2013

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4080/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Dům č.p. 149 na St. p.č. 58 a pozemky St. p.č. 58, 157/5 Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Jáchymov, k.ú. Jáchymov Náměstí Republiky 149, 362 51 Jáchymov Helena Bartková, Volyňských Čechů 2662, 43801 Žatec, vlastnictví: výhradní Helena Bartková, Volyňských Čechů 2662, 43801 Žatec, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 124 EX 15893/11-15 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

12

stran

V Praze, dne 3.7.2013

786 000 Kč 16.5.2013

Stav ke dni : Počet příloh: 10

MONTEKALA, spol. s r.o.

16.5.2013 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) domu č.p. 149 na pozemku č. parc. St. 58 a pozemků č. parc. St. 58 a 157/5 v kat. úz. Jáchymov, obec Jáchymov, okres Karlovy Vary, vše zapsáno na LV č. 263. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.7.2013 LV č. 263 pro kat. úz. Jáchymov, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary - snímek z katastrální mapy ze dne 13.12.2012 pro kat. úz. Jáchymov, list mapy č. Jáchymov 7-8/11 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-15893/11-15 ze dne 26.10.2011 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-15893/11-68 ze dne 23.11.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od uživatele domu - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Jáchymov se nachází v okrese Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ostrov. Obec Jáchymov se rozkládá asi 17 km severně od Karlových Varů a 7 km severně od města Ostrov. Obec je vzdálená přibližně 5 km od německých hranic. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

BUDOUCÍ STAV

průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 4881/6 Město Jáchymov

2

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňovaný dům č.p. 149 je situován v centru města Jáchymov, na Náměstí Republiky. Dům je řadový, nepodsklepený, třípodlažní s půdou. Za domem se nachází neudržovaná zahrada p.č. 157/5. Napojeno na elektro rozvod, vodovod a kanalizaci. Parkování před domem. Dům je užívaný, dle sdělení uživatelů domu nájemní smlouva není. Dům se nachází v památkové zóně (není zapsán v seznamu památek) a v ochranném pásmu přírodního léčivého zdroje, nebo zdroje přírodní minerální vody. Vstup do domu a na pozemek nebyl umožněn. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 149 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 58 a 157/5 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 149

3

OCENĚNÍ

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 149 Popis Řadový vnitřní dům č.p. 149 je situován v centru města Jáchymov na pozemku p.č. St. 58. Dům je nepodsklepený, třípodlažní s půdou. V 1.NP se nachází skladiště, WC s koupelnou, ve 2.NP byt 1+1 bez příslušenství a ve 3.NP byt 1+1 s koupelnou a WC. Dům má kamenné základy, svislé konstrukce jsou zděné. Stropy dřevěné, krov dřevěný. Střecha sedlová krytá plechovou krytinou. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Schodiště betonové. Dveře a okna dřevěná. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Ohřev vody el. bojlerem. Napojeno na kanalizaci, vodovod a el. síť. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 84,00 m2 71,00 m2 71,00 m2 71,00 m2 297,00

Název 1.NP 2.NP 3.NP půda Součet

Konstr. výška 2,30 m 2,20 m 2,20 m 3,00 m

Součin 193,20 156,20 156,20 213,00 718,60

PVP = 718,60 / 297,00 = 2,42 m PZP = 297,00 / 4 = 74,25 m2

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží: Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (84,0)*(3,00) 1.NP 2.NP (71,0)*(2,50) 3.NP (71,0)*(2,50) půda (71,0)*(3,00)/2

= = = =

[m3] 252,00 m3 177,50 m3 177,50 m3 106,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP 2.NP

NP NP 4

Obestavěný prostor 252,00 m3 177,50 m3

3.NP půda Obestavěný prostor - celkem:

177,50 m3 106,50 m3 713,50 m3

NP Z

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S P S S S S C S S S C C X

6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

5

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

= * * * * * *

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 2,16 5,20 0,40 3,30 3,20 0,00 2,10 1,80 3,80 0,00 0,00 0,00 90,16 0,9016

2 150,0,9390 1,0089 1,1678 0,9016 1,1000 2,1310

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 713,50 m3 * 5 027,02 Kč/m3

= =

5 027,02 3 586 778,77 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 130 = 63,846 %

-

2 290 014,77 Kč

Dům č.p. 149 - zjištěná cena

=

1 296 764,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 58 a 157/5 Srovnávací indexová metoda Popis Pozemek tvořený parcelami č. St. 58 a 157/5 je nepravidelného tvaru, svažitý jižním a jihozápadním směrem. St. p.č. 58 je zastavěn domem č.p. 149, za domem se nachází dvorek se zděnou přístavbou. Na pozemku p.č. 157/5 je zahrada se zděnou stavbou, jejíž výměra, účel ani stav nebyly zjištěny. Přístup na pozemky je pouze přes dům. Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Celkový [Kč / m2] index Jednotlivé indexy Pozemek, Boží Dar A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,80, E:0,75, F:1,50 2 500,00 1,82 Pozemek, Abertamy A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,80, E:0,75, F:1,50 881,00 1,82 Pozemek, Hřebečná A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,80, E:0,75, F:1,50 470,00 1,82 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků Korekce výchozí ceny A – územní struktura: společenská a obchodní centra B – typ stavebního pozemku: C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 2 000 až 5 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: obchodní a byty E – územní připravenost, infrastruktura: dobrá F – speciální charakteristiky volitelné: * Celkový index [Kč/m2]

Výchozí jednotková cena upravená Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří

P.Č. St. 58

6

=

Upravená jedn.cena [Kč / m2] 1 373,63 484,07 258,24 705,31 Kč/m2 1,50 1,25 0,60 2,00 1,00 0,50 1,13 793,47 Výměra [m2] 119

zahrada Celková výměra oceňovaných pozemků

157/5

Cena oceňovaných pozemků

88 207 m2

[Kč] 207 m2 * 793,47 Kč/m2 =

Výsledná cena

=

164 248,29 164 248,29 Kč

3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 149 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

203,00 m2 713,50 m3 297,00 m2 207,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Nabízíme k prodeji dvoupodlažní rodinný dům po celkové rekonstrukci v Jáchymově. V rámci rekonstrukce byla vyměněna kompletní elektroinstalace, rozvody vody, topení a obkladů. Z velké části bylo vybouráno vnitřní zdivo a přestavěno jako nebytový prostor. Dům je celkově zateplený, s novou fasádou, a má plastová okna. V 2.NP se nachází bytová jednotka 5+1, také po rekonstrukci. Část pozemku za domem je terasovitá, rozdělená do dvou plošin, kde je možné např. grilování. Dům je velice pěkný a prostorný. Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu domu 5+1+garáž v Jáchymově na pozemku o celkové velikosti 347 m^(2). Dům se nachází v horní části města a je v původním udržovaném stavu. K domu náleží zahrada za domem, kolna a malý sklep. Dům má protiradonová opatření, dvě koupelny, vytápění kotlem na tuhá paliva a prostornou půdu, kde je možné vybudovat další místnosti. Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje prodej řadového rodinného domku v Jáchymově, Husova ulice. Kamenný dům je po částečné rekonstrukci - střecha a klempířské prvky, rozvody elektřiny a vody, podlahy, schodiště do patra, dřevěná okna, vnitřní omítky, koupelny v přízemí a 1.patře, v prostoru půdy je opraven komín. Vytápění domu je řešeno elektricky, stejně tak ohřev vody, je zde ale funkční komín s možností instalace např. krbových kamen. Ve zvýšeném přízemí je pokoj s kuchyňským koutem, koupelna a WC a vchod do zadní části parcely. V patře jsou dva pokoje, koupelna a WC a schody do zatím nevyužitého podkroví, odkud je přístup až na půdu. V minulosti byla v přízemí opravna obuvi, nyní je dům prázdný. Vzhledem k umístění domu v polovině hlavní jáchymovské komunikace je veškeré občanské vybavení dobře dostupné pěšky, na dohled je i oblíbená sjezdovka s vlekem.

7

Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje Prodej třípodlažního rodinného domu v Jáchymově. V domě se nacházejí 3 bytové jednotky o dispozici 2+1. Dům i interiér jsou v původním stavu před kompletní rekonstrukcí. Dům je prázdný, nachází se na frekventovaném místě v blízkosti lázní.

Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 184,00 m2

Výměra pozemku. 318 m2

Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 326,00 m2

Výměra pozemku. 347 m2

Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení

Jáchymov koeficienty: 0,95 1,05 1,00 0,80 0,80 0,90 1,00 Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,57 7 182 Celková cena Jednotková cena 2 300 000 Kč 12 500 Kč/m2

Jáchymov koeficienty: 0,95 0,90 1,00 0,95 0,95 0,90 0,80 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,56 1 191 Celková cena Jednotková cena 699 000 Kč 2 144 Kč/m2

Jáchymov koeficienty: 0,95 1,05 1,00 0,95

8

K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 180,00 m2

1,05 1,10 0,80

Výměra pozemku. 101 m2

Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 165,00 m2

Výměra pozemku. 80 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,88 3 649 Celková cena Jednotková cena 750 000 Kč 4 167 Kč/m2

Jáchymov koeficienty: 0,95 1,05 1,00 1,05 1,00 1,20 0,80 Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 1,01 3 474 Celková cena Jednotková cena 570 000 Kč 3 455 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

9

1 191 Kč/m2 3 874 Kč/m2 7 182 Kč/m2 3 874 Kč/m2 203,00 m2 786 422 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 149 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 58 a 157/5 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 149

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

1 296 764,00 Kč 164 248,00 Kč 786 422,00 Kč Současný stav 786 422 Kč 0 Kč 1 461 012 Kč 164 248 Kč

Obvyklá cena

786 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum lázeňského města, možnost pronájmu bytových jednotek c) parametry ponižující cenu: investice na rekonstrukci a modernizaci domu, parkování před domem Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 786 000- Kč.

V Praze 3.7.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:

Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných 10

papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4080/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 139/2013.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 13.12.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 263 ze dne 3.7.2013

11

počet stran A4 příloze 1 1 8

12