ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3955/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci pozemku:
1/3 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 518/4, PK 518/11 Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Kamenice, k.ú. Těptín Kamenice, 251 68 Jindřiška Budáková, Masarykovo náměstí 194, 254 01 Jílové u Prahy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 František Koprolín, Husovo náměstí 31, 294 28 Chotětov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 124 EX 9805/11-62 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/3 Datum místního šetření: Počet stran:
8
stran
V Praze, dne 9.4.2013
7.3.2013
134 000 Kč Stav ke dni : Počet příloh: 7
MONTEKALA, spol. s r.o.
7.3.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/3 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK518/4, PK518/11 v kat. úz. Těptín, obec Kamenice, okres Praha-východ, vše zapsáno na LV č. 1122. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.4.2013 LV č. 1122 pro kat. úz. Těptín, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Praha-východ - kopie snímku z katastrální mapy ze dne 6.9.2012 pro kat. úz. Těptín, list mapy č. VS V-18-17 - kopie mapy pozemkového katastru ze dne 6.9.2012 pro kat. úz. Těptín - srovnávací sestavení parcel ze dne 6.9.2012 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-9805/11-62 ze dne 29.6.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-9805/11-104 ze dne 10.10.2012 - sdělení zástupce obce Kamenice - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Kamenice je začleněna územně pod okres Praha východ a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Říčany. Obec Kamenice se rozkládá asi 26 km jihovýchodně od centra Prahy a 12 km jihozápadně od města Říčany. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má úředně hlášeno kolem 3460 obyvatel. Kamenice se dále dělí na deset části, konkrétně to jsou: Kamenice, Ládeves, Ládví, Nová Hospoda, Olešovice, Skuheř, Struhařov, Štiřín, Těptín a Všedobrovice. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 533/86 Obec Kamenice
2
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Pozemky vedené ve zjednodušené evidenci PK 518/4 a 518/11 se nachází v okrajové části obce (kat.úz.) Těptín, obec Kamenice, okres Praha - východ u ulice Višňovka II. Pozemky jsou součástí parc. č. 522/2 a jsou přístupné přes pozemky nezapsané na LV a přes nezpevněnou komunikaci ve vlastnictví obce. Pozemky mají nepravidelný tvar a jsou svažité severním směrem. Na pozemcích je trvalý travní porost a náletové dřeviny. Pozemky se v Územním plánu nachází v neurbanizovaném území a svým funkčním využitím jsou určeny jako les. V tomto území nelze stavět a není možnost napojení na IS. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky PK 518/4, PK 518/11
Obsah tržního ocenění majetku: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky PK 518/4 a PK 518/11
3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky PK 518/4, PK 518/11 Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle § 29: Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] lesní pozemek PK 518/4 53 251 9 183,00 lesní pozemek PK 518/11 53 251 1 430,00 Mezisoučet 10 613,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem Pozemky PK 518/4, PK 518/11 - zjištěná cena
JC Úprava [Kč/m2] [%] 4,03 40,00 4,03 40,00
40 % 40,00 % UC [Kč/m2] 5,64 5,64
Cena [Kč] 51 792,12 8 065,20 59 857,32 * 1,0000 59 857,32
=
59 857,32 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu:
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky PK 518/4, PK 518/11
59 857,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
59 857,30 Kč
Celkem
59 857,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
59 857,30 Kč
4
Ocenění majetku obecnou metodikou:
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky PK 518/4 a PK 518/11 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemek, Lojovice KRC: 0,95
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,70
KVP: 1,00
KUV: 0,50
2 877 460 320 160,00 0,37 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej nestavebního pozemku nacházející se na krásném místě u lesa s výhledem do údolí. Pozemek na okraji obce Lojovice - 3km od Velkých Popovic. Pozemek svažitého charakteru o celkové výměře 2.877 m2. Dle územního plánu spadá tento pozemek do neurbanizovaných-nezastavitelných ploch (louky, sady, pastviny). V současné době se na pozemku nacházejí vzrostlé ovocné stromy. Možnost příjezdu k pozemku po neupravené kamenité cestě (96 m2), která je též zahrnuta k tomuto prodeji. Lokalita: Pozemek, Pětihosty KRC: 0,95
KMP: 1,05
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,80
KVP: 1,00
KUV: 0,90
5 035 150 000 29,79 0,72 Parcela č.: Popis pozemku: Jedná se o parcelu – jako investice. Zpevněná příjezdová komunikace cca 150 m od okraje pozemku. Pětihosty leží cca 22 km jiho-východně od Prahy, cca 20 minut jízdy automobilem. Exit z D1 – 21 km. Lokalita: Pozemek, Louňovice KRC: 1,00
KMP: 1,05
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,80
KVP: 1,00
58,52
21,40
KUV: 0,70
4 795 280 000 58,39 0,59 Parcela č.: 34,33 Popis pozemku: rodej louky o výměře 4795 m2 v Louňovicích. Louka leží nedaleko od silnice mezi Louňovickým rybníkem a rybníkem Požár. Přístup pouze cestou přes cizí pozemek. Průměrná jednotková cena 38,08 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
lesní pozemek PK 518/4 lesní pozemek PK 518/11 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 9 183 1 430 10 613
5
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 38 38 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 348 954 54 340 403 294
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky PK 518/4, PK 518/11
59 857,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky PK 518/4 a PK 518/11
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
403 300,00 Kč Současný stav 0 Kč 0 Kč 403 294 Kč 403 294 Kč 59 857 Kč
Obvyklá cena 1/3
134 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: v dané lokalitě a okolí se na realitním trhu vyskytují především pozemky určené k zastavění b) parametry povyšující cenu: vyhledávaná lokalita v blízkosti Prahy c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/3, v neurbanizovaném území obce, bez IS Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitostí ve výši 134 000,- Kč. V Praze 9.4.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností.
6
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3955/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 63/2013.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 6.9.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1122 ze dne 9.4.2013
7
počet stran A4 příloze 1 1 5
8
