Znalecký posudek č. 2799/74/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 3029/1 s podílem na společných částech domu č.p.3029 a pozemku parc.č. st.3034, dále ceny pozemků parc.č.st.6831,896/1 a 898/18 v k.ú.Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou.
Objednatel posudku:
REVITALA, v.o.s. Josefa Hory 4080/23 466 04 J a b l o n e c n a d N i s o u IČ: 25413368
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 31. 7. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 12 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 31. 7. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky samostatně přistavěné k obytnému domu č.p.3029 v Rýnovické ulici a pozemků v osobním vlastnictví, které tvoří funkční celek s bytem.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 31. 7. 2013. Vlastník neumožnil prohlídku, nemovitost je opuštěná a zdevastovaná.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č.12632, LV č.12631 a LV č.1235 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě Údaje sdělené správcem bytového domu.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Liberecký Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou (655970)
Oddíl 1 Oddíl 2
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je v souladu se skutečným stavem konstrukcí a vybavení zjištěním při ohledání na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je umístěná v nové přístavbě původního obytného domu č.p.3029 v Rýnovické ulici. Přístup do bytu je přes vlastní pozemky z ulice Žitná. Byt je dvoupodlažní s vlastním ústředním topením na plyn. Majitel z bytu odstranil veškeré vnitřní vybavení včetně zařizovacích předmětů sociálního zařízení a topení. Nemovitost je delší dobu opuštěná a byla obývána bezdomovci. Tomu odpovídá současný technický stav. Lokalita je velmi atraktivní.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku Oddíl 1 Pozemek a) Pozemek č. st.3034 Byt a) Byt č. 3029/1
Oddíl 2 a) Pozemky
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:
Jablonec nad Nisou
Oddíl 1 Pozemek
a) Pozemek č. st.3034 – § 28 J jednotce náleží podíl na společnjých částech zastavěné plochy parc.č. st 3034. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 45 % ×
1,450
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)
1,100 2,131 1,380
Název zastavěná plocha
Parc. č. st.3034
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 225 400,– 1 876,2176
Pozemek č. st.3034 – zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. st.3034 Oddíl 1 – cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 3029/1 – spoluvlastnický podíl: 197 / 532
Cena [Kč] 422 148,96 422 148,96 Kč
422 148,96 Kč 422 148,96 Kč 156 322,08 Kč
–5– Byt
a) Byt č. 3029/1 – § 25 Bytová jednotka je umístěna v nové přístavbě původního obytného domu čp.3029 na Rýnovické ulici . Vstup do jednotky je přes vlastní pozemky z Žitné ulice. Bytová jednotka je má charakter rodinného domu, je rozložena do dvou podlaží. Ze zahrady je vstupní hala, sociální a technické místnosti, obývací prostor. Do patra vede ocelové schodiště s dřevěnými stupni. V patře jsou ložnice a úložné prostory (šatny) Bytová jednotka má samostatné vytápění . V současné době je delší dobu objekt opuštěn. Vnitřní vybavení je zdemolované, stěny napadené plísní. Pro uvedení do provozu je třeba obnovit vytápění, opravit povrchy podlah i stěn a nově zabudovat vybavení koupelny WC i kuchyně. K jednotce náleží podíl na společných částech domu č.p.3029 o velikosti 197/532. Podlahové plochy bytu (PP): celková podlahová plocha
120,00 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Jablonec nad Nisou Počet obyvatel: 45 206 Indexovaná prům. cena (IPC): 20 082,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti 0,00 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
1,000
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–6– 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené
III. Bez vlivu
0,00
II. Bez dalších vlivů
0,00
8
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,000
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná I. Žádné z dále uvedených 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám III. Příslušenství úplné - standardní provedení 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) 1,0 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:
Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 –0,05 0,65*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,657
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
1,000 × 1,000 × 0,657 = 0,657 20 082,– × 0,657 = 13 193,87 Kč/m2 120,00 × 13 193,87 = 1 583 264,40 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 422 148,96 Kč Spoluvlastnický podíl: × 197 / 532 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 156 322,08 Kč 156 322,08 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 739 586,48 Kč Byt č. 3029/1 – zjištěná cena:
1 739 586,48 Kč
Oddíl 2 a) Pozemky – § 28 Pozemek zastavěné plochy je pod stavou dvougaráže, která je jiného vlastníka. Pozemky zahrady jsou zároveň přístupovou cestou k bytu. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město.
–7–
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 45 % × účelu užití stavby
1,450
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)
1,100 2,131 1,380
Název zastavěná plocha
Parc. č. st.6831
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 64 400,– 1 876,2176
Cena [Kč] 120 077,93
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 45 % ×
1,450
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
1,100 2,131 1,380 0,400
Název zahrada zahrada Součet:
Parc. č. 896/1 898/18
10 % × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 63 400,– 750,4871 229 400,– 750,4871 292
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
+
=
Cena [Kč] 47 280,69 171 861,55 219 142,24 339 220,17 Kč 339 220,17 Kč
–8–
C. Rekapitulace Oddíl 1 Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. st.3034 Oddíl 1 – cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 3029/1 – spoluvlastnický podíl: 197 / 532
422 148,96 Kč 422 148,96 Kč 156 322,08 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Byt č. 3029/1
1 739 586,48 Kč
Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Pozemky Oddíl 2 – výsledná cena činí celkem:
339 220,17 Kč 339 220,17 Kč
Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
2 078 806,65 Kč 2 078 810,– Kč
Zjištěná cena: 2 078 810,– Kč Cena slovy: dvamilionysedmdesátosmtisícosmsetdeset Kč
Cena obvyklá : Cena vypočtená porovnávací metodou je srovnána s nabídkovými cenami bytů v místě. Obdobné nemovitosti nejsou v nabídce, takže srovnání je pouze orientační. Pro stanovení ceny je nejpřesněnjší použití věcné hodnoty, která je vypočtena z ukazatelů THU na pořízení obdobné nemovitosti, ponížené o znehodnocení. Ze znalosti situace na trhu s nemovitostmi a porovnáním vypočtených cen oběma metodami lze považovat za cenu obvyklou - 2 000 000,-Kč (slovy:dvamiliony korun českých) Nemovitost je zatížena zástavním právem a prohlášenou exekucí. Tyto vlivy nejsou zohledněny, neboť budou vypořádány prodejem v dražbě. Po prodeji budou zápisy v katastru nemovitostí omezující vlastnická práva zrušena. , 31. 7. 2013
–9–
Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2799/74/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 74/2013 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy
– 12 –
Snímek z pozemkové mapy
