ZNALECKÝ POSUDEK č.3543-366/2013 O ceně rodinného domu v Pohořelicích, Hybešova č.p.254, včetně příslušenství a pozemků p.č.51, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 499 m2 a p.č.52, zahrada, o velikosti 844 m2, vše zapsáno na LV č.1228 pro k.ú.Pohořelice nad Jihlavou
Objednatel posudku:
Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 19.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 20.9.2013
A. Nález
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Pohořelicích, Hybešova č.p.254, včetně příslušenství a pozemků p.č.51, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 499 m2 a p.č.52, zahrada, o velikosti 844 m2, vše zapsáno na LV č.1228 pro k.ú.Pohořelice nad Jihlavou
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Hybešova 254 691 23 Pohořelice Jihomoravský Brno-venkov Pohořelice Pohořelice nad Jihlavou 4 640
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 61,9870 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 61,99 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.4.2013 a 19.9.2013 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1228 pro k.ú.Pohořelice nad Jihlavou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
351012/465, Pan Jindřich Vašíř, Hybešova 254, 691 23 Pohořelice, vlastnictví: SJM 475129/460, Paní Jarmila Vašířová, Hybešova 254, 691 23 Pohořelice, vlastnictví: SJM
Vlastníci pozemku: 351012/465, Pan Jindřich Vašíř, Hybešova 254, 691 23 Pohořelice, vlastnictví: SJM 475129/460, Paní Jarmila Vašířová, Hybešova 254, 691 23 Pohořelice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, zřejmě nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná hladká. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Okna jsou dřevěná zdvojená. Stáří domu odhaduji na nejméně 70 roků. Stav objektu je podprůměrný, celkové vybavení podstandardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno
-4-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 80 let 3 459,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí: Název podlaží přízemí:
= Zastavěná plocha 142,00 m2
-5-
142,00 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 142,0*4,0 zastřešení: 142,0*4,5/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
568,00 m3 319,50 m3 887,50 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
142,00 m2 142,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. -6-
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
II III V
0,00 0,02 0,08
III II
0,00 -0,05
I III III
0,00 0,00 0,05
III III III
0,01 0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
Koeficient pro stáří 80 let: 0,71 12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,71 = 0,616 i=1
Index polohy
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v centru obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II
Pi 0,00 0,02
IV IV
0,02 0,03
II
0,00
III
0,04
II
0,00
IV II I III II
0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,100 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,616 * 1,100 * 0,850 = 0,576
-7-
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 3 459,- Kč/m3 * 0,576 = 1 992,38 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 992,38 Kč/m3 * 887,50 m3 = 1 768 237,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 768 237,25 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,7510 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 61,99 1,00 2,1460 1,7510 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 61,99 0,40 2,1460 1,7510 10,00
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
Parcelní číslo 51 -8-
Výměra [m2] 499,00
Jedn. cena [Kč/m2] 256,23
Upr. cena [Kč/m2] 256,23 102,49
Cena [Kč] 127 858,77
nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
52
Pozemky - zjištěná cena
844,00
102,49
=
86 501,56 214 360,33 214 360,33 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti
3.1. Věcné břemeno
Popis Věcné břemeno - služebnost volného průjezdu
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
-9-
10 000,- Kč
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 768 237,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 768 237,30 Kč
2. Ocenění pozemků 214 360,30 Kč
2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem
214 360,30 Kč
Celkem
1 982 597,60 Kč
Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno
10 000,- Kč
Hodnota věcného břemene činí:
10 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
- 10 -
1 972 597,60 Kč
1 972 597,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 768 237,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 768 237,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
214 360,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
214 360,30 Kč
Celkem
1 982 597,60 Kč
Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno
10 000,- Kč
Hodnota věcného břemene činí:
10 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 972 597,60 Kč
1 972 597,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliondevětsetsedmdesátdvatisícšestset Kč
- 11 -
1 972 600,- Kč
Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno průjezdu. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 635.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 635.000,- Kč - Inkasní evropská společnost S.E., Mlýnská 326/13, Trnitá, 602 00 Brno, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky vyplývající z Dohody o splácení dluhu ve výši 3.667.390,83 Kč - Doele Jesmer Halbe, Nizozemsko. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
prodej RD 3kk, Loděnická, Pohořelice, o celkové ploše 359 m2, obytná plocha 64 m2, pozemek 210 m2. Dům je před rekonstrukcí. Je vhodný k INVESTICI!! V půdním prostoru lze udělat druhý byt o velikosti 3+1. K bytům, by pak náležela vlastní zahrádka a sklepy. Nebo, lze pozemek využít pro další stavební účely. K domu náleží vypracovaný projekt s náklady na rekonstrukci! Požadovaná cena 1.700.000,- Kč.
- 12 -
Prodej rodinného domu v Pohořelicích na ulici Brněnská. Jedná se o RD s dispozicí 4+1, přičemž dům je řešen na dvě patra. Má dobrou střechu, pevné zdivo bez vlhkosti, prostorné sklepení, malý dvorek, vhodné dispoziční řešení interiéru. Doporučuji. Vstup do domu je menší předsíní, která ústí do velkého pokoje který je srdcem celého domu. Tento pokoj spojuje další místnosti domu, a to do kuchyně, koupelny, samostatného wc, verandou se vstupem na dvůr a schodištěm do prvního poschodí domu. V přízemí domu je jeden samostatný pokoj s výhledem do ulice. Spodní patro domu výborně nabízí prostorný obývací pokoj spojený s halou dále navazující na koupelnu a schodiště do poschodí. V patře domu jsou dva pokoje, jeden již upravený, druhý zcela neupraven. V patře je i vstup na půdu, kterou by bylo možné využít též jako prostorný pokoj. Požadovaná cena 1.790.000,- Kč.
- 13 -
Prodej nízkoenergetických rodinných domů v obci Troskotovice, nacházející se 15 minut jižně od Brna, 10 km od Pohořelic. Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepený rodinný dvojdomek 3+kk s parkovacím stáním, terasou a zahradou. V 1NP: obývací pokoj s krbovou vložkou, kuchyňský kout, WC, koupelna, vchodová místnost, technická místnost, zimní zahrada. V patře: ložnice, pokoj, šatna. Zastavěná plocha 63 m2, užitná 96 m2,kterou je možné zvýšit až na 113 m2 za minimální investici.. Pozemky se pohybují od 178 m2 do 220 m2. Výstavba počítá s variabilitou, přizpůsobuje se přímo potřebám klientů, možné rozšíření až na 96 m2, změna stávající dispozice přízemí na otevřený prostor kuchyň-obývací prostor, WC, možná koupelna v přízemí a krytá terasa, která otevře obytnou část do zahrady a tak zpříjemní pocit domova, rozšíření o balkon v 2NP (15 m2). Na patře je možno nechat openspace s mlynářským, nebo půdním schodištěm do mezonetového prostoru ložnice, nebo dětského pokoje což splňuje i ty nejnáročnější představy o moderním bydlení. Požadovaná cena 2.095.000,- Kč včetně provize.
dům 4+1 v klidné části obce Smolín, spadající pod město Pohořelice (okres Brno-venkov). Ve vzdálenosti 5 km, ve městě Pohořelice, se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o částečně podsklepenou cihlovou stavbu, s novou sedlovou střechou krytou taškami. Zastavěná - 14 -
plocha domu činí 923 m2, obytná plocha je cca 200 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, ze kterého vedou vstupy do jednotlivých místností domu o velikosti 4+1. Dispoziční řešení: v pravé části domu se nachází kuchyně. V levé části domu jsou čtyři obytné místnosti - v jedné z místností je přechod do prostoru verandy. Z verandy dále vede vstup do koupelny a WC, do kotelny, na dvůr. V domě byla v roce 2010 provedena rekonstrukce. Jednalo se o rekonstrukci dveří, oken, komínu a částečné rek. střechy. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva a elektrokotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Plynová přípojka u domu. Další: dvojgaráž, kůlna, sklad, hospodářská budova. Tato nemovitost má vypracovaný průkaz energetické náročnosti budovy. Požadovaná cena 1.599.000,Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.910.000,- Kč Obvyklá cena závad : 10.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.900.000,- Kč. Slovy:
Jedenmiliondevětsettisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 20.9.2013
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19.
- 15 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3543-366/2013 znaleckého deníku.
- 16 -
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1228 ze dne 18.9.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 17 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
Mapa oblasti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
