2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3437-260/2013 O ceně rodinného domu v obci Mříčná č.p.82, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.38, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 194 m2, p.č.436, trvalý travní porost, o velikosti 104 m2, p.č.437, trvalý travní porost, o velikosti 183 m2 a p.č.438, trvalý travní porost, o velikosti 1653 m2, vše zapsáno na LV č.19 pro k.ú.Mříčná

Objednatel posudku:

Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, 110 00 Praha

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 8.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 8.7.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Mříčná č.p.82, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.38, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 194 m2, p.č.436, trvalý travní porost, o velikosti 104 m2, p.č.437, trvalý travní porost, o velikosti 183 m2 a p.č.438, trvalý travní porost, o velikosti 1653 m2, vše zapsáno na LV č.19 pro k.ú.Mříčná

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Mříčná 82 512 04 Mříčná Liberecký Semily Mříčná Mříčná 510

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.7.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.19 pro k.ú.Mříčná - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR -2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

800223/3481, Pan Luboš Kolář, Mříčná 82, 51204 Mříčná, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:


odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo, kamenný základ. Krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je břízolitové, z části chybějící. Vybavení kuchyně je podstandardní, bez linky s plynovým sporákem na PB. Topení je jen lokální kamínky na tuhá paliva. Teplá voda je z boileru, jen v koupelně. WC a koupelna jsou podstandardní, ve špatném stavu, vana. Dveře náplňové, podlahy z dlažeb, koberců a PVC, ve špatném stavu. Okna jsou dřevěná špaletová. Dispozičně jde o byt 3+1. K domu náleží stavba dřevěné kůlny ve špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1925, v roce 1970 byla provedena přístavba a částečná modernizace. Stav objektu je špatný, údržba nedostatečná, vybavení podstandardní. Nutná rekonstrukce.Objekt je napojen na vodu z veřejného vodovodu, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné komunikaci.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-4-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 88 let 4 477,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

sklep: přízemí: Název podlaží sklep: přízemí:

3,4*4,5 7,25*14,19+3,4*9,9 Zastavěná plocha 15,30 m2 136,54 m2

-5-

= =

15,30 m2 136,54 m2

Konstrukční výška 1,93 m 2,70 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: 15,3*(1,93-0,6) = vrhní stavba: 7,25*14,19*(4,2+2,72)/2+3,4*9,9*(4,2+3,62)/2 = zastřešení: 7,25*14,19*3,5/2 = Obestavěný prostor - celkem: =

20,35 m3 487,57 m3 180,04 m3 687,96 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,11

136,54 m2 151,84 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - Neupravené pozemky s nutností úklidu. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 88 let: 0,61 -6-

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

I II III

-0,02 0,01 0,00

I II

-0,08 -0,05

I I I III II

0,00 -0,05 -0,03 0,01 -0,05

V

0,40

či rozsáhlejšími stavebními

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,61 = 0,161 i=1

Index polohy

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I III II III

Pi 0,00 0,01 0,00 0,03

III I II II I III II

0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,161 * 0,980 * 0,850 = 0,134

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 4 477,- Kč/m3 * 0,134 = 599,92 Kč/m3 CP = CU * OP = 599,92 Kč/m3 * 687,96 m3 = 412 720,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

412 720,96 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.8.2. Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu: -5 % Úprava cen: -22 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + -22% * (100 % + -30%) -45,40 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: nadstandardní velikost pozemků ve funkčním celku Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,6060 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,6060 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 35,0,40 2,1460 1,6060

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 32 odstavec 2 trvalý travní porost § 32 odstavec 2 trvalý travní porost § 32 odstavec 2 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-45,40

65,86

-45,40

26,34

Parcelní číslo st.38

Výměra [m2] 194,00

Jedn. cena [Kč/m2] 65,86

Cena [Kč] 12 776,84

436 437 438

104,00 183,00 1 653,00

26,34 26,34 26,34

2 739,36 4 820,22 43 540,02 63 876,44

Pozemky - zjištěná cena

= -8-

63 876,44 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení


412 721,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

412 721,- Kč

2. Ocenění pozemků 63 876,40 Kč

2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem

63 876,40 Kč

Celkem

476 597,40 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

476 597,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen


412 721,- Kč


412 721,- Kč

-9-


63 876,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

63 876,40 Kč

Celkem

476 597,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

476 597,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Čtyřistasedmdesátšesttisícšestset Kč

- 10 -

476 600,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 64.500,- Kč s příslušenstvím a pohledávky budoucí do výše 114.500,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha, Nařízení exekuce 7EXE-1028/2012-11 ze dne 25.6.2012, Exekuční příkaz k prodeji 080EX - 989/2012-12 ze dne 17.7.2012, Exekuční příkaz k prodeji 120EX - 29941/2012-14 ze dne 1.8.2012, Nařízení exekuce 9EXE-1067/2012-12 ze dne 3.7.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 94.557,70 Kč s příslušenstvím - Wüstenrot - stavební spořitelna a.s., Na Hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 143.900,89 Kč s příslušenstvím - Raiffeisen stavební spořitelna a.s., Koněvova 2747/99, Žižkov, 130 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Prodej rodinného domu 5+1 v obci Košťálov - Kundratice. K domu patří garáž, zahradní domek a kůlna. Dispozice: v přízemí velká průchozí chodba, 3 pokoje a koupelna. V patře je kuchyň, 2 pokoje a půdní prostory. V domě je ústřední topení na tuhá paliva, možnost krbových kamen. Vhodné k trvalému bydlení i k rekreaci. Nedaleko do Krkonoš a Českého ráje. Požadovaná cena 600.000,- Kč včetně provize a služeb RK..

- 11 -

rodinný domek u řeky Jizery, v obci Dolní Sytová. Jedná se o zděný dům s dispozicí 3+1 a možností další půdní vestavby. El. 230/380 V, voda veřejná, vytápění lokální na tuhá paliva. Po úpravách vhodné k trvalému bydlení, či rekreaci. Dobrá dostupnost do lyžařských center, Jilemnice cca 8 km. Požadovaná cena 490.000,- Kč.

Prodej rodinného domu v obci Víchová nad Jizerou, okr. Semily Jedná se o patrový dům s podkrovím, který je určen k celkové rekonstrukci. Celková plocha pozemků včetně zastavěné plochy je 3 254 m2. Je možnost přípojení na obecní vodovod, elektřina zavedena. Objekt je možno využívat i jako chalupu k sezonním účelům. Orientace pozemku je převážně na sever, pozemek je mírně svažitý. Dům nebyl od r. 1982 využíván. K domu náleží stodola o zastavěné ploše 235 m2. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a chalupy. Nachází se v klidném prostředí v podhůří Krkonoš. Dobrá dostupnost do okolních obcí, v létě možnost koupání, v zimě lyžování na dostupných sjezdovkách. Požadovaná cena 400.000,- Kč včetně provize a právního servisu.

- 12 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 410.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 410.000,- Kč. Slovy:

Čtyřistadesettisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 8.7.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17.

- 13 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3437-260/2013 znaleckého deníku.

- 14 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 19 ze dne 16.5.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -


Objednatel posudku:


Účel posudku:




A. Nález









Vlastník stavby:


Vlastník pozemku:





-3-




-4-


1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby








-5-

= =

15,30 m2 136,54 m2




20,35 m3 487,57 m3 180,04 m3 687,96 m3

Podlažnost:


136,54 m2 151,84 m2

ZP1 = ZP =



č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

I II III

-0,02 0,01 0,00

I II

-0,08 -0,05

I I I III II

0,00 -0,05 -0,03 0,01 -0,05

V

0,40


12


Index polohy


č. I III II III

Pi 0,00 0,01 0,00 0,03


0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

11






Ocenění


=

-7-

412 720,96 Kč


2.1. Pozemky



Typ

Název


Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-45,40

65,86

-45,40

26,34


Výměra [m2] 194,00


Cena [Kč] 12 776,84

436 437 438

104,00 183,00 1 653,00

26,34 26,34 26,34

2 739,36 4 820,22 43 540,02 63 876,44


= -8-

63 876,44 Kč

C. Rekapitulace



412 721,- Kč


412 721,- Kč



63 876,40 Kč

Celkem

476 597,40 Kč


476 597,40 Kč



412 721,- Kč


412 721,- Kč

-9-


63 876,40 Kč


63 876,40 Kč

Celkem

476 597,40 Kč


476 597,40 Kč


- 10 -

476 600,- Kč




- 11 -



- 12 -






- 13 -



- 14 -


- 15 -



- 16 -

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -


Objednatel posudku:


Účel posudku:




A. Nález









Vlastník stavby:


Vlastník pozemku:





-3-




-4-


1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby








-5-

= =

15,30 m2 136,54 m2




20,35 m3 487,57 m3 180,04 m3 687,96 m3

Podlažnost:


136,54 m2 151,84 m2

ZP1 = ZP =



č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

I II III

-0,02 0,01 0,00

I II

-0,08 -0,05

I I I III II

0,00 -0,05 -0,03 0,01 -0,05

V

0,40


12


Index polohy


č. I III II III

Pi 0,00 0,01 0,00 0,03


0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

11






Ocenění


=

-7-

412 720,96 Kč


2.1. Pozemky



Typ

Název


Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-45,40

65,86

-45,40

26,34


Výměra [m2] 194,00


Cena [Kč] 12 776,84

436 437 438

104,00 183,00 1 653,00

26,34 26,34 26,34

2 739,36 4 820,22 43 540,02 63 876,44


= -8-

63 876,44 Kč

C. Rekapitulace



412 721,- Kč


412 721,- Kč



63 876,40 Kč

Celkem

476 597,40 Kč


476 597,40 Kč



412 721,- Kč


412 721,- Kč

-9-


63 876,40 Kč


63 876,40 Kč

Celkem

476 597,40 Kč


476 597,40 Kč


- 10 -

476 600,- Kč




- 11 -



- 12 -






- 13 -



- 14 -


- 15 -



- 16 -

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -

2013

Recommend Documents