2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3640-463/2013 O ceně rodinného domu v obci Grešlové Mýto č.p.65, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.69, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 296 m2 a p.č.477/13, zahrada, o velikosti 570 m2, vše zapsáno na LV č.14 pro k.ú.Grešlové Mýto

Objednatel posudku:

Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 21.11.2013

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Grešlové Mýto č.p.65, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.69, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 296 m2 a p.č.477/13, zahrada, o velikosti 570 m2, vše zapsáno na LV č.14 pro k.ú.Grešlové Mýto

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Grešlové Mýto 65 671 56 Grešlové Mýto Jihomoravský Znojmo Grešlové Mýto Grešlové Mýto 199

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.10.2013 za přítomnosti znalce a manželky vlastníka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.14 pro k.ú.Grešlové Mýto - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR -2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

690526/4718, Pan Petr Šnejdar, Grešlové Mýto 65, 67156 Grešlové Mýto, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

690526/4718, Pan Petr Šnejdar, Grešlové Mýto 65, 67156 Grešlové Mýto, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z osinkocementových šablon a betonové tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, z části chybějící. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z kotle. WC a koupelna jsou standardní, vana. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a laminátu. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody v domě nejsou. Dispozičně jde o byt 3+1. K domu náleží garáž, vedlejší stavba a studna. Dům je starý 87 roků. V posledních letech byl modernizován. Stav objektu je průměrný, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci do jímky, elektřinu a na plyn.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Studna

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 87 let 3 286,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí: Název podlaží přízemí:

= Zastavěná plocha 159,28 m2

-5-

159,28 m2

Konstrukční výška 2,60 m

Obestavěný prostor

obestavěný prostor: Obestavěný prostor - celkem:

= =

647,00 m3 647,00 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

159,28 m2 159,28 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 87 let: 0,70 12

-6-

č. I

Vi typ A

II I

-0,01 -0,08

II III IV

0,00 0,02 0,04

III III I III III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

III III III

0,01 0,00 0,85

či rozsáhlejšími stavebními

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,613 i=1

Index polohy

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II II I I I III

Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,04

II I III II

0,00 -0,06 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,890 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,613 * 0,890 * 0,850 = 0,464

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m3 * 0,464 = 1 524,70 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 524,70 Kč/m3 * 647,00 m3 = 986 480,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

986 480,90 Kč

1.2. Příslušenství

1.2.1. Garáž

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):

Garáž § 24 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 45 let 1 947,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí: Název podlaží přízemí:

= Zastavěná plocha 27,90 m2

27,90 m2

Konstrukční výška 2,25 m

Obestavěný prostor

vrchní stavba: 27,9*2,25 Obestavěný prostor - celkem:

= =

62,78 m3 62,78 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství -8-

č. II

Vi typ B

II II II II

0,00 0,00 -0,02 -0,01

5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná celková rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80

III V

0,00 0,40

5

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V6 * 0,80 = 0,310 i=1

Index polohy Převzatý index polohy IP = 0,890

Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,850 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,310 * 0,890 * 0,850 = 0,235

Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 1 947,- Kč/m3 * 0,235 = 457,54 Kč/m3 CP = CU * OP = 457,54 Kč/m3 * 62,78 m3 = 28 724,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

28 724,36 Kč

1.2.2. Studna

Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 5,00 m 1 ks 2222

Ocenění

Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka:

5,00 m * 1 950,- Kč/m -9-

+

9 750,- Kč

elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

+ = * * * =

9 480,- Kč 19 230,- Kč 0,8500 2,3130 0,8750 33 081,25 Kč

Stáří (S): 87 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 87 / 100 = 87,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

28 119,06 Kč

Studna - zjištěná cena

=

4 962,19 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +3 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8750 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460

- 10 -

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,8750 3,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 0,8750 3,00

Zatřídění

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Upr. cena [Kč/m2] 67,69 27,08

Parcelní číslo st.69

Výměra [m2] 296,00

Jedn. cena [Kč/m2] 67,69

Cena [Kč] 20 036,24

477/13

570,00

27,08

15 435,60 35 471,84

Pozemky - zjištěná cena

=

- 11 -

35 471,84 Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení


986 480,90 Kč


28 724,40 Kč 33 081,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 048 286,60 Kč


35 471,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

35 471,80 Kč

Celkem

1 083 758,40 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 083 758,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen


986 480,90 Kč


28 724,40 Kč 4 962,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 020 167,50 Kč - 12 -


35 471,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

35 471,80 Kč

Celkem

1 055 639,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 055 639,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionpadesátpěttisícšestsetčtyřicet Kč

- 13 -

1 055 640,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.180.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do celkové výše 173.700,- Kč a 236.354,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Zapsáno do soupisu konkurzní podstaty dne 5.10.2011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

rodinný dům 4+1 s předzahrádkou, uzavřeným dvorkem, oplocenou zahradou s ovocnými stromy v klidné části obci Hostim. Jedná se o samostatně stojící dům s bočním vjzedem až na dvorek přímo do garáže. Do domu jsou dva vchody tudíž ho lze rozdělit na dvě bytové jednotky. Dům prošel rekonstrukcí, zejména novou střechou s glazurovanou taškou, nové komíny a nové topení. Při vchodu do domu je slunná veranda se spíží, za ní je kuchyň a vedle je koupelna. Z kuchyně lze projít do první obytné místnosti současně využívané jako ložnice. Z této místnosti je vchod do dalších tří místností. Na dvorku je garáž a kůlna, na zahradě je starý včelín. Zahrada v mírném svahu je položena na východ a za ní ještě pole o rozloze 1757 m2, které k domu náleží. Celková plocha 3.190 m2. Dům je částečně podsklepen s vlastní studnou, je napojen na plynovod, vodovod i kanalizaci. Nachází se v klidné lokalitě, vhodný pro rodinu s dětmi. Obec Hostim je vzdálena 25 km od Znojma, 10 km od Moravských Budějovic a 55 km od Jihlavy. Požadovaná cena 1.130.000,- Kč. - 14 -

Rodinný dům je koncový, řadový ve vesnici Grešlové Mýto 19 km od Znojma, 10 km od Moravských Budějovic. Jedná se o přízemní dům s možností rozšíření do podkroví, s garáží, dílnou, sklepem a prostorným dvorkem. Dům o dispozici 4+1, je napojen na inženýrské sítě a je po rekonstrukci. Nová kuchyň, podlahy, plastová okna, koupelna. Topení na tuhá paliva, plyn je před domem. Pozemek 200m2, užitná plocha 120m2. Požadovaná cena 750.000,- Kč vč. provize a právních služeb.

samostatně stojící, prostorný dům s obytným podkrovím o dispozici 4+1 v obci Grešlové Mýto. V přízemí domu jsou dva velké pokoje, kuchyňský kout a jídelna, koupelna s WC. V podkroví se nachází chodba, jeden menší a jeden velký pokoj s výstupem na lodžii, sprcha s WC. K domu patří velká zahrada s přírodním jezírkem a samostatně stojící zděná garáž s dílnou a udírnou. Nově vybudované ústřední topení v měďi na dřevo a uhlí s nově přistavěnou kotelnou a vstupem do domu. Celková plocha parcely 1892 m2. Vlastní zahrada o ploše 1585 m2. Dům situovaný na klidném místě. Požadovaná cena 1.285.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu.

- 15 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.050.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.050.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 21.11.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.

- 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3640-463/2013 znaleckého deníku.

- 17 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 14 ze dne 16.10.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 18 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 19 -

- 20 -

- 21 -

Mapa oblasti

- 22 -

- 23 -

- 24 -

2013

Recommend Documents