ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5044-137/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku:
Budova č.p. 43, Budova č.p. 43 Kraj Olomoucký, okres Olomouc, obec Moravský Beroun, k.ú. Sedm Dvorů Sedm Dvorů 43, 793 05 Moravský Beroun Pan Drahomír Glogar, Edvarda Beneše 1008/26, 74705 Opava 5, vlastnictví: SJM Paní Marie Glogarová, Sedm Dvorů 43, 793 05 Moravský Beroun, vlastnictví: SJM Pan Drahomír Glogar, Edvarda Beneše 1008/26, 74705 Opava 5, vlastnictví: SJM Paní Marie Glogarová, Sedm Dvorů 43, 793 05 Moravský Beroun, vlastnictví: SJM
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Paní Ing. Iva Hepperová Rybářská 1665/2, 746 01 Opava
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Karel Olbrecht Gogolova 1533/5, 746 01 Opava IČ: telefon: 603 540 774 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Počet stran:
29 stran
V Opavě, dne 4.7.2013
fax:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
e-mail:
[email protected]
2 200 000 Kč 9.5.2011, 1.7.2013
Stav ke dni :
Počet příloh: 9
Ing. Karel Olbrecht
1.7.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění administrativní a obvyklé (tržní) ceny nemovitosti dle platných cenových předpisů. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Rovněž je provedeno ocenění „administrativní cenou” podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 92 ze dne 2.7.2013 - výpis z katastru nemovitostí LV č. 10002 ze dne 12.8.2010 - snímek katastrální mapy - údaje sdělené panem Drahomírem Glogarem - fotodokumentace Místopis Moravský Beroun je městem s počtem obyvatel 3298 ležící na komunikaci I tř. č. 46 na hranici okresu Olomouc a Opava v okr. Olomouc. V obci je vybudována kanalizace, vodovod a čistička odpadních vod a obec je zcela plynofikována. Do její vybavenosti patří informační centrum, pošta, knihovna, Hotel Národní dům, restaurace R-klub s nově rekonstruovaným společenským sálem, volejbalové, tenisové a fotbalové hřiště, rybník, který slouží i ke koupání a lyžařské běžecké tratě. Na území obce působí významné zdravotnické zařízení Odborný léčebný ústav geriatrický. Nemovitost se nachází cca 1 km od centra města v místní části Sedm Dvorů, okolní zástavbu tvoří RD. -2-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1004 Olomoucký kraj
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o budovu tamní restaurace s obytnou částí, zapsanou v KN jako rodinný dům. Ke dni ocenění nebyla provozovna užívána. Objekt se sestává ze dvou částí, první původní část na parc. č. st. 57/1, kde se nachází restaurace se sálem je přízemní, krytá valbovou střechou, pod níž se nachází půdní prostor. Druhá část, přístavba z dvorní části na parc. č. 57/2, kde se nachází obytná část a soc. zařízení. První část je užívána od roku 1925, v roce 1985 proběhla rekonstrukce objektu spojená s přístavbou druhé části, která není ke dni ocenění zcela dokončena, chybí provést fasáda a sociální zázemí s kuchyní. Z roku 1985 pochází prvky krátkodobé životnosti původní části, Přístavba byla modernizována od roku 2001. Dispozice: Původní část - 1.NP - vstup 4,55 m2, sklad 13,3 m2, restaurace 64,3 m2, výčep 9,4 m2, sál 114,8 m2, kancelář 17,3 m2, chodba 2 m2, kuchyň 13,5 m2, sklad 8 m2, sklad 4,2 m2, chodba 3,6 m2. Celkem 254,95 m2. Přístavba - 1.NP sociálky46,8 m2 z toho 15 m2 zasahuje do původní části. Obytná část pokoj 29,1 m2, pokoj 12,7 m2, pokoj 17,2 m2, šatna 2,6 m2, sklad (uvažována koupelna a kuchyň) 17,4 m2, otevřený sklad - násypník u kotelny 10 m2 užit. pl. uvaž 50% = 5 m2. 1.PP - přístavba - kotelna s uhelnou 41 m2. užit. pl. uvaž 50% = 20,5 m2 Užitná plocha - provoz + sociálky 301,75 m2 Užitná plocha - obytná část 79 m2 Sklad a kotelna - 25,5 m2 Zastavěná plocha 1.NP = 516 m2. Užitná plocha celkem 106,9 m2. Pozemky: P.č. st. 57/1 o výměře 588 m2, zastavěna původní částí, tvoří plochou před restaurací a vjezd k parc. č. 385/4 o výměře 49 m2. Parc. č. st. 57/2 o výměře 156 m2, na které se nachází přístavba je ve vlastnictví Pozemkového fondu ČR. Rovněž má vlastník v užívání i parc. č. 385/1, o výměře 1601 m2, která je rovněž ve vlastnictví PF ČR. Pozemek je rovinný, přístup ze zpevněné státní komunikace. Celková výměra pozemků ve vlastnictví 637 m2. Výměra pozemků ve vlastnictví pozemkového fondu 1757 m2. Příslušenství tvoří zpevněná pl. před restaurací, žumpa a přípojky.
-3-
Slabé stránky Odlehlá lokalita, velká vzdálenost větších měst. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Zástavní práva, nařízení exekuce - viz LV č. 92 Ostatní rizika: nejsou Komentář: bez rizik
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Výnos
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 43 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová metoda 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda
-4-
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Výnos Ocenění staveb nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Budova č.p. 43 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP 8,2*6 1.NP 8,2*13,25+8,3*6,75+0,6*2,6+9,65*34,4+4,8*3,7
= =
[m2] 49,20 515,96
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 49,20 m2 515,96 m2 565,16
Název 1.PP 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. Součin výška 2,50 m 123,00 3,00 m 1 547,88 1 670,88
PVP = 1 670,88 / 565,16 = 2,96 m PZP = 565,16 / 2 = 282,58 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP 8,2*6*2,5 = 1.NP 8,2*13,25*3,1+8,3*6,75*3,1+4,8*3,7*3+34,4*9,6 = 5*3,5 zastřešení 8,2*13,25*3,3/2+34,4*9,65*4,8/2 = -5-
[m3] 123,00 m3 1 725,63 m3 975,98 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP NP NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:
betonové pásy zděné cihla, přístavba tvárnice tránové cih. klenby, přístavba PZ desky do I nosičů původní valbová, přístavba sedlová Al. plech, eternit šablony a vlnitý eternit pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky přístavba chybí běžné obklady v soc. zázemí železobetonové monolitické s běžným povrchem a dřevěné na půdu hladké plné dveře dřevěná kastlová parkety, teraco dlažba, betonové s textíliemi ústřední , kotel na TP světelný a motorový proud chybí rozvod studené i teplé vody litinové chybí boiler nn 2 ks sporák na PB sprchy, pisoáry, splachovací WC, umyvadla, dřez chybí odvětrání ventilátory
-6-
Obest. prostor 123,00 m3 1 725,63 m3 975,98 m3 2 824,61 m3
Hodnocení standardu S S S
Část [%] 100 100 100
S S
100 100
S S S C S S
100 100 70 30 100 100
S X S S
100 100 100 100
S S C S S C S S S
100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S X
100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
S S S S S S S S C S S S X S S S S C S S C S S S S S X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 70 30 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 2 824,61 m * 5 023,78 Kč/m3
= =
-7-
Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 2,31 0,00 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,00 3,20 3,10 0,00 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00 98,31 0,9831 2 669,0,9390 0,9434 1,0095 0,9831 1,0000 2,1410
5 023,78 14 190 219,23 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 84 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 170 = 50,588 %
-
7 178 548,10 Kč
Budova č.p. 43 - zjištěná cena
=
7 011 671,13 Kč
Rekapitulace nákladových cen - stavby: Budova č.p. 43
=
7 011 671,13 Kč 7 011 671,13 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
7 011 671,13Kč
Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Míra kapitalizace (dle příl. č. 16):
Budovy pro garážování 11,00 %
Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] provozní plochy 301,75 obytné plochy 79,00 ostatní plochy 25,50 Výnosy celkem
Nájemné [Kč/m2] 500,600,250,-
Výnos [Kč] 150 875,47 400,6 375,204 650,-
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
204 650,- Kč
Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 204 650,00 * 40 % = 81 860,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 11,00 %
= /
81 860,- Kč 122 790,- Kč 11,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
1 116 272,70 Kč
-8-
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): V dané lokalitě se neplánuje se zásadními změnami ve výstavbě, jedná se o stabilizovanou oblast bez rozvojových možností. Ocenění nákladovým způsobem CN = 7 011 671,13 Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 116 272,70 Rozdíl R = 5 895 398,43 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
1 705 812,54 Kč
=
1 705 812,54 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Výnos
1 705 812,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 705 812,50 Kč
Celkem
1 705 812,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 705 812,50 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
-9-
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 43 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP 8,2*6 1.NP 8,2*13,25+8,3*6,75+0,6*2,6+9,65*34,4+4,8*3,7
= =
[m2] 49,20 515,96
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 49,20 m2 515,96 m2 565,16
Název 1.PP 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. Součin výška 2,50 m 123,00 3,00 m 1 547,88 1 670,88
PVP = 1 670,88 / 565,16 = 2,96 m PZP = 565,16 / 2 = 282,58 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP 8,2*6*2,5 = 1.NP 8,2*13,25*3,1+8,3*6,75*3,1+4,8*3,7*3+34,4*9,6 = 5*3,5 zastřešení 8,2*13,25*3,3/2+34,4*9,65*4,8/2 = (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
- 10 -
Typ NP NP NP
[m3] 123,00 m3 1 725,63 m3 975,98 m3
Obest. prostor 123,00 m3 1 725,63 m3 975,98 m3 2 824,61 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:
betonové pásy zděné cihla, přístavba tvárnice tránové cih. klenby, přístavba PZ desky do I nosičů původní valbová, přístavba sedlová Al. plech, eternit šablony a vlnitý eternit pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky přístavba chybí běžné obklady v soc. zázemí železobetonové monolitické s běžným povrchem a dřevěné na půdu hladké plné dveře dřevěná kastlová parkety, teraco dlažba, betonové s textíliemi ústřední , kotel na TP světelný a motorový proud chybí rozvod studené i teplé vody litinové chybí boiler nn 2 ks sporák na PB sprchy, pisoáry, splachovací WC, umyvadla, dřez chybí odvětrání ventilátory
- 11 -
Hodnocení standardu S S S
Část [%] 100 100 100
S S
100 100
S S S C S S
100 100 70 30 100 100
S X S S
100 100 100 100
S S C S S C S S S
100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S X
100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S C S S S X S S S S C S S C S S S S S X
Obj. podíl [%] 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
- 12 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 70 30 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 2,31 0,00 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,00 3,20 3,10 0,00 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00 98,31 0,9831
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 824,61 m3 * 5 023,78 Kč/m3
= =
5 023,78 14 190 219,23 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 84 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 170 = 50,588 %
-
7 178 548,10 Kč
Budova č.p. 43 - zjištěná cena
=
7 011 671,13 Kč
- 13 -
2 669,0,9390 0,9434 1,0095 0,9831 1,0000 2,1410
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -5 % Úprava cen: -5 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7690 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1410 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 52,04 1,00 2,1410 0,7690 -5,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 52,04 0,40 2,1410 0,7690 -5,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná pl. a nádvoří § 28 odstavec 5 trvalý tr. porost Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 57/1 385/4
Pozemky - zjištěná cena
- 14 -
Výměra [m2] 588,00 49,00
Upr. cena [Kč/m2] 81,40 32,56
Jedn. cena [Kč/m2] 81,40 32,56
Cena [Kč] 47 863,20 1 595,44 49 458,64
=
49 458,64 Kč
3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová metoda Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Obytné prostory obytná plocha 2.Provozní prostory restaurace + sociálky 3.Ostatní prostory kotelna + sklad Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 79 600 47 400 302 500 150 875 26
250
6 375 204 650
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění Kč/rok Opravy a údržba 1,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč
- 15 -
míra kapit. [%] 9,00 9,00 9,00
406 14 190 219 504 204 650 95 % 194 418 4 500 7 165 141 902 153 567 40 851 9,00 453 900
4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha:
406,25 m2 2 824,00 m3 565,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Budova restaurace Samostatně stojící RD 4+1 nyní využívaný jako pohostinství v klidné části obce Unčovice spadající pod město Litovel. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s plastovými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha včetně nádvoří činí 774 m2, obytná je ca 120 m2. Dům prošel v roce 2012 částečnou rekonstrukcí, mimo jiné plastová okna, podlahy a rozvody vody, odpadů a plynu. V přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň, čtyři místnosti zařízené jako prostory pohostinství, komora, dvě skladovací místnosti a sociální zázemí. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení (možnost zřízení krbových kamen). Voda je k dispozici obecní a z vlastní studny, odpady jsou svedeny do jímky s přepadem. K domu náleží prostorná garáž, hospodářská budova, sklad, kůlna, dlážděný dvůr a zahrada o celkové rozloze 288 m2. Kompletní občanská vybavenost se nachází v 5 km vzdáleném městě Litovel. Penzion - Nové Valteřice Prodej zrekonstruovaného penzionu s celoročním provozem v turistické lokalitě Nové Valteřice u Moravského Berouna. V přízemí objektu je stylová bezbariérová restaurace se sociálním zařízením a kapacitou 40 míst, salonek pro 14 – 16 osob a velký sál pro 80 – 100 hostů. Na výčep restaurace navazují provozní místnosti – moderní kuchyně splňující hygienické normy EU, dále zázemí pro personál, kancelář a v suterénu pak sklady, pivní sklep a kotelna. V podkroví najdete společenský prostor pro ubytované hosty a 7 dvou až čtyřlůžkových pokojů se sociálním zařízením a celkovou kapacitou 20 lůžek + přistýlky. Tři pokoje mají vstup na prostornou terasu s krásným výhledem do okolí. V čele sálu je vybudováno jeviště se zázemím pro vystupující a sál společně s restaurací je vybaven moderní audio a video technikou. Penzion má vlastní bezpečnostní kamerový a protipožární systém, televize na pokojích mají satelitní příjem. Napojen je na elektrickou soustavu 230/400V, obecní vodovod a septik. Vedle penzionu je částečně oplocené venkovní posezení pro 30 osob a dětské hřiště. Pro motorizované návštěvníky je u objektu vybudováno parkoviště, cyklisté pak mohou využít stojany na kola. Klidná lokalita. Cena k jednání 8 000 000,-Kč vč. veškerého inventáře. Podstatně lepší stav, lepší lokalita, vybavení v ceně.
- 16 -
Srovnatelné nemovitosti Název: Budova restaurace Lokalita Unčovice Použité koeficienty: K1 Pramen ceny 0,85 K2 Lokalita 0,90 K3 Technický stav 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Pozemek 0,90 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Pramen ceny - nabídka RK; Lokalita - lepší; Technický stav 0,69 5 548 obdobný; Vybavení - obdobné; Pozemek - vlastní; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 155,00 m 1 062 m 1 249 000 Kč 8 058 Kč/m2 Název: Penzion - Nové Valteřice Použité koeficienty: K1 Pramen ceny 0,90 K2 Lokalita 0,95 K3 Technický stav 0,80 K4 Vybavení 0,80 K5 Pozemek 0,97 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Pramen ceny - nabídka RK; Lokalita - lepší; Technický stav 0,53 5 457 lepší; Vybavení - lepší; Pozemek - vlastní; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 780,00 m 0m 8 000 000 Kč 10 256 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
- 17 -
5 457 Kč/m2 5 503 Kč/m2 5 548 Kč/m2 5 503 Kč/m2 406,25 m2 2 235 594 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Výnos
1 705 813,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 43 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová metoda 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena
7 011 671,00 Kč 49 459,00 Kč 453 900,00 Kč 2 235 594,00 Kč Současný stav 2 235 594 Kč 453 900 Kč 7 061 130 Kč 49 459 Kč 1 705 813 Kč
2 200 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu uvedených nemovitostí, jejich příslušenství. Po porovnání vypočtených hodnot, zvážení všech aspektů, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb v trendech byla navržena obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím v hodnotě 2 200 000,- Kč. V Opavě 4.7.2013 Ing. Karel Olbrecht Gogolova 1533/5 746 01 Opava telefon: 603 540 774 e-mail:
[email protected]
- 18 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 10.3.1994, č.j. Spr. 1603/94 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod č. 5044-137/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 2013163. Ing. Karel Olbrecht Datum:
4.7.2013
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 92 ze dne 2.7.2013 Informace o parc. č. 57/2 Informace o parc. č. 385/1 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 19 -
počet stran A4 příloze 4 1 1 1 1 1
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
