Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 292-5/2013
NEMOVITOST:
Pozemky, parc.č.1454/2, 1454/4, 1472/5, 1473, 1474 v k.ú.Havřice, obec Uherský Brod, okr. Uherské Hradiště
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Vlastník pozemku:
Měnín Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Měnín, k.ú. Měnín, kód k.ú. 693090, LV 864 Oldřich Krouský, Horní náměstí 85, 46334 Hrádek nad Nisou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Prahy 9, JUDr. Milan Usnul; č. obj.:sp.zn.098 Ex 03014/08 - 035, 19.12.2012 Bryksova 736 / 46, 19800 Praha 9 IČ: 47097213 DIČ: CZ501127186
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
e-mail:
[email protected]
telefon: +420 724 217 609 fax:
e-mail:
[email protected]
Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021977
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 23.5.2011 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: +420 257 220 904 fax:
13 stran
V Jemnici, dne 10.1.2012
Současný stav 10.1.2012
250 000 Kč
Datum zpracování :
10.1.2012
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku:
zast. plocha
ostatní plocha orná půda
trvalé travní por.
Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn
zahrada
jiný
zajištěn věcným břemenem
Využití pozemků: RD
byty
rek.objekt
Poloha:
kraj obce
bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
centrum
výstavba ind. Garáže
SOUČASNÝ STAV Přípojky:
voda
kanalizace plyn
elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř.
Poloha v obci:
okrajová část – ostatní
Počet obyvatel:
1 722 (setrvalý stav)
telefon
zpev. příjezd
železnice
autobus silnice II.,III.tř
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
RIZIKA negativní vlivy sociální riziko okolní zástavby
riziko přístupu a věcná příjezdu břemena
předkupní právo ostatní omezení
evidence v KN
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1.
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 19.12.2012
2.
Výpis z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Měnín, okr.Brno - venkov ze dne 19.12.2012;
3.
Katastrální mapa pořízená z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Měnín ;
4.
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Měnín, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz;
5.
Informace a údaje zjištěné z obecního úřadu obce Měnín (pí.Imrichová) dne .1.2013;
6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění;
-2-
Charakteristika obce
Měnín leží v okrese Brno – venkov cca 13 km jihovýchodně od Brna. Obcí protéká potok Říčka, který se pod obcí vlévá do Litavy. Samotná obec leží cca 2,5 k od dálnice D2 (Brno - Bratislava), přímo u exitu 11. V Měníně dnes žije 1722 obyvatel. V obci se nachází vzdělávací zařízení (základní škola, mateřská škola a dětský koutek), ze zdravotnického zařízení je tu praktický lékař, dětský lékař a zubní lékař. Dále je zde pošta a taktéž kulturní zařízení ( kino a veřejná knihovna), sportovní zařízení (sportovní areál Sk Měnín a házenkářské hřiště). Kromě jiného je zde obecní úřad, několik pohostinství a restaurací, kostel a několik drobných živnostníků. Autobusová zastávka v místě. V obci jsou zavedeny rozvody vody, ZP i veřejné kanalizace.
Základní popis pozemků
Jedná se o pozemky zapsané na výpisu z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Mění, okr. Brno - venkov, (druh pozemku: Orná půda. Bližší specifikace a popis pozemků je uveden v dalších částech odhadu.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko
Riziko nezjištěno
Negativní vlivy v okolní zástavbě
Riziko nezjištěno
Záplavová oblast/zátopové území
Riziko nezjištěno
Riziko přístupu a příjezdu
Riziko nezjištěno
Věcná břemena
Riziko nezjištěno
Předkupní právo
Riziko nezjištěno
Ostatní omezení
Exekuce. K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo.
Evidence v KN
Riziko nezjištěno
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Jedná se o pozemky zapsané na výpisu z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Mění, okr. Brno - venkov. Dle LV se jedná o tyto druhy pozemků a to konkrétně o: pozemek p.č. 1649/1 vedený jako orná půda o výměře 1290m2, pozemek p.č. 1650/1 - vedený taktéž jako orná půda o výměře 1242m2. Dle LV jsou pozemky určeny jako orná půda s charakteristikou BPEJ. Taktéž dle platného územního plánu jsou pozemky p.č. 1649/1 a 1650/1 určeny k zemědělské prvovýrobě a z tohoto důvodu se jako zemědělské ocení. Oceňované pozemky se nacházejí v okrajové části obce Měnín, přesněji ve východní části zmiňované obce. V okolí pozemku jsou pozemky stejného druhu a využití. K pozemkům se přijíždí po polní cestě. Řeka Litava se nachází cca 200metrů od pozemků a to jihovýchodním směrem. Lesní plocha cca 2km. Obcí prochází silnice II. třídy a cca 4km od pozemků je nájezd na dálnici D2 (Brno - Bratislava). Pozemky se nacházejí vedle sebe a mají řemenovitý tvar (dlouhé obdélníky). Všechny pozemky jsou bez možnosti přístupu k inženýrským sítím (informace získané od pí. Městský úřad Židlochovice - Obor rozvoje města, oddělení územního plánování dne 2013).
-3-
,
OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaných pozemků s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 pozemku, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušných paragrafů platné vyhlášky) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají).
A) Ocenění pozemků dle platného oceňovacího předpisu Sestavení posudku: 1) Zemědělské pozemky (§29) a) Zemědělské pozemky
Ocenění nemovitosti: 1) Zemědělské pozemky (§29) a) Zemědělské pozemky
Druh obce rozhodující pro stanovení úprav:
obce nad 250 tis. Obyvatel
Vzdálenost od hranice katastrálního území:
k.ú. v okolí do 5 km
Přirážka k ceně za tuto vzdálenost:
80 %
Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: Srážka za tuto vzdálenost:
do 2 km
0%
Koeficient prodejnosti Kp podle přílohy číslo 39, poznámka 14: Celková úprava základní ceny pozemku:
1,000
+ 80 %
Podle §29, odst. 4, je minimální cena za 1 m2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo:
1649/1
Ocenění podle odstavce: 1
-4-
Bonita výměra m2
cena Kč/m2
00100 150 06100 1140
26,32 23,63
14,62 13,13
upr.cena cena za část
3 948,00 Kč 26 938,20 Kč
1290 m2
Celkem parcela:
30 886,20 Kč
Parcela číslo: 1650/1 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m2
cena Kč/m2
00100 160 06100 1082
26,32 23,63
Celkem parcela:
Celkem:
14,62 13,13
upr.cena cena za část
4 211,20 Kč 25 567,66 Kč
1242 m2
29 778,86 Kč
60 665,06 Kč
Rekapitulace zjištěných cen 1) Zemědělské pozemky (§29) a) Zemědělské pozemky 60 665,06 Kč
Mezisoučet pro § 29: 60 665,06 Kč
A) Cena nemovitosti celkem:
60 670,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Šedesáttisícšestsetsedmdesát korun českých
B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávané nemovitosti vykazují takové vlastnosti „podobné” se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Též s ohledem na lokalizaci pozemků (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná.
-5-
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Měnín
1 751
230 000
131,35
0,85
111,65
0,85
109,57
0,85
103,27
0,85
99,56
Prodej pozemku č.1632/82, o celkové ploše 1.751 m2, v obci Měnín, okres Brno - venkov. Pozemek je evidovaný jako orná půda Měnín
1 823
235 000
128,91
Prodej pozemku č.1632/36, o celkové ploše 1823 m2, v obci Měnín, okres Brno - venkov. Pozemek je evidovaný jako orná půda. Měnín
2 099
255 000
121,49
Prodej pozemku č.1382/19, o celkové ploše 2.099 m2, v obci Měnín, okres Brno - venkov. Pozemek je evidovaný jako orná půda. Měnín
3 842
450 000
117,13
Prodej pozemků č.1376/235, 1376/256 a 1376/261, o celkové ploše 3.842 m2, v obci Měnín, okres Brno - venkov. Pozemky jsou evidované jako orná půda. 2
Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
106,01 Kč/m
Všechny srovnatelné nemovitosti, tj, pozemky, jsou stejného druhu a účelu využití jako oceňované pozemky a nachází se v okolí obce Měnín. Bližší popis pozemků je přímo v porovnávací metodě u jednotlivých pozemků. Účel využití, poloha, vybavení inženýrskými sítěmi a ostatní aspekty jsou zohledněny indexově v porovnávací metodě.
Parcela č.
Výměra m2
Jednotková cena Kč/m2
Celková cena pozemku Kč
orná půda
1649/1
1 290
106
136 740
orná půda
1650/1
1 242
106
131 652
Celková výměra pozemků
2 532
Hodnota pozemků celkem
268 392
Na základě výše uvedených informací a způsobu ocenění zejména porovnávací metody bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a ostatních informací určeno, že současná obecná (obvyklá) cena oceňovaných nemovitostí - tj. pozemků zapsaných na výpisu z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Měnín, okr. Brno - venkov, může prostým součtem jednotlivých cen pozemků dosáhnout celkové součtové ceny:
B) Cena nemovitosti celkem:
268 000,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: dvěstěšedesátosmtisíc korun českých
-6-
REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 pozemku, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní.
A) Ocenění dle vyhlášky
´ 60.670 Kč
B) Tržní ocenění - porovnávací způsob
268.000 Kč
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, s přihlédnutím k administrativní ceně , stanovuji konečnou cenu nemovitosti - pozemků zapsaných na výpisu z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Měnín, okr. Brno - venkov , na cca :
250.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: dvěstěpadesáttisíckorun českých
Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
-7-
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne19.12.2012
1
Výpis z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Měnín, okr. Brno - venkov ze dne 19.12.2012
1
Katastrální mapy pořízené z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Měnín s vyznačením oceňovaných pozemků
1
Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaných pozemků
1
Územní plán obce Měnín s vyznačenými oceňovanými pozemky
1
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 292-5/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Jemnici dne 10.1.2013
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
-8-
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne19.12.2012
-9-
Výpis z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Měnín, okr. Brno - venkov ze dne 19.12.2012
- 10 -
Katastrální mapy pořízené z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Měnín s vyznačením oceňovaných pozemků
- 11 -
Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaných pozemků
- 12 -
Územní plán obce Měnín s vyznačenými oceňovanými pozemky
- 13 -
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 43574294-95002-130123124702, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 14 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Ověřující osoba: Markéta Musilová Vystavil: Usnul Milan, JUDr. - soudní exekutor v Praze dne 23.01.2013
43574294-95002-130123124702
