2013

č.j. 025 EX 10367/11

Znalecký posudek č. 774-79/2013 O obvyklé ceně nemovitostí objektu rodinného domu č.p. 501 na St. 491 s příslušenstvím a pozemky na St. 2 2 491 o ploše 76 m , zastavěná plocha a nádvoří a na p.p.č. 695/248 o ploše 474 m , orná půda, vše zapsáno na LV 1050 v katastrálním území Květnice, v obci Květnice, okres Praha-východ, kraj Středočeský ve vlastnictví: Bc. Jiřina Barešová, Devětsilová 501, Květnice, 250 82.

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6

Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 12. 06. 2013 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová 446 541 02 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 12 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 12. 06. 2013

Vyhotovení č.

Znalecký posudek č. 774-79/2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit objekt rodinného domu č.p. 501 na St. 491 s příslušenstvím a pozemky na St. 2 2 491 o ploše 76 m , zastavěná plocha a nádvoří a na p.p.č. 695/248 o ploše 474 m , orná půda, vše zapsáno na LV 1050 v katastrálním území Květnice, v obci Květnice, okres Praha-východ, kraj Středočeský ve vlastnictví: Bc. Jiřina Barešová, Devětsilová 501, Květnice, 250 82. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých.

2. Informace o nemovitosti název: adresa: kraj: okres: obec: katastrální území: počet obyvatel obce:

RD č.p. 501 s pozemky a příslušenstvím Květnice Středočeský Praha-východ Květnice Květnice 1 307

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 02. 05. 2013 za přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nemovitosti na výzvu doporučeným dopisem na adresu uvedené v LV i v usnesení dostavil, prohlídku uvnitř objektů neumožnil, ale podal základní informace. Znalec provedl prohlídku zvenku se zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady vnější prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé.

4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 14.7.2013 č.j. 025 EX 10367/11-21 Výpis z katastru nemovitostí LV 1050 ze dne 17.4.2013 Kopie katastrální mapy z webu „nahlížení do KN“ Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 02. 05. 2013 _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění

5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Květnice Katastrální území: Květnice (747751) List vlastnictví číslo: 1050 Vlastník: Barešová Jiřina Bc. Devětsilová 501, 25082 Květnice Nemovitosti mají práva k jiným nemovitostem. - právo chůze a průjezdu p.p.č. 695/6 - jedná se o přístup a příjezd k nemovitosti, toto právo se neoceňuje Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a.s. ve výši 2.460.000,- Kč s příslušenstvím - zástavní právo smluvní budoucí pohledávky pro Českou spořitelnu a.s. do výše 2.460.000,- Kč s příslušenstvím - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 1x, povinný Bareš Vít - zástavní právo exekutorské k nemovitosti ve výši 79.149,- Kč s příslušenstvím pro ŠkoFIN s.r.o.

6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností.

7. Celkový popis nemovitosti Obec leží na obou březích potoka Výmola v ploché krajině na východ od Prahy, přibližně 2,5 km východně od Kolodějí a 2,5 km jihozápadně od Úval. Uprostřed obce se nad potokem zvedá nízký, ale příkrý skalnatý pahorek. Obec Květnice, jejíž historie sahá do roku 1352 leží v okrese Praha Východ na rozloze 284 ha. Ještě v roce 2003 ji obývalo méně jak 130 obyvatel. To bývalo mezi obcemi Sibřina a Květnice pole. Nyní zde stojí rezidenční lokalita zvaná "Nad vesným rybníkem" jižně od hlavní silnice a lokalita zvaná "U statku" severně od hlavní, obě s téměř 200 rodinnými domy, v lokalitě Květnice III (oblast pod Rohožníkem) je dnes už více jak 160 rodinných i řadových domů. V roce 2004 se začalo stavět v třetí lokalitě "Za Mlýnem" na celkem 163 parcelách. Po roce 2006 byla připravována lokalita "Ke Slušticím" s 202 plánovanými řadovými rodinnými domy. Poslední plánované lokality "Rezidence Flores" v centru obce v areálu bývalého statku a "Zahrady Květnice" za silnicí ke Slušticím jsou nyní ve fázi projektové přípravy. V oblasti mezi obcemi Sibřina a Květnice vznikla nová rezidenční čtvrť. Spadá do působnosti obce Květnice, do lokality jsou přivedeny veškeré inženýrské sítě. Od roku 2004 vázne dokončení technické infrastruktury v centrální části Květnice (lokalita "Nad vesným rybníkem a U statku", po roce 2005 také v lokalitě "Za mlýnem"). Chybí veřejné osvětlení, chodníky a finální povrchy komunikací. V roce 2006 se začaly řešit problémy s nevyhovujícími tlakovými poměry vodovodní sítě. Kobercovitý rozvoj zástavby bez koordinace v širších souvislostech pro udržitelný rozvoj má v obci bohužel negativní dopady. V obci je evidováno 43 ulic, 604 adres. V obci není evidována žádná část obce. Na původních pozemcích (lokalita "Nad vesným rybníkem") dosud nejsou dokončeny finální povrchy komunikací ze živičné drtě, instalace veřejného osvětlení, chodníky ze zámkové dlažby, zelené pásy a vjezdy na pozemky. Na začátku roku 2008 v Květnici začaly operovat dvě developerské společnosti - Fadesa Česko s.r.o. se svým projektem "Rezidence Flores" v centru obce a společnost Bona, a.s., později Květnice Gradens, s.r.o. se svým projektem "Zahrady Květnice" v západní části obce u silnice do Sluštic. U obou projektů proběhly studie vlivu na životní prostředí (EIA), probíhá projektová příprava, byla započata a po odvolání do rozhodnutí pozastavena územní řízení. Vzhledem k nedokončenosti výstavby u předchozích developerů v obci a nedostatečné kapacitě technické infrastruktury vznikl u občanů a občanských sdružení v obci tlak na pozastavení developerské činnosti, dokud nebude připravena infrastruktura pro tyto nové projekty. Ta

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 3


vyústila v roce 2009 v místní referendum, ve kterém naprostá většina obyvatel obce požadovala po zastupitelích pozastavení nové výstavby dokud nebude dokončena současná výstavba. Poloha nemovitosti v obci: Objekt domu s pozemky se nachází v severní části obce na rovinatém pozemku v ulici Devětsilová, v zástavbě podobných samostatně stojících objektů. Přístup a příjezd je přes pozemek jiného vlastníka zajištěn věcným břemenem. Nemovitost se nachází na rovinatém terénu. Objekt je přístupný z komunikace s nezpevněným povrchem prašným, na vlastním pozemku je přístup po zpevněné ploše, vjezd a stání pro dopravní prostředky je zpevněný. Jedná se o rodinný dům s nedokončenými venkovními úpravami. Dokončení vlastního objektu RD byly asi v roce 2010. Objekt je obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou s hřebenem ve směru přibližně severovýchod-jihozápad. Dále nemovitost tvoří neoplocený pozemek zahrady kolem objektu. Pozemky mají tvar obdélníku s přístupem a příjezdem z jihovýchodu od komunikace. Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou. Objekt se sedlovou střechou není podsklepený, je ve výborném technickém stavu. Elektřina je v dosahu, přívod je v zemi, kanalizace je svedena do veřejné kanalizace, dešťová kanalizace je svedena na terén, plyn je v dosahu, do objektu je zaveden. Vodovod je v dosahu cca 15 m. Objekt byl dokončen v roce 2010, technický stav odpovídá stáří, konstrukce jsou ve výborném stavu. Kvalita provedených prací je dobrá. Údržba je prováděna. Objekt je z pohledu dnešních standardů v průměrném stavu. Zahrada není dokončena. Pozemky jsou oploceny. Vjezd je zajištěn posuvnou bránou, vstup je brankou. Dispozice objektu: 1. NP - zádveří, chodba schodiště, koupelna s WC, kuchyň, obytný pokoj s jídelnou. V podkroví je chodba, 3x pokoj, koupelna s WC. Do půdičky nad podkrovím je vstup požárním sklápěcím schodištěm z chodby.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1050 c) Ocenění porovnávací metodou



B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům Základy domu jsou betonové pasy s funkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo je typu POROTHERM tl. 45 cm, bez deformací a trhlin, dále zateplené 10 cm polystyrenem. Strop je železobetonový s rovným podhledem. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný krov, střešní krytina je betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou kompletní z eloxovaného hliníku, parapety jsou rovněž z hliníku s povrchovou úpravou. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné štukové. Fasáda je probarvená minerální ušlechtilá, zateplená. Vnější obklad soklu základu zateplený, povrch je opatřen stěrkou umělého kamene. Vnitřní obklady jsou standardní pórovinové. Schodiště v objektu je železobetonové s dřevěnými stupni. Dveře jsou na bázi dřevěné hmoty plné, hladké a prosklené do obložkových zárubní s povrchovou úpravou folií s dekorem dřeva. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, s venkovní povrchovou úpravou zlatý dub. Podlahy v 1. NP jsou betonové s plovoucí podlahou z lamina. V ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění domu je ústřední, plynovým kotlem, radiátory jsou deskové. Elektroinstalace je 230/400 V, s automatickými jističi, provedená v rozvodech z měděných vodičů. Bleskosvod je proveden, vnitřní vodovod je v rozvodu studená a teplá, ohřev vody je plynovým kotlem. Plyn je zaveden. Kanalizace je vyvedená do veřejné kanalizace. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem na elektřinu s digestoří. Koupelna v 1.NP i v 2.NP je s vanou a umyvadly. WC je vždy v koupelně, splachovací. Technický stav objektu je odpovídající stáří, stáří objektu 4 roky. Údržba objektu je prováděna. Objekt je z pohledu stáří stavby ve velmi dobrém technickém stavu. Jedná se o typový dům PERLA. b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1050 Pozemky a objekty jsou ve funkčním celku. Tvar pozemků je obdélníkový, přístup je z východu po zpevněné cestě. Pozemky jsou udržované. Pozemky jsou oceněny podle skutečného využití s přirážkami odpovídajícími dané lokalitě. Pozemky jsou na rovinatém terénu. Základové podmínky jsou jednoduché. Negativně ovlivňuje nedokončená komunikace.

Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název 1. NP 2. NP Součet:

Výška 2,45 m 2,45 m 4,90 m

Zastavěná plocha

Podlažnost:

143,80 / 71,90

2

71,90 m 2 71,90 m 2 143,80 m = 2,00

Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 71,9×4,85 vrchní stavba 71,9×3,6/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

3

348,72 m 3 129,42 m 3 478,14 m

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj:

Středočeský



Obec: Květnice Počet obyvatel: 1 307 Indexovaná prům. cena (IPC):

7 035,– Kč/m

3

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

Ti –0,05 0,00 0,00

3

Index trhu

(IT = 1 +

 Ti):

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 . Popis znaku 1 Poloha nemovitosti 2 Význam lokality v obci, oblasti, okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí 4 Dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 6 Obyvatelstvo 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené

Hodnocení znaku III. Souvisle zastavěné území obce II. Bez vlivu

Pi 0,00 0,00

III. Převažující objekty pro bydlení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II. Omezené

0,00 0,00

II. Bezproblémové okolí III. Bez vlivu

0,00 0,00

II. Bez dalších vlivů

0,00

0,00

8

Index polohy

(IP = 1 +

 Pi):

1,000

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Nedokončené oplocení, zpevněné plochy a sadové úpravy mírně snižují cenu - úprava provedena ve znaku 12. Dále není provedena kolaudace, dle vyjádření povinného je důvodem neprovedená kolaudace cesty, dům je možno obývat na základě předběžného souhlasu stavebního úřadu. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu –0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 2 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m do 800 m celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu –0,05



*

13 Stavebně-technický stav

*

I. stavba ve výborném stavu

1,25

Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 1,0 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

1,263

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,000 × 1,263 = 7 035,– × 1,200 =

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

478,14 × 8 442,– =

Rodinný dům – zjištěná cena:

1,200 3 8 442,– Kč/m

4 036 457,88 Kč 4 036 457,88 Kč

b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 1050 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 186,40 Kč. Cena je určena podle písm. b): ZC = Cp × 5,00, kde Cp = 35 + (1 307 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 307 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří

2

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Negativní účinky okolí Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki:

– – + –

50 %

10 % 3% 5% 8%

×

1,500

× ×

0,920 2,146

2

Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 491 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m ] Výměra [m ] základní upravená 76 186,40 552,0199 2

Cena [Kč] 41 953,51

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy 2

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Negativní účinky okolí Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

– – + –

50 %

10 % 3% 5% 8%

×

1,500

× × ×

0,920 2,146 0,400

2

Název orná půda

Parc. č. 695/248

Jednotková cena [Kč/m ] Výměra [m ] základní upravená 474 186,40 220,8079 2

Cena [Kč] 104 662,94



Součet cen všech typů pozemků:

Pozemky na LV číslo 1050 – zjištěná cena:

=

146 616,45 Kč 146 616,45 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou 1. RD Květnice, RK Amazing Reality s.r.o. Nabízíme Vám prodej nového rodinného domu 3+kk, s pozemkem o výměře 621 m2. Dům leží v obci Květnice, které se nacházejí 5 km od Úval a 20 km od centra Prahy. Dům, se zastavěnou plochou o výměře 88 m2, leží na rovinatém a travnatém pozemku. Jedná se o jednopodlažní budovu, postavenou z tepelněizolační cihly Porotherm o síle 44 cm. Obytná část je tvořena z prostorného obývacího pokoje, se vstupem na terasu a kuchyňským koutem, s vestavěnou kuchyňskou linkou na míru. Dále jsou zde dvě ložnice, luxusní koupelna s vanou a se sprchovým koutem, samostatné WC, chodba a spíž. Dům je vytápěn ústředním plynovým kotlem. Parkování je možné pod venkovním přístřeškem, pro dvě osobní auta. V obci je restaurace, obchod, školka, obecní úřad a vše ostatní v nedalekém Újezdě nad Lesy. Celková cena: 3 940 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Včetně právního servisu a advokátní úschovy. Adresa: Květnice Datum aktualizace: 12.6.2013 ID zakázky: hel02253 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní 2 Plocha podlahová: 88 m 2 Plocha pozemku: 621 m Terasa: Ano Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Elektřina: 400V Zařízeno: Ne 2. RD Květnice, RK AVAREAL, 41113 Třebenice Obec Květnice se nachází několik desítek metrů od hranice s Prahou a přímo navazuje na Újezd nad lesy, který poskytuje plnou občanskou vybavenost. Nabízený rodinný dům se nachází na klidném místě obce v blízkosti Mlýnského rybníka, který poskytuje obyvatelům sportovní vyžití nejen v létě, ale i v zimě a začínajícím Kunovickým lesem - největší souvislou lesní plochou v Praze. Dům je situovaný jako prostorné 4+KK a komora. V 1 NP se nachází vstupní předsíň a chodba, na kterou navazuje obývací pokoj s kuchyňským koutem. Kromě předsíně, ve které je položena dlažba je v 1 NP položena kvalitní plovoucí podlaha. Kuchyňský kout je prakticky oddělen pracovním ostrůvkem. Z obývacího pokoje je vstup francouzskými dveřmi na terasu, na které je položen jako povrch lámaný kámen. V 1 NP se dále nachází praktická komora a společná koupelna s WC. Komfortu přidává podlahové topení v 1 NP. Do 2 NP vedou dřevěné schody. Ve 2 NP (v chodbě a ve třech pokojích) je rovněž položena kvalitní plovoucí podlaha. Koupelna ve 2 NP je luxusně zařízena. Vana a stěny jsou obloženy indickým obkladem, který vkusně doplňuje kvalitní nábytek na míru s umyvadly ve tvaru mísy. Dalším nadstandardem je úložné podkroví. Nejen pro zkrácení topné sezony je v domě příprava na krbové topení. Výhodou je ideální výměra pozemku, která nabízí dostatek soukromí, ale zároveň svojí velikostí časově nezatíží při údržbě. Tvar pozemku (trojúhelník) pozemek opticky zvětšuje. Na pozemek přímo navazuje pouze jedna sousední parcela s rodinným domem. Na hodnotě přidává i zahrada se vzrostlou zelení. Do Prahy je dobré spojení autem, MHD, nebo vlakem. Celková cena: 4 590 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH Adresa: Na Ladech, Květnice Datum aktualizace: 11.6.2013 _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 8


ID zakázky: 55-0765 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 2 Plocha zastavěná: 69 m 2 Plocha užitná: 117 m 2 Plocha podlahová: 117 m 2 Plocha pozemku: 679 m 2 Balkón: 3 m Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Doprava: MHD Zařízeno: Ne Nemovitost má příjezd po zpevněné komunikaci. 3. RD Květnice, RK [email protected] krajový ŘRD v žádané lokalitě Prahy - východ, Květnici, na pozemku 196m2 a zast.ploše 61m2. Dům je z r.2008 ve velmi zachovalém stavu, členění 3+kk. V přízemí je obývací pokoj s kuchyní, komorou,WC, vstupem do zahrady a schody vedoucími do patra, kde jsou 2 pokoje a koupelna společná s WC. V obou horních pokojích jsou vestavné skříně. Z chodby je vstup na pochozí půdu možnost uložení momentálně nepotřebných věcí.V přízemí zůstává kuchyňská linka s elektrospotřebiči, vyjma lednice. Krajové domky mají komoru se vstupem ze dvou stran (ze zahrady i ulice). Dům je k okamžitému nastěhování. Celková cena: 3 365 000 Kč za nemovitost Adresa: Rulíková, Květnice Datum aktualizace: 08.06.2013 ID: 2832671580 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ: Řadový Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 2 Plocha užitná: 120 m 2 Plocha pozemku: 196 m 2 Plocha zahrady: 135 m Terasa: Ano Parkovací stání: Ano Datum nastěhování: 15.06.2013 Rok kolaudace: 2008 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Satelit Elektřina: 230V Doprava: Silnice Komunikace: Zámková dlažba Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v širší lokalitě. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu vedlejší objekty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 9


2

uvažována podlahová plocha obytné části budovy 106,7 m ., údaj byl převzat z typového projektu RD PERLA. Nákladová cena objektu je v dokumentaci uvedena ve výši 2.297 tis bez pozemku.

Seznam porovnávaných objektů: 1 RD Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpoloha: Kpřístup: Kvelikosti: KRK: Kvybavení: Ktyp: Jednotková cena (JC): Váha (V):

3 940 000,– Kč 2 88,00 m 1,00 1,00 0,90 0,85 0,90 1,00 30 826,02 Kč 1,0

2 RD Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpoloha: Kpřístup: Kvelikosti: KRK: Kvybavení: Ktyp: Jednotková cena (JC): Váha (V):

4 590 000,24 Kč 2 117,00 m 1,00 0,90 1,00 0,85 1,00 1,00 30 011,54 Kč 1,0

3 RD Výchozí cena (VC): 3 365 000,– Kč 2 Množství (M): 120,00 m Kpoloha: 1,00 Kpřístup: 0,90 Kvelikosti: 1,00 KRK: 0,85 Kvybavení: 1,00 Ktyp: 1,10 Jednotková cena (JC): 23 597,06 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpoloha × Kpřístup × Kvelikosti × KRK × Kvybavení × Ktyp) 2

Minimální jednotková cena za m : 2 Průměrná jednotková cena za m ( (JC × V) /  V): 2 Maximální jednotková cena za m :

23 597,06 Kč 28 144,87 Kč 30 826,02 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: 2

Stanovená jednotková cena za m : Množství: Porovnávací hodnota:

× =

28 144,87 Kč 2 106,70 m 3 003 060,– Kč



C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky

4 036 460,– Kč

Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky

146 620,– Kč

Stanovená věcná hodnota celkem

4 183 080,– Kč 3 003 060,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 3 000 000,– Kč Cena slovy: třimiliony Kč

b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní nezjištěna:

0,- Kč

Závěr:

Cena celkem oceňované nemovitosti činí 3 000 000,– Kč slovy třimiliony Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 12. 06. 2013 Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová 446 541 02 Trutnov



D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. ______________________________________________________________________________________

V Trutnově:

Razítko:

Podpis:

Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 774-79/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 79/2013.

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 1050 k.ú. Květnice Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily, půdorysy podlaží

2 listy 1 list 1 list 2 listy


2013

Recommend Documents