ZNALECKÝ POSUDEK č.3617-440/2013 O ceně rodinného domu v Písku, Budějovické Předměstí, Lázeňská č.p.638, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.1264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m2 a p.č.1824/5, zahrada, o velikosti 98 m2, vše zapsáno na LV č.2155 pro k.ú.Písek
Objednatel posudku:
Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 11.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 11.11.2013
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Písku, Budějovické Předměstí, Lázeňská č.p.638, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.1264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m2 a p.č.1824/5, zahrada, o velikosti 98 m2, vše zapsáno na LV č.2155 pro k.ú.Písek
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Lázeňská 638/34 397 01 Písek Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Písek Katastrální území: Písek Počet obyvatel: 29 729 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.11.2013 za přítomnosti znalce, vlastníka nemovitosti a oprávněného z věcného břemene.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2155 pro k.ú.Písek - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
626217/1102, Paní Eva Česká, Lázeňská 638/34, 39701 Písek, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
626217/1102, Paní Eva Česká, Lázeňská 638/34, 39701 Písek, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo z cihel a kamene. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná zdobená, ze dvora zateplená. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je ze zásobníku. WC a koupelna jsou standardní, sprchový kout. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou plastová. Schody jsou dřevěné a betonové, standardní. Dispozičně jde o byt 4+1. K domu náleží vedlejší stavby s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1912, v roce 2009 byla provedena modernizace interiéru a vestavba podkroví. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu. Na domě vázne věcné břemeno bytu a spoluužívání. Týká se dvou pokojů vlevo od chodby v přízemí, WC, sklepa, půdy, a dále pozemků. Věcné břemeno bylo zřízeno na dožití p.Václava Českého. Oprávněný je povinen přispívat 1/4 na náklady na provoz objektu (energie), a také 1/4 na veškeré náklady na údržbu a opravy nemovitosti.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Písek 101 let 3 424,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
sklep: přízemí: podkroví:
Název podlaží sklep: přízemí: podkroví:
5,8*4,57 11,07*11,55 5,89*4,9
= = =
Zastavěná plocha 26,51 m2 127,86 m2 28,86 m2 -5-
26,51 m2 127,86 m2 28,86 m2
Konstrukční výška 2,10 m 3,23 m 2,50 m
Obestavěný prostor
spodní stavba: 26,51*(2,1-0,6) vrchní stavba: 127,86*4,14 zastřešení: 127,86*4,07/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
39,77 m3 529,34 m3 260,20 m3 829,31 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,43
127,86 m2 183,23 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 101 let: 0,65 -6-
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
III II V
0,03 0,01 0,08
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
II
0,00
III III
0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,65 = 0,580 i=1
Index polohy
Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II
Pi 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,030 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,580 * 1,030 * 0,850 = 0,508
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 3 424,- Kč/m3 * 0,508 = 1 739,39 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 739,39 Kč/m3 * 829,31 m3 = 1 442 493,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-7-
1 442 493,52 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +42 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) +56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2590 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1460 1,2590 56,20 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 400,0,40 2,1460 1,2590 56,20
Zatřídění
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 1 688,09 675,24
Parcelní číslo st.1264
Výměra [m2] 228,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 688,09
Cena [Kč] 384 884,52
1824/5
98,00
675,24
66 173,52 451 058,04
Pozemky - zjištěná cena
=
-8-
451 058,04 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti
3.1. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno bytu
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 60 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 60 000,00 Kč * 100 % = 60 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 60 000,- Kč * 10 let = 600 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
600 000,- Kč
3.2. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno spoluužívání
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 25 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 25 000,00 Kč * 50 % = 12 500,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 12 500,- Kč * 10 let = 125 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
-9-
125 000,- Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 442 493,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 442 493,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
451 058,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
451 058,- Kč
Celkem
1 893 551,50 Kč
Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
600 000,- Kč 125 000,- Kč 725 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 168 551,50 Kč
1 168 551,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 442 493,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 442 493,50 Kč
- 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
451 058,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
451 058,- Kč
Celkem
1 893 551,50 Kč
Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
600 000,- Kč 125 000,- Kč 725 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 168 551,50 Kč
1 168 551,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionjednostošedesátosmtisícpětsetpadesát Kč
- 11 -
1 168 550,- Kč
Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno bytu, Věcné břemeno spoluužívání. Oprávněná Marie Česká již nežije (zemřela v roce 2001). Břemena ve prospěch p.Václava Čekého jsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 600.000,- Kč s příslušenstvím a všech budoucích pohledávek do výše 2.400.000,- Kč a příslušenství - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
Prodej rodinného domu s nebytovými prostory v Písku. Částečně rekonstruován (voda, odpady). V přízemí byty 2+1, 1+1 a prodejna se skladem, která se dá předělat na bytové prostory. V 1. patře byt 3+1 a půdy. Velká zasklená lodžie, podsklepený, vytápění plynovým kotlem. Každá jednotka s vlastním vchodem. Za domem zahrada se stromy, kůlna, zahradní domek, technické místnosti. Na pozemku je studna, přípoj na veřejný vodovod a kanalizaci, přívod plynu. Zastávka MHD v místě, možnost parkování na pozemku. Požadovaná cena 1.990.000,- Kč včetně právních služeb a provize RK.
- 12 -
Rodinný dům se nachází v klidném prostředí na okraji města Písku. Vzdálenost od centra 2km. Dům je přízemní s obytným podkrovím. Hrubá stavba je provedena z ekologického materiálu Isospan s výbornými tepelnými a izolačními vlastnostmi. Elektrika je zavedená, voda je řešena vlastním hloubkovým vrtem. Vodárna je v domě. Na pozemku je vlastní jímka. Pro vytápění bylo navrženo úsporné tepelné čerpadlo. V přízemí je velký vzdušný obývací pokoj s kuchyňským koutem a spižírnou, 2 pokoje, koupelna a technická místnost. V podkroví jsou další dva pokoje s vestavěnými šatnami a druhá koupelna. Uspořádání domu je velmi praktické. Požadovaná cena 1.980.000,- Kč včetně provize RK a právního servisu.
Nabídka samostatného rodinného domku s malou zahrádkou v obci Semice u Písku. Obec Semice je obklopena krásnou přírodou Píseckých hor (viz foto). Klidné a čisté místo v těsné blízkosti veškeré vybavenosti města Písku. (Vzdálenost 1,5km). Mimo záplavovou oblast. Dům prošel celkovou rozsáhlou rekonstrukcí. Z původního stavení zbyly pouze obvodové zdi. Objekt je zateplený a dobře - 13 -
odizolovaný. V přízemí je velký obývací pokoj s připraveným vstupem do podkroví. Kuchyně, ložnice a prostorná koupelna s WC. Dále velká technická místnost se samostatným vchodem a rovněž se vstupem do podkroví. V podkroví je veškerý materiál na půdní vestavbu. Dům lze snadno rozšířit na 4-5+1 nebo na dva samostatné byty. Celý objekt je vytápěn ekonomickým tepelným čerpadlem. Topení je podlahové. Celkové měsíční náklady včetně spotřeby teplé vody se pohybují kolem 1800/měs. Na pozemku je vlastní studna, možnost napojení na městský vodovod. Bydlení zde spojuje romantiku venkova s komfortem města. Vhodné jako rekreační objekt i k trvalému bydlení. Uvedená cena je k jednání, sleva možná. Požadovaná cena 1.850.000,- Kč včetně všech právních služeb a poplatků.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.825.000,- Kč Obvyklá cena závad : 725.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.100.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionstotisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 11.11.2013
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3617-440/2013 znaleckého deníku.
- 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2155 ze dne 10.10.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
- 18 -
Mapa oblasti
- 19 -
- 20 -
- 21 -