domu č.p. 17, příslušející k části obce Kokořín, na pozemku p.č. St. 17, včetně pozemku p.č. St. 17 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 22 - zahrada a p.č. 619/20 ostatní plocha, vše v k.ú. Kokořín, obec Kokořín, okres Mělník. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12.6.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti Kp. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zamě ení nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.6.2013 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a povinné, paní Pavly Jakubů.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 416, pro k.ú. Kokořín, obec Kokořín, okres Mělník, vyhotovený objednavatelem dne 28.5.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Kokořín, obec Kokořín, okres Mělník, vyhotovený znaleckým ústavem dne 12.6.2013, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Mělník Kokořín Kokořín (667994)

List vlastnictví číslo: 416 Vlastník: Jakubů Pavla, č.p. 17, 27723 Kokořín

5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva se dvěma nadzemními podlažími s využitým podkrovím pod sedlovou střechou s polovalbou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru a nachází se v zastavěné, centrální části obce Kokořín jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Kokořín 17, 277 23 Kokořín. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v rovinném až mírně sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 603/3 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Smíchov, 150 00 Praha 5 a přes pozemek p.č. 619/2 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Kokořín, 277 23 Kokořín. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, trativod, ČOV. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 11+kk s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka 150 let. V roce 2012 objekt prošel kompletní rekonstrukcí a modernizací prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Dle sdělení účastníka místního šetření byla zachována pouze část svislých a vodorovných konstrukcí. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako velmi dobré. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - dřevěné latě na ocelových sloupcích - zeď z betonových tvarovek - ocelová vrata s drátěným pletivem - zpevněná plocha - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.

stránka č. 4


Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 17 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Mělník Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 17 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 1,923 (Rodinné domy) Podlaží: Název I.NP II.NP Podkroví Součet:

Zastavěná plocha 7,69×7,10+(5,12×7,10/2)+(1,92×7,09/2)+ 22,82×7,09+13,97×9,21 = 7,69×7,10+(5,12×7,10/2)+(1,92×7,09/2)+ 22,82×7,09+13,97×9,21 = 7,69×7,10+(5,12×7,10/2)+(1,92×7,09/2)+ 22,82×7,09+13,97×9,21 = =

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (7,69×7,10+(5,12×7,10/2)+(1,92×7,09/2)+22,82×7,09+ 13,97×9,21)×5,67+8,78×6,16×1,80 = Zastřešení (7,69×7,10+(5,12×7,10/2)+(1,92×7,09/2)+22,82×7,09+ 13,97×9,21)×3,80×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: =

370,04 m2 370,04 m2 370,04 m2 1 110,12 m2

2 195,47 m3 703,07 m3 2 898,54 m3

stránka č. 6


Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené s izolací 7,10 % 2. Zdivo – zděné 22,30 % – smíšené 3. Stropy – panelové, betonové 8,40 % – s rovným podhledem 4. Střecha – vaznicová sedlová s polovalbou 5,20 % 5. Krytina – taška pálená 3,20 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,80 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 6,20 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 3,10 % 9. Vnější obklady 0,40 % 10. Vnitřní obklady – keramické (kuchyně, koupelna, WC) 2,30 % 11. Schody – dřevěné s dřevěnými stupni a zábradlím, kovové 2,40 % 12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových a dřevěných zárubní 3,30 % 13. Okna – dřevěná EURO okna 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, plovoucí podlahy, keramická dlažba, dřevěné 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – betonové, plovoucí podlahy, keramická dlažba 1,10 % 16. Vytápění – ústřední elektr. kotlem, tepelným čerpadlem a krbovou vložkou 4,40 % 17. Elektroinstalace – 240/400V 4,10 % 18. Bleskosvod – ano 0,60 % 19. Rozvod vody – teplá i studená 3,00 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,80 % 21. Instalace plynu 0,50 % 22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 2,80 % 23. Vybavení kuchyně – sklokeramická varná deska, elektrická trouba 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – 4x umyvadlo, 2x sprchový kout, vana 5,10 % 25. Záchod – 2x splachovací WC 0,40 % 26. Ostatní – vnitřní bazén 3,60 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Zdivo –0,54 × 22,30 % × 50 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,80 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní 0,54 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl 50 % 50 % 50 % 50 %

Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní 1,0000 – – – – + =

0,0602 0,0043 0,0040 0,0050 0,0194 0,9459

stránka č. 7


Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1000 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9459 × 0,8500 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 × 1,9230 Koeficient prodejnosti Kp: 7 208,30 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 898,54 m3 × 7 208,30 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – standardní 150 / (150 + 50) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 7,10 % / 0,9459 2. Zdivo – standardní 50 % 1 / (1 + 99) × 100 = 1,000 % 1,000 % × 22,30 % × 50 % / 0,9459 2. Zdivo – podstandardní 50 % Opotřebení: 40,000 % 40,000 % × 22,30 % × 50 % × 0,46 / 0,9459 3. Stropy – standardní 50 % 1 / (1 + 99) × 100 = 1,000 % 1,000 % × 8,40 % × 50 % / 0,9459 3. Stropy – standardní 50 % Opotřebení: 40,000 % 40,000 % × 8,40 % × 50 % / 0,9459 4. Střecha – standardní 1 / (1 + 79) × 100 = 1,250 % 1,250 % × 5,20 % / 0,9459 5. Krytina – standardní 1 / (1 + 59) × 100 = 1,667 % 1,667 % × 3,20 % / 0,9459 6. Klempířské konstrukce – podstandardní 1 / (1 + 59) × 100 = 1,667 % 1,667 % × 0,80 % × 0,46 / 0,9459 7. Vnitřní omítky – standardní 1 / (1 + 59) × 100 = 1,667 % 1,667 % × 6,20 % / 0,9459 8. Fasádní omítky – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 3,10 % / 0,9459 10. Vnitřní obklady – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 2,30 % / 0,9459 11. Schody – standardní 1 / (1 + 79) × 100 = 1,250 % 1,250 % × 2,40 % / 0,9459 12. Dveře – standardní 1 / (1 + 49) × 100 = 2,000 %

+

5,630 %

+

0,118 %

+

2,169 %

+

0,044 %

+

1,776 %

+

0,069 %

+

0,056 %

+

0,006 %

+

0,109 %

+

0,082 %

+

0,081 %

+

0,032 %

=

20 893 545,88 Kč

stránka č. Ř


2,000 % × 3,30 % / 0,9459 13. Okna – standardní 1 / (1 + 49) × 100 = 2,000 % 2,000 % × 5,20 % / 0,9459 14. Podlahy obytných místností – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 2,20 % / 0,9459 15. Podlahy ostatních místností – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 1,10 % / 0,9459 16. Vytápění – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 4,40 % / 0,9459 17. Elektroinstalace – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 4,10 % / 0,9459 18. Bleskosvod – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 0,60 % / 0,9459 19. Rozvod vody – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 3,00 % / 0,9459 20. Zdroj teplé vody – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 1,80 % / 0,9459 22. Kanalizace – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 2,80 % / 0,9459 23. Vybavení kuchyně – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 0,50 % / 0,9459 24. Vnitřní vybavení – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 5,10 % / 0,9459 25. Záchod – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 0,40 % / 0,9459 26. Ostatní – nadstandardní 1 / (1 + 24) × 100 = 4,000 % 4,000 % × 3,60 % × 1,54 / 0,9459 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 20 893 545,88 Kč × 11,401 % Cena po odečtení opotřebení: Rodinný dům č.p. 17 – zjištěná cena:

+

0,070 %

+

0,110 %

+

0,058 %

+

0,029 %

+

0,155 %

+

0,144 %

+

0,016 %

+

0,079 %

+

0,048 %

+

0,074 %

+

0,018 %

+

0,180 %

+

0,014 %

+ 0,234 % = 11,401 %

– =

2 382 073,17 Kč 18 511 472,71 Kč 18 511 472,71 Kč

stránka č. ř


1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. 1.b.1) Rodinný dům č.p. 17 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Obestavěný prostor: 2 898,54 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9459

Ocenění:

Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1000 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9459 × 0,8500 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 3 748,47 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 898,54 m3 × 3 748,47 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – standardní 150 / (150 + 50) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 7,10 % / 0,9459 2. Zdivo – standardní 50 % 1 / (1 + 99) × 100 = 1,000 % 1,000 % × 22,30 % × 50 % / 0,9459 2. Zdivo – podstandardní 50 % 150 / (150 + 50) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 22,30 % × 50 % × 0,46 / 0,9459 3. Stropy – standardní 50 % 1 / (1 + 99) × 100 = 1,000 % 1,000 % × 8,40 % × 50 % / 0,9459 3. Stropy – standardní 50 % 150 / (150 + 0) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 8,40 % × 50 % / 0,9459 4. Střecha – standardní 1 / (1 + 79) × 100 = 1,250 % 1,250 % × 5,20 % / 0,9459 5. Krytina – standardní 1 / (1 + 59) × 100 = 1,667 % 1,667 % × 3,20 % / 0,9459

+

5,630 %

+

0,118 %

+

2,169 %

+

0,044 %

+

1,776 %

+

0,069 %

+

0,056 %

=

10 865 090,23 Kč

stránka č. 10


6. Klempířské konstrukce – podstandardní 1 / (1 + 59) × 100 = 1,667 % 1,667 % × 0,80 % × 0,46 / 0,9459 7. Vnitřní omítky – standardní 1 / (1 + 59) × 100 = 1,667 % 1,667 % × 6,20 % / 0,9459 8. Fasádní omítky – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 3,10 % / 0,9459 10. Vnitřní obklady – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 2,30 % / 0,9459 11. Schody – standardní 1 / (1 + 79) × 100 = 1,250 % 1,250 % × 2,40 % / 0,9459 12. Dveře – standardní 1 / (1 + 49) × 100 = 2,000 % 2,000 % × 3,30 % / 0,9459 13. Okna – standardní 1 / (1 + 49) × 100 = 2,000 % 2,000 % × 5,20 % / 0,9459 14. Podlahy obytných místností – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 2,20 % / 0,9459 15. Podlahy ostatních místností – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 1,10 % / 0,9459 16. Vytápění – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 4,40 % / 0,9459 17. Elektroinstalace – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 4,10 % / 0,9459 18. Bleskosvod – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 0,60 % / 0,9459 19. Rozvod vody – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 3,00 % / 0,9459 20. Zdroj teplé vody – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 1,80 % / 0,9459 22. Kanalizace – standardní 1 / (1 + 39) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 2,80 % / 0,9459 23. Vybavení kuchyně – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 0,50 % / 0,9459 24. Vnitřní vybavení – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 %

+

0,006 %

+

0,109 %

+

0,082 %

+

0,081 %

+

0,032 %

+

0,070 %

+

0,110 %

+

0,058 %

+

0,029 %

+

0,155 %

+

0,144 %

+

0,016 %

+

0,079 %

+

0,048 %

+

0,074 %

+

0,018 %

stránka č. 11


3,333 % × 5,10 % / 0,9459 25. Záchod – standardní 1 / (1 + 29) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 0,40 % / 0,9459 26. Ostatní – nadstandardní 1 / (1 + 24) × 100 = 4,000 % 4,000 % × 3,60 % × 1,54 / 0,9459 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 10 865 090,23 Kč × 11,401 % Cena po odečtení opotřebení: Rodinný dům č.p. 17 – zjištěná cena:

+

0,180 %

+

0,014 %

+ 0,234 % = 11,401 %

– =

1 238 728,94 Kč 9 626 361,29 Kč 9 626 361,29 Kč

2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 366 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 7% × Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 17 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 926 35,– 134,3260

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 7% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Zahrada

Parc. č. 22

× × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 432 35,– 53,7304 2

0,930 2,146 1,923 Cena [Kč] 124 385,88

0,930 2,146 1,923 0,400 Cena [Kč] 23 211,53

stránka č. 12


§ 28 odst. 6a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

2,146 1,923

Jednotková cena [Kč/m2] základní upravená 35,– 63,0000†

Název Parc. č. Výměra [m2] Cena [Kč] Ostatní plocha 619/20 140 8 820,– ostatní komunikace †) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v § 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:

=

156 417,41 Kč 156 417,41 Kč

2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. 2.b.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 366 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 7% × Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – Koeficient změny cen staveb Ki: × Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 17 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 926 35,– 69,8523

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název Zahrada

Parc. č. 22

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 35,– 27,9409 432 2

0,930 2,146 Cena [Kč] 64 683,23

0,930 2,146 0,400 Cena [Kč] 12 070,47

stránka č. 13


§ 28 odst. 6a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: 2

2,146

Jednotková cena [Kč/m2] základní upravená 35,– 63,0000†

Název Parc. č. Výměra [m ] Cena [Kč] 619/20 140 8 820,– Ostatní plocha ostatní komunikace †) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v § 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:

=

85 573,70 Kč 85 573,70 Kč

3) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.) stránka č. 14


1) RD Mělník, okres Mělník Luxusní dům s velkou zahradou na jižní straně s výhledem na Mělník. V suterénu domu je prostorná garáž 72m2, umožňující vstup do domu, kotelna s kombinovaným kotlem na plyn a solárním ohřevem, technologie vnitřního bazénu, komora a sklad. Schodiště s dřevěnými stupni vede do 1. NP, kde je obytná hala s kuchyní, jídelním koutem, krbem a zádveřím od hlavního vchodu. Zimní zahrada, bazén, ložnice, koupelna, WC a vestavěná skříň doplňuje celé patro. Po schodišti výše lze vejít přímo do zahrady a dále na otevřené hudební pódium s výbornou akustikou. V 2.NP jsou dále dva pokoje, koupelna a WC. Kolem obytné haly vede rozlehlý balkon - ochoz kolem jižní strany domu s výhledem na Mělník. Okrasná zahrada s automatickou závlahou, spolu s grilovištěm, udírnou a kůlnou poskytuje dostatek soukromí a možnost relaxace Nabídková CENA: 15 400 000,- Kč 2) RD Kozly, Tišice, okres Mělník Usedlost byla vystavěna v r. 1997 a je tvořena dvěma budovami. Hlavní dvoupodlažní budova sloužící jako rodinný dům je dispozičně řešena jako 8+1 se třemi koupelnami, prostornou halou, šatnami, technickou částí, sklepem, a dvojgaráží. Z domu je přímý přístup na terasu s krbem a venkovním osvětleným bazénem. Druhá budova je využívána jako stáj pro 6 koní. V této budově se nachází mezonetová bytová jednotka 2+kk, 43 m2. Většina pozemku je tvořena zahradou se spoustou okrasných dřevin, jezírkem a altánkem. Nabídková CENA: 15 500 000,- Kč 3) RD Bakov nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Rodinná vila o dispozici 7+kk s terasou, garáží, bazénem a dalším RD 2+1 s druhou garáží s pozemkem 2.771 m2 se nachází v obci Bakov nad Jizerou. Domy prošly celkovou rekonstrukcí, která skončila minulý rok a jsou vhodné až pro 3-4 rodiny. Dispoziční řešení přízemí: vstupní chodba, ze které se dostaneme do místnosti, která má samostatný vchod na dvůr, prostorný obývací pokoj s krbovými kamny, kuchyňským koutem s novou kuchyňskou linkou se sporákem se sklokeramickou deskou, myčkou a lednicí. Jídelní kout je s vchodem na terasu. Dále se zde nachází koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Celé přízemí má plynové podlahové topení. V prvním patře jsou tři ložnice s vestavěnými skříněmi, do jedné z ložnic se dostaneme i z koupelny, která má rohovou masážní vanu a toaletu. Z chodby se dostaneme na terasu s krásným výhledem do okolí. Dispozice druhého patra: ložnice, obývací pokoj s připraveným prostorem na kuchyňský kout, koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Pod celým domem jsou suterénní místnosti s úložnými skladovými prostory a místností s plynovým kotlem, který vytápí celý dům. Odpad sveden do kanalizace. Voda z obecního vodovodního řadu a z vlastní studny. Dispozice druhého RD: ložnice, obývací pokoj, kuchyně, koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Oba dva domy mají samostatnou garáž. Na pozemku se nachází bazén, který je zapuštěný do země. Na zahradě jehličnaté, ovocné stromy a keře. Na pozemku z velké části zámková dlažba. Hlavní brána a garážová vrata na dálkové ovládání. Po celém domě bezpečnostní zařízení. Veškerá občanská vybavenost v místě, MŠ, ZŠ, obchody, restaurace, benzinová čerpací stanice. Výborné autobusové a vlakové spojení do Mladé Boleslavi. Nabídková CENA: 15 950 000,- Kč

stránka č. 15


Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou dopravou - objekt po celkové rekonstrukci Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - není možnost napojení na kompletní IS - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný.

stránka č. 16


Seznam porovnávaných objektů: RD Mělník, okres Mělník Výchozí cena (VC): 15 400 000,– Kč Množství (M): 0,95 celek Kpolohyv ramci okresu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,03 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,02 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 14 695 028,07 Kč Váha (V): 1,0 RD Kozly, Tišice, okres Mělník Výchozí cena (VC): 15 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohyv ramci okresu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,03 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,02 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 14 753 474,21 Kč Váha (V): 1,0 RD Bakov nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Výchozí cena (VC): 15 950 000,– Kč Množství (M): 0,95 celek Kpolohyv ramci okresu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,03 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,02 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 15 980 843,03 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohyv ramci okresu × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

14 695 028,07 Kč 15 143 115,10 Kč 15 980 843,03 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

15 150 000,– Kč 1,00 celek 15 150 000,– Kč

× =

stránka č. 17


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

18 511 470,– 156 420,– 18 667 890,– 9 626 360,– 85 570,– 9 711 930,– 15 150 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 1Ř


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

15 150 000,– Kč

Cena slovy: patnáctmilionůjednostopadesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 20.6.2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 1ř


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7418-1090/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 20


E.

SEZNAM P ÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Náhled katastrální mapy

stránka č. 21

2013

Recommend Documents